Realitná bublina zatiaľ nehrozí

O cenách nehnuteľností sa Gabriela Kajtárová (Rádio Slovensko) rozprávala s prezidentom Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Jánom Palenčárom.

  realitnab

[Rádio Slovensko; K veci; 05/08/2015;  Gabriela Kajtárová]

  • Marta Jančkárová, moderátorka: “Banky ponúkajú hypotéky s historicky nízkymi úrokmi, stavajú sa nové bytové komplexy, no ceny bývania napriek tomu v dlhodobom horizonte stagnujú – hovorí štatistika Národnej banky Slovenska. Realitná bublina, pred ktorou varovali niektorí odborníci, sa teda nekoná.”

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska: “Pokiaľ hovoríme o mestských destináciách, to znamená, či to je hlavné mesto Bratislava, veľké krajské mestá, prípadne okresné mestá, kde je silnejšia zamestnanosť, v týchto častiach Slovenska prišlo k výraznejšiemu posunu cien smerom hore, môžeme hovoriť niekde na úrovni od troch do štyroch percent. A naopak, práve lokality s vysokou nezamestnanosťou a so zlou infraštruktúrou, tuná tie ceny klesli. Čiže z celkovej štatistiky nám potom vychádza mierne znižovanie cien, ktoré však, ešte raz hovorím, nie objektívne odzrkadľuje reálne záujem na trhu a vývoj cien.”

  • Gabriela Kajtárová, redaktorka: “NBS napríklad ďalej pokračuje a hovorí, že ceny domov klesli za posledné obdobie o dve percentá, pričom ceny bytov teda rastú. Znamená to teda, že ľudia nemajú záujem o vidiek? Lebo mám taký dojem, že predtým bol skôr trend, hovorilo sa o tom, že ľudia sa sťahujú z veľkých miest do takých satelitnejších dedín.”

Ján Palenčár: “Ten enormný záujem, ktorý nastal po roku 1989, obyvateľstvo malo záujem odísť z mesta, z bytu do satelitných častí daného mesta do rodinného domu, tento boom opadol s tým, že obyvateľstvo prišlo na to, že zlá logistika a slabá infraštruktúra sú komplikáciou pre bežný život. Tie satelity, ktoré, kde sa podarilo dobudovať infraštruktúru, dobrú dopravnú dostupnosť do mesta za prácou, tie sa… o tie satelity je doteraz stále záujem. Naopak, tie satelity, ktoré doteraz nemajú infraštruktúru, nemajú školy, škôlky, obchody, služby, prípadne ešte majú aj komplikovaný dojazd za prácou do mesta, o tie satelity je malý záujem a tam prichádza k poklesu cien nehnuteľností, to znamená rodinných domov.”

  • Gabriela Kajtárová: “Povedzme si ešte niečo o vývoji do budúcnosti, keďže je vysoký dopyt po bývaní a reagujú nám, predpokladám, asi aj developeri, stavebníctvo sa tiež oživuje. Môžeme očakávať nejaký veľký prílev nových projektov a nehnuteľností na trh niekedy v blízkej budúcnosti?”

Ján Palenčár: “Áno, môžeme predpokladať otváranie a vznik teda nových stavieb, nových developerských projektov v oblasti rezidencií. Na druhej strane, developeri pozorne sledujú aj demografický vývoj. To znamená, pokiaľ by som bol konkrétny, pokiaľ hovoríme o Bratislave, vieme dnes, že absorpcia trhu s novostavbami v Bratislave je niekde na úrovni okolo tri a pol tisíc až štyritisíc bytov – toľko bytov sa dokáže v Bratislave nových za rok predať – na druhej strane, dnes je v Bratislave v ponuke niekde na úrovni päťtisíc bytov, čiže už dnes tá ponuka prevyšuje ten ročný dopyt, alebo tú ročnú možnosť predaja. To znamená, že takisto sa už budú tie jednotlivé developerské projekty veľmi opatrne umiestňovať na trhu tak, aby boli predajné.”

  •  Gabriela Kajtárová: “Môže to znížiť tie ceny?”

Ján Palenčár: “Myslíme si, že táto situácia nenastane. Pokiaľ by prišlo k posunu cien, tak by sa to skôr týkalo starších bytov, to znamená sekundárneho trhu, kde by práve záujemcovia o kúpu bytu sa viac orientovali na novostavby, tým pádom by sa znížil záujem o staré byty. A kde by to malo prvotný dopad, by boli práve staršie byty.”

  •  Marta Jančkárová: “To bol šéf Asociácie realitných kancelárií Ján Palenčár. O realitnej bubline v ďalšom rozhovore Gabriely Kajtárovej nehovorí ani šéfredaktor portálu TRENDreality. sk Ľuboš Mistrík.”

Ľuboš Mistrík, šéfredaktor portálu TRENDreality.sk: “Ja by som takisto nehovoril ešte o nejakej realitnej bubline, lebo tá nastáva až vtedy, keď ľudia už sú takí pobláznení, že naozaj kupujú všetko, bez ohľadu na cenu a bez ohľadu na nejaké ďalšie parametre, ale ja by som hovoril o oživení trhu.”

  •  Gabriela Kajtárová: “Dobre, takže teraz realitnú bublinu nemáme. A hrozí nám nejaká realitná bublina v blízkej budúcnosti?”

Ľuboš Mistrík: “Ono v zásade realitná bublina, hoci to znie nejako hrozivo, ale je to úplne prirodzená súčasť realitného cyklu, ktorý aj na Slovensku a vo všetkých západných ekonomikách proste beží v nejakom horizonte desiatich až dvadsiatich rokov. Ceny nehnuteľností vždy nejakým spôsobom rastú pomalšie, potom zase rýchlejšie, aby následne praskli a zase jednoducho sa upravili na nejakú normálnu úroveň, a potom zase nastáva ten ďalší cyklus. Podľa viacerých odhadov, možno aj ja sa prikláňam k tomu názoru, sme teraz niekde na rastovej krivke, čo znamená, že tie ceny nehnuteľností rastú. Ešte nerastú takým tempom, aby to vyústilo v nejakú bublinu, ale trúfnem si povedať, že strednodobý horizont je možné, že tie ceny budú rásť omnoho výraznejšie.”

  •  Gabriela Kajtárová: “Čo by ste teda odporúčali ľuďom, ktorí rozmýšľajú o tom, že nehnuteľnosť skutočne kúpia, ale dajme tomu že chcú ešte rok-dva počkať? Majú tento čas, alebo by sa mali poponáhľať?”

Ľuboš Mistrík: “Každého situácia je individuálna. Ak má človek čas rok, alebo desať rokov, tak je určite výhodné počkať na tú situáciu, ktorá bola, ktorú sme videli v roku 2009, keď tie ceny padli a boli naozaj nízko. Na druhej strane, úrokové sadzby na hypotékach môžu byť vtedy vyššie. Potom je skupina kupujúcich, ktorí si nemôžu dovoliť čakať, ktorí sa potrebujú teraz presťahovať – tam asi nemá zmysel nejako váhať, ale samozrejme sa dobre zorientovať, dobre si pozrieť trh a baviť sa prirodzene aj o cene s predávajúcim.”

  •  Gabriela Kajtárová: “Ako je možné, že ceny bytov rastú a ceny domov klesajú?”

 Ľuboš Mistrík: “Ceny bytov sú v zásade rýchloobrátkový tovar, je ich veľa na trhu, obchoduje sa s nimi, vstupujú do toho investori, zatiaľ čo domy sú dlhodobejší tovar, viac to kupujú ľudia, ktorí sa tam naozaj chcú nasťahovať, sú to rodiny s deťmi, sú to skutoční bývajúci, a nie investori.”

  • Gabriela Kajtárová: “Korešponduje cena bytov s ich kvalitou? Lebo teraz je také verejné tajomstvo, že developer proste pomaly zbúcha z dosiek nejaký byt a predá ho za premrštenú cenu. Je to pravda, alebo je to len taká urbárna legenda?”

 Ľuboš Mistrík: “Tie byty sú kvalitnejšie ako boli. Developeri, väčšina developerov sú už zavedené veľké firmy, ktoré si prešli niekoľkými rokmi vývoja a jednoducho dnes si už nedovolia byť zbúchať z dosiek a spoľahnúť sa na to, že nejako to vydrží. Na druhej strane, pribúdajú malí investori, neznámi investori, jedno-dvojosobové eseročky, ktoré si do toho odskočili z iného biznisu – tam by som tú kvalitu lepšie preveroval. A otázka, či cena zodpovedá kvalite? Cena zodpovedá dopytu. Keď to klient kúpi, tak tá cena je správne nastavená a nie je čo riešiť.”

  •  Gabriela Kajtárová: “Takže v realitách sa ceny riadia iba tým, či ľudia chcú alebo nechcú kupovať byty, a nie tým, aká je ich kvalita?”

Ľuboš Mistrík: “V zásade áno, je to… Ten trh s realitami je špecifický v tom, že má samozrejme nejaké fixné náklady –pozemok, povoľovania, marketing, stavebné náklady, prirodzene – ale potom je tam veľmi silný faktor dopytu. Prirodzene, kvalitnejšie projekty sú drahšie, menej kvalitné projekty by mali byť lacnejšie – samozrejme nie vždy je to tak, lebo niekedy to závisí od lokality. Je to špecifickejší biznis ako predaj áut, alebo predaj topánok, kde je to relatívne jednoznačne nastavené.”

  •  Gabriela Kajtárová: “Ako veľmi ten dopyt v súčasnosti skresľujú investori?”

Ľuboš Mistrík: “Investori pribúdajú na tom trhu. Kým kedysi to boli… bolo to veľmi veľa Írov, Angličanov, Španielov, ktorí kupovali byty v balíčkoch, kúpili naraz desať-dvadsať bytov, to veľmi deformovalo trh, to tu už nie je. Ale situácia, aká je, ľudia chcú odložiť nejaké svoje úspory, tak takisto pribúdajú drobní investori, ktorí kupujú byty s tým, že vložia do toho svoje úspory, a potom to buď ďalej prenajímajú, alebo to nechajú len tak ležať. Tí prirodzene tú cenu zvyšujú, lebo ten dopyt samozrejme vďaka tomuto stúpa. A potom je ešte špecifická kategória, nazývame to špekulanti, ktorí kupujú v novopredstavených projektoch v podstate len rezervačné zmluvy na ten byt, že zložia tú prvú pártisícovú zálohu, a následne o pár mesiacov, ak ten trh rastie, ju predajú s nejakým ziskom. Čiže to ešte viac ovplyvňuje trh a ešte viac vplýva na ceny bytov, ktoré majú vďaka tomu tendenciu rásť, lebo developeri a predávajúci vidia, že sa predáva a že ceny rastú.”