Prečo si začínajúci developeri myslia, že všetko vedia

Aj po 25-tich rokoch rozvoja realitného trhu na Slovensku sa stále objavujú firmy, ktoré začínajú developovať nehnuteľnosti a myslia si, že ovládajú celú problematiku.

[etrend.sk; 15/07/2015; Rastislav Štalmach ; Zaradenie: TRENDreality]

Presne na základe takýchto mylných predstáv po roku 2008 zostali tisícky nepredaných bytov na celom Slovensku. Dnes sme znova v situácii, keď realitný trh zvyšuje obrátky a znova sa objavujú začínajúci developeri, ktorí robia tu istú chybu. Akú?
Neporadia sa s odborníkmi, ale prídu na to až po niekoľkých rokoch, keď im zostanú nepredané byty, domy, pozemky a ich investície zostanú uväznené v betóne, tehlách a hline.
Pred časom som mal niekoľko stretnutí so začínajúcimi developermi. Rozdelil by som ich do dvoch kategórií. Tých, ktorí už niečo postavili a nevedia si rady (skúšajú) a tých, ktorí idú stavať.

  1. kategória, je po vlastných skúsenostiach a niekoľkoročnom “zabetónovaní” svojich peňazí už ochotná viac počúvať a nechať predaj na renomované realitné kancelárie so skúsenosťami. S heslom: “Vytiahnite ma z bahna, keď už si neviem rady”.
  1. kategória, ktorá iba začína patrí do kategórie “ja viem všetko najlepšie, podnikám už 20 rokov, čo mi kto bude radiť ako to mám robiť”. Vôbec im neprekáža, že podnikajú v úplne inej oblasti, ktorá s predajom a marketingom nehnuteľnosti nemá nič spoločné. Stačí predsa vytvoriť si webstránku, niekoľko bilbordov, facebook a úspech máme zaručený.

Neuvedomujú si, ako je to vo vyspelých krajinách, kde skúsená realitná kancelária hrá významnú úlohu pri každom developerskom projekte od začiatku až do konca. Je to tým, že práve ona a jej tím vie presne, čo klienti potrebujú. Na Slovensku začínajúci developeri zveria nastavenie projektu iba na architekta. Na našom malom trhu je len málo projektantských kancelárií, ktoré robia viacero projektov, a preto väčšina z nich nemá skúsenosti, čo klienti chcú.

Minulý rok som osobne riešil projekciu bytu a hoci mi projekt spracoval kamarát a bol mi odporúčaný ďalším kamarátom, napriek tomu zabudol v byte na šatník. Takýto detail, ale veľmi dôležitý pri nastavení. Ak sa takéto maličkosti stanú a je potrebná úprava celého projektu, predražuje to celý projekt a to si developeri vôbec neuvedomujú. A práve tam prichádzajú o peniaze.

Zabúdajú na najdôležitejšiu vec a to , že ich zisk sa dostaví až po predaji posledných bytov, domov alebo pozemkov! Dovtedy, robia na zaplatenie iných (zaplatenie pozemku, projektantov, predajcov materiálu, stavebných robotníkov, banku…)

Neuvedomujú si, že práve jeden z najdôležitejších článkov, ktorý im generuje príjem je práve predajca, a to realitná kancelária. Aj v tom robia chybu a podľa mojich skúsenosti si nedajú dostatočnú námahu aby si “očekovali” a preverili, komu projekt zveria. Väčšinou je určujúcim faktorom výška provízie resp. najnižšia provízia. A znova je to chyba, pretože najnižšiu províziu “dá” práve RK s najnižšími investičnými nákladmi (alebo žiadnymi) a bez skúseností.

Skoro vôbec ich nezaujíma, aké má daná realitná kancelária skúsenosti s developerskými projektmi, aké má referencie, aký má tím maklérov a s tým súvisiacich špecialistov napr. na hypotéky, marketing a právny servis.

Chápem ich, pretože niekedy ani nevedia, že sa to majú pýtať, keďže to robia prvýkrát. Práve preto je dobré poradiť sa, dnes je to oveľa jednoduchšie ako v minulosti.

 

Blog Rastislava Štalmacha

Sedemnásť rokov pracuje v obchode, financiách a realitách. V roku 2006 založil a vedie úspešnú realitnú spoločnosť, ARCHEUS sieť realitných kancelárií, v súčasnosti najväčšiu sieť realitných kancelárií na východnom Slovensku s pobočkami v mestách: Košice, Prešov, Poprad, Bardejov, Spišská Nová Ves, Trebišov a Zvolen. Zároveň je členom predsedníctva NARKS (Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska) a jej školiteľom. Prečítajte si aj ďalšie blogposty.

.