Hroziaca recesia zasiahne ceny bývania

Lenka Buchláková, moderátorka: „Ceny nehnuteľností na Slovensku už dlhší čas lámu rekordy. Podľa údajov Národnej banky Slovenska stúpli ceny v úvode tohto roka medzikvartálne o osem a pol percenta, avšak medziročne vyleteli až o dvadsaťtri percent. Štvorcový meter tak na Slovensku stál až dvetisíc päťstodesať eur. Ako situáciu s cenami nehnuteľností ovplyvnia rastúce úrokové sadzby a hrozba recesie Únie, si povieme v tejto chvíli s Jánom Palenčárom, prezidentom Národnej asociácie realitných kancelárií. Dobrý deň.“

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií: „Dobrý deň.“

Lenka Buchláková: „Hrozí nám recesia, je tu v vojna na Ukrajine, zvýšené úrokové sadzby. Ako toto vplýva na realitný trh v súčasnosti?“

Ján Palenčár: „Napriek týmto negatívnym informáciám je realitný trh na Slovensku veľmi dynamický. Napriek zvyšovaniu cien samotných nehnuteľností, zvyšovaniu cien energií, zvyšovaniu úrokových sadzieb, napriek týmto informáciám Slováci neprestali mať záujem o kúpu nehnuteľností. Dopyt je násobne stále vyšší ako je ponuka, čo má samozrejme vplyv aj na priebežné zvyšovanie cien nehnuteľností. Tak, ako sme počuli z úvodu relácie, medziročne nám stúpli na Slovensku nehnuteľnosti až o dvadsaťtri percent.“

Lenka Buchláková: „Slováci ešte chceli využiť tú dobrú šancu na výhodnú hypotéku v úvode tohto roka. Podobná situácia bola v Českej republike, ale tam už vidíme ten obrat. Ešte sa to teda nedeje u nás, alebo teda nebude to v nasledujúcich týždňoch, mesiacoch?“

Ján Palenčár: „Situácia v Čechách a na Slovensku je trošku iná. Na jednej strane Česká národná banka veľmi rýchlo reagovala na zvyšovanie inflácie práve násobným zvýšením úrokových sadzieb. V súčasnosti sa hýbu úrokové sadzby na hypotéky v Čechách na úrovni šesť a pol percenta. Táto situácia spôsobila zabrzdenie záujmu o hypotéky a do veľkej miery aj zabrzdenie záujmu o kúpu nehnuteľností. Pokiaľ sa pozrieme na Slovensko, tak z úvodu roka 2022 sme boli zvyknutí na sadzby okolo jedného percenta, čo nepovažujem z dlhodobého hľadiska za udržateľné. To sú veľmi nízke úrokové sadzby. Myslím, že na tom sa zhodlo viacero odborníkov. V súčasnosti sú úrokové sadzby niekde na úrovni zhruba dva celá dva až dva a pol percenta. Napriek tomuto násobnému zvýšeniu neprišlo v posledných týždňoch, mesiacoch k zníženiu záujmu o kúpu nehnuteľností u Slovákov. Uvidíme, čo sa udeje na jeseň, keď je ohlásené ďalšie zvýšenie úrokových sadzieb na hypotéky. Predikujeme dnes, že tie úroky by mohli byť na úrovni zhruba tri a pol do štyroch percent.“

Lenka Buchláková: „Presne tak, ako hovoríte. Tá Európska centrálna banka po dlhých rokoch začína zvyšovať úrokovú sadzbu teraz v júli, v septembri a pravdepodobne tak urobí aj v budúcom roku, ale nie skokovo, teda aby sme nedostali do krachu krajiny na juhu Európy. Tá štvorpercentná úroková sadzba, ktorú hovoríte, to je zreálnenie trhu?“

Ján Palenčár: „Ja by som nehovoril o zreálnení trhu. Bola by to skôr reakcia na vysokú infláciu. Čo sa týka reakcie Európskej centrálnej banky, samozrejme vedenie Európskej centrálnej banky je veľmi opatrné práve vzhľadom k recesii. Zvýšenie úrokových sadzieb, násobné zvýšenie úrokových sadzieb by mohlo znamenať ešte väčší problém pre Európu, zastavenie spotreby, takisto by vlastne zostali neprístupné úvery pre obyvateľstvo, pre firmy. Takže tie predikcie sú niekde na úrovni zhruba pol percenta, aby mohla úroková sadzba sa zvýšiť na úrovni Európskej centrálnej banky. Samozrejme, komerčné banky si k tomuto pripočítajú rizikové marže, a preto hovoríme, že zhruba tých tri a pol až štyri percentá by mohla byť úroková sadzba. Zároveň predpokladáme, že v prípade poklesu inflácie by mohlo prísť aj k poklesu úrokových sadzieb na hypotéky v ďalšom období.“

Lenka Buchláková: „Ja sa ešte vrátim k tej recesii. Pred pár týždňami sme len hovorili o tom, či príde recesia alebo nie. Dnes už hovoríme o tom, že v akom rozsahu príde v nasledujúcich týždňoch a mesiacoch. Ovplyvní to všetky oblasti nášho života. Hovorí sa o veľkom znižovaní životnej úrovne, nielen na Slovensku, ale teda aj v západných krajinách. Ako toto ovplyvní aj kúpyschopnosť obyvateľstva a celkovo ako to zmení realitný trh na Slovensku?“

Ján Palenčár: „Pokiaľ si zoberieme poslednú krízu z roku 2008, globálnu finančnú krízu, táto bola vyvolaná problémom na bankovom trhu, predovšetkým pádom americkej Lehman Brothers, čo vyvolalo negatívne informácie v rámci celého sveta, spotrebiteľská nálada klesla, klienti Slováci prestali mať záujem o nehnuteľnosti z dôvodu neistoty. Pokiaľ sa prenesieme do prvej vlny koronakrízy v roku 2020, keď opätovne mnohí ekonómovia predikovali možnú recesiu spôsobenú koronakrízou, zvýšenie nezamestnanosti a podobné negatívne informácie poklesu HDP, tak Slováci na to nereagovali tak, že by spomalili spotrebu, že by stratili spotrebiteľskú dôveru voči nehnuteľnostiam. Naopak, práve tieto informácie ešte viac motivovali Slovákov kupovať si domy, chalupy, chaty a podobne. Čiže naozaj je veľmi dôležité, aké informácie budú, aký rozsah recesie zasiahne slovenské firmy, slovenský pracovný trh, a na základe toho sa vlastne bude ďalej aj vyvíjať realitný trh.“

Lenka Buchláková: „Tie štatistiky sú také zvláštne, pretože sú rôzne v tomto smere. My sme nedávno informovali o tom, že pri rekreačných nehnuteľnostiach práveže sa znížil dopyt o zhruba dvadsať – tridsať percent oproti minulému roku, že vlastne už tam pri tých rekreačných nehnuteľnostiach cítime to znižovanie životnej úrovne, nedostupnosť hypoték. Čiže tak to nie je?“

Ján Palenčár: „Pokiaľ by sme sa zase pozreli, že z akého čísla vychádzame, čo sa týka dopytu po rekreačných nehnuteľnostiach, tak v roku 2020, ako som povedal, v prvej vlne koronakrízy násobne stúpol záujem o chaty, chalupy, rekreačné nehnuteľnosti. Ten dôvod bol predovšetkým z dôvodu zvýšeného fungovania ľudí na home office. To znamená, Slováci, ktorí bývali v bytoch, mali záujem o kúpu chaty, chalupy, niečoho dostupného od svojho trvalého bydliska, kde môžu fungovať v rámci home office a komfortnejšie ako v prípade bytu. Ten trh alebo ten dopyt, ako som spomenul, sa násobne zvýšil. Môžeme hovoriť o trojnásobku, čiže o tristo percentách. Pokiaľ dnes hovoríme o poklese o dvadsať až tridsať percent oproti polroku 2020, tak stále je to násobne viac, ako bolo pred koronakrízou.“

Lenka Buchláková: „Dám ruku do ohňa, že neprejde deň, keď sa vás niekto neopýta, či teraz kupovať nehnuteľnosť, alebo s tým počkať niekoľko mesiacov. Ako odpovedáte?“

Ján Palenčár: „Myslím si, že je potrebné realizovať nákup teraz. Pokiaľ si klient dokáže v dnešnej obmedzenej ponuke nájsť svoj vysnívaný byt, svoju vysnívanú nehnuteľnosť, tak radím klientom, aby dnes si zrealizovali kúpu nehnuteľnosti. Nehnuteľnosti z dlhodobého hľadiska určite nepoklesnú. Môže prísť k stagnácii cien v tom najhoršom hľadisku, ja však predpokladám, že príde iba k spomaleniu dynamiky rastu. Čiže v rámci určitých negatívnych impulzov, ako napríklad zvyšovanie úrokových sadzieb na hypotéky, môže prísť k tomu, že nebudú už nehnuteľnosti na Slovensku rásť rýchlosťou dvadsaťtri percent medziročne, ale povedzme pätnásť percent medziročne.“

Lenka Buchláková: „Ekonómovia hovoria o takom osemnásťročnom cykle v rámci realitného trhu, ktorý je teda rozdelený ešte na tri fázy. Tá prvá sedemročná, tá vlastne hovorí o poklese cien nehnuteľností, potom je nárast cien nehnuteľností ďalších sedem rokov, a tie posledné štyri roky, to je recesia. A v zásade kde sa teraz nachádzame? Podľa tých rôznych prepočtov tá recesia, to štvorročné obdobie bude v roku 2026, ten predpoklad. Kde sa aktuálne my nachádzame, aj v porovnaní s okolitými krajinami?“

Ján Palenčár: „Ja si myslím, že ešte stále nie sme na vrchole tej pomyselnej cenovej úrovne nehnuteľností na Slovensku. A ten dôvod je práve na strane veľmi silného záujmu, veľmi silného dopytu a nízkej ponuky nehnuteľností na Slovensku. Na druhej strane, aj keď hovoríme o zvýšení úrokových sadzieb, stále sú hypotéky veľmi prístupné Slovákom, a pokiaľ sa bavíme o súčasnej úrokovej sadzbe okolo dva a pol percenta, je to stále veľmi výhodné. A ešte tu musím zdôrazniť, že vysoká inflácia, o ktorej dnes hovoríme, ktorá sa pohybuje niekde okolo dvanástich percent, je veľkým strašiakom Slovákov v súvislosti so stratou hodnoty svojich usporených financií. Takže Slováci sa snažia tieto peniaze investovať a veľká časť Slovákov usporené peniaze investuje práve v nehnuteľnostiach.“

Lenka Buchláková: „Tak my milujeme nehnuteľnosti. Deväťdesiat percent Slovákov vlastní nehnuteľnosť a dokonca sedemdesiat percent tých nehnuteľností nie sú zaťažené hypotékou v súčasnosti. Ako hovoríte, je to teda dobrá investícia, keď chcem investovať nejakým spôsobom peniaze, aby neležali na bežnom účte. Čo taký investičný byt? Keď nehovoríme o tom, že si kupujem teda svoju nehnuteľnosť na svoju vlastnú spotrebu, ale investičný byt. Kde sa teraz oplatí kupovať? A mali sme dokonca aj odborníkov, ktorí hovorili, že sa začínajú ľudia zbavovať investičných bytov.“

Ján Palenčár: „Čo sa týka investičných bytov, treba si povedať, aké sú očakávania. Pokiaľ klient má záujem o zhodnotenie svojich finančných prostriedkov na úrovni desať percent ročne, tak toto samozrejme nie je možné na realitnom trhu zabezpečiť. Pokiaľ sa bavíme o investičných bytoch, tak návratnosť takejto investície čisto z nájmu sa pohybuje niekde na úrovni dva a pol percenta ročne. Ale aby sme boli korektní, tak je potrebné prepočítať aj priemernú ročnú mieru zhodnotenia, to znamená percentuálne ročné zvýšenie hodnoty bytu. Pokiaľ by sme zobrali nejakú pätnásťročnú úsečku časovú, tak môžeme hovoriť o priemernom ročnom zhodnotení zhruba päť percent. Čiže keby sme to spočítali aj s príjmom z nájmu, tak sa bavíme zhruba o zhodnotení okolo tých siedmich percent.“

Lenka Buchláková: „A ktoré sú tie atraktívne lokality?“

Ján Palenčár: „Atraktívne lokality sú všetky lokality, kde je záujem nájomcov, záujem ľudí bývať. To znamená, pokiaľ si chcem kúpiť investičný byt a chcem ho prenajať, je dôležité naozaj pozerať regióny, kde sa ľudia sťahujú za prácou, kde je dobrá dopravná dostupnosť, prípadne kde je blízkosť škôl, kde sú študenti. Hľadať lokality, ktoré sú z tohto pohľadu atraktívne, aby nebol problém prenajať aj z dlhodobého hľadiska takúto nehnuteľnosť.“

Lenka Buchláková: „Rozprávali sme sa o recesii, o vojne na Ukrajine, o pandémii koronavírusu. Je tu vyše sedemdesiattisíc ľudí z Ukrajiny a podľa Inštitútu finančnej politiky zhruba desaťtisíc ich tu zostane aj natrvalo u nás. Ako toto ovplyvní realitný trh? Vôbec nejakým spôsobom to ovplyvní? Desaťtisíc ľudí asi nie je veľa.“

Ján Palenčár: „Desaťtisíc ľudí naozaj nie je pre Slovensko veľa. Pokiaľ by sme sa pozreli a prepočítali to povedzme na nejakú bytovú jednotku, tak sa bavíme zhruba niekde na úrovni dva a pol tisíc bytových jednotiek na celé Slovensko, čiže bavíme sa zhruba o jednom percente, jedna celá dva percenta bytového fondu na Slovensku. Takže to je tak nízke číslo, ktoré nebude mať zásadný vplyv na realitný trh na Slovensku.“

Lenka Buchláková: „Dôležitá téma je aj nájomné bývanie. Dnes sme aj videli tlačovú konferenciu aj na obrazovkách TA3, kde sa predstavoval koncept nájomného bývania, a to, že štát ide zisťovať, aká je reálna potreba nájomných bytov na Slovensku. Aká je vlastne tá reálna potreba?“

Ján Palenčár: „Myslím si, že na Slovensku je obrovská potreba nájomného bývania, ale dostupného nájomného bývania. Pokiaľ by sme sa bavili o komerčnom nájomnom bývaní, toto je pre mnohé skupiny obyvateľstva nedostupné. Či to sú zdravotné sestry, či to sú ľudia z ošetrovateľských služieb a podobne, títo ľudia nemajú šancu dnes si na Slovensku zabezpečiť bývanie – či vlastné bývanie a splácať si hypotekárny úver, alebo si zaplatiť komerčné bývanie. Preto je nesmierne dôležité, aby štát zasiahol a vstúpil do segmentu nájomného bývania. Prijatie zákona o štátnej podpore nájomného bývania je dobrá správa pre Slovákov a práve pre nižšie príjmové skupiny. Na druhej strane si musíme jasne povedať, že tento zákon dnes nedefinuje množstvo podporných programov. Dnes sa hovorí v tom zákone o tom, že sa znižuje pre takéto byty DPH na päť percent a zároveň že zamestnávatelia môžu prispieť na bývanie zamestnancom do sumy tristošesťdesiat eur s tým, že táto suma nebude zdaňovaná. Čiže neznižuje sa táto suma o dane a odvody. To sú pozitívne správy, ale je to stále málo. A očakávam, že štát príde aj s formuláciou ďalších podporných programov, aby na Slovensku, v priebehu povedzme desiatich rokov, vznikli tisíce a sa vybudovali tisíce nájomných bytov.“

Lenka Buchláková: „Prijatie zákona, to je ten prvý krok, ale čo ďalej? My teraz nehovoríme, že toto ovplyvní realitný trh o rok alebo o dva. Predpokladám, že tu nebudú stáť v stovkách nové nájomné byty v nasledujúcich dvoch – troch rokoch.“

Ján Palenčár: „Určite tento zákon je len prvým krokom a uvidíme, ako sa budú formulovať ďalšie vykonávacie predpisy, ako budú firmy reagovať na tieto podporné programy. V rámci tohto zákona môžeme očakávať prvé nájomné byty na Slovensku zhruba za tri až štyri roky a takisto toto nebudú tisíce bytov, to budú stovky bytov. Keď sa na druhej strane pozrieme, že na Slovensku v porovnaní s priemerom Európskej únie chýba zhruba dvestotisíc bytov, tak ani tisíce bytov, ktoré by dnes prišli na trh, by zásadne neovplyvnili realitný trh na Slovensku.“

Lenka Buchláková: „Ešte posledná téma. Ceny stavebných materiálov, ktoré tiež prudko rastú, a poznáme aj inflačné doložky, ktoré teda mnohí ľudia pri podpise zmluvy nijakým spôsobom nereflektujú na začiatku a potom sa pýtajú, prečo vlastne ten developer predražil cenu bývania. Ako to je vlastne s inflačnými dĺžkami? Na čo si treba dávať v súčasnosti pozor a či tie ceny stavebných materiálov budú naďalej tak výrazne rásť?“

Ján Palenčár: „Je pravdou, že dynamika rastu cien stavebných materiálov prekvapila aj developerov. Developeri sa v mnohých prípadoch snažili tieto zvýšené náklady preniesť na klientov. Nie všetci klienti akoby boli dostatočne tvrdí voči developerom a napriek tomu, že v zmluvách nemali ešte inflačné doložky, tak podľahli určitému tlaku a doplatili nejakú sumu, ktorú si developer žiadal. V súčasnosti musím povedať, že deväťdesiatdeväť percent developerov si do zmlúv dáva takzvané inflačné doložky, respektíve doložky umožňujúce zvýšenie finálnej kúpnej ceny za nehnuteľnosť v súvislosti so zvyšovaním stavebných nákladov, ale je veľmi dôležité, aby si klient túto doložku detailne pozrel, akým spôsobom je povinný developer preukázať reálne zvýšenie svojich nákladov oproti času, keď povedzme zazmluvňoval s klientom predaj bytu. Takže developeri sa s touto situáciou snažia vysporiadať, boli s tým konfrontovaní. Klienti dnes takisto už sú zvyknutí na inflačné doložky. Samozrejme, v budúcnosti môže takéto zvýšenie ceny robiť problém práve u klientov, ktorí si kupujú byt na hypotéku a kde majú jasne stanovenú kúpnu cenu vopred, aj dohodnutú s hypotekárnou bankou.“

Lenka Buchláková: „Povedal Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií. V tejto chvíli vám ďakujem za informácie a pekný deň.“

Ján Palenčár: „Ďakujem pekne.“