Na realitnom trhu sa nafukuje bublina. Čo by jej prasknutie znamenalo pre Slovákov?

 

S cenami realít sa čoraz častejšie začína skloňovať slovné spojenie “realitná bublina.” Aký je jeho význam? Čo môže znamenať jej “prasknutie”?

[finweb.hnonline.sk; 24/02/2017; Richard Duchaj ]

Ceny nehnuteľností na Slovensku rastú, obzvlášť v Bratislave. Ceny novostavieb prekonali v hlavnom meste ku koncu minulého roka hranicu 2500 eur/m2 s DPH, čo predstavuje viac ako 20-percentný rast ceny za posledné dva roky.

Viacerí experti začali spomínať slovné spojenie “realitná bublina.” Čo tento pojem vlastne znamená? Čo môže znamenať jej prasknutie? Kedy, ak vôbec sa dá očakávať?
Prečítajte si odpovede oslovených odborníkov.

Matúš Pošvanc, riaditeľ Nadácie F. A. Hayeka: ” Za realitnú bublinu sa dá považovať neprirodzený stav dopytu po nehnuteľnostiach, ktorý vyplýva z prílišného optimizmu spotrebiteľov o ich finančnej budúcnosti, resp. budúcnosti ekonomiky. Väčšinou je spôsobená príliš uvoľnenou monetárnou politikou – centrálna banka sa snaží umelo znižovať úroky. Spotrebitelia vtedy dopytujú viac nehnuteľností, vzhľadom na “lacné” úverovanie, ako by bolo za situácie bez stimulov.

Tým ceny nehnuteľnosti neprirodzene rastú a zároveň sa budujú i nehnuteľnosti (lebo je po nich dopyt), ktoré by inak na trhu nemali existovať.

Prasknutie bubliny by mohlo spôsobovať problémy bankovému sektoru, ktorý kúpu a realizáciu týchto projektov financuje (vytvára voči týmto projektov nové peniaze). V prípade nejakej krízovej udalosti by mali spotrebitelia problém s ich splácaním. Rovnako by to negatívne dopadlo na stavebný sektor. Jednoducho nová vlna krízy. Či sme v stave v ako sme boli pred rokom 2007 neviem presne povedať.

Európsky bankový sektor (nie slovenský) však nie je v najlepšej kondícií a riziko opätovnej krízy existuje. Nevidím však do budúcnosti; napr. zlato ako indikátor stresu na finančných trhoch nie je dnes v nejakom výraznom stresovom stave. Aj keď faktom je, že od začiatku roka sa o určitej nervozite na tomto trhu hovoriť dá.”

Matej Krajčovič, analytik spoločnosti Capital Markets: “Realitná bublina, je v jednoduchosti označenie situácie, kedy ceny, v našom prípade nehnuteľností, plynule rastú bez výraznejších poklesov, pričom v istom bode tejto “bubliny” ceny nehnuteľností prudko klesne, tzv. “bublina praskla”. Za nárastom ceny nárast dopytu po nehnuteľnostiach.

Na Slovensku určite nie sme v bode, kedy by sme boli v ohrození nadmernej ponuky. Stále máme nabehnuté ako ekonomika na dobrý rast a potenciál v zvyšovaní zamestnanosti, čo v najbližších rokoch bude viesť k rastúcemu dopytu po bývaní a nehnuteľnostiach.

Najviac, kde sa rastúce ceny prejavia, a kde sa prejavujú je a bude Bratislava, keďže len v tomto jednom okrese býva približne desatina obyvateľstva, ktorá, keď sa pozrieme na priemerný plat zamestnancov, alebo zárobky podnikateľov je na tom najlepšie.

Na tomto a mnohých iných ukazovateľoch môžeme vidieť, že Bratislavský kraj je veľmi ekonomicky aktívny a preto aj zmeny a nárasty aktív ako sú nehnuteľnosti je badať pri expanzií najviac. Ak by sme mohli očakávať prepad cien a prasknutie tejto tzv. “bubliny” bolo by to najskôr od roku 2019/2020 v závislosti na globálnej klíme a príchode kontrakcie svetového hospodárstva.

Ronald Ižip, hlavný analytik TRIM Broker: “Dôvod vzniku bublín je jednoduchý – viac peňazí v obehu. V roku 2015 sme boli prví, ktorí varovali pred vznikom bubliny na slovenskom trhu nehnuteľností. Dôvodom bolo oznámenie ECB o zavedení záporných depozitných sadzieb. V každej krajine, kde úrokové sadzby dlhodobo znížia pod nulu či k nule, zvýši sa dopyt po hypotekárnych úveroch s následkom hypotekárnej bubliny.

A táto bublina rastie, pokým budú prúdiť do ekonomiky nové peniaze. A to môže trvať až do konca tohto roka. No rok nasledujúci môžeme vidieť zásadnú zmenu spolu sprísnením podmienok hypoték a hlavne konzervatívnejšej politiky ECB.”

Kamil Boros, analytik X-Trade Brokers “Zatiaľ to na Slovensku na bublinu nevyzerá, pretože v rokoch 2009-2015 rástli v priemere mzdy rýchlejšie ako ceny nehnuteľností, čiže aktuálne rast cien nehnuteľností dobieha rast miezd. Trend, ktorý nastal v posledných kvartáloch je však veľmi znepokojivý a pokiaľ bude pokračovať, tak sa ceny nehnuteľností onedlho dostanú do nebezpečného teritória.

Z toho dôvodu jednoznačne vnímam snahu NBS ochladiť trh s bývaním ako pozitívnu. Pokiaľ sa jej to nepodarí, tak budú potrebné ďalšie opatrenia, pretože sa ukazuje, že aktuálna úroková politika ECB je pre Slovensko príliš uvoľnená. A ECB zvyšovať úročenie tak skoro nehodlá.”

Richard Koza, investičný poradca: “Zníženie cien nehnuteľností sa dá očakávať len v prípade, že dôjde k významnejšiemu rastu úrokových sadzieb. Otázka však je, kedy k tomu dôjde. Zatiaľ centrálne banky o významných rastoch úrokov neuvažujú a politická reprezentácia ich v tom len podporuje.”

Peter Bukov, hlavný analytik TopForex: “Ceny bytov v BA rastú hlavne z dvoch dôvodov: Prvým sú najlacnejšie hypotéky v histórii s rekordne nízkymi sadzbami, ktoré sú určované sadzbami ECB (resp. dlhopisovým trhom). Tieto prirodzene lákajú ľudí, aby si zobrali hypotéku a kúpili nový byt.

Druhým dôvodom je geografická a ekonomická významnosť Bratislavy ako hlavného mesta. Môžeme povedať, že stále sem prichádza množstvo ľudí z celého Slovenska, ktorí tu študujú a následne chcú zostať a pracovať. Títo ľudia tu musia niekde bývať, a tak sú nútení kúpiť si byt.

Osobne si nemyslím, že reality v Bratislave sú vo veľkom kupované veľkými investormi na špekulácie. Nevidím tu tzv. hot Money hľadajúce rýchly výnos, ktoré najviac urýchľujú tvorbu realitných bublín a po rýchlom stiahnutí sa z trhu spôsobujú veľké prepady v cenách.

Osobne očakávam, že hypotekárne sadzby už našli svoje dno. Ekonomická situácia v eurozóne je v posledných mesiacoch pozitívna a zlepšuje sa, inflácia prudko rastie a výnosy na dlhopisoch začali rýchlejšie stúpať. To je kombinácia faktorov, ktorá by mohla už čoskoro primäť ECB k zvýšeniu sadzieb a utesneniu monetárnej politiky napríklad znížením kvantitatívneho uvoľňovania.

Logickým následkom by bol rast hypotekárnych sadzieb. Druhý faktor by však mal zostať nemenný. Preto, ak aj stúpnu ceny hypoték, očakávam skôr zastavenie rastu cien nehnuteľnosti a ich pomalý pokles minimálne o 10 percent.

Faktom je, že ceny nehnuteľností v Bratislave sú dnes na nereálnych úrovniach, ale ich prudký prepad nečakám, keďže je po realitách reálny dopyt a nie dopyt špekulačných peňazí.”

Jakub Rosa, analytik Across Private Investments: Aj napriek tomu, že ceny nehnuteľností na Slovensku v posledných rokoch vzrástli o niekoľko desiatok percent, aktuálna priemerná cena bytov je zhruba o 5 % nižšia v porovnaní s jej historickým maximom z polovice roku 2008. Cenový vývoj nehnuteľností je však nezdravý. Odzrkadľuje vyššie príjmy obyvateľstva v dôsledku rastu zamestnanosti a miezd, ako aj vyššiu dostupnosť úverov vďaka nízkym úrokovým sadzbám na trhu.

Ceny nehnuteľností rastú ruka v ruke so zadlžením domácností. Podľa údajov NBS stúpol v závere vlaňajška celkový objem úverov na bývanie na takmer 22 miliárd eur, čo predstavuje viac ako 2,5 násobok oproti rovnakému obdobiu v roku 2008, kedy ceny bytov dosahovali maximá. Realitný trh navyše v dôsledku rastúcich cien nehnuteľností láka čím ďalej tým viac špekulatívneho kapitálu.

Uvedené skutočnosti neunikli pozornosti NBS a komerčných bánk, ktoré začali potichu sprísňovať úverové podmienky, čo v dlhodobom horizonte môže oslabiť dopyt po nehnuteľnostiach a znižovanie ich cien. Realitná bublina sa pomaly nafukuje, avšak jej prasknutie v najbližšom období pravdepodobne nehrozí.