M. Lazík o stúpajúcich cenách bývania

Marek Mašura, moderátor:

“Kto vlani kupoval dom či byt, ten si poriadne priplatil. Bývanie zdraželo o viac než 10 percent, čo sme tu podľa odborníkov roky nemali. Dôvodom bol veľký záujem ľudí, lacné hypotéky, ale aj nedostatok bytov vo veľkých mestách. Odhady hovoria, že aj tento rok by mali ceny nehnuteľností rásť, aj keď pomalšie ako vlani. 1 859 eur – toľko stál vlani meter štvorcový nehnuteľnosti. Hovoríme samozrejme o priemere. Veľa závisí od toho, v akej lokalite bývame a či sme kupovali dom, alebo byt. Bývanie podľa Realitnej únie vlani výrazne zdraželo – o približne 11 percent.

Najväčší záujem bol o dvoj- a trojizbové byty, a preto ich ceny stúpli najviac. Pod zdražovanie sa však podpísali aj lacné hypotéky či slabá ponuka. Nové bytovky pribúdajú iba pomaly, a developeri tak nestíhajú vyjsť v ústrety všetkým, záujemcom. To potom tlačí ceny nahor. Pre tých, ktorí sa sťažujú na pridrahé bývanie, nemáme dobré správy. Ceny by mali totiž rásť aj v tomto roku, aj keď nie až tak rýchlo ako vlani. Odborníci odhadujú, že nehnuteľnosti by mali zdražieť o 7,5 percenta.

O cenách bývania, ktoré idú stále nahor, sa budem teraz rozprávať s Martinom Lazíkom, analytikom Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska, ktorého už vítam u nás v štúdiu. Prajem príjemný dobrý deň, vitajte.”

Martin Lazík, analytik NARKS, (hosť v štúdiu):

“Dobrý deň prajem.”

Marek Mašura:

“Tak poďme teda rovno na vec. Keď sa pýtam odborníkov na ceny bývania, tak v poslednej dobe hovoria, že ceny nehnuteľností vlani zdraželi najviac od roku 2008. Súhlasíte s tým?”

Martin Lazík:

“Áno. Trošku sme prekvapení, že naozaj to takto dopadlo, ale rok 2019, keď sme vyhodnotili, tak naozaj čísla pri tých dvojizbových a trojizbových bytoch prekonali 10 percent, v prípade dvojizbových je to tesne nad 10, v prípade trojizbových bytov je to takmer 11 a niečo percenta, takže naozaj je to jeden z tých najväčších nárastov, ktoré sme zaznamenali za dlhé roky, a možno spomínať možno na tie krízové, alebo tie boomové roky v roku 2007, 2008.”

Marek Mašura:

“Keď hovoríme o dvojciferných rastoch cien nehnuteľností, musím sa opýtať tú otázku, ktorá teraz, takpovediac, trápi mnohých odborníkov, či to nie je už bublina, či sa nemôže stať to, že teraz táto bublina, cenová samozrejme, praskne, a tie ceny nehnuteľností opäť pôjdu nadol, tak, ako sme to videli pred desiatimi rokmi.”

Martin Lazík:

“Cenová bublina nastáva vtedy, ak sa nám rast cien nehnuteľností odpája od nejakých ďalších ekonomických ukazovateľov, ktoré sledujeme, či už je to rast, alebo vývoj nezamestnanosti, vieme dobre, že máme momentálne najvyššiu zamestnanosť, alebo z opačného konca, najnižšiu nezamestnanosť, v tomto prípade nám to kopíruje ten vývoj.

Takisto, čo sa týka reálnych miezd. Zase, rastú nám reálne mzdy, takže je v poriadku, keď rastú aj ceny nehnuteľností. Je možno len otázne, že či to tempo a miera nárastu je dobrá, zdravá, či úplne je stopercentne podložená tými 11 percentami, alebo či by mala byť 7-percentná, alebo 6-percentná. To ukáže samozrejme čas a ten vývoj, a predpokladáme, že po takomto náraste príde k spomaleniu, tak, ako som spomínal, že 6, 7 percent, sa uvidí zase, ale predpokladáme, že príde k spomaleniu.”

Marek Mašura:

“Poďme viac aj k tým dôvodom, prečo tie ceny rastú tak, ako to môžeme vidieť na tých číslach. V príspevku sme spomínali napríklad veľmi veľký apetít po bývaní, takisto rekordne lacné hypotéky, skúsme vymenovať ešte ďalšie dôvody.”

Martin Lazík:

“Spomínali sme zamestnanosť, spomínali sme rast miezd, ale samozrejme hlavne do toho vstupuje, povedzme, dostupnosť hypoték, kde máme najnižšie úrokové sadzby zase v histórii, od čo máme slovenský realitný trh, tak takéto úrokové sadzby sme tu ešte nemali. A je predpoklad, že teda budú nasledovať aj v roku 2020, možno aj ešte dlhšie obdobie, takže čo sa týka dostupnosti financií z pohľadu úrokových sadzieb, je toto veľmi dobré obdobie.

Trošku sa nám, by som povedal, zhoršuje dostupnosť k financovaniu, teda dostupnosť hypotekárnych úverov, pretože poznáme obmedzenia Národnej banky Slovenska, ktoré zaviedla, ktoré sú už dnes úplne v platnosti, takže toto, by som povedal, mierne brzdí, ale nebrzdí to ten apetít, to znamená, tí kupujúci naozaj na tom realitnom trhu stále sú, sú hlavne teda koncentrovaní vo veľkých mestách, práve kvôli mobilite za prácou, práve kvôli vyšším príjmom v týchto mestách, a ďalším, by som povedal, ukazovateľom, ktoré ich prirodzene ťahajú tam, kde je ten ekonomický život výraznejší.”

Marek Mašura:

“Na toto, čo ste povedali, sa opýtam aj trochu konkrétnejšie, keďže kedysi platilo, že povedzme, ľudia z centra Bratislavy sa presťahovali, povedzme, do Záhorskej Bystrice, alebo do Hamuliakova, a dochádzali za prácou do centra. Čiže ten trend sa teraz ako keby otáča, že to mesto opäť priťahuje k sebe tých ľudí, takpovediac?”

Martin Lazík:

“Áno. Samozrejme, hlavným faktorom takéhoto bývania v tých satelitoch bolo vtedy, že máme rodinný dom za dostupnú cenu, povedzme, porovnateľnú s bytom v meste, čo vlastne tá matematika stále platí, dokonca môžme povedať, že byty v meste sú dnes oveľa drahšie ako domy v týchto satelitoch, ale hlavne čo prichádza k zvažovaniu, že tá dopravná dostupnosť, ktorá, počujeme to každý deň v ranných správach, je 40 minút, 50 minút, v prípade, že sa nič nedeje. Keď sa niečo deje, tak je to ešte viacej, a toto je práve ten faktor, ktorý zase pôsobí opačným smerom, že tí ľudia hľadajú to bývanie v meste, preto sa nám kumuluje do mesta, a preto nám mierne rastú viac ceny v mestách ako v tých satelitoch, ktoré sú, povedzme, v okolí Bratislavy.”

Marek Mašura:

“Ja to podložím aj aktuálnymi číslami. Ceny bytov v Bratislave dosiahli historické maximum, priemerná cena sa vyšplhala ma 3-tisíc eur za meter štvorcový. Nie je to už priveľa?”

Martin Lazík:

“A to je len priemerná cena, to znamená, že tá cena v niektorých, by som povedal tých top lokalitách, top projektoch je, nechcem povedať, že bohužiaľ, ale proste je fakticky ďaleko vyššia, to znamená, bavíme sa o cenovkách 4-tisíc, 5-tisíc, niekedy aj viac, zase záleží od toho, v akej kvalite je ten byt dodávaný, a či je plne zariadený, v akom štandarde, atď., ale tá cenovka dokáže byť aj vyššia, to znamená, toto je priemer, kde sú do toho brané aj novostavby, aj staršie byty.”

Marek Mašura:

“Chcel by som sa ešte trošku konkrétnejšie pozrieť na jeden dôvod, prečo je tá situácia taká, aká je. Spomínali sme to aj v príspevku, a konkrétne hovorím o tom, že ponuka s bývaním je nedostatočná. Prečo developeri nestíhajú vyjsť všetkým záujemcov o bývanie v ústrety?”

Martin Lazík:

“Je to ďalší typický znak dnešného trhu, ktorý tiež prispieva k zvyšovaniu cien nehnuteľností, nízka ponuka, či je to v Bratislave, v iných krajských mestách. Veľmi dobré roky, ktoré máme za sebou, 15, 16, 17, sa dosť veľa nakupovalo a vypredávali sa projekty či už z papiera, alebo vo výstavbe, a developeri vlastne dnes realizujú byty, alebo ukončievajú, kolaudujú byty, ktoré predávali v rokoch 16, 17, niekedy, a preto kým oni skolaudujú a naštartujú ďalší proces, je to určitá postupnosť, tak niektorí sú limitovaní k tomu, akým spôsobom vie pristúpiť k novej výstavbe.”

Marek Mašura:

“Hovorí sa, že stavebné povolenia sú jedným z dôvodov, prečo to tak… súhlasíte s tým?”

Martin Lazík:

“Áno, k čomu som sa chcel dostať, vlastne bolo to, že tie stavebné povolenia, ktoré nám pred možno desiatimi rokmi trvali tri roky, tak dnes nezriedka trvajú šesť rokov, to znamená, naozaj nám sa ten prípravný proces, ten začiatočný, ktorý musia absolvovať developer v tichosti, v príprave, v štúdiách a, by som povedal, v diskusii s úradmi, tak na naťahuje, netrvá to, povedzme tri roky, dva, ale štyri, päť, šesť, podľa toho, v akej lokalite sa hýbeme, a Bratislava je týmto známa, že naozaj medzi požadovanou realizáciou a tým, čo naozaj dokáže na konci dňa realizovať ten developer, je jednak veľmi dlhý časový úsek, aj veľa zmien a vstupov od rôznych organizácií, od úradov, a samozrejme aj verejnosti.”

Marek Mašura:

“Veľa ľudí mi hovorí, keď sa prejdú po Bratislave, že vidia, všade sa stavia, takže majú pocit, že tých bytov ako keby boli na prvý pohľad dosť, resp. sa na nich pracuje, lenže realita je taká, odborníci na to aj upozorňujú, že na Slovensku stále chýba veľmi veľa bytov, a teraz ma zaujíma to číslo, či ho vieme aspoň odhadnúť, či ide o tisícky, alebo desaťtisíce bytov, vieme o tom niečo konkrétnejšie povedať, aby sme to, takpovediac, zreálnili?”

Martin Lazík:

“Spomínajú sa v podstate desaťtisíce bytov, ktoré chýbajú na Slovensku, ale vychádza tento prepočet z toho, keď sa porovnáva Slovensko, v hrubých štatistických číslach, so západnou vyspelou Európou, koľko máme ľudí v domácnosti, koľko máme obyvateľov, a aké metre štvorcové pripadajú na jednotlivého člena domácnosti. Ak tieto ukazovatele zrátame, tak vidíme, že na Slovensku máme možno typicky viacgeneračné bývanie, najmä, povedzme na dedinách, sú dve, možno aj tri generácie v jednom dome, čo možno v západnej Európe nie je až takým zvykom.

Ale u nás tí ľudia sú takto zvyknutí, čo samozrejme nemusí hneď znamenať, že toto číslo znamená aj ten reálny dopyt. Ľudia, ktorí bývajú tri generácie spolu, je možné, že im to aj tak vyhovuje, a teraz nie je predpoklad, že by zrazu mali ísť do nejakých lokalít, a stavať nasilu byty, a rozdeľovať tie domácnosti. Z druhej strany je to možno aj výhodné pre štát, ale aj pre nejaké sociálne, alebo aj citové fungovanie tých rodín, že proste sme takto zvyknutí, na Slovensku je to zvykom viacgeneračne, tak to by nemuselo hneď znamenať tento problém.

Čiže baviť sa o tom, že hneď, behom dvoch, troch rokov potrebujeme desaťtisíce nových bytov, nie je úplne, by som povedal z mojej strany, ako podľa môjho názoru pravda, že skôr by som vedel sa baviť o konkrétnych lokalitách, kde je určite nedostatok bytov, a potom akých bytov, že či sú to všetko len byty určené na bývanie, alebo na kúpu, alebo sú tu aj byty určené na bývanie, ktoré by mohli byť nájomné.”

Marek Mašura:

“Toľko slová na záver Martina Lazíka, analytika Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska, o téme veľmi zaujímavej, trendy na trhu s bývaním. Ďakujem vám veľmi pekne.”

Martin Lazík:

“Ďakujem veľmi pekne aj ja za pozvanie.”