M. Lazík – Analytik NARKS o rekordne drahom bývaní

Marek Mašura, moderátor:

“Bývanie je také drahé ako ešte nikdy. Aj preto, že ceny nehnuteľností rástli vlani najrýchlejšie za posledných jedenásť rokov. To všetko ukázala aktuálna analýza Národnej banky Slovenska. Ceny ťahá nahor veľký záujem o bývanie, lacné hypotéky, ale aj nedostatok bytov vo veľkých mestách.

Rekordných 1 574 eur – toľko stál vlani meter štvorcový nehnuteľnosti. Hovoríme samozrejme o priemere. Veľa závisí napríklad od toho, akú nehnuteľnosť kupujeme. O byty je totiž väčší záujem, a preto sú aj drahšie ako domy. Priemerná cena za meter štvorcový bytu je takmer 1 900 eur, ak kupujete dom, zaplatíte o 600 eur menej.

Z regionálneho pohľadu sú nehnuteľnosti najdrahšie už tradične v Bratislavskom kraji, kde meter štvorcový stojí v priemere viac než 2 100 eur. Naopak, najlacnejšie bývanie je v Nitrianskom kraji, kde sa ceny držia pod 900 eurami.

O rekordne drahých nehnuteľnostiach sa budem teraz rozprávať s Martinom Lazíkom, analytikom Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska, ktorého už vítam u nás v štúdiu. Prajem príjemný dobrý deň.”

Martin Lazík, analytik NARKS, (hosť v štúdiu):

“Dobrý deň prajem.”

Marek Mašura:

“Ja to zopakujem ešte raz pre našich divákov. Vlaňajšom priniesol rekordne drahé bývanie a ceny zároveň stúpli najviac od roku 2008. Ak to chceme povedať v číslach, tak hovoríme o 7,5-percentnom raste. V príspevku sme počuli niekoľko dôvodov, tak povedzte nám aj vy, prečo je to teda tak, čo si myslíte?”

Martin Lazík:

“Asi ten najdôležitejší dôvod je dobrá dostupnosť financovania, čiže veľmi dobre dostupné a nastavené hypotéky, aj keď samozrejme stále platí to, že sa nám sprísňuje to sito, nie každý sa kvalifikuje na hypotéku, ale tí, ktorí dostanú hypotéku, ktorí, povedzme, majú našetrené vlastné peniaze, pretože je potrebné mať minimálne, povedzme, 20, 30 percent vlastných zdrojov, tak tí, ktorí sa cez toto kvalifikujú, tak majú stále veľmi dobré úrokové sadzby.”

Marek Mašura:

“My sme sa o cenách nehnuteľností rozprávali naposledy pred dvoma týždňami, a vtedy ste mi povedali, že na trhu s nehnuteľnosťami napriek určitým rastom ešte stále nie je bublina, ktorá môže prasknúť a poslať tie ceny nadol, ako sme to videli v rokoch 2008 a 2009. V čom je teda rozdiel v porovnaní s týmto obdobím, ktoré bolo pred jedenástimi rokmi?”

Martin Lazík:

“Všeobecne platí, že máme oveľa drahšie nehnuteľnosti v porovaní s tým rokom 2008, naozaj sme prirátali desiatky percent najmä, povedzme, ak sa pohybujeme v iných krajoch ako v Bratislave. Aj tento rok sme, minulý rok rok 2019 rástli, Trnava, Žilina najmä, Banská Bystrica, tieto kraje rástli oveľa rýchlejšie ako Bratislavský kraj.”

Marek Mašura:

“Rastú aj obavy, čo to už nie je bublina.”

Martin Lazík:

“Rastú obavy z bubliny. Samozrejme, tie rozdiely sú oproti roku 2008 vo výške príjmov, a samozrejme, v dostupnosti toho bývania, pretože keď si spravíme pár skúšobných výpočtov, koľko spláca hypotéku klient, ktorý si zoberie bývanie, alebo zoberie si hypotéku na byt, alebo rodinný dom, tak pri 120-tisícovej hypotéke, keď hovoríme o bratislavskom trhu, čo by mohlo stačiť na nejaký dvojizbový byt, samozrejme, stále rátame s nejakým vlastným kapitálom, čiže ak by hypotéka bola 120-tisíc eur, tak by splácal približne 390 euro mesačne. Teraz hovorím o laboratórnych podmienkach, čiže nehovorím len o nejakých poplatkoch v banke.

A ak sa vrátime do roku 2008, keď bežné úrokové sadzby boli 5,5 a niekedy aj vyššie, tak tam pri cifre 390 euro mesačne, alebo tej hypotekárnej splátke 390 euro mesačne by sme sa dostali na sumu 70-tisíc euro. Čiže vtedajšia cena nehnuteľnosti, alebo hypotéka 70-tisíc euro bola v sume 390 euro, dnes pri 390 sa dostávame až na 120-tisíc euro. A zároveň veľmi zaujímavé pri týchto hypotékach je aj to, že o koľko sme v tom čase preplatili tú nehnuteľnosť, to znamená, ak sme si požičali 70-tisíc pri 5 a viac percentách, tak sme sa dostali na celkovú cenu hypotéky 140-tisíc.

Dnes, keď si požičiame 120 pri 1 percente, tak sa dostaneme tiež na úroveň 140, čiže otázne je len teraz, či sme naozaj, áno, tá cenovka je vyššie samozrejme, ale či takomto porovaní, pri takomto náhľade pri dostupnosti financovania sme naozaj v nejakej bubline, toto je to neporovnateľné, to znamená, že my máme stále tú úroveň splátky, povedzme, 390, 400, 450 euro, ale tie platy sú ďaleko inde ako v roku 2008.

Takže preto aj v analýzach Národnej banky Slovenska, aj v ostatných analýzach vychádza, áno, rastieme, áno, ceny sú vysoko, pre mnohých klientov a sociálne vrstvy sú možno nedostupné, ale stále sme, by som povedal, v porovnaní s rokom 2008 úplne niekde inde.”

Marek Mašura:

“Poďme sa pozrieť na údaje Národnej banky, ktoré ste už aj vy spomenuli. Z nich môžeme napríklad vidieť, že ceny bytov rastú rýchlejšie ako ceny domov, a takisto byty sú drahšie ako domy. Prečo je to tak?”

Martin Lazík:

“To sú samozrejme údaje na meter štvorcový, to znamená, že…”

Marek Mašura:

“A priemer.”

Martin Lazík:

“… a priemer, to znamená, vždy platí pravidlo, pri menších bytoch je cenovka na meter štvorcový vyššia, čiže najdrahšie byt na meter štvorcový sú tie jednoizbové, dvojizbové byty, tie majú najvyššiu cenovku…”

Marek Mašura:

“Zrejme preto, že je o ne najvyšší záujem.”

Martin Lazík:

“Najvyšší záujem a zároveň sa násobí najmenší počet metrov, čiže tá konečná absolútna cena, keď ju vynásobíme 30, 35 metrov krát 2 000, tak sme niekde inde, ako keď vynásobíme 70-, 80-metrový byt touto cenovkou, takže preto vidíme klesajúci tendenciu smerom k väčším nehnuteľnostiam, k väčším bytom, k štvorizbových, päťizbových, a o to viac to platí potom pri rodinných domoch, kde samozrejme nemôžeme zabúdať na to, že do tej cenovky nám vchádza aj cena pozemku, kdežto tu sa to prerátava na cenu obývateľnú, alebo teda podlahovú plochu toho samotného domu, preto to vychádza možno na počudovanie oveľa lacnejšie, ako, povedzme, byty, čo samozrejme nie je úplne presne a pravda.”

Marek Mašura:

“Niektorí odborníci ten rozdiel medzi cenami bytov a domov zdôvodňujú tak, že o byty je väčší záujem, lebo ľudia sa v súčasnosti skôr sťahujú do tých väčších miest. Myslíte si, že toto vysvetlenie je, takpovediac, na mieste?”

Martin Lazík:

“Tie byty rastú aj kvôli tomu, že štatistickej vzorke sa nám zväčšuje pomer tých novostavieb, ktoré sa práve realizujú v mestách a práve v segmente bytov. U tých rodinných domov je možno silnejšia tá individuálna výstavba, kde si to mnohí ľudia, sú samotní investormi… čiže predávajú sa pozemky a dom si už realizuje samotný klient. … málokedy sa predávajú, alebo predávajú sa aj samotné domy, ale nie je to tak často ako v prípade bytov. Čiže do tej štruktúry štatistík nám vo veľkej miere vchádzajú aj novostavby, preto možnože tá ich cenovka je o niečo vyššia.”

Marek Mašura:

“Poďme sa pozrieť aj na regióny. Hovorili sme, že Bratislavský kraj je už tradične najdrahší, Nitra zase najlacnejšia. Aby sme nehovorili iba o Bratislave a Nitre, tak pozrime sa aj na iné regióny. Mňa zaujíma, v ktorých mestách, resp. krajoch rástli ceny najviac a prečo.”

Martin Lazík:

“Kraj, percentuálne máme veľkú skupinu, ako je Žilinský kraj, Trenčiansky kraj, Prešovský kraj, Nitriansky kraj, kde sme sa dostali buď pod 20 percent, alebo mierne nad 20 percent medziročného nárastu…”

Marek Mašura:

“To sú veľké čísla.”

Martin Lazík:

“To je celkom dosť, v absolútnych hodnotách je to niekde, povedzme, Žilina, je to 190 euro na meter štvorcový ako nárast cenový, čo je naozaj veľa, zase, keď sa vrátime do roku 2008 a porovnáme si tie štatistiky z toho obdobia, tak tieto kraje, alebo tieto čísla boli na úrovni 40 percent medziročného nárastu, takže znova, keď sa bavíme o bubline, áno, je to prudký nárast, tiež sme, by som povedal, nepredpokladali až taký silný vývoj najmä v regiónoch, ale naozaj vyzerá to tak, že tá kúpyschopnosť a dostupnosť toho lacného financovania necháva priestor, alebo nechá priestor na tento rast, ktorý sme zaznamenali v roku 2019, a je to naozaj na úrovni tých 190, 160, v prípade, povedzme, Trenčína, Prešov 160 euro na meter štvorcový, čiže sú to naozaj veľké čísla, ktoré predtým v 2017, 2018 neboli zaznamenané tak ako v roku 2019.”

Marek Mašura:

“Skúsme ešte viacej k tým dôvodom, detailnejšie povedať, prečo práve napríklad spomínaná Žilina?”

Martin Lazík:

“Žilina, silný dopyt, sťahovanie sa za prácou, Žilina je, by som povedal, krajské mesto, ktoré má veľmi perspektívu, a má tam veľa zamestnávateľov, ktorí sú zaujímaví, ktorí dokážu zaplatiť viacej tým zamestnancom, čiže rast reálnych miezd, a tie krajské mestá sa stávajú, by som povedal…”

Marek Mašura:

“Možno nejakými magnetmi…”

Martin Lazík:

“… magnetom vlastne toho dopytu a naozaj koncentrujú dopyt zo širokého okolia po bývaní, čiže ten okruh záujmu je 30, 40 kilometrov v okolí týchto krajských miest.”

Marek Mašura:

“Pán Lazík, to bola moja posledná otázka. Ďakujem vám veľmi pekne, že ste si našli čas a zhodnotili tie aktuálne čísla, ktoré zverejnila Národná banka Slovenska. Prajem vám príjemný zvyšok dňa.”

Martin Lazík:

“Veľmi rád, ďakujem pekne. Dovidenia.”

Rozhovor si môžete vypočuť tu: https://www.ta3.com/clanok/1175413/host-v-studiu-analytik-m-lazik-o-rekordne-drahom-byvani.html

[TA3, 12:30; Ekonomika; 04/02/2020; ]