J. Palenčár v TA3 – Nehnuteľnosti sú čoraz drahšie

Video rozhovoru nájdete: https://www.ta3.com/clanok/1156386/host-v-studiu-j-palencar-o-zdrazovani-nehnutelnosti.html

Marek Mašura, moderátor:

“Byty a domy sú čoraz drahšie. Nečudo, keď záujem o bývanie je naďalej obrovský. Ako ďalej informoval Štatistický úrad, ceny starších bytov rastú rýchlejšie než ceny v novostavbách. Kto začiatkom roka kupoval nehnuteľnosť, zaplatil o takmer 6 percent viac ako vlani. Hovoríme samozrejme o priemere. Veľa závisí od toho, v ktorom regióne sa dom, alebo byt nachádzal, aj od toho, či išlo o staršiu, alebo novú nehnuteľnosť. Už postavené domy či byty zdraželi v porovnaní s vlaňajškom o 8 percent, nové o približne 1,5 percenta. Aktuálne čísla Národnej banky zároveň ukázali, že ceny bývania sa blížia k historickým rekordom. Meter štvorcový nehnuteľnosti stojí v priemere takmer 1 500 eur a na predkrízové maximum mu chýba už len 55 eur.

Ceny domov a bytov patria k témam, na ktoré sa naši diváci často pýtajú, preto som si dnes pozval do štúdia prezidenta Národnej asociácie realitných kancelárií pána Palenčára, aby nám o tom povedal viac. Prajem príjemný dobrý deň, vitajte u nás v štúdiu.”

Ján Palenčár, prezident NARKS, (hosť v štúdiu):

“Dobrý deň.”

Marek Mašura:

“V príspevku sme spomínali, že ceny nehnuteľností rástli začiatkom roka o približne 6 percent v porovnaní s prvým kvartálom roku 2018. Mňa samozrejme zaujíma na začiatok, čo sa pod to podpísalo.”

Ján Palenčár:

“Jednoznačne silný dopyt, to znamená, stále vnímame neutíchajúci dopyt, záujem obyvateľstva kúpiť si svoju nehnuteľnosť, a tá situácia je až natoľko významná že ten silný dopyt prevyšuje ponuku, ktorá momentálne na trhu je, čo sa odzrkadľuje na náraste cien.”

Marek Mašura:

“Ako to vyzerá s úvermi? Pýtam sa preto, že Národná banka, a samozrejme aj finančné domy, stále sprísňujú podmienky poskytovania hypoték, tak dostávajú sa teda záujemcovia o úver k týmto pôžičkám ťažšie ako v minulosti, alebo nie?”

Ján Palenčár:

“Od 1.7.2018 Národná banka prišla so sprísnenými podmienkami pre získanie hypotekárnych úverov, avšak tieto sprísnené podmienky bolo možné ešte stále obísť cez tzv. výnimky. To určité percento tzv. výnimiek Národná banka opätovne sprísňuje, čiže stále menej a menej ľudí bude si môcť zobrať tzv. stopercentné hypotéky, resp. budú musieť splniť maximálnu úverovú zaťaženosť osemnásobok ročného príjmu. Opatrenia, ktoré boli prijaté v roku 2018 sa zásadne neprejavili na realitnom trhu, to znamená, že tá skupina klientov, žiadateľov, ktorým nebol umožnený získať hypotekárny úver, je natoľko malá, že to nemalo nejaký vplyv na dopyt, na ten silný dopyt, ktorý je, a nemalo to ani negatívny vplyv na vývoj cien. Uvidíme, čo prinesie opätovné sprísnenie podmienok k 1.7.2019.”

Marek Mašura:

“Tak uvidíme, my samozrejme budeme o tom informovať. Poďme sa posunúť ďalej, vráťme sa k tým cenám. Zaujíma ma, v ktorých mestách rastú ceny, či už domov, alebo bytov, najviac.”

Ján Palenčár:

“Medzi tých skokanov v rámci rýchlosti vzostupu cien patrí Prešov či Banská Bystrica, samozrejme výrazne rástli ceny aj v Bratislave, prípadne v Košiciach.”

Marek Mašura:

“Takže práve tieto mestá.”

Ján Palenčár:

“Prešov, resp. Banská Bystrica, tam to bolo spôsobené tým, že je tu nedostatok bytov v ponuke, a ten dopyt verzus ponuka je podstatne vyšší ako v prípade iných miest, čo samozrejme naštartovalo developerskú výstavu aj v týchto krajských mestách, ale kým prídu tieto developerské byty na trh, nejaký čas uplynie. A práve teraz sme v tej dobe, kedy naozaj tá ponuka v týchto mestách je veľmi nízka, a tým pádom enormne stúpajú ceny starších bytov.”

Marek Mašura:

“Presne na to som sa chcel opýtať, zobrali ste mi to, takpovediac, z úst, že prečo vlastne rastú ceny starších nehnuteľností, tak to zverejnil Štatistický úrad. Ten rast je pomerne výrazný, hovoríme tu o 8 percentách, to nie je málo.”

Ján Palenčár:

“Áno, my sme už pred rokom hovorili, že tie ceny starých bytov sú veľmi výrazné a veľmi rýchlo sa zvyšujú, a prečo je to dané? Pretože silný dopyt, ktorý je, sa nevie uspokojiť ponuke novostavieb. Pred rokom sme komentovali túto situáciu tak, že pokiaľ príde na trh dostatočné množstvo novostavieb, ceny starých bytov začnú stagnovať. Ešte stále nie je dostatok novostavieb na trhu, dokonca sme práve na prelome roku 2018 a 2019 zaznamenali situáciu, že napríklad v Bratislave bolo najmenej voľných nových bytov za posledných päť rokov, čo je veľmi zlá situácia. A táto situácia nebola spôsobená tým, že by developeri nechceli stavať. Naopak, developeri vnímajú ten silný dopyt a chcú stavať a prinášať nové byty na trh, ale to, čo je vážny problém, je povoľovací proces, to znamená, povoľovací proces stavebných konaní je nesmierne dlhý a nedokážu developeri veľmi flexibilne reagovať na vývoj realitného trhu.”

Marek Mašura:

“Koľko bytov na Slovensku ešte chýba? Vieme to odhadnúť? Sú to tisícky, desaťtisíce? Čo vieme k tomu povedať?”

Ján Palenčár:

“Na porovnanie si môžme zobrať západnú Európu, kde je na tisíc obyvateľov dvojnásobok bytových jednotiek ako na Slovensku. Čiže, keď to inak poviem, na Slovensku je to zhruba 300 až 350 bytových jednotiek na tisíc obyvateľov, kdežto v západnej Európe je to zhruba 600 až 700 bytových jednotiek na tisíc obyvateľov. Ak by sme sa pozreli cez tento parameter na to, tak chýba na Slovensku, sú ešte desaťtisíce bytov, ktoré ešte chýbajú na Slovensku.”

Marek Mašura:

“Keď porovnáme tie ceny starších a nových bytov, čo vzíde z tohto porovnania, aký je vlastne medzi nimi rozdiel?”

Ján Palenčár:

“Pokiaľ by sme si zobrali porovnateľnú nehnuteľnosť v rovnakej lokalite, podobnej špecifikácie, tak ten cenový rozdiel môže byť niekde na úrovni tých 15 percent.”

Marek Mašura:

“V prospech…”

Ján Palenčár:

“V prospech novostavieb. Novostavba je neustále drahšia samozrejme, napriek tomu považujeme tento rozdiel za veľmi nízky. Ten optimálny rozdiel by mal byť niekde na úrovni 25 až 30 percent.”

Marek Mašura:

“Bude sa tento rozdiel ešte viac znižovať podľa vás?”

Ján Palenčár:

“Pokiaľ sa nezrýchlia procesy stavebných povolení, pokiaľ developeri nebudú vedieť kvôli týmto veciam umiestniť na trh potrebné množstvo bytov, tak naozaj je možné, že tento rozdiel sa bude stále zmenšovať, čo je veľmi zlé. Na druhej strane ja dúfam, že kompetentní si uvedomia, že nekonaním, alebo zlým konaním vlastne vyháňajú ceny bytov vyššie, to znamená, že obyvateľstvo je nútené kupovať drahšie byty len preto, že kvôli zlým procesom v stavebných konaniach nie je možné stavať dostatočne potrebné množstvo bytov.”

Marek Mašura:

“A čoby mali teda tí kompetentní urobiť, aby sa situácia na trhu s bývaním zlepšila?”

Ján Palenčár:

“Ja verím, že v tejto situácii sa prijme urýchlene nový stavebný zákon, ktorý je v príprave, v legislatívnej príprave, a verím, že tento nový stavebný zákon umožní flexibilnejšie, rýchlejšie vybavovať stavebné povolenia práve pri developerských projektoch.”

Marek Mašura:

“Ak sa neprijme tento stavebný zákon, môže to dospieť až k tomu, že ceny starších a ceny nových bytov sa úplne vyrovnajú? Je to vôbec reálne?”

Ján Palenčár:

“Túto situáciu nepredpokladám, avšak to priblíženie cien sa môže uskutočniť.”

Marek Mašura:

“Dobre. Poďme sa ešte pozrieť celkovo na tú cenu za meter štvorcový, keď sa pozrieme na priemer za Slovensko, v príspevku sme počuli informácie, s ktorými prišla Národná banka, je to približne 1 500 eur za meter štvorcový. Teraz hovoríme naozaj za celé Slovensko. Je nám všetkým jasné, že je rozdiel, či si kupujeme nehnuteľnosť v Bratislave, alebo v Prešove. Mňa zaujíma, čo sa s touto cenou stane v nasledujúcich mesiacoch, budú tie ceny ešte rásť? Dosiahneme tie predkrízové maximá, od ktorých nemáme ďaleko?”

Ján Palenčár:

“Ja si myslím, že dosiahneme tie predkrízové čísla, a zároveň chcem dodať, že nie je už potrebné dnes porovnávať sa s tými predkrízovými číslami. Sme úplne v inej situácii, ako sme boli v roku 2008, máme podstatne vyššie reálne mzdy, máme podstatne nižšie úroky na hypotekárne úvery, a ekonomika Slovenska je na podstatne lepšej úrovni, čiže tá cena vyzerá byť takým strašiakom, v skutočnosti dnes máme najlepšiu dostupnosť bývania, akú sme v histórii mali.”

Marek Mašura:

“Poďme ešte k radám pre tých, ktorí si chcú kúpiť nehnuteľnosť. Ja sa vás to vždy pýtam na záver, keď viem, že ceny budú ešte rásť, a chcem si kúpiť nehnuteľnosť, tak zrejme by som nemal váhať a kúpiť si ju čo najskôr, alebo s tým nesúhlasíte?”

Ján Palenčár:

“Súhlasím, prirodzený rast cien nehnuteľností je úplne v poriadku, je v každej zdravej ekonomike, tu si musíme naozaj uvedomiť, že dnes máme veľmi výhodné úrokové sadzby na hypotéky, to znamená, musíme si aj pozrieť, koľko nás bude stáť splácanie takéhoto bytu, a dnes je to naozaj veľmi výhodné. Čiže všetkým radím, aby sa dnes pozreli na ponuku nehnuteľností, hoci musím aj dodať, že nie je veľká, a treba sa naozaj niekedy aj zapotiť, nájsť si tú vysnívajú nehnuteľnosť.”

Marek Mašura:

“A v prípade predávajúcich je ten scenár asi opačný, že keď viem, že ceny budú ešte rásť, tak môžem ešte chvíľku počkať.”

Ján Palenčár:

“Samozrejme, je otázka motivácie, prečo chcem predať. Ak chcem predať len preto, aby som si peniaze uložil na účet, tak radím nepredávať, a radšej nehnuteľnosť umiestniť, povedzme, do nájomného sektora, prenajímať takúto nehnuteľnosť. Pokiaľ samozrejme chcem vymeniť, resp. predať menší a kúpiť si väčší, dnes je aj na to vhodná doba.”

Marek Mašura:

“Rady či predať, alebo kupovať nehnuteľnosť, aj s tým teraz prišiel Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií. Ďakujem veľmi pekne, že ste si našli čas na túto tému.”

Ján Palenčár:

“Dovidenia.”

 [TA3, 12:30; Ekonomika; 31/05/2019;  ]