.png)
Ako sa zhodnotia a aké sú poplatky.
V posledných rokoch sa kontinuálne zvyšuje dopyt po bytoch. Záujemcom o ne však nejde len o vlastné nové bývanie. Národná asociácia realitných kancelárií (NARKS) odhaduje, že zhruba tretinu bytov si ľudia kupujú na investíciu.
Inými slovami, kúpa bytu sa rozmáha ako určitá forma sporenia. V zásade je alternatívou k bankovým termínovaným vkladom, akciovým či podielovým fondom.
Čo je výhodnejšie, to závisí od viacerých faktorov. Do hry vstupuje výška súčasných úspor, ktorú ste ochotní do jednej alebo druhej formy investície vložiť, ale najmä budúci vývoj na trhu, ktorého odhadovanie je “veštením z kryštálovej gule”.
Na porovnanie oboch foriem sme zvolili modelový príklad pána Juraja a jeho manželky. Bývajú vo vlastnom, na byt nemajú hypotéku. Aktuálne majú nasporených 30-tisíc eur. Rozhodujú sa, či investujú do (ďalšej) nehnuteľnosti, alebo do finančných investičných produktov.
Cesta k hypotéke
Pri investícii do bytu sa Juraj musí najprv vyrovnať s otázkou, ako bude financovať jeho kúpu. Pri “štandardnej” cene 150-tisíc eur za dvojizbový byt v Bratislave mu na to, prirodzene, nebudú stačiť len jeho 30-tisícové úspory. Na zvyšných 120-tisíc eur si musí vziať úver alebo hypotéku.
Podmienkou na poskytnutie hypotéky je, že celkové zadlženie klienta – vrátane spotrebných úverov alebo inej hypotéky – nesmie prekročiť osemnásobok ročného čistého príjmu. Ak si hypotéku berie manželský pár, započítava sa čistý príjem a zadlženie oboch manželov.
V našom modelovom príklade by mesačná splátka hypotéky (s bežným úrokom 1,09 percenta) predstavovala 426 eur, čo je za 30 rokov celkovo viac ako 153-tisíc eur. Ak by Juraj s manželkou žiadne iné úvery alebo pôžičky nemali, do požadovaného limitu by sa komfortne zmestili, keby ich spoločný mesačný čistý príjem dosahoval 1 600 eur.
Ak by Juraj s manželkou mali hypotéku aj na svoje súčasné bývanie, museli by si do maximálnej zadlženosti rátať aj existujúce splátky. Ak by už mali napríklad (pre zjednodušenie) rovnaké hypotéku 120-tisíc s rovnakým 1,09-percentným úrokom, do limitu by sa zmestili, ak by ich spoločný mesačný čistý príjem dosahoval 3 200 eur.
Môžete zarobiť aj prerobiť
Pri investícii do finančných produktov sa Juraj musí na začiatku najmä zorientovať v ich širokej ponuke. Akciové, podielové alebo dlhopisové fondy? Alebo realitné?
Každý finančný produkt ponúka iný potenciálny výnos, ale aj výšku rizika. Štandardne platí, že menej rizikové produkty sú menej výnosné. A, naopak, tie rizikovejšie sľubujú aj relatívne vyšší výnos.
Za menej rizikové sa považujú dlhopisy, kým akcie a podielové fondy sú viac rizikové. (Riziko znamená, že môžete zarobiť veľa, ale aj málo, alebo dokonca prerobiť.)
Aj pri investícii do finančného produktu musí Juraj počítať s určitými nákladmi. Pri nákupe produktu a pri jeho predaji (teda inkasovaní vkladu a prípadného výnosu) si správcovia fondov často účtujú vstupný a výstupný poplatok. Dosiahnuť môžu až päť percent z investovanej sumy. Okrem toho si účtujú aj poplatky za správu fondu, ktoré zhltnú ročne 1,5 až tri percentá z aktuálnej hodnoty investície.
Juraj by teoreticky mohol do akcií investovať aj cez brokera. V takom prípade by si investície spravoval sám (nie cez správcovskú spoločnosť), ale poplatky by boli vo výške desatín percent, keďže by platil len za administráciu obchodného účtu. Zároveň by platil aj za úschovu cenných papierov, avšak poplatok sa pohybuje na úrovni 0,1 až 0,5 percenta z hodnoty cenných papierov.
Výhodou investovania do akcií tiež je, že výnosy sú oslobodené od dane. Naopak, výnosy z podielových fondov sú zdanené.
Na čo je dobré myslieť pri investovaní
Investícia do nehnuteľnosti
na hypotéku treba mať dostatočný príjem, náklady na prevádzku a údržbu bytu, daň z prenájmu, náklady spojené obsadzovaním nehnuteľnosti (hľadanie nájomníkov, uzatváranie zmlúv), riziko rastu úroku na hypotéke alebo spomalenia rastu cien nehnuteľností, riziko spojené so susedmi, okolitou výstavbou a zlou dostupnosťou, ktoré by mohli znižovať hodnotu nehnuteľnosti.
Investovanie do finančných produktov
poplatky správcom fondov, riziko prepadu trhov, dane a odvody (závisí od typu produktu). Matematika nepustí
Vráťme sa k variantu s bytom. Pri 120-tisícovej hypotéke bude mesačná splátka predstavovať 426 eur. K nej treba pripočítať prevádzkové náklady – energie, vodu, internet či fond opráv –, ktoré sa môžu pri dvojizbovom byte vyšplhať na 180 eur mesačne. Celkovo teda byt bude Juraja stáť 606 eur mesačne.
Výška prenájmov v Bratislave za dvojizbový byt s rozlohou 60 štvorcových metrov sa podľa NARKS sa pohybuje medzi 600 až 720 eurami. Dôležité je, kde sa byt nachádza – v centre mesta sa ceny pohybujú na hornej hranici, na periférii na nižšej. Juraj zároveň musí počítať s tým, že z vybraného nájomného bude musieť zaplatiť daň z príjmu.
Podčiarknuté a zrátané, prenájom nehnuteľnosti si síce “na seba” zarobí, ale s veľkou pravdepodobnosťou prinesie Jurajovi len malý čistý príjem. Spoliehať sa preto musí na rast ceny nehnuteľnosti.
Ak by sa Juraj rozhodol byť predať po 15 rokoch, pri očakávanom raste cien o štyri percentá ročne, by zaň dostal 270-tisíc eur. So štyrmi percentami rátame preto, že taký bol podľa štatistík Národnej banky Slovenska priemerný rast cien nehnuteľností v Bratislave za posledných 15 rokov.
Keďže Juraj predáva nehnuteľnosť po viac ako piatich rokoch od jeho nadobudnutia, podľa zákona nemusí platiť daň z predaja nehnuteľnosti.
Ak by sa chcel Juraj po predaji bytu zbaviť hypotéky, čaká ho poplatok za jej predčasné splatenie. Pohybuje sa do jedného percenta z výšky zostávajúceho dlhu. Keďže začiatkom 16. roka bude Juraj banke dlhovať ešte 71 612 eur (pri nezmenenom úroku 1,07 percenta počas celého obdobia), spolu s poplatkom za predčasné splatenie hypotéky zaplatí 72 328 eur.
Na zjednodušenie si odmyslime zaplatenú daň z príjmu (z prenájmu) i náklady na údržbu bytu. Po zaplatení dlhu banke by Jurajovi z predaja bytu zostalo takmer 116-tisíc eur. Druhá vec je, že po 15 rokoch prenájmu už byt bude vyžadovať väčšiu rekonštrukciu.
Ktoré akcie zarábajú
Výnos z investovania do finančných produktov závisí v prvom rade od ich výkonnosti, ktorá odráža vývoj na trhu. Napríklad trh s akciami za posledných 15 rokov rástol v priemere o deväť percent ročne.
V našom modelovom príklade počítajme s tým, že rovnakú trajektóriu i tempo si trh udrží aj do budúcnosti. V takom prípade by sa Jurajov 30-tisícový vklad (jeho aktuálne úspory) po 15 rokoch zhodnotili na 110-tisíc eur a čistý výnos by predstavoval 80-tisíc.
Keby Juraj investoval do podielových fondov, musel by počítať so vstupným poplatkom vo výške troch percent a s ročným poplatkom za správu vo výške dvoch percent. Po 15 rokoch by tak mal na konte niečo vyše 80-tisíc eur a čistý výnos by bol 50-tisíc eur.
V tejto sume pritom nepočítame so zdanením, pri ktorom záleží na tom, kam investujete. Z daňového hľadiska sú najlepšie investície do akcií obchodovaných na burze či do ETF, čo sú v princípe podielové fondy, obchodované na burze. Po roku držby odpadá povinnosť zdaňovať výnos.
Čo teda poradiť Jurajovi
Juraj z nášho modelového príkladu viac zarobí na investovaní do nehnuteľnosti. Fakt je, že investícia do nehnuteľnosti je “namáhavejšia”. Vyžaduje si viac času – na vybavovanie hypotéky, hľadanie nájomcov či na údržbu bytu. A hodnota investovaného času sa ťažko vyčísľuje.
Na druhej strane ani finančné investície nie sú “bezúdržbové”. Napríklad na dosiahnutie optimálneho – čiže aj toho priemerného – výnosu z akcií treba kontinuálne sledovať portfólio. Ako sa vyvíja hodnota akcií, či a kedy predať, čo nové nakúpiť.
[index.sme.sk; 10/02/2020; Martin Lindák ; Zaradenie: Index / Spotrebiteľ]
