Hit sú štartovacie a manažérske byty

Rekordne nízke úroky na hypotékach a vysoká zamestnanosť sa podpisujú pod vysoký záujem o všetky typy bytov. “Nastalo obdobie, keď už nekupujú byty iba tí, ktorí potrebujú bývať, ale aj tí, ktorí ich kupujú ako investíciu s tým, že ich budú prenajímať,” vraví Rastislav Štalmach, majiteľ siete realitných kancelárií Archeus. Ďalším dôvodom sú podľa neho aj nízke úrokové sadzby na termínovaných vkladoch.

[hnonline.sk; 01/03/2017; Helena Kokolová ]

Predajom nahrávajú odložené rozhodnutia mladých ľudí, populačná explózia, ale aj lacné peniaze.

Silná generácia

Štartovacie a tiež dvojizbové manažérske byty, o tie je v žilinskom regióne najväčšia zhánka. O štartovacie byty má záujem silná generácia 80. a 90. rokov, ktorá sa osamostatňuje a vyberá si svoje prvé bývanie.

Záujem o ne je aj na východe, napríklad v Michalovciach, kde chcú byty s malými výmerami a rozumnými dispozíciami. “Registrujeme aj trend sťahovania sa dôchodcov z väčších priestorov do menších,” hovorí realitný maklér Mário Glos, šéf realitnej skupiny MGM. Manažérske dvojizbové byty sa zase dajú ľahšie prenajímať, keďže je po nich dopyt zo strany nájomcov – zahraničných manažérov pôsobiacich v automotive či pri výstavbe diaľnice a tunelov. V Bratislave sa zháňa aj rodinné bývanie v štvorizbových bytoch. V žilinskom regióne sa až okolo 85 percent nehnuteľností nakupuje z hypotekárnych úverov, väčšinou ide o ľudí okolo 35 rokov.

Sprísnené pravidlá

Národná banka Slovenska od marca sprísňuje kritériá schopnosti splácať hypotekárny úver.

Dôvodom podľa Glosa môže byť fakt, aby sa udržali “zdravé hypotéky” a predišlo sa prehrievaniu trhu. “Zabrániť sa má predlženiu. Dopyt po realitách výrazne prevyšuje ponuku. Súčasný realitný trh nevykazuje žiadnu sezónnosť,” tvrdí. Kým v minulosti boli mesiace január a február mŕtve, dnes nie. “Trh je rovnako dynamický ako počas hlavnej sezóny.”

Štalmach očakáva, že sa trh s bytmi bude trochu stabilizovať. “Predpokladáme podstatne menší nárast cien oproti minulému roku. Aj vzhľadom na to, že menej potenciálnych kupujúcich splní podmienky bánk na získanie hypotéky, čo by malo zredukovať počet záujemcov o kúpu. Zároveň aj znížiť dopyt po rezidenčných nehnuteľnostiach.”

Hypotéky atakujúce 1,4-percentné ročné úročenie sú najlacnejšie v histórii. Dostupnosť bývania podľa expertov zrejme nikdy nebola lepšia. “Podmienky na získanie úveru sú stále priaznivé a hoci už 100-percentné financovanie z ceny nehnuteľností dnes oficiálne nie je možné, bankové domy ponúkajú rôzne finančné produkty, ktoré klientom tých 100 percent na nákup požičajú,” vraví Glos. Vo všeobecnosti sa očakáva ďalší pokles úrokovej sadzby – podľa Glosa zhruba na úroveň percenta. Na druhej strane však príde sprísnenie podmienok získania úveru, upozorňuje.

 Odložené rozhodnutia

Trhu s nehnuteľnosťami nahrávajú odložené rozhodnutia, populačná explózia a dostupné peniaze. A k tomu ešte dobrá nálada.

“Tí, ktorí chceli kupovať počas krízy, sa zľakli. Teraz je situácia uvoľnená. Realizujú svoje odložené nákupné rozhodnutia,” konštatuje Glos. Trhu praje aj populačná krivka. “Osemdesiate roky boli silné. Títo ľudia sa teraz rozhliadajú po štartovacích bytoch.” Čo je však zaujímavé, slabne trend satelitov a opäť sa preferuje bývanie v meste, dodáva expert.

Chcete úver? Ako na to

PRVÉ KROKY

Formality spojené s vybavením úveru by mal zabezpečovať finančný sprostredkovateľ. Ten by mal zhodnotiť aj finančnú situáciu svojho klienta, ale zabezpečiť aj zavkladovanie záložných zmlúv na katastri. “V každom prípade, my tento servis, ako aj know-how poskytujeme našim klientom v cene našej provízie, a tým ich kompletne odbremeňujeme. Ak má klient svojho finančného sprostredkovateľa, poskytujeme mu plnú súčinnosť a zabezpečujeme mu všetky podklady týkajúce sa nehnuteľnosti,” vraví realitný maklér Mário Glos.

POTREBNÉ DOKLADY

Realitný maklér každú nehnuteľnosť, ktorú predáva, musí spoznať, aby vedel, čo ponúka. Potrebuje napríklad aj zálohový predpis na energie a služby, pri pozemkoch napríklad geometrický plán alebo stanovisko obce. Iné podklady ako list vlastníctva, snímku z katastrálnej mapy, fotodokumentáciu nehnuteľnosti si zabezpečí sám. “Od kupujúceho vyžadujeme čo najpresnejší opis jeho požiadaviek na nehnuteľnosť. V akej lokalite má byť, potrebujeme poznať aj jej orientáciu podľa svetových strán, nielen cenu. Čím lepšie poznáme klientove požiadavky a predstavy, tým rýchlejšie a efektívnejšie mu dokážeme nájsť vhodnú nehnuteľnosť,” podčiarkuje Glos. Od začiatku musí byť jasný aj spôsob financovania. “V prípade hypotekárneho financovania preverujeme jeho reálnu dostupnosť – to, či klient môže získať úver na základe údajov, ktoré nám poskytne,” vraví Glos.

POPLATKY A PROVÍZIE

Výška provízií je rôzna v závislosti od kvality poskytovanej služby a erudovanosti sprostredkovateľa. Plusom je, ak realitná kancelária pôsobí na realitnom trhu viac rokov, poskytuje komplexný servis, garantuje stopercentné povolenie vkladu do katastra, je poistená, je členom Národnej asociácie realitných kancelárií a je tak viazaná dodržiavať etický kódex, rezervačné zálohy má kryté garančným fondom a poskytuje kompletné služby od realitnej advokácie až po katastrálny servis a daňové poradenstvo. Plusom tiež je, ak makléri majú realitnú licenciu a zúčastňujú sa na pravidelnom vzdelávaní. “Pri štandardnom sprostredkovaní sa provízie u nás pohybujú okolo štyroch percent do sumy 250-tisíc eur, minimálne však 2-tisíc eur, a 3 percentá zo sumy presahujúcej 250-tisíc eur,” uzatvára Glos.

Čo radí realitný maklér pred kúpou alebo predajom bytu zaťaženého hypotékou

1. Chcete kúpiť byt na hypotéku

Budete potrebovať potvrdenie od zamestnávateľa o výške príjmu, výplatné pásky za tri až šesť mesiacov. Banku zaujímajú aj výdavky vstupujúce do hodnotenia – teda iné vaše úvery, kreditné karty alebo lízingy. Predkladáte znalecký posudok na nehnuteľnosť alebo sama interne posúdi hodnotu nehnuteľnosti. Zaujíma ju aj titul nadobudnutia nehnuteľnosti, ktorú idete kupovať – teda akou formou súčasný vlastník nadobudol vlastníctvo, či kúpou, darovaním, dedením, dražbou. Vyžaduje občianske preukazy predávajúcich. Banka hodnotí bonitu nehnuteľnosti, do akej výšky dokáže zabezpečiť splácanie úveru a tiež bonitu vás ako žiadateľa o úver. Po schválení úveru vás banka vyzve na podpis úverových zmlúv a vlastníka nehnuteľnosti na podpis záložnej zmluvy. Následne sa záložné, ako aj kúpne zmluvy zavkladujú na príslušnom katastrálnom odbore príslušného okresného úradu. Po splnení podmienok čerpania banka uvoľní financie vo výške schváleného úveru.

 RADA MAKLÉRA:

Podmienky čerpania úveru sú v jednotlivých bankách rôzne. Pripravte sa, že budú vyžadovať zápis plomby záložného práva, teda na kataster podané záložné zmluvy, vinkuláciu poistenia v prospech hypotekárnej banky, preukázanie úhrady zvyšku kúpnej ceny, na ktorú hypotéka už nepostačovala.

2. Chcete predať byt zaťažený hypotékou

Banka zisťuje zostatok úveru – v akej je výške a či náhodou nie je vyšší ako predajná cena nehnuteľnosti. V prípade, že predajná cena je nižšia ako zostatok hypotéky, aj toto je riešiteľné – v takomto prípade je možné preniesť ťarchu na inú nehnuteľnosť, ktorá spĺňa podmienky, alebo rozdiel vyplatiť. Ak je zostatok nižší ako predajná cena, môžete ťarchu vyplácať z predaja zaťaženej nehnuteľnosti, a to aj v prípade, že kupujúci nehnuteľnosť taktiež financuje prostredníctvom hypotéky. Následne budete musieť požiadať banku, v ktorej prospech je nehnuteľnosť založená, o súhlas s predajom a so zápisom hypotekárnej banky kupujúceho do prvého poradia (taktiež ako v prvom prípade, môžete ťarchu preložiť na inú nehnuteľnosť) – v praxi je to čoraz bežnejšie. Túto skutočnosť je nutné zahrnúť do kúpnej zmluvy a zadefinovať spôsob financovania a rozpis kúpnej ceny v súlade s podmienkami oboch bánk. Následne odporúčam novému vlastníkovi, v prípade, že nevyužil služby realitnej kancelárie, odsledovať si aj výmaz pôvodnej ťarchy pôvodného vlastníka.

 RADA MAKLÉRA:

Veľmi často sa stretávame s tým, že nový vlastník príde na to, že má na liste vlastníctva dve ťarchy – svoju a navyše pôvodného vlastníka, a to aj niekoľko mesiacov, prípadne rokov po tom, ako nehnuteľnosť kúpil. Je to chyba, ktorú si v prípade, že takáto situácia nastane, pohadzujú medzi sebou ako horúci zemiak kataster, banka, prípadne finančný sprostredkovateľ. Problém je v tom, že ak príde k vyplateniu pôvodnej hypotéky, banka je povinná bezodkladne vyhotoviť kvitanciu – žiadosť na výmaz záložného práva a doručiť ju na príslušný katastrálny odbor, a pokiaľ to neustriehnete, banka to väčšinou neurobí, respektíve nepošle (keďže kvitanciu vydáva centrála, nie pobočka), alebo to kataster niekde “zapotroší”.