Družstevný byt – kúpa a predaj

Základným rozdielom medzi bytom v osobnom vlastníctve a bytom družstevným je, že pokiaľ kupujete byt v osobnom vlastníctve, tento má konkrétneho majiteľa, ktorý je zapísaný na liste vlastníctva.

Pokiaľ kupujete byt družstevný, prevodom členských práv a povinností v konkrétnom bytovom družstve sa stanete členom bytového družstva, a získate nájomnú zmluvu k tomuto bytu. Jednoducho povedané, nestávate sa vlastníkom bytu (nebudete ako vlastník zapísaný na liste vlastníctva), ale získate právo byt užívať.

Ak niekto predáva družstevný byt, neprevádza teda vlastníctvo bytu, ale prevádza členské práva a povinnosti člena družstva. Vlastníkom družstevných bytov zostávajú samotné bytové družstvá.

Prevod družstevného bytu sa realizuje na základe písomnej dohody (zmluvy) o prevode práv a povinností spojených s členstvom v bytovom družstve. Vzor tejto dohody vydá každé družstvo na požiadanie. Pri prevode členských práv sa postupuje podľa § 230 Obchodného zákonníka. Keďže podrobnosti prevodu môžu určovať aj stanovy bytového družstva, podľa § 685 odst. 2 Občianskeho zákonníka zmluvu o nájme družstevného bytu možno uzavrieť len za podmienok upravených v stanovách bytového družstva. Preto je potrebné pred samotným prevodom členstva vyžiadať si na bytovom družstve kópiu stanov a detailne si naštudovať podmienky, za ktorých môže dôjsť k prevodu družstevného bytu.

Prevod bez nedoplatkov

Nezabudnite si na bytovom družstve na všetkých dôležitých oddeleniach (referátoch) preveriť, či predávajúci nemá žiadne nedoplatky, pre ktoré by družstvo byt nepreviedlo. Z tohto dôvodu väčšina družstiev vyžaduje na prepis prílohu k dohode o prevode členských práv a povinností, ktorá tvorí dodatok k tejto zmluve. V tejto prílohe všetky príslušné referáty družstva (najčastejšie sú to: referát prevodu bytových a nebytových priestorov, referát prevádzkového účtovníctva, právny referát ako aj oddelenie úhrad a nájomného) písomne potvrdia, že prevádzajúci má všetky svoje povinnosti voči družstvu vyrovnané.

Ak plánujete požiadať družstvo o odkúpenie bytu do osobného vlastníctva, preverte si na družstve, aká je anuita bytu, ktorý chcete nadobudnúť. Anuita je vlastne zostatkovou hodnotou bytu. Ak chcete byt odkúpiť, musíte družstvu túto anuitu zaplatiť, preto je potrebné vedieť jej výšku. Bytové družstvo nemôže brániť svojim nájomníkom odkúpiť byty do vlastníctva, a po požiadaní by vám malo umožniť byt odkúpiť. Presné podmienky odkúpenia vám oznámia na družstve.

Po tom, čo sa presvedčíte, že prevádzajúci má všetky svoje záväzky voči družstvu za vyrovnané, a máte o tom k dispozícii písomné potvrdenie družstva (príloha k dohode), na bytovom družstve podpisujete Dohodu o prevode členských práv a povinností.

Dohoda sa podpisuje v počte vyhotovení podľa požiadaviek alebo počtu účastníkov, a jedno vyhotovenie je určené pre potreby družstva. V podateľni družstva podávame Zmluvu (alebo Dohodu) o prevode členských práv a povinností spolu s jedným kusom dodatku.

Podľa § 230 Obchodného zákonníka pritom prevod práv a povinností spojených s členstvom v bytovom družstve na základe dohody nepodlieha súhlasu predstavenstva. To znamená, že členské práva a povinnosti spojené s členstvom prechádzajú na nadobúdateľa predložením zmluvy o prevode členstva príslušnému družstvu, teda podaním zmluvy do podateľne družstva alebo neskorším dňom uvedeným v tejto zmluve.

Keďže práva k bytu prechádzajú na nadobúdateľa dňom podania Dohody o prevode členských práv a povinností na družstve, je dôležité, aby pri podaní na družstve bola vyplatená dohodnutá kúpna cena za prevod družstevného bytu. Platobné podmienky za prevod členských práv a povinností k bytu zákon ponecháva na zmluvnej voľnosti strán. Je teda na dohode, či kúpnu cenu vyplatíte bezhotovostným prevodom na účet, v hotovosti alebo inou formou.

Autor: Mário Glos, MGM & Partners, a.s. člen NARKS

Zdroj: Reality.sk