Drahšie nehnuteľnosti budú. Ich cena však bude stúpať pomaly

Ceny nehnuteľností pravdepodobne ešte klesať v tomto roku nezačnú.

Ceny nehnuteľností sa začínajú blížiť k predkrízovým rekordom z roku 2008, ťahá ich silný záujem kupujúcich. Hoci prístup niektorých klientov k hypotékam je zložitejší, reality by sa mali zdražovať aj naďalej, hoci pomalšie. Dôvodov je viacero.

Vo viacerých regiónoch Slovenska sa ceny nehnuteľností priblížili k rekordom. Tento stav potvrdzuje aj prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Ján Palenčár. Dodáva však, že dostupnosť bývania je na Slovensku historicky najvyššia.

Dostupnosť zohľadňuje nielen ceny nehnuteľností, ale aj reálne mzdy a výšku nákladov na splátku hypotekárneho úveru. Na porovnanie, v treťom štvrťroku minulého roka bola priemerná cena 1 433 eur za štvorcový meter, kým v druhom ((piano)) štvrťroku 2008 to bolo až 1 549 eur, na druhej strane priemerná mzda narástla za desať rokov zo 723 na takmer tisíc eur a priemerná sadzba hypotéky sa z približne piatich percent znížila na novembrových 1,34 percenta.

Platy rastú pomalšie

Pohľad na jednotlivé regióny však naznačuje, že dostupnosť sa nevyvíja najpriaznivejšie. Predpokladaný pokračujúci rast príjmov domácností v treťom štvrťroku 2018 nedokázal v plnej miere kompenzovať rast cien bývania v polovici slovenských krajov, čo možno hodnotiť ako zhoršenie dostupnosti bývania domácností ako celku z dlhodobého hľadiska, hodnotia v rýchlom komentári analytici Národnej banky Slovenska (NBS) Mikuláš Cár a Roman Vrbovský.

Podľa nich sa najvýraznejšie táto disproporcia z dlhodobého hľadiska prejavila predovšetkým v Trnavskom a Nitrianskom kraji. Naopak, pozitívne podľa nich možno hodnotiť aktuálnu dostupnosť bývania vzhľadom na jej doterajšiu históriu v Banskobystrickom, Prešovskom, Bratislavskom a čiastočne aj v Košickom kraji.

Z uvedeného možno dedukovať, že vývoj dostupnosti bývania je vo väčšej miere ovplyvňovaný vývojom cien bývania ako vývojom príjmov domácností, dodávajú dôležitú poznámku.

Podľa Daniely Danihel Rážovej z realitnej kancelárie Bond dôvodom, že ceny napriek očakávanej stagnácii ešte vždy mierne stúpajú, je podstatne nižšia ponuka bytov na trhu a narastajúce mzdy obyvateľov spôsobené nedostatkom pracovných miest.

V tomto roku očakávame buď ešte mierny nárast, alebo už zastabilizovanie cien. Pokiaľ sa však niečo neudeje s ponukou a ekonomickou situáciou na trhu, ceny pravdepodobne ešte klesať v tomto roku nezačnú,  predvída.

ECB zatiaľ bez vplyvu

Oslovení odborníci sa zhodujú, že v tomto roku budeme vidieť spomalenie rastu cien.

Priemerný rast miezd a zamestnanosti však stále poskytuje určitý priestor na ich rast, no miernejší ako po minulé roky, dodáva analytik Tatra banky Boris Fojtík s tým, že negatívny vplyv bude mať taktiež ďalšie sprísňovanie úverových podmienok zo strany NBS.

V druhej polovici roka môže podľa neho zohrať úlohu aj prípadný nárast úrokových sadzieb pod vplyvom Európskej centrálnej banky (ECB). Ešte v decembri sme síce z Frankfurtu počuli oznámenie o zastavení ,tlačenia nových peňazí‘, ale menová politika ECB je aj po skončení čistých nákupov aktív – kvantitatívnom uvoľňovaní – stále dostatočne uvoľnená a bude sa iba postupne a opatrne uťahovať, myslí si analytička Slovenskej sporiteľne Katarína Muchová.

Ekonomická situácia na Slovensku ostáva aj naďalej priaznivá, pričom vývoj na trhu práce prispieva k zvyšovaniu disponibilných príjmov domácností, dodáva.

Čo sa týka opatrení NBS, ktorá chce, aby – až na výnimky – úvery neboli vyššie ako 80 percent hodnoty založenej nehnuteľnosti a celkový dlh nepresiahol osemnásobok ročného príjmu, J. Palenčár predpokladá, že táto skupina nebude taká veľká, aby sa zásadne zmenila situácia na realitnom trhu.

B. Fojtík vraví, že dôležitú úlohu pri vývoji cien zohrajú nové projekty. Keď do ponuky na trhu s nehnuteľnosťami príde väčší objem nových bytov, tie by mohli štatisticky zvýšiť priemernú cenu.

Otázne podľa neho je, či budú vedieť potiahnuť ešte vyššie aj ceny starých nehnuteľností. Tie by už podľa nášho názoru mali rásť pomalším tempom. Podľa D. Danihel Rážovej všetko závisí od nastavenia cien v týchto projektoch a na koho budú cielené.

Cudzinci ako dôležití hráči

Hoci v Bratislave vyzerá dopyt po bývaní najvyšší, prejavuje sa to aj v ponuke. Relatívne najlepšia v porovnaní s ostatnými krajmi je v Bratislavskom a Trnavskom kraji, kde sa v posledných troch rokoch najviac bytov začalo stavať a aj najviac dokončilo.

K rovnakému záveru dospejeme aj po prepočte začatých a dokončených bytov na tisíc obyvateľov, vymenúvajú analytici NBS. V Bratislavskom kraji sa podľa nich v posledných troch rokoch začalo za rok stavať v priemere desať bytov na tisíc obyvateľov a dokončilo sa zhruba osem bytov.

Na porovnanie, celoslovenský ročný priemer je necelé štyri začaté byty na tisíc obyvateľov a najslabšia ponuka nového bývania je v Banskobystrickom kraji. Časť drahších novostavieb v hlavnom meste nekupujú ľudia na vlastné bývanie, ale cudzinci z investičných dôvodov. Aj ich záujem ťahá ceny nahor.

D. Danihel Rážová to za problém nepovažuje: Investičné nákupy dnes predstavujú približne 10 až 15 percent z celkového dopytu. Dokonca môžeme povedať, že domácich investorov je dnes viac ako zahraničných. Podľa J. Palenčára väčšia časť takzvaných investičných bytov vlastnených cudzincami sa využíva na prenájom.

Vzhľadom na to, že na Slovensku máme málo nájomných bytov, je táto forma využitia prínosom pre realitný trh, myslí si. B. Fojtík však upozorňuje, že problém nie sú ani tak cudzinci, ale skôr samotný typ investície. Pokiaľ ide o špekulatívny charakter investície, tak to zvyšuje mieru volatility cien. Zvyšuje to riziko nesprávneho cenového signálu a
následných nesprávnych investičných rozhodnutí, varuje.

[ekonomika.sme.sk; 11/02/2019; Štefánia Kačalková ; Zaradenie: Ekonomika / Profit]
https://ekonomika.sme.sk/c/22051032/drahsie-nehnutelnosti-budu-ich-cena-vsak-bude-stupat-pomaly.html