Dostupnosť bývania klesá, ceny nehnuteľností naďalej rapídne rastú

Ceny dlhodobo rastú a dostupnosť bývania klesá. Vyplýva to z najnovšej analýzy realitného trhu Národnej banky Slovenska. Mladí ostávajú dlho v rodičovskom hniezde a štátna podpora nestačí.

Dostupnosť bývania sa v 2. štvrťroku zhoršila v každom kraji.

Podľa indexu HAI sa dostupnosť prepadla na hodnoty podobné tým z roku 2014 napriek tomu, že dnes sú pri úveroch podstatne nižšie úroky. Zároveň hodnoty indexu po prvýkrát od roku 2013 naznačujú, že ceny nehnuteľností sú nadhodnotené v dvoch krajoch – v Košickom a Žilinskom.

Oproti predošlému štvrťroku cena bývania narástla o 3,6 %. Ide o zvýšenie o takmer 60 eur/m2, čím sa priemerná cena posunula na hodnotu 1731 eur/m2. Medziročný rast sa zrýchlil na 11,2 %, čím sa stal najvyšším nárastom od roku 2008, keď praskla realitná bublina.

Rast zaznamenávajú všetky kraje s výnimkou Banskobystrického, kde ceny posledný štvrťrok jemne klesli. Naopak, ceny najviac rastú v Košickom kraji (medziročne 33,2 %), čím sa zaradil na druhú najvyššiu priečku v cene bývania, hneď za Bratislavským krajom.

„Hovoriť o ďalšej realitnej bubline je zatiaľ predčasné,“ tvrdí analytik Národnej asociácie realitných kancelárií Martin Lazík. Zdôrazňuje však, že by zo strany štátu malo prísť k podaniu pomocnej ruky, aby sa tlak na ceny znížil.

„Situácii by výrazne pomohlo zjednodušenie a stransparentnenie stavebných konaní.“

Koronavírus, ale aj dlhodobo nízka ponuka

Zhoršenú dostupnosť NBS pripisuje z krátkodobého hľadiska rastúcim cenám nehnuteľností a zároveň poklesu miezd spôsobeným pandémiou koronavírusu. Pandemická situácia sa pritom zatiaľ na cenách neodrazila, čo ďalej roztvára nožnice dostupnosti.

Z dlhodobého hľadiska NBS poukazuje aj na nedostatočnú ponuku nehnuteľností, a to najmä v Košickom kraji.

Aj v porovnaní s krajinami EÚ je Slovensko počtom obydlí na chvoste. Na 1000 obyvateľov tu pripadá iba 321 bytov, pričom priemer EÚ je 416.

Na nízku ponuku upozorňuje aj analytik Lazík.

„Vysoký dopyt nie sú schopní developeri uspokojiť, čím vzniká situácia, že ponuka je nižšia ako dopyt, čo spôsobuje zvyšovanie cien.„

Za rastúcim dopytom, naopak, stojí dobrá ekonomická situácia posledných rokov v spojení s historicky nízkymi úrokmi na hypotékach.

Mama hotel využíva polovica mladých

Ukazovateľom dostupnosti bývania je aj schopnosť mladých ľudí osamostatniť sa. Práve tú v roku 2018 skúmala Európska únia. Odhaduje sa, že priemerný vek, keď mladí Európania odchádzajú z domu, je 26 rokov. Na Slovensku je to ale v priemere až 30,9 roka. 57 % Slovákov vo veku 25 – 34 rokov stále býva s rodičmi. Vo využívaní takzvaného mamahotelu sme tak druhí najhorší v Európe.

Sociologička Zuzana Kusá prízvukuje, že za pomalším osamostatňovaním sa nie je lenivosť či pohodlnosť.

„Povedať, že ostávajú doma z pohodlnosti, je presunutie zodpovednosti na mladých ľudí. Vina sa presúva zo zlyhania štátu poskytovať dostupné bývanie na zlyhanie jednotlivca.“

Rovnako mylná je podľa Kusej predstava, že pre mladú generáciu nie je zakladanie rodiny priorita a aj preto sa neponáhľame bývať do vlastného. Funguje to skôr naopak – do zakladania rodiny sa nechceme hrnúť, kým nie sme dostatočne finančne zabezpečení, čo v prvom rade znamená samostatné bývanie.

„Stále platí príslovie ‚najprv faru, potom Maru‘. Mladí chcú byť pred založením rodiny dostatočne materiálne zabezpečení. Slabá dostupnosť bývania tak tento proces len predlžuje.“

Naopak, dôvodom sú vysoké nájmy či náklady na kúpu vlastnej nehnuteľnosti.

„Nájmy prispôsobené finančným možnostiam mladých ľudí neexistujú a na rozdiel od iných krajín u nás nepoznáme ani príspevky na bývanie, ktoré by náklady znižovali na únosnú mieru,“ hovorí Zuzana Kusá.

Mladé páry výška nájmov odrádza a idú radšej rovno do kúpy nehnuteľnosti. „Vlastnícke bývanie u nás preto stále prevažuje, no to si vyžaduje obrovskú finančnú investíciu alebo zadlženie.“

Nepomohlo tomu ani nedávne sprísňovanie poskytovania hypoték. Od minulého roku vám hypotéka môže pokryť maximálne 80 % z celkovej ceny nehnuteľnosti. Zároveň jej výška môže dosiahnuť maximálne 8-násobok vášho ročného príjmu. Od januára musíte mať navyše väčšiu finančnú rezervu a mesačná splátka nesmie prekročiť 60 % čistého mesačného príjmu.

Pomoc štátu treba zefektívniť

V rámci podpory mladých ľudí sa minulý rok štát vrátil k poskytovaniu mladomanželských pôžičiek. Požiadať o ňu môžu mladomanželia do veku 35 rokov a najneskôr 36 mesiacov po uzavretí manželstva.

Mladomanželský pár môže požiadať o úver vo výške 75 % obstarávacej ceny. Zároveň maximálna výška poskytovanej pôžičky je 75 000 eur. Z toho časť úveru do 15 000 eur podlieha úrokovej sadzbe 1 %. Časť nad 15 000 eur je poskytovaná s úrokom 2 %.

Mladomanželská pôžička ponúka aj bonusové úľavy. Pri narodení dieťaťa si pár môže požiadať o odpustenie sumy 2000 eur z pôžičky.

Výrazným obmedzením je ale maximálny príjem mladomanželov. Tí o pôžičku môžu požiadať iba v prípade, že ich spoločný príjem nepresahuje 5-násobok životného minima na ich domácnosť. Pri dvojčlennej domácnosti je to tento rok 1823 eur. Pri prepočte na osobu by tak museli zarábať menej ako priemerný plat vo väčšine krajov s výnimkou Banskobystrického a Prešovského.

Okrem mladomanželov si môžu o pôžičku od Štátneho fondu rozvoja bývania požiadať aj odchovanci z detských domovov, ľudia s ťažkým zdravotným postihnutím či osamelí rodičia. V prípade odchovancov a ŤZP osôb je jediný rozdiel v tom, že ich pôžička môže pokryť 100 % z obstarávacej ceny nehnuteľnosti.

Za rok 2019 ŠFRB poskytol 749 pôžičiek v hodnote cez 190 miliónov eur. Z toho nová mladomanželská podpora zatiaľ nie je rozsiahla – vyhovené bolo za posledný rok iba 29 žiadostiam.

Podobná podpora je v krajinách EÚ bežná. Slovenské prevedenie má však nedostatky, ktoré znižujú účinnosť tejto pomoci.

„Na zefektívnenie využívania týchto prostriedkov je potrebné zmeniť podmienky na poskytnutie,“ hovorí Martin Lazík. Môže ísť napríklad o zvýšenie poskytovanej sumy či zvýšenie hranice maximálneho príjmu žiadateľov.

Lazík zároveň pripomína, že zložitý systém mnohých odrádza a je preto potrebné proces žiadostí odbyrokratizovať.

[20.08.2020; aktuality.sk; Ekonomika; 00:00; Tatiana Škultétyová AVE: 3324.27€]