Česi sa pripravujú na malú revolúciu v realitách

Z českého trhu majú vyhnať “garážových” maklérov. Zruší sa realitné sprostredkovanie ako voľná živnosť a zmení sa na viazanú. Sprostredkovateľské zmluvy budú po novom už len v písomnej forme a financie klientov musia realitné kancelárie uchovávať na špeciálnom bankovom účte. Ako to bude fungovať v praxi?

Zákon o realitnom sprostredkovaní schválila Poslanecká snemovňa Parlamentu ČR pred dvoma týždňami, zákon ešte musí prejsť senátom a podpísať ho musí prezident. Teraz už je však isté, že po 18 rokoch voľného trhu s nehnuteľnosťami budú realitní makléri od budúceho roka podliehať po zásahu štátu legislatívnej regulácii.

V Česku môže v tejto oblasti v súčasnosti podnikať prakticky ktokoľvek, kto spĺňa podmienky živnostenského zákona, a to bez akejkoľvek odbornej spôsobilosti. S prevodmi nehnuteľností tak často narábajú ľudia bez potrebného vzdelania či skúseností, čo spôsobovalo na realitnom trhu nemalé problémy.

Trh potrebuje prečistiť, pretože na ňom funguje stále veľké množstvo maklérov, ktorí nemajú potrebné schopnosti a chýba im profesionálny prístup ku klientom. Analýza českého ministerstva pre miestny rozvoj ukázala, že z hľadiska regulácie sú realitné služby na úrovni Rumunska či Španielska. Tomu má byť po novom koniec.

Zmeny s viacerými otáznikmi

Od realitného zákona si česká odborná i laická verejnosť sľubuje malú revolúciu s tým, že by malo dôjsť ku skvalitneniu služieb maklérov a získať by na tom mali nielen tí poctiví, ale i kupujúci, predávajúci či prenajímatelia. Zrejme najväčším problémom je, že tam fungujú realitní makléri na takzvanú neviazanú živnosť.

Zmeny u našich susedov pozitívne vníma Richard Churý, riaditeľ realitnej kancelárie Re/max, nakoľko mnohé tamojšie praktiky mohli ohrozovať záujem klientov. “To, či sa novelou vyriešia problémy realitného trhu, ukáže až prax. Podmienky viazanej živnosti boli aj u nás v minulosti stanovené tak, že sa pomerne jednoducho obchádzali,” komentuje.

Po novom budú musieť českí realitní makléri spĺňať potrebnú kvalifikáciu, napríklad preukázať vysokoškolské vzdelanie v odboroch ekonómia, právo či stavebníctvo alebo mať stredoškolské vzdelanie s maturitou alebo vyššie odborné vzdelanie pri troch rokoch praxe.

Podľa Kataríny Melník, obchodnej riaditeľky z realitnej spoločnosti LEXXUS, otvorenou otázkou zostáva, kto bude zastrešovať odborné skúšky spôsobilosti, ak žiadateľ nebude mať dostatočnú prax či vzdelanie na založenie viazanej živnosti. “Legislatívna zmena v Česku nerieši nutné zvyšovanie kvalifikácie, napríklad pri zmenách zákonov alebo pri komplikovaných obchodných prípadoch,” podotýka.

Viazaná živnosť sa u nás osvedčila

Zuzana Jakabíková, generálna sekretárka Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS), podotýka, že slovenská legislatíva je v tomto prípade popredu vo viacerých smeroch. “Od roku 2001 patrí realitná činnosť medzi viazané živnosti. Mal by ju vykonávať ten, kto má na to odborné predpoklady,” spresňuje. Ide o podmienky ako dosiahnuté vysokoškolské vzdelanie, či už ekonomického, právnického, stavebného alebo architektonického smeru, alebo minimálne päťročná prax v tejto oblasti.

To, čo sa prijalo aktuálne v Česku, bolo výzvou aj pre slovenský trh. Potrebná prax sa kontroluje napríklad podľa odvodov zamestnancov do Sociálnej poisťovne. “Záujemcom o toto podnikanie dnes nestačia potvrdenia o päťročnej praxi bez preukázateľného zamestnaneckého pomeru,” dodáva Z. Jakabíková.

NARKS sa v roku 2001 zasadila o reguláciu a v súčasnosti navrhuje opätovne upraviť spôsob získavania oprávnenia na výkon realitnej činnosti na základe praxe. Poukazuje na to, že päťročná prax by sa mala nahradiť osvedčením o úspešnom absolvovaní akreditovaného vzdelávacieho programu podľa zákona o celoživotnom vzdelávaní.

“Takáto úprava by zodpovedala novým trendom v získavaní potrebných profesijných kvalifikácií a zaručovala by kvalitnú odbornú prípravu budúcich maklérov,” podotýka generálna sekretárka. Jednou z podmienok by zostalo úplné stredoškolské vzdelanie s maturitou, ktoré by bolo nevyhnutné pre účasť na vzdelávacom programe. Zlepšiť by to mohla čiastková novela živnostenského zákona, o ktorej sa dlhší čas diskutuje, ale ešte neprešla potrebným schvaľovacím procesom.

Sprostredkovateľská zmluva len písomná

Od budúceho roka budú musieť českí realitní makléri uzatvárať sprostredkovateľské zmluvy už len písomne, nie ústne alebo cez telefón. Mali by byť bezúhonní a kvalifikovaní, pričom si voči klientom budú musieť splniť viacero povinností. Napríklad im oznámiť výšku svojej provízie za sprostredkovanie predaja či prenájmu nehnuteľnosti a exkluzívnu zmluvu budú môcť dohodnúť maximálne na šesť mesiacov, pričom následne by sa mohla opakovane predĺžiť.

Sprostredkovateľské zmluvy na Slovensku sú podľa Z. Jakabíkovej vyžadované z pohľadu spotrebiteľských zákonov vždy písomne, ak sa uzatvárajú mimo prevádzkových priestorov kancelárie. Realitné služby upravuje prevzatá európska norma, ktorá bola zavedená do našej legislatívy v roku 2010 a má len odporúčací charakter.

Pri sprostredkovaní nehnuteľnosti pre fyzické osoby sa zmluva riadi Občianskym zákonníkom. Ak hľadá vhodné priestory firma, zmluva sa uzatvára podľa Obchodného zákonníka. Preverujú to aj kontrolóri zo Slovenskej obchodnej inšpekcie. Vytipujú si napríklad nehnuteľnosti na realitných portáloch či na webe realitnej kancelárie a podrobne skontrolujú všetky písomné zmluvy.

Exkluzivita za nových podmienok

Istým špecifikom sú exkluzívne zmluvy. Nimi sa klient zaväzuje predávať, kúpiť, alebo prenajať nehnuteľnosť výlučne cez konkrétnu realitnú kanceláriu.

Nie každý sa však chce k nim zaviazať. “Z pohľadu ponuky nehnuteľnosti je lepšia exkluzivita. Pri nej je totiž jednoznačne určená zodpovedná realitná kancelária a nedochádza k rôznym cenovým verziám pri ponuke,” poznamenáva generálna sekretárka NARKS. Predaj je transparentnejší a podmienky predaja stanovené.

Na vyspelých realitných trhoch sa pracuje najmä formou exkluzívneho zastúpenia. Pokiaľ by aj našla iná realitná kancelária záujemcu o nehnuteľnosť, obaja makléri majú možnosť spolupracovať. Slovenská legislatíva však neurčuje konkrétnu lehotu exkluzivity, štandardná na trhu je dvojmesačná s možnosťou opätovného predĺženia.

Ak klient nechce uzavrieť sprostredkovateľskú zmluvu, zväčša poskytne maklérovi aspoň písomný súhlas so zaradením jeho nehnuteľnosti do ponuky realitky. Ten však vždy nemusí stačiť.

Financie len na špeciálnom účte

Český návrh zákona má zabrániť nepoctivým podnikateľom dostať sa k peniazom ich klientov, takže zavádza povinnosť uschovať ich na špeciálnom účte realitnej kancelárie. Úschovu bude možné zabezpečiť len bankou, notárom alebo advokátom.

Rovnako to funguje na Slovensku už viac rokov. Za vhodnú formu pre takéto účely považuje Z. Jakabíková notársku úschovu. Ďalšou formou je zriadenie vinkulácie na bežnom účte v banke, prípadne zmluvná úschova u advokáta.

“Kúpnu cenu by klient nikdy nemal platiť realitnému sprostredkovateľovi. Ten obvykle požaduje len rezervačnú zálohu, pri preberaní hotovosti ho legislatíva od roku 2013 obmedzuje sumou do päťtisíc eur,” podotýka generálna sekretárka. Zálohy vo vyššej sume by mali byť realizované bankovým prevodom.

Zmeny vo výplate provízií

Nové pravidlá v Česku sa majú vzťahovať aj na výplatu provízií za sprostredkovanie. Pokiaľ sa zmluvné strany nedohodnú inak, bude provízia splatná najskôr dňom uzavretia realitnej zmluvy. Je to podobné ako na Slovensku, teda provízia je splatná najskôr po podpise kúpnej zmluvy a zavkladovaní na kataster, dopĺňa R. Churý.

“Zákon obmedzí výšku zálohy na províziu a to do 2/3 výšky, čo chápeme ako nástroj na limitovanie podvodných operácií zo strany realitných kancelárií,” podotýka K. Melník. Legislatíva tiež definuje možnú výšku zálohy a prípady, keď na ňu nemá sprostredkovateľ nárok.

Poistenie bude povinné

Novinky v českej legislatíve prinášajú aj povinné poistenie realitných sprostredkovateľov. Poistenie zodpovednosti sa má vzťahovať na škody súvisiace s limitom poistného plnenia minimálne 1 750 000 českých korún na jednu poistnú udalosť a 3 500 000 českých korún pri súbehu viacerých udalostí v jednom roku. Takúto povinnosť za škodu realitnej kancelárie voči klientovi by bolo vhodné podľa K. Melník zapracovať aj do našej legislatívy.

“Pre mnohé malé kancelárie, takzvané “jednoosobové”, môže byť výška ujmy spôsobená procesnými chybami pri uzatváraní obchodu likvidačná. Klient, ako najdôležitejší subjekt v realitnom obchode, tak nebude dostatočne odškodnený,” uzatvára K. Melník.

Samotná zmena neprinesie zázračné očistenie

Aký bude mať český realitný zákon dopad na náš trh? Spýtali sme sa na to Jána Palenčára, prezidenta Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska.

Od roku 2020 by mal platiť v Česku nový realitný zákon, ktorý by mal z trhu vytlačiť tzv. garážových maklérov. Boli by potrebné nejaké zmeny aj u nás?

S kolegami z Čiech sme na túto tému veľakrát diskutovali. Sledujeme dlhoročný boj na presadenie realitného zákona. Takého, ktorý by trhu a všetkým jeho účastníkom pomohol a priniesol potrebné jednotné pravidlá. V tomto procese sme boli častokrát aj u nás na Slovensku, tiež sme mali v rukách “veľký” realitný zákon. Dnes je zrejmé, že schodnejšou reguláciou je menšia a čiastočná úprava živnostenského zákona.

Prax mnohých realitných maklérov si z minulosti ťahala zlú povesť. Je to už prekonaný problém?

Vzhľadom na početnosť obchodov a veľkosť súčasného realitného trhu som presvedčený, že počet problémov, ktoré na trhu vzniká je oveľa nižší ako na začiatku. Realitné kancelárie poskytujú kvalitnejšie a komplexnejšie služby ako v minulosti, na trhu je vyššia konkurencia. Ich dobré meno budujeme v asociácii dlhé roky, pričom toto úsilie podkopávajú zlyhania jednotlivcov.

Veľkou témou je kvalifikácia realitných maklérov. Prečistí to podľa vás trh?

Samotná zmena neprinesie zázračné očistenie. Pripraví len základný rámec na začatie dlhodobého procesu. My sa spolu so Slovenským živnostenským zväzom zameriavame na jednoduchú zmenu živnostenského zákona. Tá by ale priniesla ďalší posun ku kvalite a regulácii realitných kancelárií.

Zaujímavosťou je tzv. informačná povinnosť maklérov. Tí budú musieť predkladať záujemcom o kúpu nehnuteľnosti list vlastníctva. Ide však o informácie, ktoré sú verejné prístupné. Je to podobné aj na Slovensku?

V našich podmienkach sme sa skôr zameriavali na informačnú povinnosť maklérov podľa európskej normy, na ktorej sme sa podieľali. Nám ako profesionálom sa môže zdať, že niektoré informácie sú verejné alebo ľahko dohľadateľné, to však nemusí byť rovnako ľahké a jednoduché pre klienta alebo laika. Zároveň je dôležité niektoré informácie vedieť správne čítať a interpretovať.

  1. realitná konferencia NARKS & TREND 2019 Realitný trh v pohybe – kam nás až zavedie jeho dynamika? Ako vymedziť realitný biznis v ekonomike? Viac informácií o TREND konferencii v DoubleTree by Hilton 6. decembra 2019 si prečítajte tu.

[etrend.sk; 30/11/2019; Zuzana Kullová ; Zaradenie: Ekonomika]