Ceny sú rekordné, no rast sa má spomaliť

S priemernými mesačnými výdavkami tristo eur a so štandardnou hypotékou si Slovák na 70-metrový bytov našetrí takmer za dvadsať rokov.

Ceny bývania si na Slovensku udržiavajú dlhodobo rastúcu krivku. Platilo to aj v prvom štvrťroku 2020. Neovplyvnila ich zatiaľ ani nastupujúca kríza súvisiaca so šírením ochorenia Covid-19. ,,Predpokladáme, že spomalenie ekonomiky spôsobené pandémiou koronavírusu sa zásadnejšie prejaví počas druhého kvartálu 2020, čo spôsobí výrazný tlak na cenotvorbu na trhu,” hovorí Peter Ondrovič, rizikový manažér a odhadca cien nehnuteľností zo spoločnosti Lexxus.

Z pohľadu ďalšieho vývoja je kľúčové obdobie ,,zmrazenia” ekonomiky. Najprísnejšie vládne opatrenia trvali zhruba dva mesiace, prejavia sa aj na trhu práce stúpajúcou nezamestnanosťou a nižším rastom miezd tých, ktorí o prácu neprišli.

Kroky štátu síce majú zmierňovať následky nečakanej krízy, no ekonomika sa bude zviechať pomaly a disponibilné príjmy domácností sa nebudú vyvíjať tak dobre, ako to vyzeralo ešte začiatkom roka. Sú to faktory ovplyvňujúce spotrebu, no na cenách bytov sa prejaviť z dlhodobého hľadiska nemusia.

,,Predávajúci nehnuteľností čakajú, ako sa vyvinie situácia, a nie sú ochotní tak rýchlo zľaviť z cien,” približuje hlavná ekonómka Slovenskej sporiteľne Mária Valachyová. Dodáva, že ak by kríza trvala dlhšie a ekonomika by sa spamätávala z terajšej situácie viac ako rok, aj trh nehnuteľností by zrejme prešiel korekciou.

Súhlasí s tým aj Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS), ktorý avizoval, že ak sa koronavírus podarí ,,vyriešiť” do troch mesiacov, klienti sa rýchlejšie vrátia k realizovaniu potrieb bývania a opäť sa naštartuje predaj. ,,V tomto prípade nepríde k zásadným zmenám cien nehnuteľností, predpokladám však spomalenie zvyšovania cien,” načrtol.

Pokrízové maximum

V prvom štvrťroku tohto roka dynamika rastu cien bývania opäť stúpala – medziročne bola na úrovni 8,6 percenta, kým v poslednom kvartáli vlaňajška dosiahla 6,4 percenta. Z historického pohľadu išlo o jeden z najväčších zaznamenaných medziročných rastov, nedosiahol však na rekordné tempo zdražovania z tretieho kvartálu minulého roka (9,7 percenta). Nárast cien začiatkom tohto roka oproti poslednému štvrťroku minulého roka na úrovni 4,6 percenta predstavuje najvyšší kvartálny rast od roku 2008, vyplýva to z dát Národnej banky Slovenska (NBS).

Ceny bývania na Slovensku naďalej lámu pokrízové maximá. V prvom štvrťroku 2020 dosiahla priemerná cena 1 671 eur za štvorcový meter. Rýchlejší rast zaznamenali ceny bytov aj domov. Pri bytoch dosiahla priemerná cena 2 006 eur za štvorcový meter, čo predstavovalo medziročný nárast 9,7 percenta. Najnižšie tempo rastu bolo pri najväčších bytoch – päť- a viacizbových. Priemerná cena domov vzrástla na 1 264 eur za štvorcový meter a medziročne tak stúpla o 6,3 percenta. Viac ako dvojnásobným tempom stúpli medzi štvrťrokmi ceny rodinných víl (7,1 %) oproti štandardným domom (3,2 %).

Na základe týchto údajov sa celková dostupnosť bývania na Slovensku zhoršila. Napriek tomu má však tento vývoj podľa NBS malú výpovednú hodnotu, pokiaľ ide o najbližšiu budúcnosť, keďže výhľad zneistila rozvíjajúca sa kríza. ,,Druhý štvrťrok bude v rozhodujúcej miere ovplyvnený predovšetkým tým, aký nepomer nastane medzi intenzitou prenosu šoku vyvolaného pandémiou do miezd a do cien nehnuteľností,” uvádzali analytici NBS s tým, že výrazné zmeny úrokových mier úverov určených na kúpu nehnuteľnosti sa v blízkej budúcnosti nepredpokladajú. Prikláňali sa však k ďalšiemu zhoršovaniu dostupnosti bývania v nasledujúcom období.

Ťahúňom je Bratislava

Podľa databázy NARKS tvorí polovicu celého tuzemského trhu s nehnuteľnosťami Bratislava. Hlavné mesto vytlačilo celoslovenský priemer ceny za štvorcový meter nad hranicu 1 600 eur už v priebehu vlaňajška.

V poslednom štvrťroku 2019 prišli na bratislavský trh dva väčšie projekty – Ovocné sady a Vydrica. V novej štvrti, ktorá vyrastie na okraji Trnávky a prinesie vyše tisícky bytov, sa ceny hýbali na úrovni okolo 2 500 – 2 700 eur za štvorcový meter a radili sa tak medzi najlacnejšie projekty v Bratislave. ,,Masívny predaj v podobe viac než 280 bytov za prvé dva mesiace ukázal, že štartovacie byty s nižšou cenou sú napriek okrajovej lokalite v rámci mesta vysoko dopytovaným tovarom,” konštatoval v analýze Bencont Investments.

Projekt Vydrica v historickom centre metropoly, naopak, prišiel s rekordne drahými bytmi, kde priemerná cena presahuje šesťtisíc eur za štvorcový meter a priemernú cenovku v Starom Meste tak vyhnala nad úroveň 5 600 eur.

Ku koncu roku 2019 tvorilo ponuku novostavieb v Bratislave 2 047 voľných bytov. Oproti predchádzajúcemu štvrťroku, kde počet voľných bytov predstavoval len 1 732, tak po dlhom čase došlo k nárastu ponuky. Popri Ovocných sadoch a Vydrici patrili medzi ďalšie projekty s väčším prílevom bytov ďalšie etapy projektov Galvaniho dvory, Nuppu či Jégého alej.

Napriek prvému medziročnému rastu ponuky od roku 2017 je počet voľných bytov v hlavnom meste stále nepostačujúci. Súčasná ponuka predstavuje zhruba 40 percent objemu z rokov 2016 – 2017 a 65 percent objemu z rokov 2012 – 2014, keď bol realitný trh v Bratislave na svojom dne.

Takáto nízka ponuka spojená so stále vysokým dopytom spôsobila vlani nárast ceny nad tritisíc eur za štvorcový meter, pričom ku koncu roka sa vyšplhala priemerná cena v hlavnom meste na 3 237 eur za štvorcový meter. Ceny novostavieb v Bratislave sa za minulý rok zvýšili o 11,3 percenta.

Niektoré kraje stúpli dvojciferne

Cena bývania je síce s odstupom najvyššia v Bratislavskom kraji, kde dosahovala 2 231 eur za štvorcový meter, no dynamika rastu bola väčšia v iných regiónoch Slovenska. V medziročnom porovnaní dosiahli ceny v prvom kvartáli dvojciferné tempo rastu pri troch krajoch – Žilinskom (16,5 %), Trenčianskom (14,5 %) a Banskobystrickom (14,2 %).

Práve v Banskobystrickom kraji boli priemerné ceny nehnuteľností dosiaľ v porovnaní s ostatnými krajmi relatívne najnižšie, čo sa zmenilo dôsledkom vysokého rastu na začiatku roku 2020. Znamenalo to ich posun nad úroveň priemerných cien nehnuteľností v Nitrianskom kraji. Oba kraje však aj naďalej zaostávajú za ostatnými o viac než sto eur na štvorcový meter.

V Banskobystrickom kraji zároveň najviac medziročne zdraželi byty – o 13,2 percenta. V absolútnom vyjadrení rástli najrýchlejšie ceny bytov v okresoch Banská Štiavnica a Žarnovica, no najväčší podiel na raste priemernej ceny v kraji má okres Banská Bystrica. Medziročný rast priemernej ceny domov bol aj v prvom štvrťroku 2020 najvýraznejší v Žilinskom kraji, rozhodujúcou mierou prispel najmä okres Žilina.

Celková dostupnosť bývania vyjadrujúca vzťah medzi cenami nehnuteľností a priemernou mzdou sa zhoršila v každom kraji okrem Prešovského. Ten bol jediný, kde ceny bývania oproti predošlému štvrťroku nerástli, naopak, štatisticky klesli o 3,3 percenta. Kraj dosahuje v posledných štvrťrokoch relatívne vyššie rasty miezd, pozorovaný vývoj bol preto podľa NBS očakávaný. V Prešovskom kraji pritom ešte výraznejšia korekcia nastala v kategórii bytov. Žilinský kraj bol krajom s najhoršou dostupnosťou bývania – všeobecne, ale aj špecificky v bytoch.

Nedostupné bývanie

Dostupnosť bývania súvisí aj so štatistikou, ako dlho musí kupujúci nehnuteľnosť splácať z priemerného mesačného zárobku, respektíve do akej miery umožňuje disponibilný príjem obstarať priemernú nehnuteľnosť na bývanie.

Jedenásť rokov a desať mesiacov bolo vlani obdobie, počas ktorého by sa musel odkladať priemerný slovenský plat, aby sa zaň dal kúpiť byt s rozlohou 70 štvorcových metrov. Tento čas sa navyše medziročne predĺžil takmer o štvrť roka. Napriek nadpriemerným platom je pre obyvateľov hlavného mesta vlastné bývanie takmer dvakrát menej dostupné ako pre ľudí z Trenčianskeho alebo Banskobystrického kraja. Sú byty a domy v Bratislave predražené? Napríklad v porovnaní s Prahou nie, v českej metropole bolo vlani na obstaranie staršieho bytu 3+1 potrebných takmer 15 rokov odkladať priemerný plat.

Ak vo výpočte zohľadníme, že človek musí z niečoho žiť a musí splácať úrok z hypotéky, potrebný čas sporenia ešte vzrastie. Pri mesačnej útrate tristo eur a hypotéke s priemerným úrokom dve percentá bude obyvateľ Prešovského kraja na kúpu spomínaného bytu zarábať 27,5 roka. Bratislavčanovi bude stačiť necelých 25 rokov a obyvateľovi z Trenčianskeho kraja takmer 18 rokov (celoslovenský priemer bol 19 a trištvrte roka).

V porovnaní s priemernými platmi boli nehnuteľnosti najdrahšie v roku 2008, keď si bolo treba na 70-metrový byt odkladať priemernú čistú mzdu viac ako 18 rokov. V roku 2016 sa, naopak, nehnuteľnosti stali relatívne najdostupnejšími, keď si stačilo odkladať menej ako 11 rokov. Rebríček cien realít sa pritom dynamicky mení. Až do roku 2018 bol Košický kraj druhým najdrahším v krajine. Potom však zaznamenal pokles cien a prepadol sa na štvrté miesto za Trnavský a Žilinský kraj.

Ceny bývania podľa krajov (m2, 2019)

Bratislavský kraj 2 102 eur   
Medziročná zmena +6,53 %    Priemerná mzda (2019) 1339 eur   Medziročná zmena: +5,27 %

Trnavský kraj 1 138 eur
Medziročná zmena +7,63 %    Priemerná mzda (2019) 999 eur    Medziročná zmena: +4,94 %

Trenčiansky kraj 944 eur
Medziročná zmena +20,1 %     Priemerná mzda (2019) 980 eur   Medziročná zmena: +3,05 %

Nitriansky kraj 877 eur
Medziročná zmena +17,25 %    Priemerná mzda (2019) 870 eur   Medziročná zmena: +4,57 %

Žilinský kraj 1 123 eur
Medziročná zmena +19,98 %     Priemerná mzda (2019) 937 eur  Medziročná zmena: +2,85 %

Prešovský kraj 1 036 eur
Medziročná zmena +18,4 %     Priemerná mzda (2019) 805 eur   Medziročná zmena: +3,87 %

Banskobystrický kraj 825 eur
Medziročná zmena +6,18 %     Priemerná mzda (2019) 906 eur   Medziročná zmena: +5,47 %

Košický kraj 1 034 eur
Medziročná zmena -3,45 %     Priemerná mzda (2019) 981 eur    Medziročná zmena: +5,60 %

[Trend; 24/2020; 18/06/2020; s.: 38,39,40,41; Martin Poláš ; Zaradenie: Ekonomika, Reality]