Ceny nehnuteľností na Slovensku naďalej rastú

Daniel Horňák, moderátor

Ceny nehnuteľností na Slovensku naďalej rastú, ale čoraz pomalším tempom. Aktuálnemu vývoju na realitnom trhu sa budeme venovať v nasledujúcich minútach v našom štúdiu podrobnejšie. Vítam u nás Jána Palenčára, prezidenta Národnej asociácie realitných kancelárií. Dobrý deň.

[TA3, 12:30; Ekonomika; 09/08/2018; ]

Ján Palenčár, prezident NARKS, (hosť v štúdiu):

Dobrý deň.

Daniel Horňák:

Pán Palenčár, ceny nehnuteľností okrem iných monitoruje Národná banka Slovenska, a podľa tej aktuálnej správy pokračujú v raste, ale už o niečo miernejším tempom, podľa tej aktuálnej analýzy vzrástli v druhom kvartáli o 4,5 percenta celkovo nehnuteľnosti na Slovensku, medzikvartálne o 2,5 percenta. Ako hodnotíte takýto vývoj možno v kontexte uplynulého jedného, dvoch rokov?

Ján Palenčár:

Pokiaľ sa pozrieme do roku 2013, 2014, to bolo práve obdobie, kedy nehnuteľnosti začali rásť na cene a zvyšoval sa dopyt po kúpe nehnuteľností. Samozrejme táto situácia bola podporená aj zlepšujúcimi sa podmienkami pri hypotekárnych úveroch, a táto situácia pokračuje aj dnes s tým, že na ten silný dopyt, ktorý tu bol, a ktorý tú teda stále je,
reagovali developeri, a stavajú nové byty. To znamená, veľké množstvo nových nehnuteľností sa dostáva na trh, tým pádom ten tlak na cenu sa čiastočne uvoľňuje. Preto vidíme, že sa tá dynamika rastu spomaľuje, napriek tomu stále tu máme medziročný rast pri nehnuteľnostiach, o ktoré je záujem, o zhruba tých 5 percent.

Daniel Horňák:

Každopádne, ale keď sa pozrieme na jednotlivé segmenty, tak stále vidíme, že ceny bytov rastú výrazne, v priemere o 8 percent, ak sa pozrieme na niektoré konkrétne lokality, určite je to aj cez 10 percent, a skôr teda domy výrazne spomaľujú. Tam tie ceny vzrástli v tom druhom kvartáli len o 2 percentá. Čomu vy pripisujete takýto diferencovaný vývoj?

Ján Palenčár:

Treba si povedať, o čo je najväčší záujem, a tam dynamika rastu je najsilnejšia, to znamená, hovorme o tom, že najväčší záujem je o lokality, kde je záujem obyvateľstva sa sťahovať do týchto lokalít, kde je silná zamestnanosť, čiže tradične hovoríme o Bratislave, hovoríme o Košiciach, prípadne iných krajských mestách, ako je Trnava, Nitra, Žilina a podobne.

Na druhej strane tu máme lokality, odkiaľ ľudia odchádzajú, kde nielenže ceny nehnuteľností stagnujú, ale práve naopak aj klesajú, to sú lokality, ako je napríklad Rimavská Sobota, ako je Veľký Krtíš a podobne, kde je vysoká nezamestnanosť, a ľudia sa snažia z týchto lokalít presunúť inde za prácou.

Čo sa týka druhu nehnuteľností, opäť sme v situácii, že musíme diferencovať. Najväčší záujem je o málometrážne byty, to znamená, nehnuteľnosti v prípade Bratislavy, nehnuteľnosti, byty, do 200-tisíc euro, to je práve ten najsilnejší záujem, a pokiaľ hovoríme o rodinných domoch, tu už je ten záujem menší, a práve preto tá dynamika rastu cien je pomalšia pri rodinných domoch ako pri bytoch.

Daniel Horňák:

Čím sú spôsobené tie regionálne rozdiely, to, čo ste vlastne teraz povedali, dokumentuje to napríklad situácia v Trnavskom kraji, kde tie ceny medziročne vzrástli o 11 percent, a napríklad je tu aj Trenčiansky kraj, kde ceny vzrástli len o dve, tri percentá medziročne za uplynulý kvartál, a pritom Trenčiansky kraj patrí medzi tie vyspelejšie.

Ján Palenčár:

Súvisí s tým práve ten záujem o prácu, o to, aké množstvo ľudí má záujem o nové bývanie v danej lokalite. Čiže pokiaľ hovoríme o Trnave, tu je veľký záujem, ale naopak veľmi sa nám naštartovala aj Nitra práve ohlásenou investíciou výstavby automobilky, to znamená, že v úvode ohlásenia investície môže ísť čiastočne o tzv. špekulatívne navýšenie ceny, až, povedzme, v priebehu mesiacov a nejakých rokov, až dvoch, sa vlastne vidí reálne,
koľko sa ceny nehnuteľností zvýšili. Čo sa týka iných krajských miest, ako je napríklad Banská Bystrica, alebo Trenčín, kde tá rýchlosť vzostupu je menšia, práve to súvisí so záujmom obyvateľov sa sťahovať do týchto lokalít. Čiže tu je menší záujem.

Daniel Horňák:

To sme sa bavili o cenách nehnuteľností ako takých z pohľadu regiónov, z pohľadu typov nehnuteľností. Pozrime sa teraz aj v tom kontexte dostupnosti, to znamená financovania. Platy na Slovensku, mzdy na Slovensku stále výrazne rastú, napriek tomu v tej aktuálnej správe Národná banka konštatuje, že dostupnosť bývania sa zhoršuje, to znamená, pravdepodobne tie ceny stále rastú rýchlejšie ako platy. Keby ste mohli toto teda vysvetliť, ako hodnotíte práve tú dostupnosť bývania na Slovensku.

Ján Palenčár:

Rok 2016 bola najvyššia dostupnosť bývania v histórii na Slovensku. Veľa ekonómov, takisto médiá mali záujem a stále porovnávajú súčasnosť s tým prelomovým rokom 2008, kedy bola kríza, a kedy prišlo k prasknutiu realitnej bubliny, a tu si musíme jasne povedať, že v roku 2008 bola veľmi nízka dostupnosť bývania, boli extrémne vysoké ceny, boli nižšie platy dnes, a dokonca boli podstatne vyššie úrokové sadzby, to znamená, náklad na splácanie úveru.  Pokiaľ si zoberieme dnes tieto tri faktory dohromady, tak tá dostupnosť bývania je stále veľmi vysoká.  Áno, medziročne mierne klesla, to práve súvisí s navyšovaní cien nehnuteľností, ale napriek tomu je stále vysoká.

Daniel Horňák:

Ako hodnotíte z pohľadu dostupnosti práve element financovania? Národná banka Slovenska sprísňuje podmienky na trhu. Má to už vplyv na realitný trh?

Ján Palenčár:

Pokiaľ sa pozrieme na hypotéky, tak z pohľadu nákladu na hypotéku, to znamená, čo klient zaplatí na splátkach, sme na historicky najnižších sadzbách, to znamená, naozaj dnes máme historicky najlacnejšie hypotéky. Čo sa týka opatrení Národnej banky, aby ten tlak na realitný trh povolila práve tým, že sprísni hypotéky, to sprísnenie sa týka tzv. stopercentných, resp. 90-percentných hypoték, a takisto sa to týka zastropovania, to znamená, maximálnej možnej sumy, ktorú si klient môže zobrať na hypotekárny úver.

Čiže pokiaľ klient spĺňa dnes zastropovanie a prípadne nechce tých 100 percent, ale povedzme, si zoberie 70, 80 percent, čo dnes banky bežne dávajú, tak stále má historicky najnižšiu úrokovú sadzbu, a to má vlastne vplyv aj na to, že máme veľmi vysokú dostupnosť bývania. Porovnajme si rok 2008, kedy boli hypotéky z úrokovou sadzbou zhruba 5,5 percenta, a dnes bežne hovoríme o úrokovej sadzbe okolo 1,2 percenta, čo je obrovský rozdiel.

Daniel Horňák:

Je možné, že ľudia využili to obdobie posledných tých výhodnejších, dajme tomu, podmienok v tom doterajšom období za uplynulých dvanásť mesiacov, a práve tie efekty týchto opatrení sa ešte len prejavia v tých najbližších mesiacoch, možno v najbližšom roku?

Ján Palenčár:

Áno, podľa našich štatistík klienti od marca 2018 do júna 2018 do väčšej miery kupovali, to znamená, urýchlili to svoje rozhodnutie kúpiť si svoju nehnuteľnosť práve kvôli tým opatreniam Národnej banky, ktoré prišli do platnosti 1.7.2018. Ten tlak sa čiastočne v júli uvoľnil, ale hovoriť dnes o konkrétnych dopadoch na ceny, na dopyt, prípadne na to, o aké nehnuteľnosti je dnes menší záujem, je predčasné, toto budeme veľmi zodpovedne vedieť povedať koncom roka 2018.

Daniel Horňák:

Napriek tomu sa opýtam, ako vy osobne odhadujete ten ďalší vývoj na realitnom trhu? Čiastočnú odpoveď už nám dala Národná banka Slovenska v tej analýze, keď podľa kompozitného indexu tvrdí, že teda nie sme blízko nejakej bubliny z viacerých dôvodov. Aký je ten váš názor, ako sa budú vyvíjať ceny nehnuteľností? Bude ten rast
pokračovať, alebo naopak bude spomaľovať ešte ďalej? Ako to odhadujete?

Ján Palenčár:

Predpokladám, že rast nehnuteľností bude ďalej pokračovať, čiže ceny nehnuteľností nám budú rásť, budú nám rásť miernejším tempom, ako sme boli zvyknutí dnes. Na druhej strane určité druhy nehnuteľností nám budú cenou stagnovať, predovšetkým staršie byty, prípadne byty v lokalitách, kde priamo sa im stavia konkurencia v podobe novostavieb. Čiže pri týchto nehnuteľnostiach príde k zmene.

Zároveň si myslím, že aj opatrenia Národnej banky budú mať určitý vplyv na konkrétne skupiny kupujúcich, ktorí jednoducho dnes nemajú dostatočné finančné rezervy, aby si mohli dovoliť dať vlastný príspevok ku kupovanému bytu, čiže nebude im umožnená stopercentná hypotéka, prípadne sú to osoby, ktoré samé žiadajú bez partnera hypotéku, a pri osemnásobku ročného príjmu im jednoducho nevyjde na kúpu bytu. Toto je určitá skupina obyvateľstva, ktorá sa bude čiastočne presúvať z toho segmentu kúpy bytu do nájomného segmentu.

Daniel Horňák:

Pán Palenčár, v tejto chvíli vám veľmi pekne ďakujem za zaujímavý komentár k aktuálnemu vývoju na realitnom trhu a prajem vám príjemný zvyšok dňa. Dovidenia.

Ján Palenčár:

Dovidenia.