Byty opäť zdraželi, ponuka je obmedzená

Ceny nehnuteľností neprestali rásť. K takémuto záveru dospela Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska (NARKS), keď vyhodnotila vývoj realitného trhu v prvom kvartáli tohto roka.

Ponuka bývania zostáva stále pomerne obmedzená a predaj bytov je až o 40 percent rýchlejší ako pred tromi rokmi.

Vo svete už ceny padajú

Koncom minulého roka sa realitný trh, ako už tradične v zimnom období, spomalil a začiatkom roka sa opäť rozbehol. V krajských mestách je rýchlosť predaja bytov v priemere o 30 až 40 percent vyššia ako pred tromi rokmi.

“V kombinácii s údajmi z hypotekárneho trhu a od bánk, kde sa objem poskytnutých úverov domácnostiam stále drží nad dlhodobým priemerom, je výsledok v podobe vyšších cien nehnuteľností jednoznačný,” konštatovala NARKS v správe, v ktorej hodnotila realitný trh v prvom štvrťroku.

Podľa Borisa Tomčiaka, analytika spoločnosti Finlord, za rast cien bytov môže skutočnosť, že ekonomický rozmach na Slovensku pokračuje a príjmy domácností sa zvyšujú. “Tiež prístup k bankovým pôžičkám je stále veľmi nízky. Nesmieme zabúdať ani na zvýšené investičné nákupy cudzincov, ktorí chcú zarobiť na dlhodobom rastie cien nehnuteľností v celom regióne.

Dopyt po nehnuteľnostiach bude vysoký aj v roku 2019. Ponuka bytov a domov na predaj síce vzrástla, ale nestačí to uspokojovať aktuálny dopyt. Myslíme si, že do konca roku ešte ceny vzrastú, a to nielen v Bratislave, ale aj v krajských a okresných mestách,” domnieva sa Tomčiak.

Situácia by sa podľa neho mala upokojiť až v roku 2020, keď sa očakáva značné zvýšenie ponuky voľných nehnuteľností. Vo svete už možno sledovať viditeľné spomaľovanie rastu cien.

“V niektorých oblastiach a krajinách už ceny padajú – príkladom je Londýn, Vancouver či Austrália. V štátoch susediacich so Slovenskom je ešte potenciál na ďalší rast cien nehnuteľností. Predovšetkým v Českej republike je situácia na realitnom trhu napätá, čo spôsobuje výrazné zdražovanie,” vraví analytik.

Ceny pozemkov sa nemenia

Priemerné ceny 2-izbových a 3-izbových bytov na štvorcový meter sa na Slovensku medzikvartálne zvýšili o 1,8 percenta a 2,4 percenta. Porovnanie vychádza z údajov za 4. kvartál 2018 a 1. kvartál 2019. Rast cien bytov mal v prvom kvartáli nadpriemernú dynamiku a posunul hranicu maximálnych cien bytov vo viacerých lokalitách na novú úroveň.

Realitný trh dlhodobo zápasí s nízkym počtom ponúk, nie je preto prekvapujúce, že ceny bytov rastú v kategórii starších bytov, ako aj v novostavbách. Navyše, rastúce náklady a celkové vstupy pri nových developerských projektoch nedávajú veľkú šancu na veľké znižovanie cien novostavieb do budúcnosti.

Pozitívny signál pre ďalší vývoj na trhu prišiel v závere roka 2018, keď sa podľa údajov Štatistického úradu zvýšil počet začatých bytov vo výstavbe. Rok 2018 tak priniesol o 22 percent viac nových začatých bytov ako rok 2017 a o viac ako 6 percent novej výstavby rodinných domov.

“Najmä v segmente bytov by trh vo veľkých mestách pravdepodobne dokázal absorbovať ešte výraznejšiu výstavbu. Výzvou naďalej ostáva reálna výstavba a ponuka nájomného bývania,” uvádza NARKS vo svojej správe.

Naopak, iná situácia je v prípade pozemkov. Ich ceny sa medziročne takmer vôbec nezmenili alebo rástli len v jednotkách percent. Výnimku tvoria lokality, kde je limitovaná nielen dnešná ponuka, ale aj výhľad do budúcnosti a len sporadicky sa objavujú vhodné pozemky na výstavbu rodinných domov či bytových domov.

Často je pozemok zaťažený staršou stavbou a jej likvidácia predražuje cenu pozemku. Napriek tomu je však dopyt v týchto lokalitách stále vysoký. Týka sa to najmä Bratislavy – častí Staré Mesto, Ružinov, Koliba, ale aj niektorých častí Košíc.

Neprekvapí ani vývoj v cenách rodinných domov, kde najvýraznejší posun smerom hore zaznamenalo bratislavské Staré Mesto, s medzikvartálnym nárastom na úrovni 3,5 percenta. Priemerné ceny rodinných domov sa tak zastavili na sume 750 000 eur a ceny víl na úrovni 1,2 mil. eur.

V okresoch, kde je vysoká konkurencia, sú, naopak, ceny rodinných domov takmer nemenné už dlhšie obdobie, prípadne zaznamenali len mierny rast. V týchto prípadoch je aj dĺžka predaja kratšia len o 15 – 20 percent v porovnaní so situáciou spred troch rokov a predaj často trvá niekoľko mesiacov. Tento stav je typický pre okresy, ako je Pezinok, Senec a čiastočne aj okolie iných krajských miest, najmä Trnavy, Prešova a Košíc.

Rekordy v Petržalke

Aj analytikov portálu Nehnuteľnosti. sk slovenský realitný trh prekvapil. Kým v závere minulého roka predpokladali, že ceny dosiahli svoj strop, po prvých troch mesiacoch tohto roka konštatujú opak. “Ceny bytov opäť rástli. Jeden faktor, ktorý sme spomínali už v našich predchádzajúcich analýzach, má stále silu udržiavať ceny vysoko. Tým faktorom je malá ponuka bytov na predaj v krajských mestách,” zhodnotil situáciu portál Nehnuteľnosti.sk.

“Celkový pohľad na ponuku nehnuteľností na Slovensku jasne vysvetľuje, prečo sa ceny zvyšovali. Bytov na predaj je na trhu žalostne málo”, tvrdia analytici portálu. Podľa ich dát je terajšia celková ponuka na stránke Nehnuteľnosti.sk o 30 percent menšia ako v roku 2016, a to aj napriek tomu, že tu teraz inzeruje o 15 percent viac realitných kancelárií.

Najmä ponuka lacnejších starších bytov v niektorých mestách je naozaj nízka. V Trnave je v ponuke len deväť 2-izbových bytov v pôvodnom stave. Bratislava ponúka na predaj ani nie 100 takýchto bytov. Ponuka 2-izbových bytov v hlavnom meste v novostavbách zahŕňa však až vyše 600 bytov. Novostavby tak získavajú stále väčší podiel na trhu.

Priemerná cena 2-izbových bytov v Bratislave sa medzištvrťročne zvýšila o viac ako 4 percentá. Podobný nárast bolo možné pozorovať aj pred rokom po ohlásení zmien pri financovaní nehnuteľností, a predtým, ako ich začali uvádzať do života. Podľa Nehnuteľnosti.sk najviac zdraželi byty v bratislavskom piatom obvode, a to v priemere o rekordných 13-tisíc eur. V priemere rástli ceny dvojizbových bytov v Bratislave o 5 500 eur.

To isté platí aj pre Košice, kde je nárast na úrovni 2,5 percenta po niekoľkých kvartáloch opäť výraznejší, ale nie taký, ako pred rokom. Rekordy lámali prvý a druhý košický obvod, kde ceny 2-izbových bytov narástli v priemere až okolo 7-tisíc eur.

“Postupné obmedzovanie financovania sa zatiaľ na realitnom trhu neprejavilo a môžeme konštatovať, že obchodovanie s nehnuteľnosťami v prvom kvartáli nadviazalo na predchádzajúce obdobia. Vyhliadky realitného trhu ostávajú naďalej optimistické, nakoľko všetky zásadné faktory ostávajú zachované,” konštatovala NARKS.

Asociácia mala na mysli nízke úrokové sadzby, ochotu financovať nákup nehnuteľností, vysokú zamestnanosť a dobré vyhliadky slovenskej ekonomiky a podnikov.

 [pravda.sk; 25/04/2019; Pravda ; Zaradenie: Bývanie]