Ceny bývania rástli v roku 2019 najrýchlejšie od roku 2008

Ceny bývania rástli v roku 2019 najrýchlejšie od roku 2008. Hoci priemerná cena bývania v 4. štvrťroku 2019 mierne poklesla oproti predchádzajúcemu štvrťroku  (-0,4 %),  na  celoročnej  báze  však  vzrástla  priemerná  cena  bývania  o  7,5  %.  Ide o najrýchlejší rast od roku 2008. Napriek tomu cena bývania podľa nášho odhadu nedosahuje rizikové  úrovne  z pohľadu  ekonomickej  a finančnej  stability,  iba  sa  preklopila  z pásma rovnováhy do mierneho vzostupu.

Zdroj: Analytici ÚMS

Priemerná cena bývania vzrástla v roku 2019 oproti roku 2018 o 7,5 %, čo predstavuje najrýchlejší rast od roku 2008. Ide o výraznejší rast ako v roku 2018, kedy priemerná cena bývania vzrástla  medziročne  o  5,5  %. Rýchlejšie než v predchádzajúcom roku rástla aj priemerná cena bytov ( 8,5 % oproti 8 % ) a priemerná cena domov (5,1 % oproti 3,3 %). Priemerná cena bývania vo 4. štvrťroku 2019  poklesla v porovnaní  s predchádzajúcim štvrťrokom  o 6  EUR/m2  na  hodnotu  1597  EUR/m2.  Znamená  to mierny pokles  oproti predchádzajúcemu  štvrťroku  o 0,4 %. Jedným  z dôvodov  poklesu  je  aj  vyššia  váha  cien domov medzi pozorovaniami. Zatiaľ čo priemerné ceny bytov zrýchlili tempo rastu, prevážil ich pokles priemerných cien domov. Na medziročnej báze však ceny rástli o  6,4 %. Na celkovej medziročnej zmene priemernej ceny bývania sa podieľal medziročný rast cien bytov aj domov približne v rovnakej miere.

Zdroj: NARKS, NBS

Priemerná cena bytov sa v 4. štvrťroku 2019 zvýšila o 21 EUR/m2 na 1919 EUR/m2. Medzi štvrťrokmi vzrástla o 1,1 % a medziročne o 7,3 %. Najvýraznejší nárast v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom zaznamenala ponuková cena jednoizbových bytov (o 2,8 %). Najmenej sa darilo trojizbovým bytom, ktorých ceny vzrástli len o 0,1 %.  Priemerná cena domov poklesla o 15 EUR/m2 na 1232 EUR/m2. Oproti predchádzajúcemu štvrťroku sa  znížila o 1,2 %, čo predstavuje na medziročnej báze rast o 5,5  %. Medzikvartálny pokles sa prejavil v priemernej cene štandardných rodinných domov (-1,4 %) aj v priemernej cene  priestranných rodinných víl (-0,3  %).

Ceny rodinných domov klesali v Bratislavskom, Banskobystrickom, Prešovskom a Košickom kraji. Hlavným dôvodom je pokles ponúk v okresoch, kde sú ceny domov tradične najvyššie a naopak ich nárast v okresoch s nižšími cenami, čo prevážilo priemernú cenu smerom nadol.

Graf č.1:  Vývoj cien bytov, domov a bývania
(medziročná zmena v %)

Zdroj: NARKS, NBS

Pohľad do regiónov ukazuje rast cien medzi štvrťrokmi v Trenčianskom (4,7 %), Žilinskom (1,1 %) a Prešovskom (3,8 %) kraji. V ostatných krajoch priemerná cena bývania medzištvrťročne klesala, najvýraznejšie v Košickom kraji (-1,4 %). V absolútnom vyjadrení je aj naďalej priemerná cena bývania najvyššia v Bratislavskom kraji 2132 EUR/m2, pričom oproti predchádzajúcemu štvrťroku klesla o 16 EUR/m2. Podobne aj na medziročnej báze vzrástla priemerná cena bývania najviac v Trenčianskom kraji (takmer 19%), zatiaľ čo v Košickom kraji naďalej vidieť medziročný pokles (-1 %).  V rámci detailnejšej štruktúry je možné pozorovať najväčší medziročný rast priemernej ceny bytov  v Prešovskom  kraji  (21,1  %), predovšetkým v okresoch Bardejov, Kežmarok a Snina.

1. Aktuálna priemerná cena bývania v krajoch
(úroveň v EUR/m2)

Zdroj: NARKS, NBS

Medziročný  rast  priemernej  ceny  domov  bol  opäť  najvýraznejší  v Žilinskom  kraji,  k čomu tentokrát prispeli najmä okresy Dolný Kubín a Námestovo. Dôvodom je pretrvávajúci silný bázický efekt. Oproti minulému štvrťroku sa priemerná cena bytov v Prešovskom kraji zvýšila iba o 5,8 EUR/m2, avšak v rovnakom čase v minulom roku bola dokonca až o 262,5 EUR/m2 nižšia.

Graf č.2:  Vývoj priemernej ceny bývania v krajoch
(úroveň v EUR/m2, medziročný rast v %)

Zdroj: NARKS, NBS

Vo 4. štvrťroku 2019 sa celková dostupnosť bývania vzhľadom na historický vývoj vo väčšine slovenských krajov zlepšila. Jedinými výnimkami sú Trenčiansky a Prešovský kraj, v oboch  prípadoch však ide len o marginálne posuny smerom nahor. Stagnácia rastu priemerných cien medzi štvrťrokmi na celonárodnej úrovni sa teda prejavila na dostupnosti bývania v krajoch podľa očakávaní.

Zhoršené podmienky bývania vykazuje Banskobystrický a Trenčiansky kraj. V ostatných krajoch sa dostupnosť bývania v bytoch zlepšila, a to aj napriek tomu, že na štvrťročnej báze ceny mierne rástli. Prešovský kraj je na tom naďalej najhoršie z pohľadu dostupnosti bývania v bytoch. V poslednom kvartáli však priemerné mzdy rástli rýchlejšie než ceny bytov, čo viedlo k miernemu zlepšeniu indexu.

Kompozitný index na hodnotenie vývoja ceny bývania

Za  účelom  vyhodnotenia  vplyvu  cien  nehnuteľností  na  finančnú  a ekonomickú  stabilitu  tradične porovnávame ich vývoj s vývojom ich základných teoretických fundamentov.

Slúži na to kompozitný  index,  založený  na  pomerových  ukazovateľoch  (reálna  cena  bývania, cena/príjem,  cena/nájom,  úvery  na  bývanie/hrubý  disponibilný  príjem  domácností,  objem výstavby bytových budov/HDP)

Graf č.3: Kompozitný index na hodnotenie vývoja ceny bývania

Zdroj: NBS

Klesajúca ponuka bytov v kombinácii s  nízkymi úrokovými mierami vytvára predpoklady na ďalší rast cien nehnuteľností na bývanie.

Dopyt po vlastnom bývaní je naďalej silný, zatiaľ čo ponuka dostupného bývania  nedokáže v krátkodobom horizonte adekvátne reagovať. Pozitívnym je preto v tejto súvislosti rozhodnutie NBS o sprísnení úverových podmienok (nadobúda účinnosť od  tohto  roka),  ktoré  disponuje  potenciálom  zmierniť  nahromadené  dopytové  tlaky. V dlhodobom horizonte však bude rozhodujúca práve ponuková strana realitného trhu, najmä podpora nájomného bývania. 

Autor:
Roman Vrbovský

Viac informácií o zostavovaní  kompozitného  indexu možno nájsť v analytickom komentári