Bývanie si treba dobre premyslieť

To, či máte šancu dostať úver podľa svojich predstáv, záleží na viacerých faktoroch. Jedným z nich je posúdenie vašej schopnosti ho splácať, tvrdí riaditeľka pre úvery vo FinGO.sk Eva Šablová.

Komu sa oplatí bývať v podnájme a komu rozmýšľať nad vlastným bývaním?

Ak človek premýšľa nad alternatívou, že by sa z podnájmu presťahoval do vlastného bytu, mal by zvážiť viacero vecí. Úrokové sadzby na hypotékach sú dnes síce nízke a hypotéky atraktívne, na druhej strane ceny nehnuteľností neustále rastú a je ich nedostatok. Preto je po nich veľký dopyt a ponuka nemusí zodpovedať vašim predstavám. Je teda možné, že pri hľadaní vlastného bývania budete musieť robiť väčšie kompromisy ako pri výbere bytu v podnájme. Zároveň by mal mať človek vyjasnené, či chce v danej lokalite alebo v danom štandarde bytu „zapustiť korene“. Nájsť ideálne bývanie nie je jednoduché obzvlášť vtedy, ak si nie ste istý, kde sa usadíte a kde chcete niekoľko rokov fungovať. Pokiaľ len hľadáte pracovné príležitosti a kvôli tomu napríklad zmeníte miesto svojho bydliska, je na zvážení s kúpou vhodnej nehnuteľnosti počkať až do momentu, keď sa v práci či v novom prostredí adaptujete.

Na čo myslieť, keď sa už predsa len rozhodneme pre vlastné bývanie?

Ak sa rozhodnete pre vlastné bývanie a hypotéku, najdôležitejšie je vopred si overiť svoje finančné možnosti. Treba myslieť nielen na porovnanie predpokladanej splátky úveru za vlastné bývanie so sumou nájomného, ale podstatné je preveriť si, či vám banka vôbec požičia potrebnú sumu. Zároveň či budete mať ako dofinancovať kúpu nehnuteľnosti, keďže 100 percent z ceny nehnuteľnosti vám už v žiadnej banke v rámci hypotéky neprefinancujú. Keď budete mať k dispozícii relevantnú informáciu o tom, či a ako môže financovanie vášho bývania vyzerať, môžete začať porovnávať náklady na úver na vlastné bývanie s tým, koľko vás dnes stojí podnájom. Nezabudnite zvážiť aj to, akú investíciu si ešte bude vyžadovať zariadenie nového bývania, napríklad základné vybavenie kuchyne, nábytok, elektronika, mesačné náklady za energie, internet či káblovku.

S čím má dnes človek rátať pri vybavovaní hypotéky?

Záujemcovia o úver sú dnes v bankách preverovaní v zmysle pravidiel Národnej banky Slovenska, ktoré obmedzujú nadmerné zadlžovanie obyvateľstva. To, či máte šancu dostať úver podľa svojich predstáv, záleží na viacerých faktoroch. Jedným z nich je posúdenie vašej bonity, teda schopnosti dlžníka splácať úver. Podľa spomínaných limitov Národnej banky Slovenska musí banka žiadateľovi o úver odrátať z príjmu povinnú finančnú rezervu vo výške 40 percent. Teda splátky úverov nesmú prekročiť 60 percent čistého príjmu zníženého o životné minimum. Pri výpočte maximálnej možnej splátky úveru musia banky okrem toho zohľadniť aj simuláciu stres testu vášho splácania hypotéky. To znamená, že sa musíte kvalifikovať na splátku hypotéky s úrokovou sadzbou navýšenou o dve percentá, aby ste boli schopný splácať úver aj po prípadnom zvýšení úrokov v nasledujúcich obdobiach fixácie. V praxi to znamená, že napríklad na splátku 120-tisícovej hypotéky, ktorá vychádza 386 eur, sa musíte kvalifikovať aj po stres teste a ten navýši vašu splátku až o 120 eur. Čiže banka musí do vašich výdavkov počítať s navýšenou úrokovou sadzbou, ako keby ste splácali namiesto 386 eur až 506 eur. Navyše je váš úverový strop obmedzený hodnotou osemnásobku vášho ročného príjmu.

Čo nasleduje potom, keď sa kvalifikujeme výškou svojho príjmu na požadovaný úver?

Potom by ste mali myslieť aj na vhodnú formu dofinancovania úveru. Hypotéku dnes totiž dostanete maximálne vo výške 80 percent hodnoty nehnuteľnosti, v ojedinelých prípadoch na výnimku 90 percent. Musíte tak mať 20 percent vlastných zdrojov alebo počítať s ďalším úverom, ktorým chýbajúcu časť kúpnej ceny uhradíte. Pomôcť ešte môže aj ručenie ďalšou, napríklad rodičovskou nehnuteľnosťou. Vyššia hodnota zabezpečenia umožní čerpať potrebnú sumu úveru na pokrytie celej výšky kúpnej ceny.

Má ešte niečo vplyv na posúdenie úveru?

Pravidlá Národnej banky Slovenska sú len jedna vec, veľký vplyv na samotné posúdenie úveru má aj typ a výška vášho príjmu, úverová história, ale aj váš vek, vzdelanie, existujúce výdavky a tiež to, či idete do úveru sám alebo s ďalšou osobou. Rovnako tak sa rozlične banky pozerajú na typ nehnuteľnosti, ktorou chcete ručiť. Iný pohľad je na byt v krajskom meste ako na dom v malej obci. Môže sa to prejaviť v schválenej výške percenta financovania – napríklad starší dom na dedine môžu banky financovať len do 70 percent jeho hodnoty.

Na koho sa pri financovaní bývania môžete obrátiť?

Všetky tieto prepočty a úvahy o tom, ako môže financovanie vášho bývania vyzerať, sú pomerne zložité a určite odporúčame poradiť sa pri nich s odborníkom. Skúsení a nezávislí finanční sprostredkovania vám pomôžu nielen s výberom vhodného riešenia, ale vopred vám prepočítajú, či sa do kúpy môžete pustiť.

 

Zdroj: Hospodárske noviny