Bývame čoraz drahšie – budú alternatívou nájomné byty?

Ceny nehnuteľností šplhajú stále vyššie a aktuálne sú už na vyšších hladinách, než boli v kritickom roku 2008. Ponúka sa v tejto oblasti riešenie?

Prognózy odborníkov naznačujú, že rast bude pokračovať aj naďalej. Vlastná nehnuteľnosť sa tak stáva pre väčšinu Slovákov stále viac a viac nedostupným “artiklom”. Situácia na trhu je v rozpore so všeobecne zakorenenou túžbou mať vlastný dom či byt, ktorá je pre naše zemepisné šírky charakteristická.

Na túto tému sme sa rozprávali s Jánom Palenčárom, prezidentom Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska a kandidátom na poslanca do parlamentu za stranu Dobrá voľba.

Chceme naozaj bývať vo vlastnom?

Slováci uprednostňujú bývať vo vlastnom viac ako obyvatelia iných krajín Európskej únie. Až deväť z desiatich slovenských domácností býva v nehnuteľnosti, ktorú zároveň aj vlastní. Podľa porovnaní vyplývajúcich z analýzy UniCredit Bank podobné čísla hlásia len Chorvátsko a Litva, viac je to iba v Rumunsku. A hoci sa ponúka tvrdenie, že je to dané historicky, akousi národnou náturou, opak je pravdou. “Tento fenomén je u nás relatívne nový. V historických obdobiach, ktorými táto krajina prešla, bolo súkromné vlastníctvo potláčané kolektívnym. Naučili sme sa to len nedávno, v časoch, ktoré prišli po roku 1989, a súvisí to do veľkej miery s rozpredaním štátneho bytového fondu v deväťdesiatych rokoch,” upresňuje Ján Palenčár, ktorý sa problematike podmienok pre bývanie dlhodobo intenzívne venuje. I on v súčasnej situácii na trhu s nehnuteľnosťami vidí viacero rozporov.

Iniciatívu by mal prebrať štát

Na rastúce ceny bytov a domov dopláca hlavne mladá generácia. Hoci sú úroky hypoték na historických minimách, vysoké ceny bytov a náročný záväzok v podobe tridsaťročného splácania úveru v súčasnosti nútia ľudí prehodnotiť túžbu bývať vo vlastnom. Ján Palenčár hovorí, že je najvyšší čas, aby prebral iniciatívu štát. “Na Slovensku je tak žalostný nedostatok nájomných bytov, až by sa dalo tvrdiť, že nijaké nie sú. Ide pritom o vhodnú a najmä nenáročnú alternatívu k hypotékam, ktorá v zahraničí – v Rakúsku, Nemecku, Francúzsku – bezproblémovo funguje. Štát má na to páky, aby urobil bývanie dostupnejším a stačilo by na to niekoľko legislatívnych zmien, ktorými sa naštartuje výstavba štátnych nájomných bytov a podporí sa výstavba súkromných nájomných bytov,” myslí si Ján Palenčár.

Budeme vládať splácať svoje záväzky?

V relatívne dobrej ekonomickej situácii je hypotéka zdanlivo správnym riešením. Mnoho ľudí však podceňuje ďalšie aspekty, ktoré by mohli nastať – strata zamestnania, zvýšenie úrokových sadzieb… Národná banka Slovenska má mechanizmy, ktorými vie kontrolovať rastúcu mieru zadlžovania sa. Ján Palenčár však pripomína, že vďaka úverovým stropom, kedy banky poskytnú len 70 – 80 % prostriedkov na kúpu nehnuteľnosti, vzniká určitá kategória dlžníkov, ktorí sú chýbajúcu čiastku nútení dofinancovať iným – najčastejšie spotrebným – úverom, poskytovaným aj nebankovými subjektami. Takéto subjekty sú však mimo kontroly NBS. “Tento úver už NBS nereflektuje,” hovorí Palenčár, “pričom má násobne vyšší úrok a omnoho viac zaťažuje peňaženku dlžníka. Toto všetko môže v budúcnosti spôsobiť, že dlžník nebude schopný svoje záväzky splácať.”

Nie je hospodár ako hospodár

Podľa dostupných údajov bola z celkovej sumy 240 miliónov eur, ktoré boli vyčlenené pre Štátny fond rozvoja bývania, na výstavbu využitá cca tretina. Ján Palenčár hovorí, že z jeho skúseností aj v tomto prípade ide o nie veľmi vhodné využitie. “Štát dnes motivuje výstavbu bytových domov v malých obciach, čo zdôvodňuje rozvojom regiónov. Ide však na to akoby od konca – načo stavať v obciach, odkiaľ ľudia odchádzajú, pretože im tam chýbajú pracovné príležitosti, infraštruktúra, kultúrne vyžitie?” zamýšľa sa.

“V legislatíve je preto potrebné zakotviť práve opačnú logiku – stavať štátne nájomné byty tam, kde je o ne záujem, kam sa ľudia chcú sťahovať. Toto je takým pomyselným prvým krokom k pozitívnej zmene. Ďalším bude zefektívnenie nakladania so štátnym nehnuteľným majetkom – napríklad zákazom predaja nehnuteľností vo vlastníctve štátu, či už budov alebo pozemkov. Mnohé z budov, ktoré sú vo vlastníctve štátu, sú obsadené na 10 – 15 %. Správnym manažovaním je možné z takýchto priestorov urobiť štartovacie nájomné byty. Podľa našich výpočtov by sme sa len v Košiciach do roka mohli dostať k 200 až 300 nájomným bytom. V prípade Bratislavy ide o 400 až 500 bytov. A to už rozhodne nie sú zanedbateľné čísla.”

Odstrániť zbytočnú byrokraciu

Problém nepružnej legislatívy sa však neodráža iba v neefektívnom využívaní zdrojov, ktoré má štát k dispozícii. Sekundárnym dopadom je vysoká miera byrokracie, ktorá zabraňuje výraznejšiemu preniknutiu nájomného bývania na slovenský trh. Stále platí stavebný zákon z dôb normalizácie, platia nezmyselne dlhé povoľovacie procesy a lehoty.

“Je nutné prijať taký stavebný zákon, ktorý skráti lehoty územných a stavebných konaní, ale na druhej strane ochráni obyvateľov pred čiernymi stavbami a neumožní ich legalizovanie, ako je to možné v súčasnosti,” hovorí Ján Palenčár, ktorý situáciu ako realitný odborník veľmi dobre pozná. “Nie sme schopní adekvátne reagovať na potreby trhu. Existuje dopyt, ale nie je spôsob, ako priniesť ponuku. Pri prekážkach, s ktorými sa bežný developer musí potýkať, je to nezmyselná námaha. Najväčší problém je vo veľkých mestách.

Územný plán napríklad predpisuje, že v bytovom dome musí byť 30 % nebytových priestorov, ale kto ich dnes v dobe nákupných centier potrebuje? Ani by sa tam neuživili. Môže sa síce zdať, že ide o kozmetickú zmenu, ale Slovensko nutne potrebuje komplexnejší a najmä zodpovednejší prístup. V tomto prípade potrebujeme nový stavebný zákon, ktorý bude umožňovať flexibilne reagovať na vývoj trhu a zároveň bude efektívne riešiť problém čiernych stavieb.”

Bývanie nemá byť luxus pre vyvolených

Ján Palenčár sa v súčasnosti s agendou okolo podmienok pre bývanie chystá zapojiť do blížiacich sa parlamentných volieb. “Môj program je v tomto ohľade jasný. Najväčší názorový prienik som našiel so zástupcami politickej strany Dobrá voľba, preto som sa ako nezávislý kandidát rozhodol pripojiť k ich predvolebnej kampani. Na kandidátnej listine mám číslo 25 a úprimne verím, že sa na zamýšľané zmeny nájde politický konsenzus, keďže v širšom zmysle ide očividne o budúcnosť krajiny. Bývanie nemá byť luxusom pre vyvolených, ktorí si môžu dovoliť vlastnú nehnuteľnosť. Podpora nájomného bývania môže byť – a podľa môjho názoru aj je – tou správnou cestou.”

[hnonline.sk; 24/02/2020; redakcia ; Zaradenie: PR články]