Analytik M. Lázik o vývoji na realitnom trhu

Daniel Horňák, moderátor:

“Dôsledky pandémie koronavírusu budú mať vplyv aj na trh s nehnuteľnosťami a realitné kancelárie. Tejto téme sa budeme venovať v nasledujúcich minútach. V štúdiu vítam Martina Lazíka, analytika Národnej asociácie realitných kancelárií. Dobrý deň, vitajte u nás.”

Martin Lazík, analytik Národnej asociácie realitných kancelárií, (hosť v štúdiu):

“Dobrý deň, ďakujem za pozvanie.”

Daniel Horňák:

“Pán Lazík, ako tá blížiaca sa hroziaca koronakríza, ak to tak nazveme, môže ovplyvniť trendy na slovenskom realitnom trhu? Vieme, že ten predchádzajúci vývoj bol pomerne stabilný, rástol dopyt po nehnuteľnostiach, ceny neustále rástli, čiže aké zmeny z tohto titulu vy očakávate?”

Martin Lazík:

“Naozaj, ostatné roky nám ukázali, že slovenský realitný trh má celkovo kontinuálny rast cien nehnuteľností, medziročne, aj medzikvartálne, v porovnaní štatistík nám zakaždým vychádzali s rastom, to znamená, či to bol rast mierny na úrovni 3, 4 percent, alebo prudší 5 a viac percent, tak naozaj ostatných päť, šesť rokov sme každý kvartál mali vyššie a vyššie ceny nehnuteľností, a nie je tomu výnimkou ani tento prvý kvartál roku 2020, ktorý zachytila koronakríza len poslednými dvoma týždňami, možno troma, takže nie je prekvapením, že ešte prvý kvartál 2020 vykázal znova nárast cien nehnuteľností a ešte prudší, ako to bolo, povedzme, v štvrtom kvartáli 2019, narástli ceny bytov priemerne 5 až 7 percent, samozrejme, podľa regiónu, podľa typu nehnuteľnosti, ale ten nárast bol celkom výrazný v tomto prvom kvartáli.”

Daniel Horňák:

“Čiže ak by ste mali uviesť váš odhad, na základe tých scenárov, ktoré sú zatiaľ zverejňované, z pohľadu veľkosti recesie slovenskej ekonomiky, aký pokles cien nehnuteľností, dajme tomu, očakávate pri nejakom optimistickejšom scenári, alebo pri pesimistickejšom scenári?”

Martin Lazík:

“Toto je veľmi ťažká otázka, pretože dnes nevidíme ani koniec, ani nejakú cestu von z tejto koronakrízy, to znamená, nedá sa úplne dnes povedať, že máme to za sebou, oddnes sa vraciame do práce, oddnes vieme sčítať straty, aké boli, a vieme si povedať, že takýto bude výsledok, alebo takýto bude pravdepodobný výsledok. Dnes je to naozaj úplné hádanie, pretože nevieme, ako veľmi utrpí slovenská ekonomika, ako európska, ako svetová ekonomika, koľko pracovných miest reálne Slovensko stratí, ako nám stúpne nezamestnanosť.

Toto sú faktory, ktoré budú zásadne vplývať na trh s nehnuteľnosťami, a je veľmi pravdepodobné, že budú vplývať aj regionálne rozdielne, to znamená, že môže sa stať, že región, kde už prišiel zamestnávateľ, alebo už prichádzali zamestnávatelia, už sa darilo zvyšovať príjmy a zamestnanosť, tak zrazu nejaký zásadný investor odíde, a budeme mať znova prepad. Môžu byť veľké regionálne rozdiely. Regióny, ktoré boli, by som povedal, prepojené s turizmom, môžu byť viacej zasiahnuté ako regióny, ktoré boli zase naviazané na priemysel, alebo, povedzme, región, ako je Bratislava, ktorá má úplne iné štandardy a spôsob fungovania, a aj závislosti ako iné regióny.”

Daniel Horňák:

“Čiže ak by ste si mali vybrať, dajme tomu, jeden segment nehnuteľností, a tam odhadnúť, aký môže byť ten pokles, aby diváci mali predstavu, že čo sa dá očakávať, či naozaj môže dôjsť až k dramatickému poklesu, alebo nejakému miernemu, zatiaľ ten odhad je, že počet nezamestnaných by mal vzrásť o približne 80-tisíc, čiže na základe týchto údajov, keby ste mali vydedukovať ten možný vývoj.”

Martin Lazík:

“Záleží od typu nezamestnaných, lebo posledné mesiace, aj rok a viac sme počúvali o tom, že ako potrebujeme importovať zamestnancov, či to budú práve tie stratené zamestnania, prichádzali zo zahraničia, budú nahradené domácimi, dnes naozaj nevieme, ak by sme, povedzme, aj vrátili sa s cenami späť na úroveň tretieho kvartálu 2019, čo by sme mohli povedať, že je to veľký prepad, lebo je to, povedzme, viac ako 10 percent, ale je to stále len… len o päť, šesť mesiacov dozadu, nie je to niečo, aby diváci neočakávali, že sa vrátime na ceny na úrovni, ja neviem, 2010, 2011.

To je veľmi nepravdepodobné, pretože neočakáva sa, nevidíme dneska na trhu to, že by prišiel výpredaj nehnuteľností, či už zo strany bánk, developerov, alebo predajcov. Dnes, keď sa rozprávame s klientom, ktorý hovorí, že ak budem predávať nehnuteľnosti, budem ich musieť predávať lacnejšie ako, povedzme, pred tromi mesiacmi? Aj je odpoveď áno, že musíte znížiť cenu, tak on si povie, tak ja tú nehnuteľnosť nebude teraz predávať, lebo všetci očakávajú, že keďže je kríza, tak klesnú ceny nehnuteľností, ale ak má klesnúť cena nehnuteľností, tak časť predávajúcich nám proste z trhu odíde, stiahne a počká si na dobu, kedy bude zase priaznivá situácia. Čiže nie je to úplne jedna k jednej, že to, čo máme dnes na trhu, tak to všetko sa musí predať, a ak sa to nebude predávať, tak to bude o 3 percentá lacnejšie.”

Daniel Horňák:

“Čiže nejaký výrazný už v krátkej dobe, dajme tomu, prepad cien o 20, 30 percent je v tejto chvíli podľa vás nepravdepodobné.”

Martin Lazík:

“Dnes takéto niečo nevidíme, nedá sa to čítať na trhu, nemáme tieto signály, pretože tie ceny, ktoré boli teraz nastavené aj napriek tej koronakríze, ten realitný trh absolútne nezamrzol, stále sa realizujú obchody, stále sa doťahujú niektoré rozrobené samozrejme veci, ale aj nové veci na trh prichádzajú a uzatvárajú sa obchody, my samotní medzi realitnými kanceláriami vidíme, že proste sa síce menej, síce oveľa ťažšie, ale predsa len sa nejaké obchody realizujú, čiže nie je to absolútna stopka, a čakanie, povedzme, tri, štyri mesiace bez nulového obchodu.”

Daniel Horňák:

“Ako vnímate otázku developerských projektov? Pri predchádzajúcej kríze v roku 2009 sme videli, že množstvo projektov developerov zbankrotovalo, boli zastavené. Opäť, môže sa toto analogicky dostaviť, alebo teraz je tá situácia iná?”

Martin Lazík:

“Ako, mnohí označujú krízu ako obdobie preskupovania moci a bohatstva, to znamená, že je možné, že nejaká moc a bohatstvo sa preskupí aj medzi developermi, to znamená, že niekto, kto je v lepšej kondícii, zrovna v tomto čase môže, povedzme, nakúpiť iný developerský projekt, ktorý sa dostane do nejakých problémov, ale to je zase, druhá vec je očakávanie smerom ku klientom, že čo znamená taký problémový, alebo krach developerského projektu, že či to bude lacnejšie, alebo niečo takého. Nie, medzi sebou si developeri preskupia nejakú silu.

Je veľmi pravdepodobné, že časť týchto projektov nepôjde, že do krachu, ale budú pozastavené, to, čo sme videli v 2008, 2009, a pomalinky nám teraz prichádzali na trh niektoré projekty, ktoré boli desať rokov, dvanásť rokov rozpracované, to sa znova stane teraz, tí, ktorí nie sú v nejakom finálnom štádiu, že potrebujú ísť na trh a predávať, tak môžu zase zamrznúť ten projekt a počkať si na obdobie, ktoré bude zaujímavejšie, čo prichádzame potom k tomu výsledku takému, že na bratislavskom realitnom trhu, alebo možno aj niektorý iný, ako je košický, žilinský, bude opäť nedostatok novostavieb, pretože takýto prepad bude citeľný.

My sme už sme dnes na trhu rok a pol, aj viac, indikovali, že máme veľmi malú ponuku nehnuteľností, ktorá viedla k rastu cien, a takéto pozastavenie developerských projektov, či už pre krízu, krach, alebo čokoľvek iné, ten nedostatok novostavieb ešte prehĺbi, čo je zase opačným, by som povedal motivátor smerom k cenám, že takéto niečo zase motivuje tie ceny rásť smerom hore.”

Daniel Horňák:

“Ako táto situácia ovplyvní fungovanie realitných kancelárií, zaspal teraz ten trh, realitky sú v podstate zatvorené, v akom režime, dajme tomu, vidíte tú perspektívu do najbližších mesiacov? Je tam perspektíva, že obchody sa budú uzatvárať, alebo naozaj očakávate skôr nejaký útlm, ako to vnímate z tejto strany fungovania realitných kancelárií, maklérov?”

Martin Lazík:

“Realitné kancelárie patria do skupiny prevádzok, ktoré sú zatvorené, ktorej samotná prevádzka je zatvorená, ale máme takú výnimku, že realizovať obhliadky môžeme, čiže nie je to úplne nula, tak ako to vidíme, povedzme, v reštauráciách, aj tie majú možnosť vydávať cez okienko, atď., čiže sú tu nejaké určité možnosti, ako fungovať ďalej, to znamená, prevádzka, stretávanie sa s klientom v kanceláriách nefunguje, lebo sme zatvorení, ale stretávame sa na obhliadkach a komunikácia s klientom na obhliadke je možná.

Makléri, aj realitný trh objavuje rovnako ako každé iné odvetvie nejaké nové digitálne technológie, možnosti komunikácie online s klientom, virtuálne prehliadky, atď., čiže čiastočne sa nám ten trh digitalizuje, a tá digitalizácia sa zrýchľuje vďaka tejto koronakríze, že ľudia, ktorí tomu možnože neverili, alebo povedali, však to nie je ešte úplne pre mňa, tak zistili, že teda musíme robiť takéto kroky, ktoré smerujú k digitalizácii a vynechávaniu možno, z piatich, šiestich stretnutí s klientom minimalizovať na dve, lebo pred tým, aj po tom viete niektoré urobiť digitálne online.”

Daniel Horňák:

“Pán Lazík, ja vám v tejto chvíli veľmi pekne ďakujem za rozhovor k aktuálnej situácii na realitnom trhu a fungovaní realitných kancelárií. Prajem vám príjemný zvyšok dňa.”

Martin Lazík:

“Ďakujem pekne.”