Analytik Lazík o raste cien nehnuteľností

Rozhovor si môžete pozrieť tu: https://www.ta3.com/clanok/1161756/analytik-m-lazik-o-vysokych-cenach-nehnutelnosti.html
Katrin Lengyelová, moderátorka:

“Ceny bytov na Slovensku ďalej stúpajú, aj keď pomalším tempom ako v prvom kvartáli tohto roka. Realitný trh pokračuje v raste aj napriek opatreniam Národnej banky Slovenska proti nadmernému zadlžovaniu domácností. Vysokým cenám praje nedostatok novostavieb, ktorý tlačí hore aj ceny starších bytov a vysoký dopyt. Tento vývoj by mal podľa analytikov pokračovať aj v ďalšom období, i keď pokles ekonomického rastu v zdražovaní nehnuteľností spomalí. Mali by rásť najmä ceny bytov vo veľkých mestách. S pomalším rastom cien počítajú odborníci v menej rozvinutých okresoch. Napríklad ceny dvojizbových bytov v Bratislave v druhom štvrťroku zaznamenali medzikvartálny nárast o viac ako 3 percentá. V ostatných krajských mestách dvojizbové byty zdraželi len o viac ako 2 percentá. Ekonómovia výraznú zmenu cien bytov v najbližšom období neočakávajú. Dôvodom je pretrvávajúca nízka ponuka na trhu.

Martin Lazík, analytik Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska je mojím hosťom, s ktorým rozoberieme práve túto tému, myslím, veľmi atraktívnu pre divákov. Prajem vám pekný deň.”

Martin Lazík, analytik NARKS, (hosť v štúdiu):

“Pekný deň prajem.”

Katrin Lengyelová:

“Pán Lazík, tak sme svedkami toho, že ceny nehnuteľností sú pomerne vysoké, ekonómovia a analytici tvrdia, že stále budú ďalej stúpať, ale už teraz niektorí hovoria o realitnej bubline. Súhlasíte s nimi?”

Martin Lazík:

“Súhlasím s tým, že ceny nehnuteľností sú naozaj vysoké, ale nemôžme hovoriť o realitnej bubline. Realitná bublina nie je len cena nehnuteľností, realitnú bublinu vytvárajú aj ostatné faktory, ktoré na trh pôsobia, a dnes vidíme, že tie kondície na trhu sú stále dobré.”

Katrin Lengyelová:

“Tak poďme sa teraz pozrieť konkrétne na tie ceny nehnuteľností, pretože tie sa podľa odborníkov nejak výrazne meniť v budúcnosti nebudú, takže stále tie nehnuteľnosti budú drahé. Ale povedzte, oplatí sa kúpiť, alebo predávať byt teraz, či treba čakať?”

Martin Lazík:

“To je večná otázka. Trh s nehnuteľnosťami, alebo predaj bytov nie je ako bežná komodita, pretože tá obyčajná odpoveď by znela, keď je trh na vrchole, treba predávať, keď je trh v poklese, treba nakupovať. Ale vidíme, že nehnuteľnosti sa takýmto spôsobom nesprávajú, pretože napriek tomu, že máme vysoké ceny nehnuteľností, môžme hovoriť, že sme na vrchole, nevidíme žiadne veľké výpredaje, na trhu máme skôr opačný problém, že máme nedostatok ponuky. Vidíme to aj v novostavbách, ale aj pri starších bytoch. Takže jednotlivé krajské mestá skôr trpia nedostatkom ponuky, a tým nám vlastne generujú potom ďalší ten rast cien nehnuteľností.”

Katrin Lengyelová:

“Vy hovoríte o nedostatočnej ponuke na trhu nehnuteľností, ktorý spôsobuje aj možno málo novostavieb. Čítala som takú informáciu, že práve tie chýbajúce novostavby, hlavne teda v hlavnom meste a v tých väčších okresných mestách tlačia cenu nehnuteľností aj starších bytov smerom nahor. No ale keď sa pozrú ľudia okolo seba, vidia, že sa de facto všade iba stavia, a majú niekedy aj otázku, že kto bude v tých bytoch bývať. Takže nie je to tak, takže tých bytov napriek tomu, že vidíme mohutnú výstavbu, je stále málo.”

Martin Lazík:

“To je uhol pohľadu. Tá výstavba je v Bratislave a v niektorých mestách naozaj solídna, veľmi vysoká, ale napriek tomu vidíme, že tá zásoba, alebo ponuka novostavieb na trhu v Bratislave je, povedzme, na 50 percentách toho, čo sme videli v roku 2014 napríklad, to znamená, tá zásoba, tá celková ponuka je veľmi nízka, napriek tomu, že sa stavia. Našťastie, a to je ten veľký rozdiel oproti roku 2008, tí developeri a investori sú už poučení, to znamená, ak stavajú väčšie objemy nehnuteľností, alebo bytov, tak ich dávajú v určitých etapách, nie je naraz na trhu také obrovské množstvo bytov, aby to zatriaslo tým trhom smerom nadol. A to, čo vidíme tú výstavbu, je častokrát už predané, že sa len realizuje, dokončuje tá výstavba na to, aby sa tí ľudia mohli nasťahovať, čiže vidíme rozostavané bytovky, ktoré už ale majú svojich majiteľov. Je pravda aj to, že časť týchto nehnuteľností v novostavbách, alebo bytov, je nakupovaná investormi, keď to takto nazveme, alebo špekulatívne na ich buď držbu dlhodobejšiu, alebo na ich následný prenájom.”

Katrin Lengyelová:

“Ale napriek tomu, že ceny bytov v súčasnosti rastú, aj sa predpokladá ich ďalší rast, určite raz príde deň, kedy sa to otočí, a ceny začnú klesať. Čo tomu bude predchádzať, aby sme sa na to vedeli nejakým spôsobom pripraviť?”

Martin Lazík:

“To je znova veľmi ťažké. A tak, ako sme hovorili o tom, že či sme v realitnej bubline, tak som hovoril, že na trh s nehnuteľnosťami pôsobí veľmi veľa faktorov. Čiže my môžme medzikvartálne reportovať stále nejaké rasty cien nehnuteľností, ale už na trhu môžu byť určité signály, ktoré budú hovoriť protichodné informácie, či už je to rast nezamestnanosti. Dnes sme v opačnom smere, to znamená, nezamestnanosť nám klesá, ale, povedzme, príde obdobie, kedy začne rásť, bude sa prepúšťať, výrobné podniky začnú mať problém, atď. To bude mať všetko za následok to, že niektoré tieto faktory budú sa zhoršovať, nálada na trhu sa bude taktiež zhoršovať, ľudia do určitej miery stratia dôveru v nejakú budúcnosť, alebo budú viacej opatrní, ten optimizmus vyprchá, a to budú tie prvé signály, ktoré by mohli naznačovať nejakú reakciu na trhu s nehnuteľnosťami smerom dole. Nemôžme opomenúť, povedzme, rast úrokových sadzieb, to znamená, že tak, ako dnes motivujú na ten nákup, tak ich nárast v budúcnosti môže zase demotivovať k nákupu nehnuteľností, takže naozaj môže to byť viacero tých ukazovateľov, ktoré nám môžu dávať tie prvé signály. Zároveň ale nemusia hneď automaticky znamenať pokles cien nehnuteľností, pretože k poklesu patrí aj to, že máme veľkú ponuku. To znamená, že budeme musieť vidieť na trhu aj určitú akumuláciu ponuky, či už starých, alebo nových bytov.”

Katrin Lengyelová:

“Ak by sme sa mali pozrieť trošku do minulosti a vypichnúť nejaké obdobie, bola už taká situácia na trhu s realitami, aká je dnes? Alebo je to úplný unikát a úplné nóvum?”

Martin Lazík:

“Môžme hovoriť o podobnej situácii, úplne rovnaká nebola, samozrejme, ten čas sa mení. Mali sme situáciu, starší si budú pamätať, v 2003, 2004, keď prichádzali prvé hypotekárne banky, štátna bonifikácia, vtedy sa oznámilo ukončenie nejakých bonusov pre hypotéky, a vtedy bol vytvorený taký prvý stres a prvý, aj my sme zaznamenali, taký prvý výraznejší nárast cien nehnuteľností, čo môžme hovoriť v 2003, 2004. Potom to bolo samozrejme obdobie 2007, 2008, tam to zase bolo spájané s príchodom eura, zmeny z koruny na euro, takže každé to obdobie, aj keď máme, povedzme, za sebou už dve, alebo toto je tretie obdobie takého prudšieho rastu, tak mali svoje špecifiká, a mali aj spoločné nejaké časti. Ale myslím, že prevládajú tie odlišnosti, než tie spoločné ukazovatele.”

Katrin Lengyelová:

“Národná banka Slovenska pred nejakým časom sprísnila pravidlá, ktoré treba splniť, aby človek, alebo ľudia dostali hypotekárny úver. Ovplyvnilo to trh s nehnuteľnosťami, alebo sa ľudia s tým tak vyrovnali, že to nebolo prakticky vôbec cítiť na kúpe, alebo predaji nehnuteľností?”

Martin Lazík:

“My sme opatrenia NBS zaznamenávali už v čase ich prvého ohlásenia v roku 2017, 2018 následne, pretože tým, že boli komunikované vopred, ľudia sa mali čas na to pripraviť, aj developeri, aj samotní klienti, čo bolo určite veľmi dobre, pretože vidíme, že neprišiel na trh nejaký výrazný šok, napriek tomu, že už máme v platnosti vlastne všetky opatrenia NBS, a sú konečné. Takže nateraz sú všetky zavedené, a neprišiel žiaden šok, takže tomuto to bolo dobre, ale ten efekt sme videli už v roku 2017, 2018, že predsa len prišlo k určitému popudu na trh, že nakupujme nehnuteľnosti, pretože nemusíme neskôr dostať hypotéku, môže sa to zhoršiť, atď. Ale vidíme, že napriek tomu, že už máme všetko zavedené, tak aj v tomto období máme nadpriemerný počet úverov, alebo teda výšku úverov, vyššiu ešte, ako sme mali v roku 2014, 2015, takže to úverovanie je stále celkom vysoké. Ja len dúfam, že nebudú nasledovať nejaké ďalšie ešte prísnejšie zásahy do hypotekárneho trhu, lebo to by tiež mohlo mať zásadný dopad na realitný trh.”

Katrin Lengyelová:

“Ale Slovensko je taká špecifická krajina, pokiaľ ide o trh s bývaním, tvrdia teda niektorí hlavne bankoví analytici, lebo ľudia mladí hlavne na Slovensku stále majú taký pocit, že oni chcú a potrebujú si kúpiť novú nehnuteľnosť, že berú si tie hypotekárne úvery. Prečo je to tak? Myslíte si, že je to mentalitou, alebo je to možno cenami nehnuteľností u nás, ktoré sú stále prijateľné?”

Martin Lazík:

“Je viacero faktorov. Jednak je tá mentalita, to nastavenie, že bývať a mať vlastné bývanie je určite niečo iné, ako byť v nájme. Ale zároveň je to možno aj tá dostupnosť tých peňazí, ktoré v bankách sú, to znamená, tí mladí majú k nim prístup, vedia si ich požičať, a pokiaľ im to vychádza, že sa vedia kvalifikovať cez hypotekárny úver, a vedia získať za tieto peniaze solídne bývanie, tak im to určite viacej vychádza v jednoduchej matematike, ako ísť do nájmu. Lebo častokrát tie nájmy sú veľmi podobné výške ako samotná hypotekárna splátka, čiže nadobudnutie nehnuteľnosti je možno o niečo drahšie, ale je to rádovo možno sto, dvesto euro, pri niektorých typoch nehnuteľností, a to už sa mladých ľuďom oplatí investovať do vlastného bývania, pretože je to jeden z tých základných atribútov pre tú ich budúcnosť, najmä pokiaľ počítajú a chcú si založiť rodinu, atď., a nie sú hneď, povedzme, po škole, samozrejme mladí, ktorí skončili školu, ešte nevedia, čo budú robiť, atď., kde budú robiť, chcú cestovať, tak tí samozrejme volia nájom, ale akonáhle už máme za sebou nejakú etapu života, tak pre nich vychádza pravdepodobnejšia, ja som tiež toho zástanca, kúpa vlastnej nehnuteľnosti, ktorá potom pre budúcnosť necháva jednak zhodnotenie tých samotných peňazí, ktoré som do toho dal, pretože z dlhodobého hľadiska je veľmi pravdepodobné, že tie ceny budú len rásť v horizonte desať, dvadsať, tridsať rokov.”

Katrin Lengyelová:

“Dobre, tak dám vám ešte na záver poslednú otázku, aj keď asi ťažkú. Tak ako sa to bude vyvíjať v budúcnosti, z takého pohľadu času, čiže keď niekto chce kúpiť byt, má rozmýšľať, alebo má ešte niekoľko mesiacov, možno aj rokov čas, aby sa rozhodol, či kúpi, alebo nie?”

Martin Lazík:

“To je naozaj individuálne posúdenie tej situácie, v akej sa on nachádza, ten konkrétny kupujúci, alebo budúci klient. A ja aj som si pripravoval vlastne, že rozdiel medzi rokom 2008, kedy sme mali vrchol cien nehnuteľností, a teraz sme znova v tom vrchole, je zhruba 30 percent, a za tých desať, alebo jedenásť rokov prišlo k poklesu, ale aj zároveň aj nárastu, to znamená, ak dnes by náhodou niekto kúpil v tomto vrchole cien nehnuteľností, následne by prišlo ku korekcii 10, 15 percent, ako sme to videli v roku 2009 až 10, tak následne zase sa tie percentá vrátia v tých nasledujúcich rokoch. Takže pokiaľ klienti nerozmýšľajú špekulatívne, že dnes kúpiť a o dva, tri mesiace predať, ale z dlhodobého hľadiska, že to je moja nehnuteľnosť, v ktorej budem bývať desať, dvadsať rokov, tak tam nie je nad čím váhať, v podstate v akejkoľvek situácii, alebo resp. je tam taká odpoveď, že nehnuteľnosť sa má kúpiť vždy pred piatimi, šiestimi rokmi, a to je práve to, že keď sa obzrie niekto tri roky dozadu, a povie si, že ešte počkám, lebo to určite klesne, tak môže potom zistiť, že vlastne premárnil ten čas čakaním, váhaním. Je to skôr o tom, pokiaľ nájde tú ideálnu nehnuteľnosť, tak vtedy sa rozhodnúť na tú kúpu, lebo môže prísť k poklesu, ale v tom čase poklesu cien nehnuteľností môže byť to najlepšie, najkvalitnejšie stiahnuté z trhu, a on sa bude musieť uspokojovať s nejakou horšou, lacnejšou, alebo bude tak či tak čakať na tú svoju vysnívanú, ktorá možnože bude stáť rovnako ako teraz.”

Katrin Lengyelová:

“Hovorí a radí Martin Lazík, analytik Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska. Ďakujem za rozhovor. Prajem ešte pekný deň.”

Martin Lazík:

“Ďakujem pekne. Dovidenia.”