Ako postupovať pri prenájme, predaji či kúpe bytu alebo domu

[Rádio Lumen, 11:00; Občan; 16/01/2018;  Ján Heriban]

 

Ján Heriban, moderátor: “Utorok po jedenástej, to je na Lumene tradičný čas pre Občana, naše i vaše otázky a odpovede odborníka. Vitajte.

Ak potrebujete zmeniť bývanie či už pre rozrastajúcu sa rodinu alebo pre prácu či štúdium v inom meste, pravdepodobne si už robíte prehľad v ponuke bytov. Na internete ste našli množstvo inzerátov a vy ste zistili, že buď vám z nich nič nevyhovuje alebo naopak, váš výber je čoraz ťažší, lebo lákavých ponúk je veľa. Unáhlené rozhodnutia tu však určite nie sú namieste a tak vám dnes poradíme, ako sa v ponuke nehnuteľností zorientovať, či si zvoliť prenájom alebo kúpu bytu a ako pri tom postupovať, aby prebehlo všetko v poriadku.

V štúdiu vítam prezidenta Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska, Jána Palenčára. Vitajte, dobrý deň.

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska: “Dobrý deň.”

Ján Heriban: “Náš hosť je tu na to, aby vám nielen poradil s kúpou bytu, ale povie vám tiež, ako postupovať, keď si byt chcete iba prenajať alebo keď ho predávate. Sme pripravení dať priestor aj vám, svoje otázky nám píšte e-mailom na bratislava@lumen. sk, alebo pošlite esemesku na jedno z čísel 0908 677 665 a 0911 913 933. V druhej časti relácie vám sprístupníme aj našu telefonickú linku do bratislavského štúdia, číslo vám oznámim neskôr. Možnosť kontaktovať nás platí iba v čase živého vysielania, čiže v utorok šestnásteho januára predpoludním. Nerušené počúvanie vám praje hudobný redaktor Ernie Murín a od mikrofónu pozdravuje Ján Heriban.

Pán Palenčár, skôr, ako sa dostaneme k tým konkrétnym radám alebo ku konkrétnym typom, ako zvládnuť či už predaj, prenájom alebo kúpu bytu, aké sú momentálne trendy na trhu s nehnuteľnosťami? Môžeme si povedzme povedať aj taký nejaký vývoj za posledné roky z hľadiska cien dopytu, ponuky a podobne.”

 

Ján Palenčár: “Dopyt je samozrejme veľmi silný. Už posledné zhruba štyri roky je vlastne charakteristickým pre realitný trh v rámci rezidenčných nehnuteľností, to znamená, hovorme o bytoch a o rodinných domoch. Tento silný dopyt, záujem obyvateľstva kupovať nehnuteľnosti je spôsobený dobrou ekonomickou situáciou na Slovensku, je spôsobený rovnako aj veľmi dobrými podmienkami pre získanie hypotekárnych úverov a samozrejme je spôsobený aj odloženou developerskou výstavbou v tých rokoch po finančnej kríze, to znamená hovorme o rokoch 2009 – 2010, kedy sa na Slovensku veľmi málo stavalo, a práve tu boli odložené rozhodnutia obyvateľstva kúpiť byt. To znamená, v posledných rokoch sa nám kumuluje ten silný dopyt a je to vlastne vidieť v tom, že nám každoročne stúpa množstvo predaných bytov, ale zároveň nám stúpajú aj ceny nehnuteľností.”

 

Ján Heriban: “A sú aj nové byty alebo stavajú sa aj nové byty či domy ako odpoveď na na ten stúpajúci dopyt, o ktorom ste hovorili?”

Ján Palenčár: “Samozrejme, na túto situáciu na trhu reagujú aj investori a developeri, to znamená, že predovšetkým v silných aglomeráciách, v lokalitách, v regiónoch, kde sú zamestnávatelia, kde ľudia prichádzajú za prácou, v týchto regiónoch sa byty stavajú. Hlavným tým ťahúňom realitného trhu je Bratislava, nasledovaná Košicami, ale aj ostatnými krajskými mestami. A spôsobuje to vlastne to, že na trh sa dostáva nové množstvo bytov. Napriek tomu však ten dopyt je tak silný, že všetko toto množstvo bytov sa na trhu predá.”

 

Ján Heriban: “Čiže keď napríklad vidíme aj povedzme tu v Bratislave, v Petržalke sa to môže stať, že vidíme už postavené bytové domy, teda s viacerými bytmi, ale akoby sa v nich nesvietilo niekedy, že sú prázdne, to znamená, nie je to úplne tak, že by o to nebol záujem, ale povedzme ešte nie sú definitívne predané, ale teda ten celkový trend je, že čo sa postaví to sa predá?”

Ján Palenčár: “Môžeme to takto zjednodušiť, že čo sa postaví, to sa predá. Pokiaľ by sme sa na to pozreli detailnejšie, tak dnes opäť vidíme, že sa predávajú byty takzvane z papiera. To znamená, projekt ešte nie je hotový, je povedzme len v zahájení výstavby, a už veľké množstvo bytov v danom projekte je predaných. Pokiaľ sa samotný projekt, samotný dom dostáva do fázy kolaudácie, to znamená, keď už je stavebne dokončený, tak veľká časť, môžeme hovoriť až o deväťdesiatich percentách, až viac, je bytov predaných v takomto projekte. Dôkazom toho, že táto situácia vznikla, hovorím predovšetkým, hovorme teraz o Bratislave, že tá situácia je špecifická pre Bratislavu, povedzme pre Košice, je to, že klienti si nedokázali v posledných rokoch ten svoj silný dopyt uplatniť na tom trhu novostavieb. To znamená, klient prišiel do banky, v banke získal hypotekárny certifikát, to znamená, že má potvrdenie o tom, že získa úverové prostriedky. Certifikát má platnosť povedzme tri mesiace a klient si chcel za tieto tri mesiace kúpiť ten svoj vysnívaný byt. Obzeral sa na trhu s novostavbami, zistil, že žiadny hotový byt taký, aký by sa mu páčil, nie je k dispozícii, to znamená, má si možnosť kúpiť, ale byty budú hotové za rok, prípadne neskôr. To znamená, že následne išiel na trh so starými bytmi, a ten dopyt bol tak silný práve na tom trhu so staršími bytmi, že práve staršie…”

Ján Heriban: “Dokázal si vybrať.”

Ján Palenčár: “Práve to je to, že tie staršie byty za posledné tri roky nám išli rýchlejšie hore s cenou ako novostavby, čo je veľmi špecifická situácia. A vlastne cena starých bytov sa veľmi priblížila novostavbám.”

 

Ján Heriban: “Nie je to trochu riziko, respektíve mám ja garantované, ak sa rozhodnem o taký byt, ktorý bude dostupný až o rok, o dva, ako ste spomenuli, naozaj mám istotu, že ho potom dostanem? Nemôže sa tam niečo stať, nie sú tam nejaké riziká a podobne? Lebo predsa len dva roky alebo aj viac je ešte celkom dlhá doba.”

Ján Palenčár: “Áno, v minulosti sme boli svedkami, kedy niektoré projekty skončili zle, teraz hovorím o tom, že skrachovali. Developer počas výstavby si prestal plniť svoje záväzky a firma išla do konkurzu, a klienti následne mali problém sa k svojim zálohám dostať, nezískali byt a podobne. Ale to hovoríme predovšetkým o období pred rokom 2008. Spomínam zámerne rok 2008, lebo v tom období vlastne prišla finančná kríza a táto finančná kríza do veľkej miery zmenila realitný trh na Slovensku, a zostali v tom developerskom biznise, ako my tomu hovoríme, predovšetkým firmy, ktoré sú dlhodobo už v biznise, ktoré majú skúsenosti, ktoré majú dobré meno v bankách a banky sú ochotné tieto firmy úverovať.”

 

Ján Heriban: “Čiže to nimi neotriaslo. Hej?”

Ján Palenčár: “To nimi neotriaslo, respektíve prežili tú krízu. A práve firmy, ktoré to brali len čisto ako krátkodobý zisk a nebrali práve ten developing ako svoju hlavnú činnosť, prestali s touto činnosťou. Čiže dnes môžeme hovoriť, že trh je do veľkej miery očistený od tých problematických firiem. Napriek tomu je dobré, aby si klient preveril, o akú firmu ide, či je to firma, ktorá má skúsenosti, či to firma, ktorá má povedzme úverové prostriedky s bankou dohodnuté a podobne.”

 

Ján Heriban: “Čiže ak mala finančná kríza aj nejaké pozitíva, tak možno napríklad toto je jedno z nich, aj keď sa prejavilo až potom neskôr po pár rokoch. Vrátim sa ešte k tým trendom alebo k tomu samotnému trhu, ako je to na ňom. O aké lokality alebo aké byty je najväčší záujem dnes?”

Ján Palenčár: “Pokiaľ by sme sa bavili o regiónoch, tak ako som spomenul, klienti majú záujem kupovať byty v regiónoch, kde je silná zamestnanosť, to znamená, kde nájdu svoje uplatnenie. Teraz sa tu naozaj nebavíme len teda o Bratislave a o Košiciach. Dnes veľmi zaujímavé regióny sú napríklad región Nitra, ohlásenou investíciou Žilina, Trnava, ale aj iné menšie mestá, kde naozaj obyvateľstvo nájde svoje uplatnenie. To máme tú jednu časť, tú časť, kde je veľký záujem o kúpu nehnuteľnosti, ale zároveň máme na Slovensku regióny, kde je to práve naopak, kde nám ceny nehnuteľností klesajú, lebo ľudia nemajú záujem v týchto regiónoch ostávať a sťahujú sa z týchto regiónov do iných práve za prácou. Takže pokiaľ by sme si zobrali, že celkovo nárast ceny na Slovensku medziročne, nárast ceny nehnuteľností je niekde na úrovni šesť percent, tak zároveň môžeme povedať, že máme tu regióny, ktoré stúpali nám rýchlejšie s cenou, medziročne o desať percent a viac. Naopak, máme tu menej rozvinuté regióny, kde nám ceny dokonca klesali.”

 

Ján Heriban: “Keby sme sa pozreli práve na tie ceny, tak aká je povedzme priemerná cena dvoj-trojizbového bytu, samozrejme aj v závislosti od lokality, ale ak sa to dá nejako tak spriemerovať, zovšeobecniť?”

Ján Palenčár: “Existuje jedno číslo, ktoré je globálne na Slovensku a to hovorí, že priemerná cena nehnuteľnosti bytu na Slovensku je 1 300 eur meter štvorcový. Je veľmi ťažké s takýmto číslom pracovať, pokiaľ naozaj to priemerné číslo, ktoré je od Kútov až po Čiernu nad Tisou, takže aby sme boli objektívnejší, mali by sme ísť trochu do regiónov. Bavme sa o Bratislave. Pokiaľ v Bratislave máme priemerný dvojizbový byt zhruba 130 000 eur, tak v Košiciach máme takýto porovnateľný byt zhruba 100 000 eur až 110 000 eur, prípadne v Žiline takýto byt máme za 75 000 eur. Takže naozaj tu môžeme hovoriť o tom, že máme tu ešte veľmi silné regionálne rozdiely, ktoré ale reflektujú reálne na dopyt, ktorý na trhu existuje.”

 

Ján Heriban: “Čo očakávate od tohto aktuálneho, teda nového roka 2018 na trhu s nehnuteľnosťami? Aké trendy, aké javy?”

Ján Palenčár: “Predpokladám, že bude pokračovať ten vývoj tak, ako začal zhruba v polke roka 2017, to znamená, že s príchodom ďalších nových projektov, nových bytov na trh sa nám oslabuje samotný tlak na vývoj cien starých bytov. To znamená, že klienti si už väčšinu svojho dopytu realizujú na trhu novostavieb, a cenovo to bude mať vplyv taký, že staršie byty nám už nebudú stúpať týmto tempom, až nám budú ceny starších bytov stagnovať. Naopak, ceny novostavieb budú ďalej mierne rásť. To znamená, že sa nám budú otvárať tie pomyselné cenové nožnice medzi starými a novými bytmi.”

 

Ján Heriban: “Môžeme niekedy počuť v správach alebo v médiách, že teraz je ten správny čas kúpiť byt alebo predať byt, teraz sa to oplatí a podobne. Čo môžeme v tomto smere povedať dnes? Oplatí sa predávať, oplatí sa kupovať?”

 

Ján Palenčár: “Je to vždy o individuálnej potrebe toho-ktorého občana, či už má záujem predať byt, lebo chce si kúpiť iný byt, čiže ide o tú samotnú potrebu. Pokiaľ si povieme, že klient chce len predať byt s tým, že tieto prostriedky si chce vložiť na účet a ďalej s týmito prostriedkami nenarábať, tak môžem povedať, že naozaj dnes ešte stále je investícia do nehnuteľnosti veľmi výhodnou. To znamená, vlastniť nehnuteľnosť, ktorú nepotrebujem a prenajať ju je z pohľadu výnosovosti vašich financií lepšie, ako tieto prostriedky nechať pri dnešných úrokových sadzbách v banke. Zároveň však treba si povedať, tak ako som spomenul, vývoj cenový, aký bude, a v prípade, ak klient má záujem a rozmýšľa o tom, že by chcel svoj starší byt predať a kúpiť si novostavbu, tak dnes je na to vhodná situácia práve preto, že do budúcna nepredpokladáme zvyšovanie cien starých bytov. Samozrejme, sú možno veľmi zaujímavé lokality, teraz hovoríme povedzme o centrách miest, o lokalitách, kde nie je predpoklad ďalšej výstavby. Samozrejme, tam tie ceny bytov budú naďalej vysoké.”

 

Ján Heriban: “O podrobnostiach sa s naším hosťom, Jánom Palenčárom z Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska porozprávame už o chvíľu a začneme práve tým prenájmom.

Je to podľa vás aj taký fenomén dnešnej doby? Stačí len stručná odpoveď, potom si to rozoberieme, že teda ľudia dávajú vo veľkom prenajímať byty, alebo je aj záujem o ten prenájom?”

Ján Palenčár: “Je to určite zaujímavý segment v rámci nehnuteľností.”

 

Ján Heriban: “Takže o chvíľu sa na to pozrieme, ako to celé funguje a či sa napríklad aj vám neoplatí prenajať si byt, či to práve pre vás nie je to najlepšie riešenie.  Rozprávame sa o trhu s nehnuteľnosťami, konkrétne budeme sa ďalej s naším hosťom, Jánom Palenčárom z Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska rozprávať aj o tom, ako sa pustiť či už do prenájmu, kúpy alebo predaja bytu, možno niekedy aj domu v niektorých prípadoch, aby sme toto neopomenuli. Aj domy sa predávajú a kupujú, aj to si môžeme spomenúť, možnože už menej sa prenajímajú.

Pán Palenčár, poďme k tomu prenájmu. Je to dnes taký fenomén, že je veľa bytov v prenájmoch, je o toto záujem a teda veľa ľudí aj na druhej strane ponúka prenájom bytu?”

Ján Palenčár: “Musím povedať, že o prenájom je záujem. Zároveň však B je to, že ten podiel nájomných bytov na celkovom, nazvem to bytovom fonde na Slovensku je veľmi nízky. Ten podiel nájomných bytov, či už je to nájomné regulované, ktoré prenajímajú obce byty alebo ten súkromný sektor, tak toto nájomné je len okolo šesť percent. Hovorím to preto, lebo je to veľmi nízke číslo v porovnaní s ostatnými okolitými krajinami. A má to aj samozrejme negatívny dopad na samotné hospodárstvo. A súvisí to napríklad s pracovnou mobilitou. To znamená, pokiaľ obyvateľstvo vlastní nehnuteľnosť, ak klient má svoju vlastnú nehnuteľnosť, nemá záujem odchádzať od tejto nehnuteľnosti, od toho svojho vlastníctva.”

Ján Heriban: “Cíti sa byť taký viazaný viac-menej.”

Ján Palenčár: “Presne tak. A Slováci sú v tomto naozaj konzervatívni. Potom to má negatívny dopad práve na tú pracovnú mobilitu, aby som za tou prácou išiel niekam ďalej a posúval sa v rámci toho Slovenska, v rámci regiónov, kde tá zamestnanosť je. Takže toto vnímame ako problém. Zároveň sa snažíme aj iniciovať rôzne legislatívne opatrenia, aby sme motivovali súkromný sektor developerov, aby nestavali len byty na predaj, ale naopak, aby išli aj do prenájmu, do dlhodobého prenájmu bytov.”

 

Ján Heriban: “Tak si to skúsme vlastne vysvetliť. Aké výhody by to prinieslo, keby tých nájomných bytov bolo viac alebo teda keby bolo možné viac bytov si prenajať namiesto kúpy alebo teda, áno, kúpy a vlastnenia?”

Ján Palenčár: “Samozrejme, že kúpa bytu je snom každého mladého človeka, ktorý prichádza do produktívneho veku, ktorý začína pracovať. Tomu aj rozumiem. A v súvislosti dnes s lacnými hypotékami je vlastne tá prístupnosť najvýhodnejšia v histórii Slovenska. To znamená, dostupnosť bývania je dnes najlepšia a to hovorím dostupnosť vlastného bývania. Na druhej strane, ako som spomenul, sú určité riziká, ktoré súvisia s vlastníctvom bytov. To je malá flexibilita smerom k pohybu za prácou, tej pracovnej mobilite, to je na jednej strane, a na druhej strane toto vysvetľujem predovšetkým mladým ľuďom, že to prvé bývanie, ktoré uvažujú si kúpiť dnes na výhodnú hypotéku, nemusí byť v krátkom období až tak veľmi výhodné. Všeobecne je známe, že úrokové sadzby sú dnes na najnižších sadzbách historicky a nie je predpoklad, že budú nižšie. Práve naopak. Tieto sadzby, tak ako aj Európska centrálna banka prezentovala, pôjdu do budúcna vyššie. To znamená, ten náklad mladého človeka na splátku hypotéky bude rásť, to znamená, jeho náklad bude vyšší a môžu mať problém v budúcnosti práve so splátkou takéhoto hypotekárneho úveru. Preto mladým ľuďom sa snažíme poradiť, že to svoje prvé bývanie by mohli pozerať ako nájomné bývanie. To znamená, keď ešte dnes nie som presvedčený, že budem pracovať dlhé roky v Bratislave, Žiline, Nitre, ale skúšam sa uplatniť, tak to prvé bývanie naozaj my odporúčame našim klientom ako nájomné.”

 

Ján Heriban: “Čiže inými slovami, keď ešte niekto nevie, kde sa v živote usadí, čo do práce, čo do bývania, tak je preňho lepšie zvoliť si ten prenájom, ten nájomný byt, aby potom mohol flexibilnejšie, prípadne si ho zmeniť to bývanie, odísť a tak ďalej, je to jednoduchšie, ako keby mal predávať kúpenú a vlastnenú nehnuteľnosť. Je to tak?”

Ján Palenčár: “Je to tak. Zároveň to má ale samozrejme nejaké finančné parametre. To znamená, pokiaľ dnes splátka hypotekárneho úveru je veľmi blízka mesačnej splátke za nájom, je úplne prirodzené, že väčšina záujemcov sa rozhodne…”

Ján Heriban: “Ísť do vlastného.”

Ján Palenčár: “…ísť do vlastného. A práve tu je problém, ktorý my vnímame. Tým, že je nízky podiel nájomného bývania, tak sú tie ceny nájmov vysoké. Ak by tie ceny nájmu boli o pätnásť až dvadsať percent nižšie, ako sú dnes, čo by mohlo byť spôsobené tým, že by sa väčšie množstvo bytov dostalo do toho segmentu nájomného bývania, tak veľká časť obyvateľstva by sa práve v tom úvode rozhodla na tej nájom.”

 

Ján Heriban: “Hovorili ste mi počas piesne, že aj sa o tom hovorí o tom nájomnom bývaní aj z hľadiska povedzme toho, že to je aj záujem štátu a podobne, ako to vlastne vyzerá v tejto sfére? Je tá nádej, že tých nájomných bytov by mohlo byť viac a prinieslo by to tento efekt, ktorý ste práve spomínali, že by mohli byť aj prijateľnejšie ceny toho nájmu a vychádzalo by to povedzme lepšie, ako platiť si hypotekárnu splátku?”

Ján Palenčár: “Štát má v ruke jeden veľmi silný nástroj na podporu nájomného bývania a to je Štátny fond rozvoja bývania a zákon o Štátnom fonde rozvoja bývania. Tento prešiel nedávno novelizáciou, ktorá umožňuje získať lacné prostriedky na výstavbu nájomných bytov aj pre právnické osoby a výhodnejšie, ako to bolo dnes. Toto je jedna z vecí, ktorá mení tú legislatívu v prospech možnosti stavať nájomné byty. Ale pripravuje sa aj nová iniciatíva, ktorá smeruje k zmene daňových podmienok pre výstavbu nájomných bytov.”

 

Ján Heriban: “Zoberme si teraz situáciu, že niekto si toto už zváži, preráta a podobne, poradí sa s nejakým známym, ktorý sa v tom vyzná a rozhodne sa áno, ja si chcem prenajať byt, vyhovuje mi to a začne ho hľadať. Tak ako má postupovať a ako ten celý proces dotiahnuť do úspešného konca?”

Ján Palenčár: “Na jednej strane samozrejme tu máme širokú ponuku nehnuteľností v rámci povedzme realitných portálov, ktoré ponúkajú desaťtisíce nehnuteľností, či už na prenájom alebo na kúpu. Tu sa dá relatívne ľahko zorientovať, či už je to cez fotodokumentáciu, základné informácie o nehnuteľnosti. Väčšina týchto nehnuteľností je ponúkaná realitnými kanceláriami. A tu by som odporučil obyvateľom alebo záujemcom, aby si pozreli, aké realitné kancelárie túto nehnuteľnosť ponúkajú. A či už je to cez referencie na realitnú kanceláriu, ktorú sa dá vyhľadať aj na internete, prípadne cez osobné referencie v rámci svojich známych, si vybrať a túto nehnuteľnosť práve z ponuky takej realitnej kancelárie, o ktorej som presvedčený, že je kvalitná, že mi poskytne štandardné služby.”

 

Ján Heriban: “Čiže asi ten prvý krok je dobrý výber predajcu v podstate, alebo toho, kto mi sprostredkuje ten prenájom. Čo ďalej?”

Ján Palenčár: “Je to dôležité práve z toho pohľadu, aby ja ako záujemca o prenájom bytu som bol v situácii, že nie som v protistrane oproti tomu majiteľovi bytu, oproti tomu prenajímateľovi. Pokiaľ by som ako záujemca si nebol istý pri komunikácii s realitnou kanceláriou, že ten záujem realitnej kancelárie je urobiť sprostredkovanie v prospech oboch, to znamená aj prenajímateľa, aj nájomcu, tak je vhodné obrátiť sa na odborníka, ktorý mňa ako záujemcu bude v tomto procese zastupovať. A to môže byť z radov realitných kancelárií, ale rovnako to môže byť povedzme aj z radov právnických kancelárií.”

 

Ján Heriban: “Ak toto prebehne v poriadku a ten záujemca prejaví povedzme záujem o obhliadku toho bytu a podobne, je to, predpokladám, štandardný postup, aj keď ide iba o v úvodzovkách iba o prenájom. Čiže inými slovami, mám nárok na to, aby som ten byt videl a prezrel si naozaj do detailov všetko, čo potrebujem.”

Ján Palenčár: “Určite áno. Je veľmi dôležité, aby realitná kancelária, ktorá tento byt ponúka, mala všetky informácie, ktoré vy potrebujete pre to rozhodnutie. To znamená, nielen teda si pozrieť byt, pozrieť si, v akom stave sú jednotlivé súčasti bytu, ale aj dať k dispozícii vopred text samotného návrhu nájomnej zmluvy, to znamená, aby som vedel, za akých podmienok ja tento byt môžem využívať, či nebudem v týchto podmienkach nejak obmedzený, či mi to nejakým spôsobom neznepríjemní život v tomto vybranom byte. Až, keď sa zoznámim s podmienkami nájomnej zmluvy a tu by som naozaj zdôraznil, aby klienti veľmi dôkladne si prešli nájomnú zmluvu. A pokiaľ sú nie si istí s niektorými ustanoveniami nájomnej zmluvy, tak sa zasa obrátili či už na realitnú kanceláriu alebo na právnika, s ktorým si vedia vykonzultovať jednotlivé ustanovenia nájomnej zmluvy. Je veľmi dôležité, pokiaľ sa nehnuteľnosť prenajíma vrátane povedzme mobiliáru, vrátane nábytku, prípadne iného vybavenia, aby aj toto vybavenie bolo jednoznačne opísané v nájomnej zmluve, aj technický stav tohto vybavenia, nielen samotného bytu. Veľmi často sa podceňuje pri nájomných zmluvách alebo pri rokovaní o podmienkach nájomnej zmluvy aj domový poriadok. Väčšina klientov to vníma ako niečo samozrejmé. Každý dom má svoj domový poriadok. Ale je dobré sa oboznámiť aj s domovým poriadkom, či tam nie sú v rámci spolunažívania obyvateľov v dome niektoré ustanovenia, ktoré opätovne by nemuseli nájomcovi vyhovovať.”

 

Ján Heriban: “Ak sa aj toto podarí, zoberme si ten pozitívnejší príklad, že sa teda ten záujemca o ten byt rozhodne, tak čo potom ďalej? Treba ešte, predpokladám, nejaké veci zúradovať a podobne.”

Ján Palenčár: “Pokiaľ sme si vyrokovali alebo objasnili podmienky nájomnej zmluvy, pokiaľ sme si odsúhlasili dĺžku nájmu, cenu nájmu, technický stav nehnuteľnosti, formu prevzatia nehnuteľnosti, ale aj odovzdania do budúcna, môžeme pristúpiť k samotnému podpisu nájomnej zmluvy. V rámci podpisu nájomnej zmluvy je dôležité, aby sme si podpísali aj odovzdávací protokol, to znamená, ako som spomenul, aby sme definovali, v akom stave nehnuteľnosť preberáme, aby sme do budúcna sa vyhli prípadným problémom, či určité poškodenie, ktoré na tom byte je, tam bolo ešte pred naším nasťahovaním alebo nebolo. A samozrejme fyzické odovzdanie nehnuteľnosti.”

 

Ján Heriban: “To prebehne tiež podľa dohody alebo podľa tej zmluvy, že odkedy sa teda môžem nasťahovať?”

Ján Palenčár: “Áno, samozrejme. Toto sú ustanovenia, ktoré sú dané v tej samotnej nájomnej zmluve.”

 

Ján Heriban: “Teraz si to zoberme aj z druhej strany, alebo čo v tom prípade, ak uprostred tohto procesu sa rozhodnem, že nie, nechcem s tým ísť ďalej? Tak pokiaľ som nepodpísal tú nájomnú zmluvu, tak mám nárok odstúpiť od toho a skúsiť to niekde inde, však?”

Ján Palenčár: “Áno, pokiaľ si poviem, že niektoré ustanovenia, ktoré sú v nájomnej zmluve alebo iné podmienky, ktoré súvisia s týmto nájmom, sú pre mňa nevyhovujúce, tak samozrejme z týchto rokovaní môžem odstúpiť. Je iné, pokiaľ by si klient povedal, že bezdôvodne nemám ďalej záujem s prenajímateľom rokovať, to sú už potom určité právne ustanovenia, ktoré hovoria o tom, že nie je to tak úplne jednoduché bezdôvodne, ako sa odvrátiť od týchto rokovaní. Ale samozrejme, pokiaľ, ako som ešte raz povedal, mi niečo nevyhovuje, samozrejme, môžem odstúpiť od týchto rokovaní.”

 

Ján Heriban: “Pozrime sa teraz na tú kúpu, keď chce niekto kúpiť byt a nie si len prenajať. Možnože niekto teraz aj zmení názor po tom, ako sme hovorili o tom prenájme. Ale keď niekto trvá na tom, že chce vlastniť svoj byt, má takú situáciu, má také možnosti, vyberá si ten byt. Základ je začať zrejme na tých realitných portáloch, kde si vie nájsť zhruba, čo zodpovedá jeho požiadavkám. Čo potom ďalej? Líši sa to, nie je ten postup v niečom oproti tomu procesu prenájmu?”

Ján Palenčár: “Tak ako som spomínal pri prenájme, aj tu je dôležité, aby aj tá realitná kancelária alebo to ponuka tej realitnej kancelárie, ktorú si klient vyberie, bola možno považovať za serióznu realitnú kanceláriu, aby dostal tie služby, ktoré má záujem získať. Tu však ale môžem zdôrazniť, že práve pri kúpe bytu ponúkajú v štandarde realitné kancelárie aj možnosť zastupovať záujmy kupujúceho. To znamená, že vedia pre kupujúceho zabezpečiť služby, ktoré súvisia či už s vyhľadaním bytu, či už s asistenciou pri samotnej obhliadke, či v prípade potreby aj samotného právneho poradenstva. Takže aj tu sa vie klient obrátiť na realitnú kanceláriu.”

 

Ján Heriban: “Môže to využiť napríklad vtedy, keď sa už nevie zorientovať v tej ponuke, alebo má pocit, že nenašiel to, čo potrebuje. Možnože predsa len mu budú vedieť pomôcť takto.”

Ján Palenčár: “Presne tak.”

 

Ján Heriban: “Čo ďalej, ako postupovať ďalej, keď už povedzme chcem si pozrieť konkrétny byt? Mám si tam všímať niečo viac ako pri tom prenájme, keďže si ho chcem aj ponechať na dlhší čas, chcem ho vlastniť, chcem naozaj vedieť, čo budem vlastniť?”

Ján Palenčár: “Tu by som rozlišoval dve situácie. Buď si teda klient vyberá z ponuky starších nehnuteľností alebo teda si vyberá novostavbu. Pokiaľ sa teda bavíme o starších nehnuteľnostiach, je veľmi dôležité, aby sa klient v rámci obhliadky zaujímal nielen o samotnú nehnuteľnosť a samotný byt, to znamená, technický stav bytu, prípadne, že prešiel nejakou rekonštrukciou, detaily o tejto rekonštrukcii, ale aby sa zaujímal aj o technický stav samotného domu, ktorý môže mať veľký vplyv na budúce náklady súvisiace s používaním. Ako príklad uvediem. Kupujete si byt v staršej bytovke, ktorá je však zateplená, ktorá má vymenené plastové okná, prípadne má zrekonštruovanú kotolňu, ale zároveň to znamená, že na bytovku sa viaže úver, čo znamená, že všetci majitelia bytov musia splácať.”

Ján Heriban: “Musia sa na tom podieľať.”

Ján Palenčár: “…sa musia na tom podieľať, čo môže znamenať, že byt môže mať zvýšený náklad o osemdesiat, prípadne aj o sto eur mesačne. Takže aby ten klient aj túto informáciu získal, je potrebné sa o toto všetko zaujímať. Ďalší dôležitý aspekt je samozrejme okolie domu. Nielen toho súčasného stavu okolia, ale prípadne si preveriť aj to, či v blízkom okolí domu nie je plánovaná výstavba, ktorá by mohla negatívne ovplyvniť bývanie do budúcna.”

 

Ján Heriban: “Môžeme ešte spomenúť možno tie základné kritériá ako dopravná infraštruktúra alebo dostupnosť. Ale možno predsa len na to niekto zabudne, ak ho ten byt tak osloví a potom zistí, že nemá dobré spoje napríklad domov, ak nemá auto, nemôže si dovoliť a podobne. Takže aj toto je dôležitý faktor, predpokladám.”

Ján Palenčár: “Určite áno. Infraštruktúra, dopravná dostupnosť je veľmi dôležitá, a ja navrhujem klientom, pokiaľ sa už naozaj rozhodujú, že tento byt sa im páči, aby tú obhliadku absolvovali opakovane. Opakovane, hovorím o tom, že veľká časť obhliadok sa realizuje večer, to znamená, nevidíte slnko, nevidíte, ako je orientovaný byt na svetové strany. Čiže niektoré informácie vy potrebujete získať, aj keď sa idete pozrieť len na dom, aj keď nepôjdete do bytu, ale aby ste vnímali aj to okolie, aby to vaše rozhodnutie naozaj si môžete povedať, že bolo urobené veľmi zodpovedne a že ste mali všetky informácie, aby ste sa takto mohli rozhodnúť.”

 

Ján Heriban: “Má podľa vás vždy pri kúpe bytu rozhodovať cena, čiže ten štýl, že beriem to najlacnejšie, stačí, že to bude mať tri izby, alebo teda keď chcem práve tri, alebo treba rozmýšľať aj iným štýlom? Pomer, hovorí sa teda, že cena-výkon, čiže čo za tú cenu dostanem a podobne. Takže čo by ste vy navrhovali, odporúčali?”

Ján Palenčár: “Samozrejme, že cena je u veľkého množstva klientov limitujúca. Či už súvisí to s hypotekárnym úverom, ktorý sú schopní si zobrať a podobne. Ale tu naozaj klientom odporúčam, aby si uvedomili, že cena nemá byť ten prvý faktor. Samozrejme, máme tu nejaký cenový limit, ale nesnažiť sa za ten cenový limit ako keby zobrať…”

Ján Heriban: “Zobrať prvé, čo je.”

Ján Palenčár: “…prvé, čo je, presne tak. Treba si uvedomiť to, že ak chcem bývať v tom byte, znamená to, že veľa rokov budem ten byt užívať, že tam budem žiť a niektoré možno veci, ktoré v súčasnosti vyhodnocujem ako málo problematické, mi môžu do budúcna veľmi vadiť. Takže naozaj by som klientom odporučil, aby sa zorientovali na tom trhu, aby si pozreli viacej ponúk, aby sa naozaj finálne rozhodli tak, aby v tom byte boli šťastní.”

 

Ján Heriban: “Pozrime sa ešte aj na tú druhú stranu, teda keď niekto predáva ten byt. Aké má väčšinou na to dôvody, to asi vieme, ale skôr, aký je ten postup dostať ten svoj byt do obehu a aby teda mohli sa hlásiť záujemcovia?”

Ján Palenčár: “Tu je viac možností. Samozrejme máme klientov, ktorí majú záujem si zrealizovať predaj bytu sami, je to možné, aj zákon to umožňuje. Dajú si svoju ponuku svojej nehnuteľnosti na realitný portál ako občiansku inzerciu a čakajú, kto im zavolá, kto sa príde na ten byt pozrieť.”

Ján Heriban: “Je aj iná možnosť.”

Ján Palenčár: “Je aj iná možnosť. Tu by som chcel upozorniť, že takéto konanie má určité úskalia a to predovšetkým v tom, že aké množstvo dopytujúcich po takejto inzercii sú reálni záujemcovia a seriózni záujemcovia. To si musí samozrejme vyhodnotiť každý ten majiteľ bytu, ktorý takýmto spôsobom ponúka nehnuteľnosti. Ja navrhujem klientom, aby si zvážili možnosť predaja svojej nehnuteľnosti prostredníctvom realitnej kancelárie a to takým spôsobom, aby si vybrali kvalitnú realitnú kanceláriu, ktorá opätovne ponúka služby, ktoré sú nesmierne dôležité v tom procese. To znamená, že realitná kancelária, ktorá chce si ísť byt pozrieť, pokiaľ vy jej dáte do ponuky byt, to znamená, bez tej obhliadky fyzickej a vlastnej fotodokumentácie, poradenstva, ten byt nedá do ponuky bez toho, že s vami neuzavrie zmluvu sprostredkovateľskú, kde jasne formuluje svoje povinnosti voči vám ako majiteľovi bytu, to je nesmierne dôležité v tom procese, bez toho nedá nehnuteľnosť do ponuky. A tu by som možno klientov, záujemcov orientoval na stránku Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska, kde je takzvané desatoro, to znamená, štandardy realitnej kancelárie, ktoré každá seriózna realitná kancelária…”

Ján Heriban: “By mala dodržiavať.”

Ján Palenčár: “…by mala dodržiavať. Nech si klienti pozrú, čo sú vlastne tie štandardy a nech sa podľa tohto zorientujú. Realitná kancelária okrem týchto vecí, ktoré som spomenul, je rovnako dôležité, aby klientovi poradila, akým spôsobom nehnuteľnosť ponúkať tak, aby sa za optimálnu cenu v rámci primeraného času predala.”

 

Ján Heriban: “A potom ten ďalší postup je teda v tomto prípade v rukách realitnej kancelárie. Tam asi treba dodržiavať alebo teda komunikovať s tou kanceláriou, keďže je to o spolupráci, takže je to aj z tohto hľadiska možno výhodnejšie, že sa tam mám o koho v podstate oprieť, že nejdem na vlastnú päsť pri takom veľkom predaji.”

Ján Palenčár: “V prvom rade realitná kancelária robí ten prvý filter záujemcov. To znamená, ešte raz hovorím. Seriózna realitná kancelária nebude brať každého dopytujúceho do vášho bytu, pokiaľ si nie je istá, že je to reálny záujemca, ktorý reálne hľadá nehnuteľnosť. Zároveň ešte v tom úvode vám poradí, ako nastaviť cenu, čo s bytom urobiť, aby bol atraktívny. To je vlastne príprava samotného bytu do predaja, ale ako nastaviť komunikáciu médiá, inzerciu tak, aby táto nehnuteľnosť bola atraktívna. Zároveň je dôležité v tom procese si pripraviť aj všetky podklady, ktoré možno dnes ani majiteľ bytu nemá pripravené, aby boli pripravené voči tomu záujemcovi.”

Ján Heriban: “Seriózny záujemca objavil.”

Ján Palenčár: “Presne tak. Či už hovoríme tu o kvalitnom pôdoryse, či hovoríme o všetkých právnych dokumentoch, ktoré je potrebné pripraviť a podobne.”

 

Ján Heriban: “Sme už v podstate úplne v závere, ale ešte teda, aby sme to uzavreli. Tam ten proces ide podobne, ako sme už hovorili, aj v predošlých prípadoch, že sa teda dotiahne potom tá kúpno-predajná zmluva a všetko teda, ako by malo byť v štandardnej zmluve, to platí aj tu.”

Ján Palenčár: “Samozrejme. Platí to. Tu je veľmi dôležité, realitná kancelária sprevádza majiteľa bytu až do momentu, kedy dostane peniažky na svoj účet. To znamená, ten proces takým spôsobom organizuje, aby bol v bezpečí aj majiteľ bytu, aj kupujúci.”

 

Ján Heriban: “To bol dnešný Občan o kúpe, predaji a prenájme bytov. Radil nám prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska, Ján Palenčár. Ďakujem vám, že ste prišli.”

Ján Palenčár: “Dovidenia.”