Trh s nájomným bývaním zachraňujú malí investori

Analytik Národnej asociácie realitných kancelárií Martin Lazík v rozhovore vysvetlil aj to, prečo sa nájomné bývanie aktuálne Slovákom neoplatí.

Oproti iným krajinám je na Slovensku veľmi veľké množstvo ľudí vlastniacich nehnuteľnosť. Prečo to tak je?

To, že na Slovensku je úplne iná situácia, spôsobili dva hlavné faktory. Na jednej strane je to odovzdanie štátneho bytového fondu občanom. V 90. rokoch prebehla malá privatizácia veľkého množstva bytov. Pôvodne sme mohli mať 50 až 60 percent štátnych bytov, ktoré boli nájomné a zo dňa na deň zmizli. Teda lepšie povedané, išlo o niekoľkoročný proces, počas ktorého boli odovzdané do súkromných rúk. A to bola veľká zmena. Štát sa zbavil množstva bytov, ale nezačal vytvárať nejaké nové, bola veľmi dlhá odmlka najmä v regiónoch a mestách, kde to je najviac potrebné, ako sú Bratislava, Košice, ale aj v iných krajských mestách, ktoré trpia nedostatkom nájomných bytov.

Aj dnes však ľudia vo veľkom kupujú nehnuteľnosti a nájom ako dlhodobé riešenie sa takmer ani neberie do úvahy.

Slováci a najmä nová generácia, myslím si, nie sú úplne nostalgicky nastavení tak, že potrebujú vlastniť bývanie. Kupujú byty hlavne preto, že nájom a mesačná splátka hypotéky je veľmi podobná, v niektorých prípadoch je hypotéka na splátkach dokonca nižšia ako nájomné. Pre ľudí teda vychádza ekonomicky zaujímavejšie kúpiť nehnuteľnosť, pretože mesačná záťaž v podobe splátky alebo nájomného je takmer rovnaká. Je ekonomicky výhodnejšie splácať si vlastný byt, pri nájme je to vyhodený peniaz. Preto sa nemusíme baviť o nejakej nostalgii. Mohli by sme sa o tom baviť v prípade, ak by hypotekárna splátka bola dvojnásobná oproti nájmu a napriek tomu by to chceli kupovať.

Kto teda býva v nájomných bytoch?

Nájom vychádza iba na tých, ktorí riešia nejakú dočasnú situáciu, čiže vysokoškoláci, manažéri, ktorí sú dočasne v nejakom stave, alebo ľudia po rozvodoch alebo v nejakých iných životných situáciách. Len čo však niekto rieši trvalé bývanie, usadenie sa, tak to rieši vo vlastnom. Problematika nájomného bývania má z nášho pohľadu viacero úrovní. A to je úroveň štátnych bytov, ktoré majú povedzme dve podkategórie, a to sociálne bývanie a normálne bežné štátne bývanie, ktoré má aj vyššiu kvalitu. A potom nájomné bývanie v komerčných bytoch, ktoré vlastnia komerčné subjekty, ktoré ich od začiatku kupovali a stavali s vyhliadkou na dlhodobý nájom.

U nás však chýbajú aj tie komerčné, nielen štátne, o ktorých sa teraz toľko hovorí.

Áno, chýbajú oba segmenty, jediný segment, ktorý rastie a zachraňuje situáciu, sú súkromní malí investori, ktorí kúpia jeden, dva byty na to, aby ich neskôr prenajímali. Sú to fyzické osoby, ktoré takýmto spôsobom investujú, a to zasa z rôznych dôvodov. Vidíme, že v štáte je síce boj proti zadlžovaniu, ale zároveň štát dusí všetky systémy, ktoré by mohli ľudí motivovať k sporeniu, či už je to stavebné sporenie, alebo nejaké iné. Samozrejme, banky neponúkajú takmer žiadne úrokové sadzby na sporiacich účtoch. Preto je množstvo ľudí motivovaných investovať do bytov. Ak by však nebolo ich, tak by bol na Slovensku celkom veľký problém s nájomným bývaním, pretože veľké firmy, fondy zatiaľ nemajú také podmienky, aby na Slovensku postavili priamo v developerskom projekte dvesto, tristo bytov, ktoré by boli určené na dlhodobý nájom.

Čo by sa muselo zmeniť, aby sa developerom oplatilo stavať nájomné byty?

My sme hovorili o viacerých opatreniach, hovoríme o tom už od roku 2013. Potrebujeme upraviť legislatívu tak, aby sa niektoré procesy zjednodušili, zrýchlili. Jeden z tých výsledkov, čo sme dosiahli, bol zákon o krátkodobom nájme. Tam sa zvýhodnilo, respektíve zrovnoprávnilo postavenie prenajímateľa a nájomcu. No chýba nám nejaké opozitum, to znamená nejaký zákon o dlhodobom nájme. Tiež by pomohli opatrenia na úrovni odpisov. Pri 40-ročných odpisoch to proste nevychádza žiadnemu bežnému investorovi. Opatrenia v rámci DPH a ďalšie. (VOT)

Pre ľudí je ekonomicky zaujímavejšia kúpa nehnuteľnosti, pretože mesačná záťaž v podobe splátky je takmer rovnaká ako nájomné.

[HN; 52/2020; 16/03/2020; s.: 7; VOT ; Zaradenie: PUBLICISTIKA]