Ceny bytov budú ďalej mierne rásť, najmä tých menších

Po sprísnení podmienok na hypotéky sa môže znížiť záujem o väčšie byty, boom môže zažiť štartovacie bývanie.

[dennikn.sk; 14/06/2018; Denisa Čimová ; Zaradenie: Slovensko, Ekonomika]

Národná banka Slovenska (NBS) od júla sprísňuje podmienky pre žiadateľov o hypotéku. Ani to však zrejme nepovedie k poklesu cien nehnuteľností na Slovensku v druhom polroku tohto roku. Vývoj cien bývania sa odvíja od ponuky a dopytu na trhu. Mikuláš Cár z odboru ekonomických a menových analýz NBS tvrdí, že sa aktuálne na realitnom trhu mierne znižuje ponuka, no dopyt po bývaní stále pretrváva.

Od polovice roku 2018 bude pravdepodobne do určitej miery tlmený nastavenými kritériami v opatreniach NBS, ktoré smerujú k dosiahnutiu primeraného zadlžovania sa domácností vzhľadom na ich reálne finančné možnosti. Kým ponuka bude mať tendenciu tlačiť na rast cien bývania, dopyt bude pôsobiť skôr tlmiaci. vraví Cár.

Celkovo možno aj v druhom polroku 2018 očakávať trend mierneho medziročného rastu priemernej ceny bývania, hovorí.

Od júla už banky nebudú dávať hypotéky na viac ako 90 % hodnoty založenej nehnuteľnosti. Postupne sa bude znižovať aj podiel hypoték medzi 80 až 90%, takže žiadateľ o hypotéku bude musieť mať viac vlastných zdrojov. Zároveň začne platiť strop pre hypotéku, pre jednotlivca bude vo výške 8-násobku jeho ročného čistého príjmu.

Podľa Daniely Danihel Rážovej z Bond Reality sa akýkoľvek zásah do dostupnosti financovania nehnuteľností pre klientov môže prejaviť na cenách nehnuteľností. To, ako sa konkrétne odrazí na realitnom trhu, zatiaľ prognózovať nevie.

Treba si počkať, ako sa opatrenia NBS reálne prenesú do praxe a nakoľko ovplyvnia konkrétne cieľové skupiny ľudí kupujúcich nehnuteľnosť, vraví Danihel Rážová.

Sťaženie podmienok financovania nehnuteľností bude obmedzovať dopyt, čo by mohlo viesť ku stagnácii a možno aj poklesu cien nehnuteľností v niektorých regiónoch a typoch nehnuteľností, myslí si analytik portálu Nehnuteľnosti.sk Martin Lazík. Na druhej strane máme vyjadrenia bánk, že aj väčšina súčasných klientov by splnila nové požiadavky NBS, vraví.

Prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) Ján Palenčár očakáva, že sa po nových opatreniach centrálnej banky na hypotéky v druhom polroku krátkodobo zníži záujem o kúpu bytov. Mnohí potenciálni kupci nehnuteľnosti sa totiž pre sprísnenie podmienok poponáhľajú a zadovážia si byt do 1. júla.

Palenčár predpokladá, že sa počas budúceho roku situácia na trhu stabilizuje. Bývanie sa bude fázovať.

Z pohľadu na štatistiky NBS, ktoré hovoria o priemernej cene za štvorcový meter jednotlivých typov bytov na Slovensku, vyplýva, že dlhodobo ľudia platia najvyššiu sumu za plochu menších nehnuteľností.

V jednoizbovom byte totiž vychádzala v prvom kvartáli priemerná cena za štvorcový meter 1875 eur, kým napríklad v trojizbovom byte 1582 eur.

Platí však zároveň, že mnoho záujemcov o kúpu bytu si môže aj s hypotékou dovoliť kúpiť len jedno- či dvojizbový byt, pretože je jeho celková cena o desiatky tisíc eur nižšia ako cena bytu s viacerými izbami a väčšou plochou.

Analytici očakávajú, že záujem o menšie byty sa môže po júlovom sprísnení opatrení NBS ešte zvýšiť. Hlavným limitujúcim faktorom záujmu o jednotlivé typy nehnuteľností na bývanie bude objem peňazí na ich kúpu, ako úverových, tak aj vlastných. S obmedzením viac ako 90-percentných hypoték záujemcovia o kúpu nehnuteľností budú musieť mať viac svojich úspor.

Platí pritom, že na drahší a spravidla väčší byt budú musieť mať vlastných úspor viac.

Môže sa stať, že sa zníži dopyt po väčších, napríklad trojizbových bytoch, ale tým pádom sa zvýši záujem o menšie a lacnejšie nehnuteľnosti. To ovplyvní ceny jednotlivých kategórií nehnuteľností,  vraví Rážová z Bond Reality.

Sprísnené podmienky, teda koniec 100-percentných hypoték a obmedzenia hypoték vo výške 80 a 90% hodnoty nehnuteľnosti, zasiahnu podľa Palenčára najviac kupujúcich, ktorí nemajú nasporenú potrebnú časť kúpnej ceny. To sú najmä mladí ľudia kupujúci štartovacie a malometrážne byty.

Nové podmienky týkajúce sa maximálneho stropu úverovania obmedzia okrem mladých ľudí aj časť investičných kupujúcich, ktorí majú vlastné bývanie, ale príjem im doteraz umožňoval zobrať hypotéku na kúpu investičného bytu, ktorý prenajali a z prenájmu si pokryli väčšiu časť hypotéky.
Nebudú si môcť týmto spôsobom kúpiť investičný byt, vraví prezident NARKS.

Myslí si však, že napriek opatreniam NBS bude naďalej rásť segment štartovacích a investičných bytov, aj keď predpokladá, že dôjde k spomaleniu rastu. Rast očakáva predovšetkým v silných aglomeráciách, kam sa obyvateľstvo sťahuje za prácou, teda najmä v Bratislave, Košiciach, Trnave či Nitre.

Podľa Lazíka sa bývanie bude do budúcna viac fázovať, ľudia sa teda stotožnia s myšlienkou častejšieho sťahovania podľa toho, ako sa bude meniť ich životná situácia.  Predpokladám návrat štartovacieho bývania a menších bytov pre jednotlivcov alebo bezdetné páry, vraví Lazík.

V Bratislave to môže byť horšie.

Tak ako sprísnenie podmienok na získanie hypotéky pocítia výraznejšie len niektoré skupiny obyvateľov, citeľnejšie zasiahne len niektoré regióny. Analytici sa zhodujú, že najväčší problém so získaním hypotéky postačujúcej na kúpu bytu budú mať záujemcovia o byt v Bratislave.

Vo väčšine ostatných krajov Slovenska je priemerná cena nehnuteľností zhruba polovičná oproti cene bývania v Bratislavskom kraji. Na kúpu bytu tam stačí nižšia hypotéka a pri nižších mzdách tam bude aj nižší úverový strop na hypotéku, ktorý sa odvíja od čistého príjmu žiadateľa.

Podľa Palenčára však môžu mať ľudia práve v menej rozvinutých regiónoch, kde je nižšia priemerná mzda, problém splniť podmienku úverového stropu. V Bratislave zase nemusí najmä jednotlivcom, ktorí budú žiadať o hypotéku, ich 8- násobok ročného čistého mesačného príjmu postačovať na dostatočný úver.

Očakávam, že dopad opatrení NBS v regiónoch bude menší ako vo veľkých mestách a najmä v Bratislave,  vraví Lazík.

Musíme si uvedomiť, že aj v Bratislave je veľa zamestnancov, ktorí majú rovnaké mzdy ako v regiónoch – napríklad štátni zamestnanci či učitelia – ale ceny nehnuteľností v Bratislave či veľkých mestách sa pohybujú často v násobkoch cien v regiónoch, dodal Lazík.