Slovensko dlhodobo trpí nedostatkom nájomných bytov

“Slovensko už dlhodobo trpí nedostatkom nájomných bytov. Ľudia s nižším príjmom sú tak nútení kupovať nehnuteľnosti a brať na seba hypotéky na desiatky rokov. Súkromný sektor sa totiž do tohto druhu biznisu nehrnie a štátne dotácie nevyužívajú všetky obce. Ako funguje financovanie výstavby takýchto bytov zo strany štátu a ako chce vláda motivovať podnikateľov investovať do nájomného bývania? Sme sa pýtali generálnej riaditeľky sekcie bytovej politiky a mestského rozvoja na ministerstve dopravy, Eleny Szolgayovej.” hovorí Jana Maťková, moderátorka.

[Rádio Slovensko, K veci; 24/01/2017;  Jana Maťková]

Elena Szolgayová, generálna riaditeľka sekcie bytovej politiky a mestského rozvoja na ministerstve dopravy: “Od roku 2000 existuje systém financovania obecných nájomných bytov, ktorý pozostáva z dvoch finančných zložiek. Jedna je dotácia, ktorú poskytuje ministerstvo dopravy, a zvyšok je výhodný dlhodobý úver zo Štátneho fondu rozvoja bývania, kde je fixovaná úroková miera na štyridsať rokov na jedno percento.”

Jana Maťková: “Ako je to v prípade súkromného sektoru, ak teda podnikateľ, firma chce postaviť nájomné byty?”

Elena Szolgayová: “Toto je úplná novinka, ktorá vlastne beží tretí rok, že tá úverová zložka zo Štátneho fondu rozvoja bývania je dostupná aj podnikateľskému sektoru. Čiže môžu právnické osoby žiadať až osemdesiat percent obstarávacích nákladov za rovnakých podmienok ako obce. Treba povedať, že zatiaľ záujem podnikateľskej sféry o túto možnosť je pomerne limitovaný.”

Jana Maťková: “Prečo si myslíte, že súkromný sektor nemá o takúto výstavbu až taký záujem?”

Elena Szolgayová: “Treba si uvedomiť, že toto je segment podnikania, ktorý na Slovensku nemá žiadnu tradíciu. My sme z rôznych dôvodov naozaj národ vlastníkov. U nás privatizácia existujúceho obecného bytového fondu a družstevného fondu spôsobila, že nám zostalo menej ako tri percentá bytov v nájomnom sektore. To v porovnaní s Európou je absolútne nedostačujúce číslo. Ale to aj znamená, že vlastne tradícia nájomného bývania na Slovensku vlastne neexistuje.”

Jana Maťková: “Viete to dokladovať aj nejakými číslami napríklad za minulý rok?”

Elena Szolgayová: “Tých projektov, ktoré boli podporené úverom zo Štátneho fondu za uplynulé tri roky, tie sa dajú spočítať na prstoch dvoch rúk. Tam boli podporené tri – štyri projekty ročne. To sú naozaj lastovičky, ktoré ešte nerobia jar. Ale reálne, čo je naozaj významný segment, to je to podporené verejné nájomné bývanie. Tam sú žiadateľmi obce, mestá a tam sme vlani podporili tisíc tristopäťdesiat bytov, predvlani tisíc deväťsto a dva roky dozadu dokonca vyše dvetisíc bytov.”

Jana Maťková: “Aký finančný objem to predstavuje?”

Elena Szolgayová: “Vlani sme na tú dotačnú zložku dali dvadsaťštyri a pol milióna a rádovo šesťdesiat miliónov vyšlo na úvery zo Štátneho fondu rozvoja bývania. Predtým to bolo vyše tridsať miliónov.”

Jana Maťková: “Má ministerstvo k dispozícii akúsi mapu nájomného bývania, kde to nájomné bývanie najviac chýba?”

Elena Szolgayová: “Najintenzívnejšie využitie týchto možností je skôr v obciach, nie v mestách, čo nás veľmi mrzí, že dlhodobo povedzme krajské mestá, kde objektívne záujem o cenovo dostupné nájomné bývanie by bol najvyšší, že tam reálne zo strany miest ten záujem je najmenší. Povedzme Bratislava využila túto možnosť v porovnaní s Novým Mestom nad Váhom iba v jednej desatine. Nové Mesto podporilo vyše osemnásť bytov na tisíc obyvateľov, Bratislava jedna celá sedem.”

Jana Maťková: “Keďže ste hovorili o tom nízkom záujme podnikateľov, ako by ich štát mohol pritiahnuť aj k takejto forme biznisu?”

Elena Szolgayová: “Je to otázka strednodobých, dlhodobých zámerov a znamená to pomerne zásadný vstup povedzme do daňového systému alebo nejakých modelov zvýhodňovania tohto zatiaľ nie veľmi atraktívneho a nie veľmi tradičného segmentu podnikania na Slovensku.”

Jana Maťková: “Ministerstvo dopravy už komunikovalo s ministerstvom financií? Rozprávalo sa aj o takejto možnosti?”

Elena Szolgayová: “My sme robili analytickú štúdiu, ktorá ukázala, že tie oblasti, ktoré sa bežne v Európe na stimuláciu v daňovom systéme používajú, z hľadiska tvorby rozpočtu asi nebudú u nás krátkodobo použiteľné. Čiže tie diskusie prebiehajú na odbornej úrovni, ale zatiaľ nejaké zásadné riešenia žiaľbohu na stole nemáme.”

Jana Maťková: “Za zmenu legislatívy, ktorá by zatraktívnila výstavbu nájomných bytov pre súkromný sektor, bojuje aj živnostenský zväz a zástupcovia realitných kancelárií. Ministerstvu dopravy predložili konkrétne zmeny a riešenia. O tom, ako by mali vyzerať, sa porozprávame s prezidentom Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska a zároveň prvým viceprezidentom Slovenského živnostenského zväzu, Jánom Pálenčárom. Dobrý deň.”

Ján Pálenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska: “Dobrý deň.”

Jana Maťková: “Pán Pálenčár, povedzme si na začiatok, prečo firmy nechcú robiť aj takýto druh biznisu, ako je stavba nájomných bytov? Prečo je pre nich výhodnejšie byty postaviť a rozpredať?”

Ján Pálenčár: “Súčasná legislatíva a súčasný realitný trh nie je dostatočne atraktívny pre segment výstavby nájomných bytov. V priemere môžeme povedať, že v prípade, ak sa investor respektíve developer rozhodne ísť do tohto segmentu a stavia nájomné byty, ktoré následne prenajíma, tak návratnosť takejto investície odhadujeme niekde na úroveň dvadsať rokov, čo je veľmi, veľmi dlhá návratnosť.”

Jana Maťková: “Je to v podstate taký rizikový biznis dá sa povedať?

Ján Pálenčár: “Je to rizikový biznis. Na druhej strane tie legislatívne podmienky, ktoré sú na Slovensku, sú málo motivačné.”

Jana Maťková: “Ak by teda štát nastavil lepšie podmienky, podnikatelia by mali o výstavbu nájomných bytov záujem?”

Ján Pálenčár: “Určite áno. Z pohľadu investovania v stavebníctve je rezidenčný segment stabilným segmentom. To znamená naozaj obyvateľstvo potrebuje bývať. A pokiaľ nadstavíme spolu s legislatívcami podmienky nielen na jednej strane investorov, ale aj povedzme tým, že sa bude vo veľkej miere stavať a bude veľký počet nájomných bytov umiestnených na trh, znamená, že súčasné vysoké nájomné pôjde nižšie. To znamená bude prístupnejšie oveľa väčšej mase obyvateľstva. Tým pádom bude veľký záujem o nájomné bývanie a budú tým pádom spokojní aj investori respektíve developeri, ktorí do takéhoto segmentu pôjdu.”

Jana Maťková: “Nedávno ste sa zúčastnili na rokovaniach so zástupcami ministerstva dopravy. Predkladali ste im návrhy, ktoré by mohli firmám zatraktívniť pohľad na tento druh bývania. Čo by sa teda podľa vás malo zmeniť?”

Ján Pálenčár: “Súčasná legislatíva pozná jediný nástroj na podporu výstavby nájomného bývania. A to je úver na obdobie tridsať rokov za jedno percento ročnú úrokovú sadzbu, čo je veľmi atraktívne na jednej strane. Na druhej strane podmienky sú veľmi obmedzujúce. Tieto podmienky sa týkajú napríklad regulatórnej výšky nájomného respektíve príjmu toho budúceho nájomcu. To znamená je potrebné v prvom rade urobiť novelu zákona o Štátnom fonde rozvoja bývania. To je náš prvý podnet. Ďalším podnetom bolo, aby štát respektíve samosprávy pristúpili k takzvaným PPP projektom. To znamená dali k dispozícii pozemky, ktoré sú vhodné na bytovú výstavbu, a spolu s právnickými osobami, s investormi realizovali výstavbu nájomných bytov.”

Jana Maťková: “A ako na tieto návrhy reagovalo ministerstvo? Povedzme si napríklad pri tom návrhu o PPP projektoch.”

Ján Pálenčár: “V podstate sme sa zhodli na tom, že takáto spolupráca bežne v zahraničí funguje a bola by prospešná aj pre slovenskú ekonomiku a pre slovenské podmienky.”

Jana Maťková: “Čo sa podľa vás môže stať, ak štát nepristúpi k zmenám, ktoré majú podnikateľov prilákať na výstavbu nájomných bytov?”

Ján Pálenčár: “Máme len veľmi malé percento nájomných bytov oproti celkovému bytovému fondu. Toto má negatívny vplyv predovšetkým na pracovnú mobilitu. To znamená obyvatelia, ktorí vlastnia nehnuteľnosť, málo sú flexibilní za prácou cestovať ďalej. Druhý moment je to, že na Slovensku sa zadlžuje veľké množstvo obyvateľstva a často aj skupina obyvateľstva, ktoré nemajú dostatočnú finančnú rezervu, si berú tieto hypotekárne úvery. Táto časť obyvateľstva sa môže dostať do problému so splácaním. Práve tejto skupine obyvateľstva by sme pomohli tým, že prinesieme na trh nové množstvo nájomných bytov a táto časť obyvateľstva nebude sa viazať len k splácaniu hypotekárneho úveru.”

Jana Maťková: “O zatraktívnení výstavby nájomných bytov pre súkromný sektor sme sa rozprávali s prezidentom Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS), Jánom Pálenčárom. Ďakujem veľmi pekne za rozhovor.”

Ján Pálenčár: “Dovidenia.”