Realitný trh s chalupami už vytriezvel. Na čo si dať pozor pri ich kúpe?

Kým počas pandémie boli chaty a chalupy nedostatkovým tovarom a ich ceny vystrelili (často aj špekulatívne) do výšav, po dvoch rokoch došlo k vytriezveniu a ľudia už uvažujú inak.

Aj niektoré rekreačné nehnuteľnosti v menej atraktívnych častiach Slovenska, ktoré si nevedeli nájsť kupujúceho dlhé roky pred koronakrízou, sa v roku 2020 a 2021 vypredali takmer okamžite a často ešte aj s „korona prirážkou“. Už vtedy bolo jasné, že jedného dňa príde k ochladeniu trhu.

A keď záujem o chaty klesne, ich majitelia, najmä tí v menej atraktívnych lokalitách, sa ich budú s ťažkosťami zbavovať za cenu, za ktorú ich nadobudli.

Tento jav môžeme sledovať už teraz. Keďže sa znovu otvorili hranice, Slováci cestujú bez obmedzení a nemusia stráviť dovolenku doma. Pokles záujmu o chalupy (podľa realitných kancelárií približne o 20 až 30 percent oproti mimoriadne silnému roku 2020, pozn. red.) však ovplyvnili najmä externé faktory ako vysoká inflácia, vojna na Ukrajine a zhoršený spotrebiteľský sentiment.

Doteraz bola spotrebiteľská nálada pozitívna a priala aj nákupom rekreačných nehnuteľností ako známky určitého životného nadštandardu. Dnes je situácia iná a ľudia pod tiažou súčasnej ekonomickej situácie uvažujú inak.

Chata v Tatrách za cenu bytu v centre Bratislavy

Na realitných portáloch momentálne nájdeme okolo 2000 ponúk chalúp na celom Slovensku. Segment rekreačných nehnuteľností u nás nie je nijako podchytený investormi, čo je v dnešnej situácii aj pochopiteľné, vzhľadom na obrovský dopyt po výstavbe rezidenčných nehnuteľností a zároveň zdĺhavé povoľovacie procesy.

Je to na druhej strane aj škoda, keďže Slovensko je krajina s krásnou prírodou a veľkým turistickým potenciálom. Finančný záujem sa primárne sústreďuje na Tatry a Liptov, hoci Slovensko vie ponúknuť oveľa viac. Príkladom je aj oravský a gemerský región, ktoré majú obrovský turistický potenciál.

Keď si posvietime na konkrétne lokality, chaty s najvyššou cenovkou sú vo Vysokých Tatrách, teda v turisticky najvyhľadávanejších miestach, s dobrou dopravnou dostupnosťou a v blízkosti hôr. Naopak, lacnejšie sú menej známe lokality, ktoré nie sú tak turisticky atraktívne, napríklad nížiny s horšou infraštruktúrou.

Momentálne sa napríklad apartmán v Starom Smokovci s výmerou 43 štvorcových metrov predáva za takmer 430 000 eur, čo predstavuje takmer 10 000 eur/m2. Pre zaujímavosť, v podobnej cenovej relácií sa pohybujú aj byty v developerskom projekte na najlukratívnejšom mieste Bratislavy, v lokalite Vydrica.

V ponuke vieme nájsť, samozrejme, aj cenovo dostupnejšie rekreačné nehnuteľnosti. Napríklad v Komárne neďaleko kúpeľov Patince sa dá kúpiť trojposchodová chata s pozemkom s výmerou 400 štvorcových metrov za 40 000 eur.

Kde sa oplatí investovať?

Pri kúpe akejkoľvek nehnuteľnosti, nielen tej rekreačnej, sú kľúčovými parametrami lokalita, stav nehnuteľnosti a cena. Investične najzaujímavejšie sú, prirodzene, turisticky atraktívne a navštevované miesta s vysokou fluktuáciou a pohybom ľudí.

Zaujímavé sú aj kúpeľné miesta s dobrou infraštruktúrou vzdialené do 150 kilometrov od Bratislavy alebo do 100 kilometrov od Košíc. Taktiež sú vyhľadávané aj tzv. víkendové domy v blízkosti Malého Dunaja, po ktorých je relatívne silný dopyt na krátkodobý prenájom.

Kúpa chalupy je často srdcová záležitosť

Výber vysnívanej nehnuteľnosti závisí hlavne od toho, aký ste typ, aké máte záľuby a čo od chalupy očakávate. Sú napríklad domáci „kutilovia“, ktorí si chatu kupujú na to, aby ju mohli vo voľnom čase svojpomocne rekonštruovať, zveľaďovať a upravovať podľa svojich predstáv.

Iný typ klientov naopak hľadá „hotovú“ a zariadenú chatu, ktorú budú využívať čisto na rekreáciu. Do tretice sú aj klienti, ktorí chatu kupujú len za účelom prenájmu.

Záujmy a koníčky rozhodujú aj o výbere lokality. Mali by ste si vybrať miesto, ktoré bude spĺňať vaše kritériá a dôležitá je aj prístupová cesta k objektu.

Pozor na podmienky financovania

Samozrejme, ak kúpu chaty nebudete financovať z vlastných peňazí, najskôr si preverte svoje finančné limity, čiže koľko peňazí vám banka môže požičať.

Až keď budete poznať svoje úverové možnosti, začnite sa obzerať po vhodnej nehnuteľnosti a lokalite. Budete tak vopred vedieť, v akej cenovej relácii sa môžete pohybovať. Úroky rastú a nejaký čas ešte pôjdu hore. Preto s prípadným úverom netreba zbytočne vyčkávať.

Ale pozor, štandardnú hypotéku so splatnosťou do 30 rokov a financovaním do 80 % hodnoty nehnuteľnosti získate, len ak je chata celoročne obývateľná. Dokladuje sa to obvykle potvrdením stavebného úradu a znaleckým posudkom.

Ak ide o rekreačnú chatu v turistických oblastiach, počítajte s úverom do výšky 60 % z hodnoty nehnuteľnosti a splatným maximálne do 8 rokov.

Preverte si plány obce aj možnosti rekonštrukcie

Ešte pred kúpou chalupy si určite zistite, či v danej lokalite nie je plánovaná výstavba. Napríklad diaľnice alebo inej frekventovanej komunikácie, priemyselného parku, lomu prípadne ďalších nehnuteľností.

Túto informáciu si zistíte na obecnom úrade, kde sa treba pýtať na tzv. územno-plánovaciu informáciu (skratka UPI). Tá vám prezradí, aké stavebné zmeny obec plánuje, aby ste vedeli predvídať ďalšie kroky obce a vyhli sa tak nepríjemnostiam.

Čo sa týka rekonštrukcie, tu máte dve možnosti. Na liste vlastníctva si vopred skontrolujte, či je chata riadne zapísaná nehnuteľnosť so samostatným súpisným číslom. Ak áno, na rekonštrukciu vám bude stačiť ohlásenie drobnej stavby s priloženým projektom.

Ale ak chata nie je zapísaná na liste vlastníctva, čaká vás oveľa náročnejší proces územného a stavebného konania. Budete musieť osloviť všetky dotknuté inštitúcie a nie je ich málo. Začiatok rekonštrukcie alebo postavenia novej chaty sa v takom prípade môže oddialiť aj o rok.

A aby sme nezabudli, pri rekonštrukciách v pamiatkových alebo v chránených prírodných zónach je obnova alebo prestavba chaty podstatne časovo aj finančne náročnejšia. Zároveň sú tam obmedzenia pri zväčšovaní pôdorysnej plochy.

Do hry vstupujú aj pamiatkari alebo ochranári, ktorí vám môžu predpísať, aké materiály máte použiť, alebo firmu, ktorá má oprávnenie dané stavebné práce odborne vykonať. Zároveň vám môžu obmedziť vykonávanie prác počas dňa a týždňa, čo negatívne ovplyvní dĺžku rekonštrukcie.

Prispievateľ  Viktor Obtulovič pôsobí ako vzťahový manažér vo Fingo Reality, ktoré rozvíjajú spolupráce maklérskeho broker poolu s realitnými kanceláriami a zefektívňujú financovanie bývania pre klientov. Pred príchodom do Fingo.sk pracoval ako senior konzultant v najväčšej realitnej kancelárii v Bratislave.

 

Zdroj: forbes.sk

Autor: Viktor Obtulovič