Realitný trh akceleruje, rastú ceny bytov aj domov

Ceny nehnuteľností v druhom kvartáli rástli. Tento trend je zrejmý na celom území Slovenska, vrátane Bratislavského kraja, kde sú ceny nehnuteľností dlhodobo najvyššie. Aktuálne je na slovenskom realitnom trhu rušno.

[nextfuture.sk; 30/08/2016; Ján Beracka ; Zaradenie: Ekonomika]

Priemerná cena nehnuteľností na bývanie na Slovensku v druhom štvrťroku 2016 podľa údajov Národnej banky Slovenska vzrástla na hodnotu 1 279 eur/m2. Znamená to medzikvartálny rast o 3,4 % a medziročný rast o 4,8 %. “Aktuálna priemerná cena bývania sa dostala o takmer 5 % nad hodnotu jej dlhodobého priemeru. Stále je však o vyše 17 % nižšia v porovnaní s maximálnou priemernou cenou bývania z polovice roku 2008,” upozorňuje NBS. Dlhodobý priemer cien nehnuteľností na Slovensku je na úrovni 1 220 eur/m2.

Rástli ceny bytov aj domov

K rastu cien nehnuteľností sa tentoraz výraznejšie pridali aj ceny domov. Ich cena sa medzi aprílom a júnom tohto roku zvýšila o 36 eur/m2 na 1 102 eur/m2. Medziročný nárast cien domov tak dosiahol úroveň 2,2 %. Trend poklesu cien domov sa tak zastavil. V druhom kvartáli sa cena domov dostala na 1 102 eur/m2. V predchádzajúcom štvrťroku to bolo 1 066 eur/m2.

Byty v druhom štvrťroku stáli 1 453 eur/m2. V predchádzajúcom štvrťroku stáli 1 415 eur/m2. V porovnaní s prvým štvrťrokom tohto roku sa ich ceny zvýšili o 2,7 % a v porovnaní s druhým kvartálom 2015 stúpli o 8,2 %.

“Z celkového hľadiska je meter štvorcový bytu drahší ako meter štvorcový domu. Je to dané predovšetkým tým, že o byty je väčší záujem, keďže sa nachádzajú najmä vo väčších mestách, kde je jednoduchšie nájsť si prácu, je tam vybudovaná infraštruktúra, sieť obchodov, zdravotníckych či školských zariadení,” uvádzajú analytičky Poštovej banky. “Ľudia žijúci v domoch v menších obciach síce požívajú výhody plynúce z väčšieho súkromia či vlastného pozemku, za prácou, do školy alebo na nákupy však musia často dochádzať do mesta,” dopĺňajú.

Najdrahší meter štvorcový je v jednoizbových bytoch, kde stojí 1 583 eur. Cena v tomto prípade medziročne stúpla až o 9 %. Naopak najlacnejší meter štvorcový je v trojizbových bytoch, stojí 1 384 eur/m2. V druhom kvartáli cena za meter štvorcový v trojizbovom byte stúpla o 7,8 %.

Pri kúpe nehnuteľnosti sú najzásadnejšie okolnosti, ktoré sú nemenné, preto hodnotu nehnuteľnosti zásadne ovplyvňuje jej poloha. Kým súhrnne za celú krajinu sa ceny nehnuteľností zvýšili, neplatí to pre každý z krajov. Medziročne bol jediným krajom, v ktorom nehnuteľnosti zlacneli, Košický kraj. V porovnaní s druhým kvartálom 2015 sa ceny nehnuteľností v tomto regióne znížili o 3 %. V medzikvartálnom porovnaní však pokles cien nastal okrem Košického kraja aj v Prešovskom a Trenčianskom kraji.

K súčasnému stavu na realitnom trhu prispieva viacero okolností. “Rast cien na našom realitnom trhu je v súčasnosti ťahaný výhodnými podmienkami pre kúpu nehnuteľnosti. Tými sú klesajúca nezamestnanosť, rastúce mzdy a kúpyschopnosť obyvateľov a nízke úrokové sadzby z úverových produktov. Predpokladáme, že takáto situácia bude aj naďalej pretrvávať a rast cien bytov a domov bude pokračovať aj v nasledujúcich kvartáloch,” uvádza analytický tím Poštovej banky.

Nízke úrokové sadzby skutočne výrazným spôsobom ovplyvňujú situáciu na trhu. V prostredí nízkych úrokových sadzieb je v porovnaní s tvorbou úspor relatívne “výhodnejšie” peniaze dlhovať. Vzhľadom práve na nízke úrokové sadzby sú úvery dostupnejšie a vytvára sa tak dopyt po nehnuteľnostiach, ktorého prejavom je rast cien.

Aj NBS si uvedomuje, že sa trh dostáva do situácie, keď môže vzniknúť realitná bublina. “Dynamicky rastúca najmä priemerná cena bytov evokuje otázky, či to nemôžu byť prvé signály o začiatku nafukovania realitnej bubliny,” uvádza NBS. “Trh s bývaním je potenciálnym zdrojom rizika pre finančnú a celkovú ekonomickú stabilitu predovšetkým v prípade jeho kombinácie s rastúcim trendom úverov na bývanie v posledných mesiacoch,” dopĺňa NBS. Zároveň však hovorí, že bublina vzniknúť nemusí, ak sa s rastom ceny bývania dokáže ekonomika vyrovnať, teda ak bude rásť napríklad výkonnosť ekonomiky, zamestnanosť či s tým súvisiaca mzdová báza.

Špecifická Bratislava

Najdrahšie bývanie na Slovensku je v Bratislave. O tom, že realitný trh v Bratislave v súčasnosti akceleruje, svedčí fakt, že rastie predaj aj ponuka bytov. V novostavbách v Bratislave sa v druhom kvartáli predalo až 1 245 bytov. Vyplýva to z údajov spoločnosti Bencont Investments. Oproti predchádzajúcemu kvartálu vzrástol predaj až o 40 %. Priemerne pritom v novostavbe v druhom štvrťroku v Bratislave stál meter štvorcový priemerne 2 373 eur. Na konci druhého kvartálu bolo v Bratislave voľných 3 471 bytov v novostavbách. Oproti predchádzajúcemu kvartálu ide o nárast o 99 bytov. V Bratislave sa teda predáva aj ponúka viac nových bytov.

K nárastu cien nehnuteľností v Bratislave prispievajú samotní spotrebitelia. “Dá sa povedať, že ponuka utvára dopyt, keď ľudia s kúpou bytu čakajú na predaj v pripravovanom projekte a byty kupujú aj rok pred ich kolaudáciou. Sila druhého štvrťroka bola spôsobená aj takýmto ponukovým ‚šokom‘ a veľká časť spotrebiteľov nakupovala zo strachu z vypredania sa lacnejších bytov v populárnych projektoch,” vysvetľuje hlavný analytik Bencont Investments Matúš Jančura.