Prenajímate? Prihlásiť sa musíte!

Prenajímate? Prihlásiť sa musíte!

[HN; 45/2015; 06/03/2015; s.: 13; Vladimír Turanský ; Zaradenie: PORADCA]

PRENÁJOM NEHNUTEĽNOSTI
Nájomník môže od prenajímateľa požadovať dôkaz, že sa kvôli daniam zaregistroval na úrade.

Vlani sa zmenil zákon o krátkodobom prenájme. Zmenil však niečo aj v spôsobe platenia daní za prenájom? Podľa advokátky Kataríny Pecnovej zo spoločnosti Dentons novela v tom neupravila nič. “Príjmy z prenájmov sú zdaňované a prenajímatelia ich musia zahrnúť do svojho daňového priznania v časti, príjmy z prenájmu nehnuteľností,” pripomenula.

Prísny pri výpovediach
Táto povinnosť platí už mnoho rokov, ale prenajímatelia nie sú podľa Pecnovej v platení príliš disciplinovaní. Z pohľadu krátkodobých prenajímateľov je však novela zákona priaznivá – dodáva Pecnová. Je to vlastne pre majiteľov nehnuteľností odmena za to, že sa zaregistrujú u správcu dane a platia daň. “Dáva im do rúk silné nástroje ochrany v prípade neplnenia nájomných zmlúv,” pokračuje Pecnová. Ak má nájomca uzatvoriť zmluvu, treba ho však na to upozorniť. Od prenajímateľa môže tiež požadovať dôkaz, že sa zaregistroval na daňovom úrade. Ak daňovník prenajme byt či rodinný dom, prípadne ich časť a nie je registrovaný na daňovom úrade, musí sa podľa Pecnovej zaregistrovať do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom nehnuteľnosť prenajal.

Nájomca si musí dávať pozor
Zákon je prísny aj pri výpovediach. “Nájomca musí starostlivo dbať, aby on, ale ani jeho návštevy neporušovali nájomnú zmluvu,” upozorňuje advokátka. Môže dostať výpoveď, ktorej lehota nesmie byť síce kratšia ako mesiac, v niektorých prípadoch len 15 dní, ale začína plynúť už nasledujúci deň po jej doručení. “Ak nájomca do 10 dní od skončenia nájmu byt nevyprace, môže tak urobiť prenajímateľ. V prípade, že nájomca nemá zaplatené ani podlžnosti, prenajímateľ je oprávnený zadržať mu veci. Ale len v príslušnom rozsahu,” vysvetlila.

Využitie zábezpeky
Prenajímateľ, ktorý sa zaregistroval u daniarov, môže tiež požadovať od nájomcu peňažnú zábezpeku, a to až do výšky troch platieb nájomného. Použije sa v prípade neplatenia nájomného, spôsobenia škôd v byte a na jeho zariadení. Ale aj vtedy, ak nájomca neuhradil platby počas viac ako dvoch mesiacov, alebo nedoplnil už použitú zábezpeku. “Vyhnúť sa problémom s platením sa dá aj tak, že nájomca si vyžiada od nájomníka za jeden až dva mesiace platby vopred,” doplnil účtovný poradca Actoris system Vladimír Sirotka.

Kedy treba živnosť
Ak sa popri prenájme poskytujú nájomcovi aj iné ako len základné služby.

Napríklad:
– poskytnutie stravovania
– dopravy
– garáž alebo parkovanie na ploche, kde je najmenej 5 boxov

POZOR
Poskytnutie svetla, kúrenia, vody či elektriny je súčasťou základných služieb. Na to živnosť netreba.

Ako sa pri prenájme platia daň a odvody
1 901,67 eura od tohto súčtu príjmov v roku 2014, vrátane príjmov z prenájmu, musí každá osoba zaplatiť daň.

500 eur je pri prenájme oslobodených od zdanenia. Pred zdanením sa odpočíta z príjmu.

Povinnosť zaregistrovať sa
a) Ak daňovník prenajme byt či rodinný dom, prípadne ich časť a nie je registrovaný na daňovom úrade, musí sa zaregistrovať do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom nehnuteľnosť prenajal. Ak je už na daňovom úrade registrovaný, lebo podniká alebo vykonáva inú samostatnú zárobkovú činnosť, opakovane sa registrovať už nemusí a ani oznámiť začiatok prenájmu.

b) Úrad osobu zaregistruje v lehote do 30 dní od podania žiadosti alebo odo dňa odstránenia nedostatkov v jej podaní. Daňovníkovi pridelí daňové identifikačné číslo.

Typ daňového priznania
Pri príjme z prenájmu fyzická osoba podáva daňové priznanie typu B. Zdaniteľné príjmy (po odpočítaní 500 eur) sa uvádzajú v VI. oddiele v tabuľke č. 1 na riadku č. 10, v stĺpci 1.

Zrušenie registrácie
Ak nastali skutočnosti, ktoré vedú k zrušeniu registrácie, daňovník musí o zrušenie požiadať do 30 dní odo dňa, keď nastali. Do 15 dní od dňa doručenia rozhodnutia o zrušení registrácie musí vrátiť správcovi dane osvedčenie o registrácii.

Odvody do poisťovní
Zdravotné poistenie Fyzická osoba – zamestnanec ani živnostník odvody z prenájmu neplatia, ak nehnuteľnosť prenajímajú a neposkytujú pri tom nájomcovi “špeciálne” služby (stravovanie, upratovanie prenajatých priestorov a podobne). Sociálne poistenie Fyzická osoba – zamestnanec odvody z prenájmu bytu či domu neplatí. U živnostníkov je rozhodujúcim príjmom zdaňovaný príjem. To znamená, že na účely vzniku, trvania a zániku povinného poistenia sa posudzujú spolu všetky zdaňované príjmy.

Daňová strata
Od roku 2012 daňovník pri príjmoch z prenájmu nemôže vykázať daňovú stratu. Pri príjmoch z prenájmu uvedených v daňovom priznaní môže daňové výdavky uplatniť maximálne do výšky príjmov.

Byt v spoluvlastníctve
Ak je prenajatá
nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, dosiahnutý príjem si manželia môžu rozdeliť v rovnakom pomere alebo v inom dohodnutom pomere, ktorý je pre nich výhodnejší. V tom istom pomere si rozdelia aj výdavky vynaložené na dosiahnutie príjmu, pričom obidvaja si uplatnia oslobodenie od dane v sume 500 eur.

Nezdaniteľná časť základu dane
Ak osoba mala v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z
prenájmu nehnuteľností (tzv. pasívne príjmy), nemôže si znížiť základ dane odpočítaním nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnej časti základu dane na manžela/manželku. Nezdaniteľnú časť základu dane je možné odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov, teda príjmov zo závislej činnosti, alebo príjmov z podnikania či inej samostatnej zárobkovej činnosti.

Ako účtovať výdavky
Pri prenájme nemožno použiť paušálne, ale len skutočné výdavky. Daňovník si môže uplatniť len tzv. preukázateľné (reálne) výdavky, ale nie v plnej výške. Musí ich znížiť rovnakým pomerom, ako boli znížené celkové príjmy z prenájmu o sumu oslobodených príjmov, ktorá je 500 eur. Živnostník môže paušál použiť, ale maximálne 5 040 eur ročne. Výdavky pri nezaradení bytu do majetku Ak prenajímanú nehnuteľnosť daňovník nezaradí do obchodného majetku, môže si daňový výdavok uplatniť len na prevádzku nehnuteľnosti. Napríklad na energie vrátane výdavkov na osvetlenie, vodné a stočné, odpratávanie snehu, odvoz odpadu a podobne. Do výdavkov sa nedajú zahrnúť výdavky na rekonštrukciu či poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti atď. Pri zaradení bytu do majetku Ak je nehnuteľnosť v obchodnom majetku, pri jej prenájme sa môžu uplatniť aj ďalšie preukázateľné výdavky. Napríklad: na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (formou odpisov), technické zhodnotenie nehnuteľnosti, opravy a údržbu, iné súvisiace výdavky spojené s používaním nehnuteľnosti.

Uplatnenie daňových výdavkov pri prenájme

Zaradená do obchodného majetku  Nezaradená do obchodného
Odpis nehnuteľnosti Áno Nie
Výdavky na tech. zhodnotenie Áno Nie
Výdavky na opravy a udržiavanie Áno Nie
Výdavky na energie Áno Áno
Úhrady do fondu opráv a údržby Áno Nie
Daň z nehnuteľností Áno Nie
Poplatky za odvoz odpadu Áno Áno
Poistenie nehnuteľnosti Áno Nie

Najčastejšie otázky o prenájme
Zamestnanec prenajíma

Vlani som mal okrem príjmov zo závislej činnosti (5 000 eur) aj príjmy z prenájmu 1 550 eur.
Musím z toho zaplatiť daň?
Môžete si odpočítať nezdanených 500 eur. Takže zdaniteľný príjem bude 1 050 eur. Úhrn zdaniteľných príjmov však presiahne 1 901,67 eura, preto musíte daň zaplatiť.

Nízky príjem z prenájmu
Okrem príjmov zo závislej činnosti (6 000 eur) mám aj 400 eur z prenájmu. Treba z toho príjmu zaplatiť daň?

Môže si uplatniť oslobodenie od dane 500 eur. Po ich odpočítaní nemá zdaniteľný príjem z prenájmu. Nemusí tak podať daňové priznanie.

Kto sa musí zaregistrovať
Spolu s manželkou vlastníme byt (bezpodielové spoluvlastníctvo), ktorý sme prenajali, teda sa na nás vzťahuje povinnosť registrácie. Musia sa registrovať obaja manželia?
Zaregistruje sa ten z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ. Ak sú v zmluve obaja, zaregistrujú sa obaja.

Študenti v podnájme
Vlastním trojizbový byt. Jednu izbu prenajímam študentom. Mám povinnosť sa zaregistrovať na daňovom úrade?
Ak fyzická osoba prenajíma časť
bytu, napríklad jednu izbu bez vlastného uzavretia a príslušenstva, ktorá nenapĺňa charakteristiku bytu podľa stavebného zákona, netreba sa registrovať.