Prečo u nás nikto nemá rád energetické certifikáty?

Každá novostavba, rekonštruovaná budova aj nehnuteľnosť na predaj či prenájom potrebuje podľa zákona o energetickej hospodárnosti budov od 1. 1. 2008 energetický certifikát. Aj šesť rokov je málo, aby si na Slovensku našiel tento predpis miesto v praxi.

Energetický certifikát je vysvedčenie, ktoré hovorí, akú celkovú spotrebu energie si budova vyžaduje. Prichádzajú s ním do kontaktu všetky články stavebného a realitného sektora. Ani jeden z nich však nie je spokojný s pravidlami, ktoré dnes pri certifikácii platia. Pri prezeraní realitných portálov zistíme, že väčšina inzerátov o predaji alebo prenájme domu či bytu energetickú triedu neuvádza. Nájdeme ju pri menej ako 10 % ponúkaných objektov. Navyše, väčšina majiteľov nehnuteľností, predávajúcich a kupujúcich, berie poplatok za takýto certifikát ako zbytočne vyhodené peniaze. V súčasnosti musia mať hodnotenie svojej spotreby v podobe energetického certifikátu všetky novostavby, významne rekonštruované budovy a objekty, ktoré sa predávajú alebo prenajímajú. Čo spôsobilo, že si majitelia a užívatelia domov a bytov na ne stále nezvykli, nepochopili ich význam a už vôbec neocenili ich výhody?

Účty nás zaujímajú

Spotreba energie nášho budúceho bývania by mala byť dôležitým kritériom pri rozhodovaní. Energetická trieda rodinného alebo bytového domu je ,,známkou”, ktorá môže hodnotu objektu zvýšiť alebo aj naopak. Preto zákon vyžaduje, aby toto hodnotenie predávajúci priznali. Podľa realitných maklérov, cez ktorých prechádza väčšina týchto transakcií, to však tak nie je. ,,Predajcov bytov a domov upozorňujeme, aby pri vypĺňaní formulára vyplnili políčko energetickej triedy. Keď ju nevyplnia, realitné kancelárie nemajú povinnosť to od nich vyžadovať,” vysvetľuje JUDr. Ľubomír Kardoš, bývalý prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS), ktorý pracuje v realitnom biznise 25 rokov. Podľa skúseností realitných maklérov sa o energetickej triede budovy neinformujú ani záujemcovia o kúpu alebo prenájom bývania. Pri výbere domu či bytu sa však pýtajú na výšku platieb za služby, ľudovo nazývané ,,nájom”, ktorých najväčší podiel tvorí suma za vykurovanie. Mnohí klienti realitných kancelárií vyhľadajú aj poradenstvo stavebných technikov, ktorí im okrem iného ohodnotia aj tepelnotechnický stav budovy. Podľa Daniely Danihel Rážovej, majiteľky najväčšej realitnej kancelárie Bond Reality, je to spôsobené aj tým, že na trhu dnes ešte nie je dostatočná ponuka energeticky úsporných budov v rôznych cenových kategóriách a lokalitách. Pri výbere bývania totiž často rozhoduje cena nehnuteľnosti a lokalita, v ktorej sa nachádza.

Lacný byt môže byť drahý

Slováci prešli v posledných rokoch z pohľadu informovanosti veľký kus cesty. Situácia sa pomaly mení a okrem lokality a ceny bývania začínajú zvažovať aj ďalšie kritériá. Patrí medzi ne občianska vybavenosť, výška platieb za energiu, technický stav všetkých častí budovy aj to, či je zateplená. Na energetickú triedu domu sa však nepýtajú. Podľa týchto indícií buď nechápeme súvis energetickej triedy s tepelno-technickými vlastnosťami budov, alebo údajom v energetickom certifikáte nedôverujeme. Zateplenie a vykurovanie budovy je však veľmi dôležité a každý, kto kupuje byt alebo dom, by o nich mal pre vlastné dobro vedieť maximum informácií. Inak sa môže stať, že lacný byt bude musieť dlhé roky dotovať poplatkami za rôzne úpravy a ,,náplasti” na zlý stav.

Hodnoty sú len teoretické

Opravovať staršie budovy na slušnú energeticky hospodárnu úroveň býva často veľmi nevďačnou úlohou. Ani vysoká investícia nemusí priniesť uspokojivé výsledky. Pri novostavbách je dosiahnutie nízkoenergetického štandardu oveľa jednoduchšie, keďže sa dá naplánovať všetko od základov a možno použiť moderné materiály. Pri stavbe vlastného rodinného domu sa nájdu nadšenci, ktorí chcú dosiahnuť najvyšší možný štandard. Počet energeticky pasívnych domov, čiže tých v triede A, na Slovensku rastie; podľa Inštitútu pre energeticky pasívne domy je pravdepodobné, že v roku 2015 prekročí ich počet prvú stovku. Zaostávame síce za susednými krajinami (Česká republika 1 200, Rakúsko 15 000, Nemecko 25 000 domov), ale trend je stúpajúci. Mnohých majiteľov rodinných domov síce odrádzajú zvýšené investície do pasívnej stavby, ale chcú dosiahnuť aspoň výbornú energetickú triedu B. Aj keď k stavbe pristupujú zodpovedne a majú dobre vypracovaný projekt, po ukončení stavby môže byť realita iná. Stavebná firma často nedodržiava predpísané postupy a finálne meranie skutočnej energetickej spotreby domu sa nekoná. Túto prax potvrdzuje Ivan Pauer, prezident Slovenskej asociácie stavebných dozorov SASDARS: ,,Podľa našich odhadov je na Slovensku viac ako 80 % energetických certifikátov vypočítaných len teoreticky. Ak by sme meranie urobili po kolaudácii, skutočnosť by mohla byť niekedy veľmi prekvapivá.”

Áčko o 20 % drahšie

Keď sa zameriame na bytové domy, zistíme, že tam je situácia ešte kritickejšia. Podľa Ivana Pauera je na Slovensku veľa dobrých projektantov, ktorí dokážu naplánovať dom s dobrou energetickou efektivitou, ale ak by mal byť v triede A, jeho stavba môže byť približne o 20 % drahšia ako pri klasických domoch a s takouto cenou sa byty veľmi ťažko predávajú. ,,Pri nových bytových domoch nepredstavuje vyššia energetická kategória pre klienta pridanú hodnotu. Skôr naopak, pretože vyššia kvalita prirodzene nesie so sebou vyššiu predajú cenu. A tú nie sú klienti pripravení zaplatiť,” dodáva architekt Matej Siebert z ateliéru Siebert + Talaš. ,,Výnimkou sú medzinárodné spoločnosti. Pre tie je vysoká kvalita absolútnou požiadavkou. Realitné fondy uvažujú dlhodobo a dnes už nekúpia energeticky zastaranú budovu. Rozumný developer preto dnes stavia v tom najvyššom štandarde. Ak sa my ako architekti uchádzame o projekt v zahraničí, jedna z prvých otázok našich klientov je, či sme schopní pracovať vo vysokom energetickom štandarde, akým je napríklad certifikačný systém BREEAM.”

Čo platí na Slovákov?

Energetické certifikáty sa snažia zaviesť systém, ktorý v krajinách západnej Európy spoľahlivo funguje. Zámerom je, aby sme v našich domácnostiach spotrebovali menej energie. Myšlienka je dobrá a potrebná, no u nás majú záujemcovia o domy a byty stále nižšie rodinné rozpočty ako v západných krajinách, a tak uprednostňujú lacnejšiu kúpu aj napriek vyhliadke vyšších platieb za energie. Preto nevyhľadávajú bývanie vo vyššej energetickej triede. ,,Majitelia domov a bytov by si mali uvedomiť, že cena domu alebo bytu je len jednorazovou investíciou. Budú ho užívať ešte dlhé roky a platby za energie, ktoré sa im dnes zdajú len mierne zvýšené, budú s veľkou pravdepodobnosťou stále rásť. Ak dnes investujú viac do energeticky úsporného bývania, vráti sa im to v priebehu niekoľkých rokov na úsporách za vykurovanie,” upozorňuje Karol Tužinský, aplikačný manažér Knauf Insulation. Rozdielom oproti Rakúsku či Nemecku je tiež úroveň dotačných mechanizmov na zlepšovanie energetickej úspornosti. ,,Keď niekto postaví v Rakúsku alebo Švajčiarsku dom v kategórii A alebo B, štát alebo región mu dá späť 50 – 60 % z investície, za odmenu, že šetrí energiou,” hovorí stavebný dozor Ivan Pauer zo SASDARS. Podľa skúseností z praxe na Slovákov platí viac pozitívna motivácia ako sankcie. ,,Keď sa nenájdu financie na podporu nízkoenergetických stavieb, určite by pomohli rôzne druhy benefitov, ktoré by získali tí, ktorí si zadovážia energeticky úsporné bývanie. Úľavy z daní alebo rôznych poplatkov by majiteľov nehnuteľností presvedčili viac ako nezmyselné predpisy,” dodáva JUDr. Ľubomír Kardoš z NARKS.

Koľko stojí certifikát?

Aj z týchto dôvodov sa u nás stávajú certifikáty formalitou pre investorov aj pre ľudí predávajúcich či kupujúcich nehnuteľnosti. Účastníci tohto reťazca sa často obracajú na energetických audítorov s nízkymi cenami a nevyžadujú od nich ani osobnú obhliadku budovy. ,,Keď sú klienti alebo investori donútení splniť formálnu povinnosť, s ktorou nie sú stotožnení a ani ju nechápu, zaujíma ich len najnižšia cena, za ktorú ju vyriešia. Tlak na cenu inicioval obmedzenie obhliadok budov a Slovenská komora stavebných inžinierov ani Štátna energetická inšpekcia nemajú kapacity na kontroly,” vysvetľuje energetický audítor Petr Keller zo spoločnosti Energia Servis. Cena vystavenia energetického certifikátu pre rodinný dom sa pohybuje od 100 do 160 eur, podľa celkovej podlahovej plochy. Pri bytových domoch do celkovej podlahovej plochy 8 000 m2 sa pohybuje od 120 do 380 eur, nad 8 000 m2 je to individuálne.

Výhľad do budúcnosti

Napriek tomu, že v súčasnosti sa energetické certifikáty netešia veľkej popularite, faktom je, že žiadny majiteľ či užívateľ budovy nechce platiť vysoké účty za energiu. K úsporám prispievajú osvetlenie šetriacimi žiarivkami, správne vyregulované vykurovanie, tesniace okná a dvere a hlavne neporušená a zateplená ,,obálka” budovy, teda strechy a fasády. ,,Slovensko neoplýva fosílnymi zdrojmi energie, sme závislí na ich dovoze. Keby sme ich spotrebu dokázali viac ušetriť, využívali by sme viac alternatívne zdroje a navrhovali tepelno technicky a technologicky efektívnejšie stavby, ušetril by na tom každý z nás. A hlavne by sa zvýšil technický život domov a komfort nášho bývania,” pripomína Ivan Pauer, stavebný dozor.

Počet energeticky pasívnych domov v roku 2015 prekročí prvú stovku.