Inflačné doložky strašia kupujúcich. Ktorí developeri ich uplatňujú?

Ceny stavebných materiálov a prác prudko rastú. Stavebníci a developeri preto zvyšujú ceny bytov a domov. Nejde však len o cenníkové ponuky, za ktoré sa nehnuteľnosti dostávajú na trh. Zdražovanie musia riešiť aj klienti, ktorí si svoje bývanie zazmluvnili už dávnejšie.

Niektorí developeri využívajú takzvané inflačné doložky, ktoré im umožňujú jednostranne navýšiť cenu bytu, ktorý bol predaný niekoľko mesiacov alebo aj rokov predtým, ako je dostavaný. Dôvodom je práve rast cien vstupov. Kupujúci buď navýšenie ceny akceptuje a rozdiel doplatí, alebo od zmluvy odstúpi.

Kde nájdete inflačnú doložku a čo môžete robiť

Inflačnú doložku nájdete najčastejšie v zmluve o budúcej kúpnej zmluve, ktorá sa podpisuje v štádiu po rezervácii nehnuteľnosti. Developer má vďaka nej právo v prípade určitého zmluvne definovaného nárastu cien stavebných prác a materiálov na navýšenie kúpnej ceny. A kupujúci má povinnosť toto navýšenie zaplatiť, vysvetlil v článku na webe Forbes.sk Viktor Obtulovič, vzťahový manažér vo Fingo Reality. Obvykle je to okolo 5 % z ceny nehnuteľnosti.

Čo s tým môžete urobiť?

Navýšenie akceptujete a zaplatíte vyššiu kúpnu cenu.

Nehnuteľnosť postúpite inej osobe – za predpokladu, že s tým bude developer súhlasiť.

Prípadne sa s developerom dohodnete na odstúpení od zmluvy a vrátení rezervačnej zálohy. Nemal by to byť problém – v súčasnosti môže nehnuteľnosť predať aj o 30 % drahšie, ako ju predával vám napríklad pred 2 rokmi.

Vyššie náklady nútia k zvyšovaniu cien

Podľa údajov Štatistického úradu SR ceny materiálov v stavebníctve v máji medziročne vzrástli o 32 percent. Od začiatku roka dosiahol rast oproti predchádzajúcemu roku 28 percent. Stavebné práce zdraželi o 17 percent a v súhrne za päť mesiacov roka dosiahol rast ich cien 18 percent.

Predstavuje to razantné zvýšenie nákladov stavebníkov. Niektorí situáciu riešia prenesením záťaže na klientov. Denník Pravda napríklad informoval o tom, že developer Benalex si v projekte Green Residence v Rovinke pri Bratislave nárokuje zvýšenie cien bytov o 12 percent.

Dennik N sa venoval prípadu developerského projektu Dostupné Bernolákovo od developera Jadran rental services, ktorý zvýšil ceny o desiatky tisíc eur, v niektorých prípadoch až o takmer 100-tisíc eur. Doteraz išlo len o prípady menších developerov. Zisťovali sme preto, aká je situácia u veľkých hráčov na trhu. Stane sa z inflačnej doložky nový trhový štandard?

Veľkí developeri odolávajú

„Naša spoločnosť inflačné doložky neuplatňuje. Skúsený developer by mal byť schopný premietnuť vývoj vstupných nákladov do cien bytov pri nastavovaní stratégie predaja,“ hovorí Juraj Nevolník, výkonný riaditeľ Penta Real Estate Slovensko. Dodáva, že pri zvyšovaní pôvodne dohodnutej ceny dochádza k preneseniu rizika podnikania na klienta, čo nepovažuje za férové.

Aj riaditeľ predaja v spoločnosti Lucron Juraj Ťahún hovorí: „Naše klientske zmluvy neobsahujú inflačné doložky a ani ich neplánujeme využívať. Nemáme ani snahu si iným spôsobom dodatočne navyšovať príjem zo zazmluvnených bytov.“ Dodáva, že zdražovanie cien stavebných materiálov komplikuje situáciu všetkým developerom. „Ani nás neobišlo…,“ hovorí.

„Uzavreté zmluvy neobsahujú inflačné doložky,“ pridáva sa aj výkonný riaditeľ J&T Real Estate Pavel Pelikán. „Zatiaľ neuvažujeme o prenášaní bremena zvyšovania nákladov na klienta, ktorý už má s nami podpísanú zmluvu o budúcej zmluve. Ani pre projekty, ktoré teraz zazmluvňujeme s dodávateľom a už predávame, sme to zatiaľ neurobili,“ dodáva.

Majú dostatočné rezervy

Z nami oslovených developerov teda nikto dodatočné zvyšovanie cien nenaznačil, túto tému považujú za otázku renomé. „Naša reputácia a férové vzťahy s našimi klientmi sú pre nás veľmi dôležité,“ uviedol Pelikán.

Veľkí developeri majú viac možností, ako sa s rastom cien vstupov vysporiadať. Je to napríklad ich silná pozícia vo vyjednávaní s dodávateľmi stavebných prác. „V aktuálnom prostredí rastúcich cien a čiastočnej nedostupnosti materiálov nám výrazne pomáha dôkladné interné plánovanie a intenzívna spolupráca s našimi generálnymi zhotoviteľmi,“ hovorí Ťahúň.

Ďalšou formou ochrany developera je postupný predaj bytov. „Cenotvorba je komplexný proces, ktorý prebieha až do dokončenia projektu a odpredania všetkých bytov. Pri takom rýchlom a prudkom raste cien vstupov je nevyhnutné rozložiť predaj na celý čas realizácie projektu,“ hovorí Pelikán.

Developeri si tak kompenzujú rast nákladov zvyšovaním cien až pri bytoch, ktoré púšťajú na trh neskôr, v ďalších fázach výstavby projektu. „Problém môžu mať projekty, kde sa vypredalo veľa bytov v momente, keď developer nevedel správne odhadnúť vývoj situácie na strane nákladov. Preto títo developeri siahajú po inflačných doložkách, dodatkoch zmlúv alebo sa snažia odkúpiť byty naspäť a predať ich za vyššie ceny,“ vysvetľuje šéf J&T Real Estate.

Ďalšou formou, ako reagovať na rast nákladov, je absorbovať ho zo ziskovej marže, čo sila viacerým veľkým developerom umožňuje.

Čo nie je, môže byť

Zo súčasného vývoja teda vyplýva, že lepšie urobili kupujúci, ktorí si vybrali byt u veľkého developera. Tí zatiaľ zvládajú absorbovať vyššie náklady stavebnej produkcie. Vyššie náklady sa tak na cenovkách prejavujú až na novej ponuke. Ceny nehnuteľností vzrástli v prvom štvrťroku o 23,3 percenta.

Prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Ján Palenčár dodáva, že napriek tomu, že si doteraz žiadny z veľkých developerov inflačnú doložku neuplatnil, viacerí ju začali do zmlúv pridávať. Podľa neho to zvyšuje riziko prepisovania cenoviek zazmluvnených bytov v budúcnosti.