S ÚROKMI ÚVEROV RASTIE I POČET ZÁUJEMCOV O NÁJOMNÉ BÝVANIE

Dostupné bývanie sa stáva realitou. Úroky hypotekárnych úverov rastú a ľudia chcú čoraz viac uprednostniť iný spôsob bývania ako byty alebo domy v osobnom vlastníctve. Jednou z možností, o ktorej sa na Slovensku hovorí stále viac, sú nájomné byty.

Do diskusie o nájomnom bývaní prijali pozvanie zástupcovia verejného aj súkromného sektora. Diskutovali Tomáš Lamprecht, generálny riaditeľ Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB), Katarína Bruncková, štátna tajomníčka Ministerstva dopravy a výstavby SR, a Mário Glos, CEO MGM reality, predstaviteľ Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS). Zodpovedali mnohé otázky, ako napríklad to, kto sa môže uchádzať o finančnú podporu pri obstarávaní nájomného bytu a čo všetko musí žiadateľ splniť.

Ako je to s nájomným bývaním na Slovensku?

Bruncková vysvetlila, že Slovensko nemá dlhú históriu nájomného bývania. „V 90. rokoch po privatizácii sa bytový fond na Slovensku za relatívne nízke prostriedky odpredal do súkromného vlastníctva a Slovensko patrí medzi krajiny, kde až 90 percent všetkých bytov a domov je vo vlastníckej forme bývania. De facto tu neexistuje forma nájomného bývania,“ zhrnula. Myslí si, že situácia sa však rapídne mení. „Hypotéky sa už nestávajú také dostupné, ako to bolo v minulosti. Keď mladý človek žiada dnes o hypotéku, má menšiu šancu sa k nej dostať, ako napríklad pre piatimi alebo desiatimi rokmi. A to je tiež dôvodom, prečo hľadajú mladí ľudia alternatívy v nájomnom bývaní,“ povedala Bruncková. Ak ľudia často cestujú za prácou, tak siahajú aj po inej forme bývania, ako je vlastné bývanie. „Ten sociálny status, na ktorý sa kedysi viazalo vlastnícke bývanie, už stráca význam,“ dodala. Už podľa nej nemožno hovoriť, že vlastnícke bývanie zohráva hlavnú úlohu. Lamprecht s Brunckovou súhlasí. „V poslednej dobe vidím, že s nárastom cien a úrokov hypotekárnych úverov sa na nás obracajú developeri a zvažujú riešenie projektov nájomného bývania,“ povedal. Glos skonštatoval, že vlastnícke bývanie je na Slovensku hlboko zakorenené. „Vychádza to z politickej situácie, že sme boli dlho utláčaní a niečo vlastniť nám bolo dlho odopierané. Takže staršie generácie dnes chcú stále niečo vlastniť. Je v tom aj silná emócia. Klient má istotu, že nebude vyhodený, nebude sa sťahovať. Aj keď tá istota je veľmi pomyselná,“ zhrnul. Keď sa rozšíri nájomné bývanie, je podľa neho možné, že sa zmení zaužívaný zvyk viazať sa na niečo. Bruncková dodala, že nájomné bývanie na Slovensku predstavuje z celkového bývania na Slovensku len 2,5 až 3 percentá a z toho by malo 2,5 percenta predstavovať nájomné bývanie s podporou štátu. Dobre vieme, že väčšina bytov v komerčnom priestore je prenajímaná súkromnými osobami,“ dodala. Mnohé osoby byty prenajímajú aj bez toho, aby sa registrovali na odvádzanie dane. „Náš odhad je, že nájomné bývanie predstavuje okolo šesť percent z bytového fondu. Toto číslo je extrémne nízke, ak vezmeme do úvahy Nemecko alebo Veľkú Britániu, kde objem nájomného bývania predstavuje až 30 percent. Máme čo dobiehať. Vyžaduje si to veľké finančné prostriedky,“ zhodnotila Bruncková. Verí, že systém budovania nájomných bytov, ktorý je tu už od roku 1995, sa dá ešte vylepšovať a bude naďalej fungovať.

Trend budúcnosti

Vývoj bývania v budúcnosti sa javí ako taký, že mladí ľudia sa nebudú chcieť viazať a budú chcieť byť prispôsobivejší. Developeri sa už pomaly začínajú tejto myšlienke prispôsobovať. Lamprecht informoval, že podľa žiadostí a konzultácií vidno, že projekty, ktoré boli určené na komerčný predaj, sa teraz preklápajú na nájomné bývanie. „Očakávame aj do budúceho roka s tým, že sa budujú priemyselné parky, že je potrebné zabezpečiť nájomné bývanie alebo ubytovacie domy za účelom migrácie pracovnej sily,“ dodal. Štátny fond nájomného bývania prioritne financoval za posledné roky najmä výstavbu nájomných bytov v rámci samospráv. „Tento rok evidujeme zvýšený dopyt zo strany súkromného sektora, možno v porovnaní čísel, tento rok evidujeme požiadavky v hodnote 38 miliónov zo strany samospráv. Zo strany súkromného sektora je táto požiadavka na 50 miliónov,“ vysvetlil Lamprecht. Dnes je podľa neho možné zafinancovať výstavbu nájomných bytov aj len čiastočne. Glos vysvetlil, že poskytujú poradenstvo aj developerským skupinám. „Toto je jeden z tých modelov, ktorý bude dlhodobo úspešný, lebo netreba umiestniť na predaj celých 100 percent objektu, možno si nechať nejaké hendikepované časti objektu, kde by bola tá predajná cena mierne nižšia. Práve prostredníctvom fondov vieme tieto byty zafinancovať, dlhodobo prenajímať,“ zhrnul. V nájomných bytoch je podľa neho väčšia delikvencia a amortizácia bytov. „Keď je to dobre namixované, napríklad 70 percent súkromné vlastníctvo a 30 percent nájomné byty, potom je tá delikvencia podstatne nižšia, pretože v tom dome bývajú ľudia, ktorí tam vlastnia byty a záleží im na tom, aby to dobre vyzeralo,“ dodal Glos. V minulosti si podľa neho developeri nechceli nechávať nič na prenájom. „V dnešnej dobe sa to preklápa. Je to výhodné pre všetky subjekty,“ skonštatoval.

Zákon stanovuje limity

Pri kúpe bytov cez Štátny fond rozvoja bývania sú nejaké priestorové obmedzenia, ako rozloha bytu, rovnako ako aj príjmu žiadateľa. „Maximálna podlahová plocha bytu v bytovom dome je do 80 metrov štvorcových. Pokiaľ hovoríme o výstavbe bytu v rodinnom dome, tam je priemerná podlahová plocha do 120 metrov štvorcových. Vždy treba dodržať priemernú plochu, ktorá je 70 metrov štvorcových,“ povedal Lamprecht. Príjem žiadateľa pre súkromný sektor je podľa neho do päťnásobku životného minima, je stanovená aj maximálna výška nájomného, ktoré môže súkromník vyberať od nájomcu, tá je do 10 percent z obstarávacej ceny bytu ročne. Bruncková dodala, že pri obecných nájomných bytoch je však podmienka príjmu troj- alebo štvornásobok minima, v závislosti od toho, či ide o byť vyššieho alebo nižšieho štandardu. Analýzy ukázali, že násobok príjmu v menších obciach dosahuje 80 percent obyvateľstva. Ambícia štátu v prípade nájomnej politiky je pomôcť nízkopríjmovým domácnostiam, tak by to malo podľa Brunckovej zostať.

Postup pred podaním žiadosti

Ministerstvo dopravy poskytuje dotácie na obstarávanie nájomných bytov a technickej vybavenosti. „Žiadateľom môže byť predovšetkým obec, mesto, ale aj župa. Ešte som sa však nestretla s tým, že by župa sama predkladala nejakú žiadosť o prefinancovanie župných bytov. Žiadateľom môže byť aj právnická osoba, prípadne nezisková organizácia. Keď sa žiadateľ rozhodne, prvým základným kritériom je správne vypracovať projektovú dokumentáciu. Aby boli splnené podmienky na prefinancovanie, táto dokumentácia musí mať kvalitu a spĺňať stanovené parametre,“ povedala Bruncková. Lamprecht potvrdil, že projektová dokumentácia musí byť naozaj správna. Osobne situáciu vníma tak, že v samosprávach ju nevedia pripraviť tak ako treba. Dodal, že skúmajú aj bonitu klienta. „Zákon jasne hovorí, aký je limit,“ povedal. Nasledujú procesy administratívneho charakteru. „Nevyhnutným predpokladom je, aby mesto alebo obec schválilo v rámci mestského zastupiteľstva uznesením, že ide do takéhoto projektu. Následne si zaobstará zhotoviteľa zmluvou o diele a cez formuláre podá žiadosť. Táto žiadosť sa podáva cez okresné úrady v sídle kraja, následne ide na ministerstvo dopravy a následne na Štátny fond rozvoja bývania. Žiadateľ tak dokáže prefinancovať takéto bývanie až do výšky 100 percent, skladá nenávratnú časť – dotáciu do 40 percent a ten zvyšok si za veľmi výhodných podmienok dokáže zafinancovať cez štátny fond podpory nájomného bývania,“ vysvetlila Bruncková.

Financovanie a ručenie

Lamprecht dodal, že financujú kompletný podnikateľský zámer. „V minulosti to tak nebolo, dnes vieme zafinancovať aj samostatnú kúpu pozemku a vieme financovať aj technickú vybavenosť,“ povedal. Ručením pri pozemkoch a nájomných bytoch je už jednoznačne i nehnuteľnosť, ktorá je predmetom financovania. „Ideme postupným zakladaním nehnuteľnosti. Už je možné ručiť aj nehnuteľnosťou, ktorá je predmetom výstavby,“ dodal Lapmrecht. Slovensko dlhodobo patrí na chvost čo sa týka počtu bytov na počet obyvateľov. „Aby sme sa dostali na stredoeurópsky trend, museli by sme vybudovať nejakých 200-tisíc nájomných bytov,“ povedala Bruncková. V súkromnom sektore sú voľné finančné zdroje, ktoré treba umiestniť do projektov, ktoré umožňujú zisk. Mali by teda vzniknúť nájomné byty za prijateľné nájomné, aké si bude môcť dovoliť priemerná slovenská rodina. Nový systém pripúšťa vstup súkromných investorov, čím sa dokáže zväčšiť objem vybudovateľných nájomných bytoch.

Celoslovenský záujem

Glos potvrdil, že záujem o nájomné bývanie rastie na celom Slovensku. „Prioritne ide o mestá, kde je dobré vysoké školstvo. Študent chce mať určitý štandard. Už mu nepostačuje zdieľané bývanie, ako to bolo v minulosti,“ Bruncková reagovala tým, že do výstavby nájomných bytov sa púšťa viac financií. Vidiek sa podľa nej vyľudňuje. Pozitívne vníma, že primátori a starostovia menších miest a obcí chcú mladým zabezpečiť bývanie. Glos dodal, že výnosnosť z nájomného bývania je väčšia v menších mestách a obciach ako vo väčších. „V Žiline dnes vieme kúpiť dvojizbový byt za 180-tisíc eur a prenajmeme ho za zhruba 550 až 600 eur. Keď ideme do Krásna nad Kysucou, tak dvojizbový byt tam kúpime za 90-tisíc eur, čo je polovica, a prenajmeme ho s prehľadom za 450 eur za mesiac. Výnos je tam o štvrtinu vyšší ako vo veľkom meste. Štát by mal suplovať túto funkciu. Klient nedokáže zaplatiť štandardnú kúpnu sumu a obce sa vyľudňujú,“ povedal.

Dôvod, prečo sa nestavalo

Od krízy v roku 2008 sa dodnes v niektorých regiónoch nestavalo. „Cena, ktorá by už bola akceptovateľná pre developera a oplatilo by sa to opäť klesá, respektíve neklesá, ale nikto nevie, ako sa to vyvinie,“ dodal Glos. Aktuálne podľa neho dochádza k zreálneniu cien. „Situácia, ktorá nastala, priniesla výrazný útlm dopytu a dlhšie sa rozhodujú. Predlžuje sa aj horizont predaja. Dopyt, ktorý tu prevláda, je niekoľkonásobný, ale skomplikovaný výškou úrokových sadzieb. Nájomné bývanie začína byť ekonomickejšie, a tak sa začína zvyšovať cena nájomného,“ povedal Glos. Pochválil aj fakt, že sa mení stavebný zákon. „Tým pádom to, čo funguje v rámci stavebných procesov, nie je úplne v poriadku. Nie je v súlade s kostolným poriadkom, aby ste tri až štyri roky vybavovali stavebné povolenie. Máme veľmi nešťastne postavený stavebný zákon,“ dodal. Konečne sa podľa neho začína niečo diať a môže to priniesť pozitívnu vlnu.