M. Lazík o situácii s nájomným bývaním na Slovensku

M. Lazík o situácii s nájomným bývaním na Slovensku

Marek Mašura, moderátor:

“Ak vyčleníme Štátny fond rozvoja bývania mimo oblasť verejných financií, môžeme stavať tisícky lacných nájomných bytov. Aspoň taká je predstava strany Sme rodina. Jej líder Boris Kollár prednedávnom vyhlásil, že zabezpečí, aby štát ročne staval 25-tisíc nájomných bytov. Predseda strany Sloboda a solidarita Richard Sulík mu však odkázal, že také ľahké to nebude.”

Richard Sulík, predseda SaS:

“Máme asi 20-tisíc bytov ročne, stavia to približne 70-tisíc stavebných robotníkov. Na ďalších 25-tisíc bytov, aj keby to boli hneď nejaké kontajnery, alebo čo, tak budete potrebovať desaťtisíce ľudí. Ja nemám vedomosť o tom, že by na Slovensku bolo niekoľko desaťtisíc stavebných robotníkov bez zamestnania. Nie je to kde postaviť.

Bratislava, najviac tie byty treba v Bratislave, v Košiciach a v takýchto aglomeráciách, nie v Krupine, a nie vo Veľkom Krtíši, tam je bytov dostatok, aj sú cenovo dostupné. No a teraz tá predstava, že Slovenský pozemkový fond dá k dispozícii pozemky, ktoré má, lebo on má veľa pozemkov, ona je pekná v globále, ale keď sa na to pozriete detailne, tak Bratislava má iba 11 hektárov voľných. No a na to postavíte možnože 300 bytov, alebo 500.”

Boris Kollár, predseda Sme rodina:

“Keď pôjdete na olympiádu a dáte si métu, chcem sa zúčastniť tej olympiády a skončiť na krásnom 147. mieste, môžete to robiť, to je možno Richard Sulík. Boris Kollár ide na olympiádu vyhrať. Rozumiete ma? A keď skončíte štvrtý, no fajn, nie? To znamená, keď to nebude 25-tisíc a bude to 16 450, no úžasné, lepšie ako nula, nie? To je prvá vec, a druhá vec, viete, počul som také jeho vyjadrenia, že to by bolo treba 70-tisíc. Tak pánovi Sulíkovi, však žil v Nemecku, tak mu odporučím, kľudne, aj mu dám dáta tej firmy, v Nemecku je jedna firma, ktorá vyrába tieto modulové domy. Robí tam tisíc ľudí, a vyrobia 4-tisíc bytov, postavia, vyrobia, a postavia ročne 4-tisíc bytov. Tisíc ľudí, pán Sulík. Tisíc ľudí. Takže, keby to bolo 20, tak sa bavíme o 6 tisícoch ľudí.”

Marek Mašura:

“Tak sme to počuli, medzi Richardom Sulíkom a Borisom Kollárom sa dnes strhol spor ohľadom výstavby nájomných bytov. My teraz opustíme túto politickú rovinu, o nájomných bytoch sa budem rozprávať s Martinom Lazíkom, analytikom Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska, ktorý si našiel čas a prišiel k nám do štúdia. Prajem príjemný dobrý deň.”

Martin Lazík, analytik Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska, (hosť v štúdiu):

“Dobrý deň prajem.”

Marek Mašura:

“Začnem všeobecnou otázkou, ako vnímate to, že výstavba nájomných bytov je už niekoľko mesiacov horúcou politickou témou?”

Martin Lazík:

“Tak ja som veľmi rád, že sa téma nájomné bývanie stala témou volieb súčasných, alebo teda práve skončených, a som veľmi rád, ako sme teraz počuli, že sa dostane pravdepodobne do Programového vyhlásenia vlády, to znamená, že bude pokračovať táto téma aj naďalej. Samozrejme, by som, možnože by bolo potrebné schladiť emócie a po voľbách možno by bolo fajn, ak by nastúpila naozaj matematika, ciele môžu zostať ambiciózne, ja viem, mnoho o týchto cieľoch, pretože počas volebných debát som bol sám účastný niekoľkých konferencií, kde sa rozprávali z rôznych strán zástupcovia, ako si to predstavujú teda naozaj toto nájomné bývanie, pretože u nás v Národnej asociácii sme vždy pripravení pomôcť, dať odborné stanovisko, radu tak, aby ten prijal nájomné bývanie, aby boli účelné, správne, a aby boli tieto ciele realizovateľné, čo je veľmi…”

Marek Mašura:

“Aká je teda situácia s nájomným bývaním na Slovensku?”

Martin Lazík:

“Situácia je veľmi zlá. Preto my v Asociácii sme o tejto téme hovorili od roku 2013, keď sme posielali prvé listy na ministerstvo, že skúsme spraviť nejaké úpravy. Jeden z tých výsledkov bolo napríklad to, že máme zákon o krátkodobom nájme bytov. Teraz sme videli, ako veľkí zamestnávatelia tiež pretlačili svoju nejakú novelu, aby mohli stavať nájomné byty, resp. byty pre svojich zamestnancov v rámci podnikov a rýchlejších odpisov.

A my sme mali nejakú tú sériu opatrení pripravenú, aby sme motivovali k výstavbe bytov nie štát, aby sme nezaťažovali verejné financie, ale súkromný sektor, či už sú to fondy, developerov, investorov, pretože dnes na trhu peniaze sú, či už vďaka bankám, fondom, alebo ďalším subjektom, potrebujeme len nájsť tú správnu motiváciu na to, aby to bez zaťaženia štátneho rozpočtu začali riešiť súkromné firmy. To, že túto tému otvára štát, to znamená, že aj štát sa stavia do pozície developera a investora, je super, tým pádom budeme môcť stavať, povedzme, väčšie počty, rýchlejšie a v rôznych cieľovkách, pretože aj to nájomné bývanie nie je jedno, a nie je jedna celá skupina. To nájomné bývanie je tiež v určitých vrstvách, má svoje rôzne cieľové skupiny, na ktoré vieme, a mali by sme cieliť.”

Marek Mašura:

“Je reálne, by štát ročne postavil 25-tisíc nájomných bytov?”

Martin Lazík:

“My sme to hovorili už predtým, že nám to proste nevychádza. Nám to nevychádza…”

Marek Mašura:

“Prečo?”

Martin Lazík:

“My sme si spravili, ale samozrejme v súčasnom rozpočte, aj by sme priliali nekončené množstvo peňazí, alebo teda štátny rozpočet, a spravili sme v ňom väčšiu dieru, tak samozrejme dá sa možno stavať väčšie počty bytov. Ale my sme chceli zachovať súčasný stav vynaložených prostriedkov do oblasti, povedzme, Štátneho fondu rozvoja bývania, a tieto peniaze len správne použiť na výstavbu nájomných bytov. A nám to vychádza okolo 5-, 6-tisíc bytov ročne. 25-tisíc bytov je ambiciózny plán, ak to poviem zjednodušene, a keď súčasná produkcia na trhu je 20-tisíc bytov, tak vlastne by sa jednalo o zdvojnásobenie súčasnej stavebnej produkcie bytov na Slovensku, čo či už z kapacitných, alebo iných dôvodov, by som povedal, že na hrane, resp. za hranou. Neviem si to predstaviť. Sú určité riešenia na trhu.

Sme rodina rozprávajú o modulových bývaniach, alebo nejakých… systémov, alebo iných možno progresívnejších stavebných metódach, suchá stavba, atď., kde veľká časť výroby prebieha v továrňach, a nie na stavenisku, čo je síce super, ale stále za tým nastupujú profesie elektrika, voda, atď., čiže jedna vec je vyrobiť ten panel, alebo ten prvok niekde v továrni, následne stále potrebujeme tých ľudí, ktorí nám to finišujú, a keďže sa pohybujeme v oblasti developmentu, tak vieme, že jedna vec je postaviť hrubú stavbu, a druhá vec je postaviť finálny produkt ako bytu.”

Marek Mašura:

“Takže inými slovami, v skratke povedané, nie je na slovenskom trhu práce dostatok ľudí, ktorí by obhospodárili výstavbu týchto 25-tisíc bytov ročne.”

Martin Lazík:

“Dnes ten trh, stavebný trh je na hrane, mnoho developerov má problémy, či už s vysokými cenami, alebo s ľudskou kapacitou, a zdvojnásobiť túto produkciu je, ja si myslím, momentálne v týchto parametroch, ako dnes slovenský trh má, je nereálne.”

Marek Mašura:

“Predseda Sme rodina pán Boris Kollár sa často odvoláva na to, že v Rakúsku, Nemecku výstavba nájomných bytov vo veľkom funguje, koniec koncov, počuli sme to aj pred chvíľou. Ako vnímate tieto slová? Mohli by sme sa prípadne niečo naučiť od Rakúšanov a od Nemcov?”

Martin Lazík:

“Naučiť sa treba, hlavne, povedzme, v oblasti kultúry a toho, akým spôsobom fungujú niektoré procesy, ale nemôžme porovnávať Rakúsko, ktoré pokračuje z monarchie, by som povedal, kontinuálne nejakou sociálnou politikou, kde naozaj je to vžité, a my sme spravili veľký krok v 90-tych rokoch, že sme rozpredali, my sme boli, ďaleko viac nájomných bytov sme mali ako Rakúšania, pretože my sme mali sto percent, alebo takmer, možno 70, 80 percent nájomných bytov na Slovensku, len potom jedným zákonom sme ich zo dňa na deň, spravili z tých nájomných bytov súkromné byty.

Rakúšania, ak by dnes dali zákon, že budú predávať nájomné byty za 1 000 eur, nájomný byt, tak si ich rozpredajú, a majú rovnako nula ako my. My ich zase musíme dobiehať, alebo oni by nás dobiehali. Čiže to sú naozaj, východzie situácie sú úplne iné, a je nutné povedať, že musíme postaviť celú legislatívu smerujúcu k nájomným bytom, ale zároveň aj k flexibilnejšiemu fungovaniu výstavby bytov ako takých, klasických bytov na predaj, pretože narážame či už v Bratislave, alebo v Košiciach, alebo v iných väčších mestách na limity miest, limity územných plánov, limity…”

Marek Mašura:

“Presne o tom hovoril predseda strany Sloboda a solidarita Richard Sulík. Tak môžete reagovať na tie slová.”

Martin Lazík:

“Takže máme tu územné plány, to znamená, potrebujeme v Bratislave prerobiť brownfieldy, ktoré sú dnes definované, povedzme, ako, v územných plánoch ako výroba, alebo nejaké výrobné služby, kde už dnes Bratislavčania nechcú, aby sa im pod oknami niečo vyrábalo, a je tam, povedzme, nejaký starý podnik. Potrebujú to prerobiť tiež na pekné bývanie s parkom, atď. Ale dnešný územný plán tak nie je postavený. Čiže čaká nás dlhá cesta na to, aby sme zo Štátneho fondu rozvoja bývania, ktorý nebol Štátny fond rozvoja bývania, ale podľa tých štatistík je to Štátny fond údržby bývania, pretože väčšina tých peňazí smerovala do údržby bytov, čiže zatepľovanie, rekonštrukcia starých panelákov, atď., čo je samozrejme tiež potrebné, pretože my potrebujeme kvalitatívne udržať byty z dlhodobého hľadiska, aby paneláky boli stále obývateľné, ale zároveň nemôžeme ho nazývať Štátny fond rozvoja bývania, keď išlo do rozvoja reálneho, do reálnej výstavby 20, 30 percent z jeho peňazí.”

Marek Mašura:

“Pán Lazík, vy ste pred chvíľou hovorili, že podľa vašich odhadov by teda štát dokázal postaviť ročne maximálne tých 5-tisíc bytov. Mňa ešte zaujíma, vieme aspoň odhadnúť, koľko by to stálo? Respektívne takto, vie štát stavať lacnejšie ako súkromný developer?”

Martin Lazík:

“My sme si počítali, že štát by mohol stavať možno niekde na úrovni 1 200 na meter štvorcový s celkovými nákladmi, tie náklady môžu byť samozrejme nižšie, ak by štát vložil do toho, povedzme, pozemky za jedno euro, či už z Pozemkového fondu, alebo z nejakých iných svojich zásob, ktoré dnes má, alebo sám má nejaké budovy, ktoré sa nevyužívajú, alebo podobne, kasárne, atď., atď., čiže tých vecí je dostatok, potom akým spôsobom fungovať s DPH v takýchto prípadoch, čiže keď si štát bude stavať byty, ako započítať do toho DPH. Čiže je tam viacero faktorov, ktoré by mohli znižovať tú celkovú cenu na meter štvorcový.

Naším cieľom pri týchto výpočtoch bolo aj to, aby to nájomné bývanie a celý ten koncept bol dlhodobo udržateľný. Čiže nielen vystavať tie byty, zároveň ich prenajímať takým spôsobom, aby sa dali financovať ďalšie, ďalšia výstavba, jednak údržba toho fondu, ktorý vznikne čiže nové byty, a zároveň výstavba ďalších. Čiže aby to nebolo také, aby to bolo nájomné trojizbového bytu za 100 euro, kde štát je pomaly v mínuse, čiže len to postavil, už si spravil mínus, a ešte aj zo samotného nájomného je v mínuse.”

Marek Mašura:

“Keď ešte hovoríte o tom nájomnom, tak Boris Kollár hovorí napríklad aj o tom, ako by mohlo to nájomné v takýchto bytoch vyzerať. Použil príklad, v ktorom hovorí, že v dvojizbovom byte by to bolo 200 eur mesačne. Čo na to hovoríte?”

Martin Lazík:

“Nám to vyšlo veľmi podobne, ako teraz sa baviť o 20, 30 eur, či 200, 230, 240, s energiami, bez energií, v akom štandarde.”

Marek Mašura:

“Takže je to podľa vás reálna suma?”

Martin Lazík:

“V niektorých prípadoch by to mohlo byť reálne, povedzme, pre ten dvojizbový byt, zase si musíme povedať, že v akom štandarde bude, ako má metráž, či to bude na dlhodobo udržateľnú úroveň pre tú rodinu, alebo pre tých bývajúcich.”

Marek Mašura:

“Za takúto cenu sa to naozaj viac oplatí ako hypotéka, povedzme. To si musíme povedať.”

Martin Lazík:

“Áno, to je cieľovka, cieľom tých nájomných bytov je naozaj to, aby tie nájomné byty mali nižšiu cenovku mesačnú za nájom ako splátka hypotéky, preto máme dnes taký veľký dopyt po bývaní a po bytoch ako takých na kúpu, pretože mesačná splátka vychádza 400 euro a nájomné 450, tak každý si chce radšej kúpiť, pretože spláca si vlastné. Ale ak tá splátka bude 400, 450, ale nájomné bude 200, tak už si potom môže zhodnotiť, že tých 250 mesačne som ušetril a môžem si ich minúť na nejaké iné veci, ktoré ja potrebujem. Takže, ak toto prinesú, nájomné bývanie, tak to bude len plusom. Samozrejme, čo som hovoril na začiatku, máme rôzne segmenty toho, kto bude nájomníkom…”

Marek Mašura:

“Už len v krátkosti, prosím.”

Martin Lazík:

“… učiteľov, vojakov, policajtov, čiže štátna správa má veľké množstvo zamestnancov, ktorí, by som povedal, nemajú štandardné platy, alebo majú nejaké platobné úrovne, a toto by mohla byť prvá cieľovka, ktorá by mala byť, to znamená, že ešte k tým nájomným bytom teraz prichádzajú tí klienti, pre koho bude štát stavať. Sociálne prípady, to znamená, rozvedení, matky na úteku, alebo zjednodušene, alebo nejaké iné prípady, alebo sú to títo zamestnanci v štáte.”

Marek Mašura:

“Tak vidím, že v tejto téme ešte veľa otázok, takpovediac, je otvorených. Budem rád, keď možno v blízkej budúcnosti sa niektoré tieto veci už posunú a budeme to môcť znovu zhodnotiť. V každom prípade ďakujem veľmi pekne za to, že ste si našli čas.”

Martin Lazík:

“Ďakujem pekne tiež.”

[TA3, 12:30; Ekonomika; 03/03/2020; ]