Lokalita neúprosne mení cenu, aj o sto tisíc

Lokalita neúprosne mení cenu, aj o sto tisíc
[sme.sk; 15/04/2015; Redakcia ; Zaradenie: Zmluvy a postupy]

Určenie tej správnej ceny, ktorú kupujúci vpíše do inzerátu, nie je ľahké. Trh nehnuteľností sa vyvíja a kúpyschopnosť obyvateľstva sa mení.

Môže byť medzi ako-tak porovnateľnými domami v okrajovej časti Bratislavy a v blízkom satelite cenový rozdiel okolo stotisíc eur? Áno, môže.

A to dokonca aj vtedy, keď ten na okraji Bratislavy nepatrí k najmladším a potrebuje rekonštrukciu a druhý, v satelite vzdialenom zhruba 15 kilometrov, je v podstate .

To, čo zohráva obrovskú úlohu pri cenotvorbe takýchto domov, je lokalita. (A samozrejme aj to, čo sú kupujúci ochotní, alebo si môžu dovoliť zaplatiť.) V prípade hlavného mesta veľkou mierou rozhoduje na jednej strane dostupnosť mestskou hromadnou dopravou a v prípade druhom katastrofálne zápchy.

Tie v niektorých časoch a smeroch prakticky znemožňujú plynulý presun do zamestnania a škôl inde ako v dedine, z ktorej satelitné mestečko vyrástlo.

Mikrotrh a kupujúci v ňom

Jedným z ďalších faktorov je podľa Martina Čapa z Národnej asociácie realitných kancelárií záujem o dané mikrotrhy, kde cenu definuje lokálny dopyt a ponuka. Zatiaľ čo o jednu lokalitu je väčší záujem a ponuka napríklad rodinných domov je v nej limitovaná, v satelite s problematickou dopravou môže byť ponúk pomerne veľa a stále pribúdajú, zatiaľ čo dopyt je obmedzený na kupujúcich, ktorí nie sú viazaní na každodenné dochádzanie v kritických hodinách. Jediné, čím môže ponuka v takomto prípade zaujať, je cena.

Rozdielny bude aj kupujúci. Ten, koho zaujme v satelite, chce s najväčšou pravdepodobnosťou bývať okamžite a jeho rozpočet je obmedzený, odhadujú analytici JLL.

Záujemca, ktorý kúpi dom hoci na okraji mesta, ale stále ešte v dosahu občianskej vybavenosti a MHD, bude mať rozpočet výrazne vyšší a starý dom buď zbúra a postaví na nový, alebo bude mať v zálohe ďalšie peniaze na zásadnú rekonštrukciu.

Objektívne i subjektívne

Zavážia aj faktory, ako sú orientácia na svetové strany, technický stav a vybavenie, prípadné možné či hroziace ťarchy a chyby nehnuteľností.

Podľa Jána Palenčára z Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska napríklad orientácia na svetové strany je faktorom, ktorú kupujúci často podceňujú a pritom vo veľkej miere ovplyvňuje kvalitu bývania.

Existujú však aj ďalšie, subjektívne faktory cenotvorby. Medzi nimi nereálne očakávania či taktika ponúknuť za viac, aby bolo z čoho znižovať.

“Správne určená cena je najdôležitejšou skutočnosťou, ktorá vplýva na predajnosť nehnuteľnosti. Ceny požadované v inzerátoch nehnuteľností často nekorešpondujú s reálnou trhovou cenou, skôr naopak,” hovorí Mojmír Plavec z Realitnej únie SR.

Vysoká cena v praxi spôsobí, že sa nehnuteľnosť nedokáže predať aj desiatky mesiacov. “Určenie adekvátnej ceny je však veľmi náročný proces, pretože trh nehnuteľností sa vyvíja a kúpyschopnosť obyvateľstva sa mení,” vysvetľuje.

Čo vplýva na cenu domu, či bytu

Objektívne faktory

– makroekonomické faktory (najmä kúpyschopnosť obyvateľstva, daňové zaťaženie),
– lokalita – atraktivita podľa polohy obce, štvrte, ulice,
– poloha
nehnuteľnosti – orientácia na svetové strany, výhľad, svetlosť, rovinatý pozemok, okolité prostredie (parky, lesy, ihriská),
– dopravné spojenie,
– občianska vybavenosť v blízkom okolí (obchodný
dom, škola, nemocnica),
– sociálna úroveň obyvateľstva,
– vek a technický stav
nehnuteľnosti, dispozičné riešenie,
– inžinierske siete ,
– konštrukcia a stavebné materiály, zateplenie objektu,
– právny status – ťarchy, exekúcie, existujúci nájomný vzťah, nevysporiadané vlastnícke vzťahy