Hľadať byt s realitkou či bez nej?

Byt či dom snov sa dá nájsť náhodou na “prvý šup” alebo po ňom môže človek pátrať aj niekoľko mesiacov po realitných portáloch, weboch realitných kancelárií, sociálnych sieťach, kamarátoch, príbuzných a známych. Kto na sliedenie na webe nemá čas a nemá ani vhodné známosti, môže aj pri kupovaní bytu využiť služby realitnej kancelárie. Dobrý maklér by mal poznať trh a môže tak ľahšie nájsť vhodné bývanie. Môže napríklad vedieť aj o nehnuteľnostiach, ktoré ešte oficiálne nie sú v ponuke.

Úloh je niekoľko

Okrem hlavnej úlohy, ktorou je nájsť pre kupujúceho predávajúceho a naopak, pomáha realitná kancelária aj pri rôznych právnych úkonoch, ako sú spísanie kúpnej zmluvy či overovanie vlastníckych práv a tiarch. Maklér môže pomôcť vybaviť úkony na katastri a sprevádza klienta aj pri prevode finančných prostriedkov či odovzdávaní nehnuteľnosti. Čo všetko by mal klient od realitky požadovať za províziu, ktorú jej zaplatí, spísala približne pred dvoma rokmi Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska (NARKA) v minimálnych štandardoch práce pre realitné kancelárie.

Paušál či percento?

Odmena pre makléra môže byť stanovená fixne ako paušálna suma, zvyčajne sa však pohybuje v rozmedzí troch až piatich percent z ceny nehnuteľnosti. “Pri nehnuteľnostiach s nižšou predajnou cenou môže byť niekedy odmena percentuálne aj vyššia. Napríklad v prípade menšieho bytu v regióne mimo Bratislavy v hodnote 35tisíc eur pri odmene 2000 eur predstavuje zhruba šesť percent,” uviedla Zuzana Jakabíková, generálny sekretár NARKS. Pri rodinných vilách to zas môže byť v percentuálnom vyjadrení menej. Výška provízie by mala podľa nej závisieť aj od náročnosti predaja. “Napríklad predaj drahého bytu v centre mesta si vyžaduje nájsť špecifický okruh solventných záujemcov. Nie je to predaj pre širšiu verejnosť, ako to býva vo vzdialenejších mestských častiach a na ich sídliskách, kde je jednoznačne kúpna sila početnejšia. Predaj je teda náročnejší,” myslí si Jakabíková. Na výšku odmeny takisto môže vplývať prípadný komplikovanejší proces predaja z hľadiska prípravy prevodu vlastníctva, ak viaznu na nehnuteľnosti ťarchy, exekúcie a podobne. “Sprostredkovateľ môže aktívne dohodovať aj usporiadanie dedičstva alebo spoluvlastnícke vzťahy, súhlasy medzi stranami a vtedy treba zabezpečiť oveľa viac úkonov pri predaji či kúpe,” dodala Jakabíková.

Pravidlá pre províziu

Spravidla platí, že províziu realitke platí ten, kto si jej služby objednáva. Môže sa však stať, že hoci sa kupujúci rozhodne hľadať nehnuteľnosť sám, s províziou realitnej kancelárii sa stretne cez predávajúceho. V prípade, že nájdený byt či dom pomáha predávať maklér, celková cena za nehnuteľnosť môže byť zvýšená o jeho províziu. Kupujúci môže skúsiť vyjednávať a dohodnúť s predávajúcim zľavu. Buď v hodnote celej odmeny pre realitku, alebo sa môžu dohodnúť, že zaplatia províziu za pomoc makléra na polovicu.

Jana Hambálková

Čo všetko by mala zabezpečiť realitka
  1. Fyzickú obhliadku nehnuteľnosti maklérom vrátane popisu stavu nehnuteľnosti a vyhotovenia fotografií na inzertné účely.
  2. Kontrolu vlastníckych vzťahov, teda uvádzaného so skutočným právnym stavom nehnuteľnosti, preverenie vlastníckych práv, tiarch a overenie pravosti, správnosti a aktuálnosti údajov.
  3. Uzatvorenie sprostredkovateľskej zmluvy, a to buď exkluzívnej, alebo neexkluzívnej.
  4. Obhliadky nehnuteľnosti so záujemcami.
  5. Podpis rezervačnej dohody medzi kupujúcim, predávajúcim a sprostredkovateľom, v ktorej strany vyjadria záväzok alebo prísľub, že sa predaj, resp. kúpa uskutoční.
  6. Zabezpečenie kúpnej zmluvy, ktorá musí byť vyhotovená právnikom, prípadne notárom, plus podpis zmluvy na notárskom úrade. Pri kúpe zaťaženej nehnuteľnosti komunikuje maklér so zmluvnými stranami v súvislosti s výmazom, resp. zriadením záložného práva. Po splnení podmienok kúpnej zmluvy podáva maklér bezodkladne návrh na zmenu vlastníckych práv.
  7. Prevod finančných prostriedkov, cez notársku úschovu alebo vinkulovaný účet v banke.
  8. Protokolárne odovzdanie nehnuteľnosti, teda odpis stavov meračov tepla, elektriny, plynomerov, vodomerov a odovzdanie kľúčov.
Čo musí obsahovať zmluva s realitnou kanceláriou

* presné vymedzenie nehnuteľnosti, vlastníckych práv,

* vybavenie/zariadenie nehnuteľnosti,

* cieľ sprostredkovania (predaj, kúpa, prenájom a pod.),

* stanovenie ceny nehnuteľnosti,

* výšku provízie za poskytované služby a ich špecifikáciu,

* všetky obchodné podmienky vrátane platobných podmienok,

* určenie postupu, akým sa bude služba realizovať (pri predaji, reklama, obhliadky),

* lehota trvania sprostredkovania, resp. exkluzivity pri exkluzívnej zmluve.

Zdroj – NARKS

[SME; 182/2019; 07/08/2019; s.: 3; Jana Hambálková ; Zaradenie: Ako kúpiť byt]