Ceny nehnuteľností rekordne rastú

Lenka Buchláková, moderátorka: „Ceny bývania podľa Národnej banky Slovenska stále rýchlo rastú. Za prvé tri mesiace tohto roka narástli medziročne o viac ako dvadsaťtri percent. Cena bytov aj domov za jeden štvorcový meter vystúpila na dvetisíc päťstodesať eur. Silný rast cien poháňali najmä ľudia, ktorí si chceli rýchlo vybaviť nový úver za stále relatívne nízke úroky na hypotékach. Viac si o téme povieme s Martinom Lazíkom, analytikom Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska. Dobrý deň.“

Martin Lazík, analytik Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska: „Dobrý deň prajem.“

Lenka Buchláková: „Jeden z dôvodov som povedala, ale napriek tomu dvadsaťtripercentný medziročný rast je naozaj veľa. Aké sú ďalšie dôvody vysokého rastu cien nehnuteľností na Slovensku?“

Martin Lazík: „Ako bolo spomenuté, ten prvý základný faktor je naozaj nízke úrokové sadzby, ale dlhodobo hovoríme na realitnom trhu o nedostatku ponúk. Ponuky nám chýbajú, či už vo veľkých mestách typu Bratislava, Košice, Prešov, Žilina, čiže vo všetkých krajských mestách vidíme naozaj prudký nedostatok ponuky. Na druhej strane dopyt a túžba ľudí nakupovať alebo vôľa ľudí nakupovať je stále vysoká. A práve tento základný rozdiel medzi dopytom a ponukou, čiže tá základná ekonomická poučka stále platí, je tak vysoký, že výsledkom je takýto rýchly rast cien nehnuteľností. Samozrejme, k tomu sa pridávajú ďalšie faktory, o ktorých sa hovorí v ekonomike ako takej. Počuli sme aj v príspevkoch pred touto reláciou, že máme teda infláciu, zvyšovanie energií, zvyšovanie vstupov povedzme do stavebníctva. Čiže to sú všetko faktory, na základe ktorých ľudia, keď počujú, tak zvažujú naozaj, že predpokladať budúci pokles cien nehnuteľností a čakať na nejaké lepšie príležitosti sa možnože už ani nevyplatí.“

Lenka Buchláková: „Ako som teda spomínala, v podstate tie úrokové sadzby, ktoré sa očakávajú, že môžu byť vyššie, tak to ľudí vystrašilo, a preto začínajú vlastne uvažovať o tom bývaní skoršie, teda aby si to takýmto spôsobom neodkladali. Podobnú situáciu ľudia zažili v Českej republike, kde už je tá úroková sadzba nad piatimi percentami, a dokonca sa očakáva, že do konca roka to môže vystúpiť na sedem percent. Asi sa to neočakáva na Slovensku, že to bude až tak markantné, a zároveň ale tiež to mali tak, že v úvode roka bol veľký záujem, ten objem hypoték veľmi narástol, ale teraz po niekoľkých mesiacoch to kleslo. Môže to byť aj na Slovensku?“

Martin Lazík: „Ja predpokladám, že aj počet hypoték a objem hypoték momentálne bude klesať, pretože naozaj pri prvom ohlásení budúcich nárastov úrokových sadzieb slovenských bánk a možno aj tých prvých zmienok z Európskej centrálnej banky, keď na začiatku roka alebo koncom roka hovorili, že budeme uvažovať o zvýšení základných úrokových sadzieb, a aj teraz sa to znova opakuje ako protiinflačné opatrenie, tak ten impulz bol taký, že teda aha, už to naozaj asi končí, a prvé banky, ktoré na Slovensku začali zdvíhať úrokové sadzby, boli ten dôkaz, že teda už sa to deje a poďme teda rýchlo vybaviť hypotekárny úver za tie podmienky, ktoré sú dnes na trhu, ktoré sú naozaj jedinečné. Boli jedinečné v rámci celej Európy. A videli sme povedzme takú situáciu v bankách, že nestíhali spracovávať úvery. To sme tu roky nemali. A to boli jednak noví klienti, čiže nové hypotekárne úvery, ale aj refinancovanie, to znamená tí, ktorí čakali, že ešte pôjde pod nula celá päť alebo neviem kam by mali klesnúť úrokové sadzby, tak si to nechali na poslednú chvíľu, a keď videli, že už asi nie je na čo čakať, tak ten prvý kvartál bol nielen nákup, ale aj obrovské množstvo refinancu. Čiže nám veľa klientov, by som povedal, spravilo to dobré rozhodnutie, že utiekli do lacnejších hypoték pri svojich starých hypotékach a znížili si povedzme splátky.“

Lenka Buchláková: „Poďme sa pozrieť na tie aktuálne dáta z Národnej banky Slovenska, aby sme si ich rozmenili na drobné, ktoré kraje, okresy, regióny teda stúpali najviac. Zaujímavosťou je napríklad Prešovský alebo Košický kraj.“

Martin Lazík: „Áno, vyšli v tomto prípade Košický a Prešovský kraj ako najrýchlejšie rastúce. Na mape vidíme samozrejme najdrahšiu Bratislavu, ktorá má cenovku cez tritisíc eur. Veľmi, veľmi ďaleko je potom Košický kraj, kde sú samozrejme lídrom Košice ako mesto a najviac ovplyvňujú cenovku pre celý Košický kraj. Samozrejme máme tam obce, Rožňava a tak ďalej, kde samozrejme neplatia takéto cenovky, ale je to práve vplyv takýchto veľkých krajských miest. Aj v Prešove, čiže Prešov, prešovský kraj povedzme je iný aj v tom, že je tam veľký vplyv aj Popradu a Tatier ako takých, kde sú povedzme cenovky rodinných domov alebo bytov ako apartmánov predsa len niekde inde ako vo zvyšku Prešovského kraja. Takže tam naozaj môžeme predpokladať, že Košický kraj ťahajú Košice ako také, ako mesto, Prešov môže to byť samotný Prešov, ale aj Poprad a ostatné regióny. Nie sú tam žiadne impulzy, ktoré sú veľmi regionálneho charakteru, že by tam prišla nová fabrika alebo nový zamestnávateľ. Je to skôr o tom, že proporčne nám tie kraje z jedného kvartálu do druhého rastú. Raz je to Banská Bystrica, potom Nitra a tak ďalej. Videli sme na tom obrázku, na tej mapke, že veľmi lacná oproti tým ostatným krajom je práve Nitra, a je predpoklad možnože ten ďalší kvartál alebo o dva kvartály práve vyskočí Nitra, pretože bude dobiehať ten zvyšok Slovenska, aby tam neboli veľké rozdiely.“

Lenka Buchláková: „Dá sa povedať, že aj tie Košice, ako ste spomínali Košický, Prešovský kraj, že aj tam sa už dostupnosť toho bývania zhoršuje rovnako ako napríklad v hlavnom meste?“

Martin Lazík: „Ja si myslím, že áno. Pokiaľ hovoríme o tých hlavných veľkých mestách krajských, ako sú Košice, Prešov, povedzme Poprad a tak ďalej, naozaj tie cenovky rastú. Je otázne, aká je tam priemerná mzda a ako je reálna, ako je vykazovaná Štatistickým úradom a aká je reálna priemerná mzda toho obyvateľstva. Pretože či sme sa bavili o Banskej Bystrici alebo o Poprade, dopyt aj po novostavbách je veľmi vysoký a ľudia sú schopní kupovať nehnuteľnosti, ktoré nie sú samozrejme cenovo ešte také, ako v Bratislave, ale sú povedzme na úrovni Bratislavy spred dvoch – troch rokov, čo bolo pred pár rokmi nemysliteľné, aby povedzme Košice, Prešov, Žilina a tak ďalej mali takéto vysoké na metre štvorcové, na novostavbách atakovať cenovku tritisíc eur na meter štvorcový bolo nemysliteľné. Dnes je to niečo, čo ten trh už v podstate aj akceptuje, a vidíme to na dopyte. To znamená, že my keď sme analyzovali rôzne regióny a sme to riešili z pohľadu realitných kancelárií, tak sme sa pýtali, ak by prišiel development, ako by sa predal z papiera? To znamená, že ten hlad po nákupe, a to je práve to, čo aj zvyšuje tú cenu, pretože nám neprichádzajú také množstvá novostavieb, ktoré by dokázali spraviť dostatočnú konkurenciu na trhu, aby bol priestor povedzme na optimalizáciu alebo zníženie cien alebo tlak povedzme na staršie nehnuteľnosti, aby boli lacnejšie. Lebo dnes vidíme, že aj staršie nehnuteľnosti nám rastú rovnakým tempom alebo veľmi rýchlo. A je to práve kvôli tomu, že tých ponúk je tak málo a novostavby, ak sú, tak sú aj tak ešte stále veľmi vysoko cenovo. A tie ako nožnice medzi starými a novými bytmi sa neroztvárajú tak prudko práve kvôli nedostatku ponúk.“

Lenka Buchláková: „Hovoríte o starých, nových bytoch. Čo rozmerovo? O čo je najväčší záujem? Sú to dvoj – alebo trojizbové byty?“

Martin Lazík: „Najčastejšia aj najväčšia ponuka na portáloch, to je dvoj – a trojizbový byt. Je to aj kvôli tomu, že teda je cenovo dostupný a už je to určitá kvalita bývania. To znamená, že nie je to povedzme úplne tá garsónka, ktorá je naozaj na prespatie, ale už to je kvalita bývania, že dvoj – trojizbové byty je to, čo ľudia najčastejšie hľadajú. Videli sme tam cenovku na meter štvorcový, ale možno aby diváci lepšie pochopili, že kde sme momentálne na úrovni, tak aj v Bratislave sú veľké rozdiely. Ako sme videli na Slovensku, tak aj v Bratislave sú veľké rozdiely. A povedzme dvojizbový byt v Bratislave v Starom Meste atakuje cenovku povedzme tristotisíc eur za byt, kdežto povedzme v sídliskových bytoch sa bavíme niekde na úrovni stosedemdesiat – stoosemdesiattisíc eur, v tých okrajových častiach potom samozrejme to postupne klesá. Čiže aj v Bratislave sú veľké rozdiely a tá cenovka je naozaj vysoká, pokiaľ niekto chce platiť povedzme za dobrú adresu v centre mesta.“

Lenka Buchláková: „Nepochybujem, že neprejde deň, že by sa vás nikto neopýtal, či kupovať byt teraz, alebo dom, alebo teda nejakú nehnuteľnosť, alebo s tým vyčkať. Predpokladám, že tieto otázky dostávate denne. Ako sa teda zariadiť v súčasnej situácii?“

Martin Lazík: „A ja na to už dvadsať rokov odpovedám, že je to naozaj individuálna rada, lebo nedá sa povedať takto celému Slovensku, že a teraz nakupujte, alebo teraz predávajte, alebo teraz niečo robte. Je to naozaj individuálne. Ale keďže som tak dlho analytikom a dvadsať rokov počúvam to, ako sú ceny predražené, v bubline a tak ďalej, tak si pomáham aj takým citátom, že áno, nehnuteľnosti sa kupujú vždy najlepšie tak päť rokov dozadu, a to platí stále. To znamená, tí, ktorí budú čakať a prešľapovať na mieste a nespravia to rozhodnutie, ktoré je dnes povedzme ťažké, lebo naozaj ceny sú vysoké, ale mám povedzme dobrú hypotéku, a keď to rozhodnutie spravím dnes, tak predpokladám, že po piatich – desiatich rokoch, keď sa obzrú dozadu, povedia, že ešte dobre, že som nakúpil. Ale naozaj by sa ľudia mali zariadiť podľa tej individuálnej potreby. Čiže potrebujem meniť bývanie? Chcem ísť do väčšieho, do menšieho? Chcem ísť za prácou alebo niečo podobné? Lebo naozaj, ešte sme o tom nehovorili, ale veľkú časť nákupov na trhu tvoria potom tie investičné nákupy. Čiže máme povedzme polovicu, v Bratislave možno polovicu alebo šesťdesiat percent trhu tých, ktorí reálne potrebujú niečo riešiť s bývaním, a zvyšok nám tvoria individuálni investori, ktorí nakupujú, pretože nevedia, čo so svojimi peniazmi, kam ich investovať, kam ich uložiť, kde ich zhodnotiť a podobne. Preto práve v takýchto trhoch, ako sú veľké krajské mestá, je zvýšená konkurencia a zvýšený dopyt po nehnuteľnostiach, lebo tam ľudia aj ukladajú svoje peniažky.“

Lenka Buchláková: „Spomenuli ste realitnú bublinu. Najprv si vysvetlime, čo to vlastne znamená a či nám to na Slovensku opäť hrozí.“

Martin Lazík: „Tak realitná bublina, keď sa vrátime do roku 2008 – 2009, spľasla v USA a je definovaná, aspoň z mojej strany, definovaná takým spôsobom, že nakupujú nehnuteľnosti ľudia, ktorí na ne nemajú financie a ktorí si na to, aby si kúpili danú nehnuteľnosť, požičiavajú také obrovské a za takých podmienok, ktoré následne potom nedokážu plniť. Pretože to spustilo vlastne v USA túto hypotekárnu krízu, že obrovské množstvá ľudí nedokázali splácať svoje hypotéky. Tie hypotéky samozrejme im boli zobraté, alebo tie nehnuteľnosti boli zobraté od týchto ľudí a hodili sa na trh a ten trh nemal o ne záujem, pretože boli v takom množstve a podobne. Čiže ak by sme mali hovoriť dnes o bubline na Slovensku, tak by musela nastať situácia taká, že ľudia by neboli schopní splácať svoje nehnuteľnosti, banky by si ich zobrali do svojho portfólia a následne by ich povedzme predávali, čo myslím si, že zatiaľ banky ani jedna na Slovensku nesignalizuje. A vzhľadom na to, že ľudia kupujú povedzme v tejto bubline alebo v týchto vysokých cenách nehnuteľnosti, kupujú byty, ale kupujú ich za veľmi dobrých úrokových sadzieb, čiže im sa pravdepodobne nestane to, ak si ich zafixovali aspoň na päť rokov, tak sa im nestane to, že o rok im banka zaťuká, že dobre, už to nie je nula celá päť, ale je to štyri celá sedem alebo päť percent, a vtedy by mohol nastať problém. Ak kúpili síce drahú nehnuteľnosť, ale zafixovali si dobrú úrokovú sadzbu na dlhšie obdobie, tak sú v podstate v nejakej istote. Samozrejme, vždy môže to byť toto celé sprevádzané aj nejakou ekonomickou krízou. Ak nastane veľká nezamestnanosť, strata práce a tak ďalej, zasa vo veľkom meradle, že kritické množstvo klientov bánk a realitných kancelárií stratí prácu, a to sú práve tí bonitní klienti, a neboli by schopní splácať, tak samozrejme bola by potom na trhu tá situácia, že aha, ja musím predať svoju nehnuteľnosť, lebo som kúpil povedzme príliš drahý dom a už ho nemôžem splácať, musím sa vrátiť do panelákového bytu, idem ho predávať a musím sa zbaviť hypotéky. A teraz dám aj pod cenu? A to je to, čo sa nám práve nedeje, že ľudia, ktorí prichádzajú na trh, tak povedia ja chcem predať, ale nie za každú cenu. Čiže ak si stanovil cenu, ktorá je možno dnes aj nad trh, že dal ešte plus päť percent nad tú priemernú cenu, tak povedali, že ale veď to nepredáte, nebudete mať dopyt, nevadí, však ja si počkám, alebo prinajhoršom to prenajmem.“

Lenka Buchláková: „Vytiahnime teraz krištáľovú guľu, a to je ďalšia z otázok, ktoré určite dostávate, či budeme mať opäť dvojciferný rast cien, respektíve ako to očakávate v nasledujúcich týždňoch a mesiacoch?“

Martin Lazík: „Asi tie dozvuky nákupu ešte z jari ešte budú. To znamená to, čo sme sa bavili o tom, že veľa ľudí si zobralo hypotéky, snažil sa chytiť posledné dobré úrokové sadzby, takže to ešte budú dozvuky povedzme máj, možno ešte do leta. Uvidíme potom na jeseň. Ja som spomínal, že znova sa pokúsim znova mýliť, lebo dva roky hovorím o tom, že už začnú ceny stagnovať, aby som trh trošku ukľudnil možno, že snáď to nebude rásť tak rýchlo, ale ja sa obávam, že sa znova budem mýliť, aj keď nechcem hovoriť o tom, že by to malo byť opäť aj o rok o dvadsať percent viacej, to zase dúfam že už nenastane. Ale to spomaľovania tempa rastu možno už teraz, čo sme videli v správe NBS, to prvé naznačenie, že medziročný nárast za prvý kvartál 22 už bol mierne menší ako v predošlom kvartáli, že naozaj to je prvý taký náznak spomaľovania tempa rastu.“

Lenka Buchláková: „Mierne pozitívni sme prvýkrát asi v Ekonomike po niekoľkých týždňoch. Otázka, ktorú nám kladú diváci v súvislosti s realitným trhom, je, že realitné kancelárie ponúkajú ľuďom, ktorí hľadajú nehnuteľnosť, takzvaného agenta kupujúceho. Otázky, ako mi to pomôže a ako táto služba funguje.“

Martin Lazík: „Agent kupujúci je naozaj služba realitných kancelárií, ktorá nie je nejako extra veľkou novinkou, ale práve doba, ktorú teraz žijeme, to priniesla ako veľkú pomoc. Aj nám sa to stáva ako v rámci realitnej kancelárie, že miesto toho, aby za mesiac prišlo desať ľudí, ktorí chcú predať dvojizbový, trojizbový byt, tak príde do kancelárie desať ľudí, ktorí chcú kúpiť dvojizbový, trojizbový byt. Čiže my naozaj nemáme ponuku, ale máme len dopyt a skladujeme by som povedal kontakty na kupujúcich, že teda ja mám záujem kúpiť dvoj – trojizbový byt, povedzme dajú si nejaké parametre, a my potom hľadáme, spolupracujeme s realitnými kanceláriami, navzájom makléri si volajú, máš v ponuke, budeš mať v ponuke a tak ďalej, a naozaj sa stáva to, že keď prichádza novinka, tak primárne sa to dáva týmto ľuďom v tejto databáze, že toto príde a možno sa to na trh ani nedostane, lebo z tej databázy sa niekto uspokojí a povie, že áno, ja ho beriem, a medzi sebou realitné kancelárie komunikujú, že prichádza povedzme takáto novinka na trh, a dajú si navzájom vedieť. A potom to znie tak zvláštne, že tie byty sú niekedy na trhu dva – tri dni, keď sú naozaj dobré, alebo sa na trh ani nedostanú, a to možnože aj diváci už majú takú skúsenosť, že niekedy keď nereagujú naozaj veľmi, veľmi rýchlo, čo je zasa také trošku mínus voči tomu, že aby neboli zbrklí, aby urobili správne rozhodnutie, preto ten agent kupujúcemu pomôže zhodnotiť tú ponuku, že táto je fakt dobrá a neboj sa reagovať za hodinu že beriem, lebo budeš zase čakať pol roka na to, aby sa niečo podobného objavilo.“

Lenka Buchláková: „A to sa rozprávame o krajských mestách, alebo tento problém je už aj v menších mestách na Slovensku?“

Martin Lazík: „Myslím, že to je naozaj skôr o krajských mestách, tam, kde je dopyt veľmi vysoký, je veľmi vysoký dopyt aj týchto investičných nákupov. To sú ľudia, ktorí chcú kúpiť nehnuteľnosť, následne ju chcú prenajať, čiže tým zase pomáhajú tomu nájomnému sektoru. Nakupujú a prenajmú. A vzhľadom na to, že je to ľahšie prenajímať v mestách, ako sú krajské, lebo tam je vysoký dopyt a dobrá pracovná príležitosť, tak naozaj sa to týka všetkých krajských miest a v niektorých prípadoch aj menších okresných miest, keď sú povedzme také dobre situované alebo majú dobré ekonomické zázemie a je to zaujímavé. Spomínal som ten Poprad, môžeme spomínať nejaké iné ďalšie okresné mestá, kde ten záujem o nákupy je celkom silný.“

Lenka Buchláková: „Na záver si ešte povedzme, na čo si treba dávať pozor pred kúpou nehnuteľností, či už ide o byt alebo o dom. Narážam napríklad aj na inflačné doložky.“

Martin Lazík: „Áno, inflačné doložky alebo iné indexácie sa najmä vyskytujú pri dlhodobých kontraktoch, a to sú pri nákupe novostavieb. Čiže inflačná doložka sa nám netýka nákupu starej nehnuteľnosti alebo sekundárnej, kde tá zmluva prebehne behom mesiaca, ale pri tom, keď si zazmluvňujem povedzme novostavbu a budem tú druhú časť z plnenia zmlúv a tak ďalej budem mať o dva – o tri roky. A naozaj súčasná situácia na trhu v stavebníctve ukazuje, že táto doložka je dokonca nevyhnutnosť na to, aby sa daný projekt dokončil. Pretože počuli sme situáciu v mestách, kde nemajú možnosť inflačných doložiek a negociácie nových zmlúv, lebo prebehlo verejné obstarávanie a fixná cena, že tam stavbári odchádzajú. A toto sa pri developmente nedeje, tam sa to musí nanovo by som povedal odrokovať. Bohužiaľ, cena sa zvýši a následne ten developer to má šancu preniesť jedine na klientov a práve buď cez inflačnú doložku alebo cez nejakú doložku o indexácii, pretože inak by sa veľmi ťažko realizovali tie projekty, najmä zo skúsenosti ostatných dvoch – troch rokov, keď to naozaj markantne rástlo. My sme mali predtým štatistické nárasty na úrovni dvoch – troch percent medziročne, teraz sa bavíme niekde na úrovni dvadsať percent, čiže to je naozaj citeľný rozdiel.“

Lenka Buchláková: „Povedal Martin Lazík, analytik Národnej asociácie realitných kancelárií. Určite sa tejto téme budeme venovať aj v ďalšom vysielaní. V tejto chvíli vám ďakujem za informácie. Pekný deň.“

Martin Lazík: „Ďakujem pekne. Pekný deň.“

 

Zdroj: TV TA3; Ekonomika

Autor: Lenka Buchláková