Archív kategorií: Media monitoring

Pýtame sa odborníkov na to, ako zvládneme najväčšiu životnú investíciu – vlastné bývanie

Bývanie je pre nás alfou a omegou. V našich zemepisných šírkach sme zvyknutí na to, že nehnuteľnosť vlastníme. A vysnívaný dom alebo byt financujeme najmä vďaka hypotékam. Dnes sú však oveľa drahšie ako pred rokom a navyše musíme mať aj vlastnú hotovosť. Ak sme našetrili málo, doplatíme investíciu do bývania pomocou úverov zo stavebného sporenia. Prečo?

Takmer 2,5 milióna Slovákov využilo za ostatných 30 rokov úvery či stavebné sporenie v PSS, Prvej stavebnej sporiteľni. Kým v minulosti ich lákali najmä štedré štátne prémie, dnes je to najmä výhodné financovanie nehnuteľnosti. „Stavebné sporenie je uzatvorený systém, ktorý je menej náchylný na trhové výkyvy a spravidla poskytuje stabilnejšie podmienky a úrokové sadzby. Ak si klienti porovnajú viaceré možnosti na financovanie bývania, pre mnohých je práve úver zo stavebného sporenia jasnou voľbou,“ hovorí Martin Fuzák, produktový manažér PSS, Prvej stavebnej sporiteľne.

Najväčšia životná investícia

Dnešné ceny nehnuteľností už prekonali historické maximá, a na takúto nákladnú investíciu sa potrebuje každý vopred riadne pripraviť. Veď, pre väčšinu ľudí ide o najväčšiu životnú investíciu. Ak však potrebujete vlastné bývanie vyriešiť rýchlo, odborník objasňuje, čo vás v praxi čaká. „Banky zväčša poskytujú úvery maximálne do výšky osemdesiat percent hodnoty nehnuteľnosti. Napríklad, ak je kúpna cena vyhliadnutého bývania 100 000 eur, banka môže na túto nehnuteľnosť poskytnúť úver maximálne vo výške 80 000 eur. Riešením by mohol byť úver na jej kúpu zabezpečený inou nehnuteľnosťou, ale s vyššou hodnotou. V tomto prípade ju však banka musí ohodnotiť na minimálne 125 000 eur,“ vysvetľuje Martin Fuzák.

Až 50 000 bez založenia nehnuteľnosti

Nehnuteľnosť ľudia často dofinancujú prostredníctvom spotrebného úveru. Ten je však príliš drahý. Oveľa lepšie sú na tom úvery zo stavebného sporenia od PSS, Prvej stavebnej sporiteľne. Na dofinancovanie kúpy nehnuteľnosti môžete v PSS, Prvej stavebnej sporiteľni získať úver až do výšky 50 000 eur, pričom tento úver nemusíte založiť nehnuteľnosťou. Úver môžete teraz získať jednoducho, rýchlo a bez zbytočného papierovania. Samotný úver môžete okrem dofinancovania kúpy nehnuteľnosti využiť napríklad aj na jeho modernizáciu, rekonštrukciu alebo splatenie pred tým poskytnutých úverov poskytnutých na účel bývania. Nie je to však podmienka. Úver je použiteľný na akýkoľvek účel, ktorý súvisí s bývaním a spĺňa zákonné podmienky. Výhodou takéhoto úveru bez založenia nehnuteľnosti od PSS, Prvej stavebnej sporiteľne, je jeho dlhá doba splatnosti, čím sú mesačné splátky úveru nízke a môžu si ich dovoliť aj klienti s nižším mesačným príjmom. Mnohí klienti však oceňujú aj to, že pri nečakaných životných situáciách majú možnosť odkladu splátok.

Výhodnejší je pre sporiteľov

Ako to funguje? Po podpise úverovej zmluvy vám vyplatia 90percent z úveru, zvyšok dostanete hneď po predložení dokladov o tom, na čo ste ho použili. Podmienky úveru závisia aj od toho, či stavebné sporenie už máte alebo si ho uzatvoríte priamo so žiadosťou o úver.  „Platí, že naši sporiaci klienti získajú vždy výhodnejšie úverové podmienky ako klienti bez predchádzajúceho sporenia,” upozorňuje Martin Fuzák. Najväčšou výhodou stavebného úveru od PSS, Prvá stavebná sporiteľňa je to, že jeho úroková sadzba je garantovaná počas celého obdobia splácania a to je v súčasnej dobe, keď úročenie hypoték stúpa v podstate na dennej báze naozaj veľká výhoda. Oceníte aj bezplatné mimoriadne splátky alebo predčasné splatenie stavebného úveru.

Ako si našetríme

Stavebné sporenie využíva na Slovensku viac ako 500 000 ľudí. Bez našetrených prostriedkov to jednoducho pri riešení bývania nejde. Na naše budúce plány s novým bývaním je najlepšie myslieť oveľa skôr, ako bývanie reálne potrebujeme. Preto začnime s odkladaním peňazí radšej hneď. PSS, Prvá stavebná sporiteľňa, má v súčasnosti pre klientov výhodnú ponuku. Je to úrokový bonus, ktorým zhodnotia svoje úspory v tomto roku až štyrmi percentami ročne (4 % p. a.). Aj tu sa potvrdzuje, že na najväčšiu životnú investíciu, vlastnú strechu nad hlavou, sa oplatí myslieť dopredu. „Ak si dnes niekto začne sporiť, nielenže si vytvorí sumu peňazí, ktorú môže použiť na svoje bývanie, ale získa tiež v budúcnosti výhodný úver, ktorý môže využiť na dofinancovanie svojich potrieb. Pri rastúcich úrokových sadzbách je práve toto dôvod, prečo ľudia stavebné sporenie vyhľadávajú,“ vysvetľuje Martin Fuzák.

Táto ponuka je časovo obmedzená a v PSS, Prvej stavebnej sporiteľni ju môžete využiť len do konca augusta.

Pre najmenších istota v budúcnosti

Stavebné sporenie v PSS, Prvej stavebnej sporiteľni je výhodné pre každú vekovú kategóriu. Ak by ste chceli do budúcnosti finančné zabezpečenie pre svojich potomkov, neváhajte, v PSS, Prvej stavebnej sporiteľni majú ponuku aj pre deti. Využiť môžete uzatvorenie zmluvy pre deti do 6 rokov bez poplatku a bezplatné vedenie účtu pre deti až do dospelosti. Navyše pre deti poskytujú špeciálnu službu, Extra istotu až do výšky 10 000 eur. To znamená, že v prípade mimoriadne ťaživej udalosti, a tou je úmrtie zákonného zástupcu, bude v sporení na zmluve dieťaťa pokračovať PSS, Prvá stavebná sporiteľňa.

Pre dôchodcov rýchla pomoc

V PSS, Prvej stavebnej sporiteľni môžu získať úver aj dôchodcovia. Peniaze najčastejšie potrebujú napríklad na rekonštrukciu kúpeľne či toalety na bezbariérovú alebo na iné vylepšenie rodinného domu alebo bytu. „V tomto prípade je potrebné, aby predložili najmä výmer o dôchodku zo Sociálnej poisťovne a splnili podmienky na poskytnutie úveru,“ dopĺňa Martin Fuzák. PSS, Prvá stavebná sporiteľňa je pripravená pomôcť každému, podmienky poskytovania úverov sú však individuálne pre rôzne skupiny klientov. Napríklad na základe toho, aký druh príjmu predložia ku svojej žiadosti o úver. „V zásade však platí, že musíte mať najmä dostatočnú bonitu na poskytnutie úveru a musíte zodpovedne splácať už prípadné predchádzajúce pôžičky,“ uzatvára Martin Fuzák z PSS, Prvej stavebnej sporiteľne.

Užitočné príklady z praxe

Povedzme, že potrebujete zrekonštruovať kúpeľňu alebo túžite po zmodernizovanom a vynovenom byte. V takom prípade bude pre Vás ideálny úver bez záložného práva, poskytovaný až do výšky 50 000 eur. Doba splácania bude nastavená tak, aby si nižšie splátky mohli dovoliť aj ľudia s menším príjmom. Finančné prostriedky od PSS, Prvej stavebnej sporiteľne môžete využiť nielen na takéto dofinancovanie nehnuteľnosti či stavebné úpravy v rodinnom dome alebo byte, ale sú vhodné aj na kúpu nehnuteľnosti či na nadobudnutie vlastníctva nebytových priestorov, ktoré by ste si radi prerobili na bývanie. Rovnako sú použiteľné na úhradu záväzkov súvisiacich  s bývaním, napríklad na splatenie predtým poskytnutého úveru na bývanie. Prostredníctvom  úveru zo stavebného sporenia kúpite aj stavebný pozemok alebo si objednáte projektovú dokumentáciu na výstavbu domu. V neposlednom rade práve v súčasnom období ich účelne využijete aj na financovanie zariadení, ktoré využívajú alternatívne zdroje energie pre ohrev vody či vykurovanie rodinného domu. A pri nižších prevádzkových nákladoch budete s týmto rozhodnutím taký spokojný, že sa pochválite každému.

Pre viac informácií navštívte web www.pss.sk alebo najbližšie obchodné zastúpenie PSS, Prvej stavebnej sporiteľne.

 

Zdroj: hnonline.sk

Zdražovanie hypoték Slovákov nezabrzdilo. Úveroví klienti opäť získavajú stratené pozície (anketa HN)

Na druhej strane, v rámci hotovostnej kúpy developeri evidujú najmä transakcie, ktoré súvisia s investičnými nehnuteľnosťami.

To, že fenomén platby za nehnuteľnosť „rovno na účet“ naberá na obrátkach, potvrdila posledná správa Národnej asociácie realitných kancelárií. V nej uvádzajú, že aj napriek miernemu poklesu dopytu po kúpe bol na trhu zaznamenaný nárast počtu hotovostných klientov. „Tí chcú v týchto časoch ochrániť peniaze pred rastúcou infláciou. Na trhu máme v závislosti od regiónov zhruba 45 percent hotovostne platiacich klientov. Pochádzajú najmä z domáceho trhu, no tvoria ho aj cudzinci,“ prezradila členka predsedníctva asociácie Adriena Litomerická. 

Trend nákupu bez hypotéky už v minulosti pre HN opísali Penta Real Estate či Lucron. Šéfovia týchto developerských skupín uviedli, že takúto formu nákupu preferuje nezanedbateľný počet klientov. Preferencie sa však líšili aj v závislosti od prémiovosti projektov. „Pri tých bežných sa podiel hypotéky pohybuje na 70 až 80 percentách, pri prémiovom segmente je to len 50 či 60 percent,“ povedal v rozhovore pre HN riaditeľ predaja Lucronu Juraj Ťahún. U prvého menovaného išlo o porovnateľné čísla.

V nadväznosti na nedávny prieskum sa HN rozhodli zmapovať situáciu a oslovili šiestich developerov, ktorým položili štyri otázky o hotovostných klientoch. Ako vyplýva z ich odpovedí, stratené pozície začínajú opäť získavať tí, ktorí bývanie financujú hypotékami.

 

1. Aký ste mali podiel hotovostných klientov v marci minulého roka a aký podiel predstavujú teraz? 

Ivan Bratko, riaditeľ predaja rezidenčných nehnuteľností J&T Real Estate

V priebehu tohto roka nám znateľne stúpol podiel klientov, ktorí financujú kúpu bývania formou hypotekárneho úveru. Títo klienti riešia takmer výlučne svoju bytovú otázku, a teda aktuálne prevládajú nad investormi. Je však nutné dodať, že to platí najmä pre Ovocné sady Trnávka, kde ide o najdostupnejšie bývanie v Bratislave. V prípade Eurovea takýto vývoj neevidujeme.

Juraj Nevolník, výkonný riaditeľ Penta Real Estate

Deklarovaný podiel hotovostných klientov oproti minulému roku klesol. V rámci posledných dvoch kvartálov ide o pomer 10 k 90 v prospech hypotekárnych klientov.

Ivan Rolný, člen predstavenstva ITB Development

V marci minulého roka, ako aj tento rok, sme mali v predaji len náš projekt Čerešne. V otázke hotovostných, ale aj investičných klientov má tento projekt osobité miesto. Bývanie v Čerešniach si totiž vyberajú rodiny s deťmi a len v minimálnej miere si v nich kúpia byt klienti, ktorí tam neplánujú žiť. S tým je spojená aj otázka financovania – najčastejšie je to formou hypotekárneho úveru, a to do výšky 60 percent kúpnej ceny. Zvyšok klienti doplácajú vlastnými finančnými prostriedkami, no hotovostne len zriedka.

Michal Pauer, obchodný riaditeľ Cresco Real Estate

Situácia sa mení podľa toho, aké projekty momentálne dokončujeme. Vo vyššom segmente zvykne byť viac klientov, ktorí platia vlastnými prostriedkami. Závisí to však od daného projektu. Momentálne v projektoch, ktoré budeme tento rok odovzdávať, je to pol na pol.

Borek Simandl, generálny riaditeľ Finep SK

Pri projekte Jégého Alej V, dokončenom minulý rok, bol podiel klientov financujúcich nákup bytu pomocou hypotekárneho úveru okolo 45 percent. Pri nových záujemcoch aktuálne pozorujeme väčší dopyt po financovaní vlastnými prostriedkami z úspor, prípadne z predaja inej nehnuteľnosti. Podiel klientov, ktorí teraz riešia hypotekárny úver, sa s jeho horšou dostupnosťou objektívne znížil.

Michal Hájek, vedúci marketingu a PR Corwin

V prípade našich projektov dlhodobo veľkú väčšinu tvoria klienti, ktorí kúpu nehnuteľnosti financujú prostredníctvom hypotekárneho či iného úveru, respektíve kombináciou úverových zdrojov a hotovosti, ktorá pochádza z predaja pôvodnej nehnuteľnosti. Investičných nákupov, ktoré sa najčastejšie spájajú s hotovostnými transakciami, je tým pádom menej a koncentrujú sa skôr na menšie byty v nižšom štandarde.

Nečakaný zvrat na realitnom trhu. Nájmy sú po novom lacnejšie v dvoch mestách

 

2. Koľko klientov si kúpilo v marci vo vašich projektoch byt a ako vyzeral tento počet v marci minulého roka? 

Ivan Bratko, riaditeľ predaja rezidenčných nehnuteľností J&T Real Estate

Počet predaných bytov v marci klesol oproti minuloročnému marcu približne o polovicu. Medziročne sa nám však zúžila aj dostupná ponuka bývania, a teda pokles predajných čísel je do určitej miery možné pripísať aj tomuto faktu.

Juraj Nevolník, výkonný riaditeľ Penta Real Estate

V rámci štatistiky, ktorú sledujeme, a to je pomer predaných bytov k našej celkovej ponuke bytov v predaji, sme v marci zaznamenali medziročný pokles zhruba len na úrovni dvoch percent.

Ivan Rolný, člen predstavenstva ITB Development

V marci 2023 sme spustili naše benefity na podporu predaja Čerešní. Tie sme zároveň doplnili plošnými cenovými zvýhodneniami až do 15 percent na všetky byty v ponuke. Práve vďaka tomu sa nám podarilo v marci predať desať bytov, čo je výsledok porovnateľný s marcom minulého roka.

Michal Pauer, obchodný riaditeľ Cresco Real Estate

Evidujeme zníženie záujmu asi na polovicu. Pripisujeme ho najmä zhoršeniu dostupnosti hypoték. Aj preto sme sa rozhodli ponúknuť nové služby, ktoré s financovaním nového bytu môžu pomôcť. Jednak sú to peer-to-peer pôžičky na prvú splátku za byt v projekte Agáty a potom Hyponájom v Slnečniciach, kde môžete dva roky bývať ako vo svojom a počkať si na lepšie podmienky hypoték. Platíte len bežný nájom a na ten čas máte garantovanú odkupnú cenu, ako aj predkupné právo.

Hypotéky najprv zdraželi, no banky teraz upravujú kurz. Pri kúpe bytu sa dá ušetriť

Borek Simandl, generálny riaditeľ Finep SK

Vzhľadom na skutočnosť, že naše projekty boli takmer vypredané už v ranej fáze výstavby, nie je takéto porovnanie v našom prípade vypovedajúce. Z postupne uvoľnených jednotiek v dokončenom projekte Jégého Alej V sme v marci predali jeden apartmán.

Michal Hájek, vedúci marketingu a PR Corwin

V prípade našich projektov nešpecifikujeme počty predaných bytov v určitom mesiaci. Sledujeme počty v rámci jednotlivých fáz predaja pre konkrétny projekt. Keďže náš projekt Guthaus je už skolaudovaný a pripravený na nasťahovanie, väčšina bytov našla svojich nových majiteľov. K dispozícii zostalo už len posledných približne desať percent jednotiek, ktoré sa postupne dopredávajú.

 

3. Aké byty väčšinou vyhľadávajú hotovostní klienti? 

Ivan Bratko, riaditeľ predaja rezidenčných nehnuteľností J&T Real Estate

Títo klienti hľadajú najmä bezpečné uchovanie a zhodnotenie investovaných prostriedkov. Ako klientov ich evidujeme naprieč naším portfóliom od najdostupnejšieho bývania až po prémiový segment.

Juraj Nevolník, výkonný riaditeľ Penta Real Estate

Voľba klientov nezáleží na forme financovania. Klienti financujúci kúpu z vlastných zdrojov siahajú po všetkých typoch bytov a apartmánov z ponuky.

Ivan Rolný, člen predstavenstva ITB Development

Náš projekt Čerešne vyhľadávajú najmä rodiny s deťmi, a teda klienti, ktorí budú v Čerešniach sami žiť. Hotovostní klienti sú často práve investiční klienti, ktorí preferujú menšie byty s menšími výmerami a na spomenutých benefitoch im až tak nezáleží.

Trh tlačí ponuky bytov do extrémov. Na novostavbu stačí zložiť na úvod päť percent ceny (veľká anketa HN)

Michal Pauer, obchodný riaditeľ Cresco Real Estate

Klienti, ktorí za byt platia vlastnými prostriedkami, vyhľadávajú v našich projektoch prevažne väčšie bývanie v rámci troj- a štvorizbových bytov s kuchynským kútom.

Borek Simandl, generálny riaditeľ Finep SK

Spôsob financovania konečný výber príliš neodlišuje a stretávame sa s oboma kategóriami. Klienti, ktorí hľadajú byt na investíciu, preferujú najmä dvojizbové byty. Klienti, ktorí hľadajú byt na vlastné bývanie, si vyberajú podľa svojich potrieb a životnej etapy, v ktorej sa nachádzajú. Ale tak pre hotovostných klientov, ako aj pre tých s úverom platí, že rozhodujúca je pre nich lokalita, celkové poňatie projektu, štandard a opäť začína byť dôležitá aj stabilita developera, od ktorého chcú byt kúpiť.

Michal Hájek, vedúci marketingu a PR Corwin

Ide predovšetkým o investičné nákupy, ktorých cieľom je ochrániť svoje úspory pred vplyvom inflácie či ich zhodnocovať vďaka rastu cien nehnuteľností. Väčšinou ide o menšie dispozície, keďže tie ponúkajú najrýchlejšie a najjednoduchšie zhodnotenie investície.

Lacná hypotéka je trhák. Nasadil ju už druhý developer na trhu a ide s ňou ešte nižšie

 

4. Z akých krajín sú klienti, ktorí tvoria vzorku hotovostných klientov?

Ivan Bratko, riaditeľ predaja rezidenčných nehnuteľností J&T Real Estate

V drvivej väčšine sú to klienti zo Slovenska.

Juraj Nevolník, výkonný riaditeľ Penta Real Estate

Ide o klientov zo Slovenskej republiky.

Ivan Rolný, člen predstavenstva ITB Development

Za posledných 15 mesiacov sme mali dvoch zahraničných klientov, ktorí si byty zatiaľ len rezervovali, a tak nedoplácali podstatnú časť sumy, preto nateraz nevieme povedať, či pôjde o hotovostných klientov.

Michal Pauer, obchodný riaditeľ Cresco Real Estate

Byty v našich projektoch kupujú skoro výhradne Slováci. Evidujeme tiež predaje občanom Ukrajiny, tí však tvoria asi len päť percent predaných bytov.

Borek Simandl, generálny riaditeľ Finep SK

U záujemcov o kúpu nezaznamenávame nijaké zmeny týkajúce sa väčšieho záujmu klientov z iných krajín. Prevažná väčšina sú Slováci.

Michal Hájek, vedúci marketingu a PR Corwin

Nevedieme si presnú štatistiku takýchto kupujúcich podľa krajiny ich pôvodu. Z našich skúseností však vyplýva, že ide predovšetkým o ľudí zo Slovenska.

 

Zdroj: hnonline.sk

Autor: Petra Uhráková

JOJ potvrdila koniec dlhoročnej tváre v Novom bývaní, diváci uvidia zmenu už v nedeľu

Tradičný televízny formát o hľadaní bývania bude mať novinku.

Okrem moderátora Vlada Voštinára je stabilnou tvárou Nového bývania realitný arbiter Martin Čapo. Práve na tejto pozícii prichádza k zmene, informoval o tom týždenník Život.

“V relácii Nové bývanie príde už túto nedeľu 16. apríla.2023 k výmene realitného arbitra, ktorý odborne hodnotí všetky nehnuteľnosti a divákom poskytuje tiež rady, ktoré ocenia pri kúpe nehnuteľnosti,” uviedla pre Aktuality.sk PR manažérka Jojky Katarína Nosková.

K odchodu sa vyjadril aj Martin Čapo, ktorého diváci už dlhé roky spájajú s formátom.

“Z Nového bývania po takmer 15 rokoch odchádzam, pretože sa idem intenzívne venovať rozvoju mojej kancelárie a hlavne vývoju prospešných služieb a nástrojov pre ľudí, ktorí riešia bývanie,” prezradil.

Ján Pálenčár. Zdroj: TV JOJ

Striedanie realitných arbitrov

Martin Čapo sa vrátil do Nového bývania vlani v septembri. Nahradila ho Patrícia Jariabková a na tejto pozícii vydržala rok.

“Posledný rok bol veľmi náročný. Prihlásilo sa aj zdravie, aj potreba oddýchnuť si a vypnúť. Tak som sa rozlúčila s milým štábom a divákom želám príjemné Nové bývanie,” uviedla na jeseň odborníčka na nehnuteľnosti pre Aktuality.sk.

Najnovšie bude realitným arbitrom prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Ján Pálenčár.

“Veľmi ma teší, že môžem byť súčasťou jednej z najúspešnejších relácií na Slovensku. Nové bývanie dlhodobo edukuje širokú verejnosť o realitnom trhu a rovnako popularizuje prácu realitných maklérov. To sú niektoré z dôvodov prečo považujem Nové bývanie za jedinečný projekt. Verím, že budem kupujúcim nápomocný pri nájdení ich vysnívaného bývania,” dodal Pálenčár.

 

Zdroj: aktuality.sk

Autor: Matej Dedinský

Realitný trh sa podľa expertov stabilizuje, prevaha dopytu nad ponukou končí

Ceny bytov a domov sa postupne stabilizujú.

Podľa realitných expertov z Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) prichádza po mesiacoch prudkých rastov normalizácia trhu. „Aktuálny vývoj na realitnom trhu znamená obrat v trende, ktorý vládol v posledných rokoch. Prevaha dopytu nad ponukou končí,” uviedol viceprezident NARKS Marian Paták s tým, že pokles záujmu o kúpu vedie aj k ďalším zmenám. Predlžuje sa tiež čas, ktorý kupujúci potrebujú na rozhodnutie a realizovanie transakcie.

Realitný trh v roku 2023 sa bude podľa NARKS niesť v podobnom duchu ako druhá polovica 2022. V niektorých lokalitách budú klesať, respektíve už klesajú ceny nehnuteľností. „Podľa posledných údajov Národnej banky Slovenska ceny nehnuteľností vo štvrtom štvrťroku 2022 poklesli o 1,94 percenta v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom. Medzištvrťročný pokles cien nastal prvýkrát od roku 2019,” približuje asociácia s tým, že ceny najvýraznejšie klesli v Bratislavskom a Žilinskom kraji. Medziročné tempo rastu sa výrazne spomalilo na 15 percent z predchádzajúcich 22 percent.

Očakávania k cenovému obratu sa tak podľa centrálnej banky potvrdili, vrchol dosiahli ceny nehnuteľností v júli 2022. Mesačné údaje zo začiatku roka 2023 naznačujú pokračujúci klesajúci trend cien bývania. Analytik NARKS Martin Lazík predpokladá, že súčasný pokles priemerných cien nehnuteľností, vysoká inflácia a očakávaný rýchlejší rast miezd budú postupne zlepšovať ukazovateľ dostupnosti bývania na Slovensku. V najbližšej budúcnosti budú teda najväčšou brzdou pre nákup nehnuteľností podmienky na hypotekárnom trhu.

„Napriek tomu, že cítime mierny pokles záujmu ľudí o kúpu nehnuteľností vzhľadom na rastúce úrokové sadzby, na trh vstupujú takzvaní hotovostní klienti. Tí chcú v týchto časoch ochrániť peniaze pred rastúcou infláciou,” doplnila členka predsedníctva NARKS Adriena Litomerická s tým, že na trhu je v závislosti od regiónov hotovostne platiacich klientov zhruba 45 percent. Aktuálna situácia tlačí aj na ceny nájmov. „Časť kupujúcich naozaj nedosiahne na hypotéku, alebo si nemôže kúpiť nehnuteľnosť, tak končia v nájomnom sektore,” uzatvára Paták.

 

Zdroj: banky.sk; SITA

ONLINE LIVE Hrozí v Európe bankový kolaps? – odborná diskusia NARKS

Odborná realitná diskusia, 31. marca 2023, od 13,00 hod.
WEBEX Meeting + živý prenos na Facebooku

 

Pripojenie cez Webex TU

Pripojenie cez Facebook TU

Ako aktuálna situácia na trhu ovplyvní trh s realitami? Ľudia v obave z nasledujúcich mesiacov vyberajú vklady z bánk, rušia investičné sporenia, hľadajú alternatívne uloženia peňazí. Je dôvod na paniku? Ako vidia aktuálnu situáciu renomovaní odborníci a ako v týchto časoch komunikovať s klientmi?

Termín: 31. marec 2023, od 13,00 do 14:00 hod.

Miesto: Online, prístup je bezplatne

Moderuje
Lenka Buchláková

Diskutujú
Ján Palenčár
prezident NARKS

Marian Paták
1. viceprezident NARKS / realitná sieť Directreal Slovensko

Stanislav Pánis
analytik J&T Banky

Peter Gurecka
odborník na financie, Partners Group

 

Témy diskusie

Bankový sektor sa otriasa. Neistota preplávala Atlantik a po americkej Silicon Valley Bank sa na pokraj kolapsu dostal švajčiarsky gigant Credit Suisse. Záchrana v podobe zlúčenia s odvekým rivalom prišla na poslednú chvíľu. Burzy aj napriek tomu začali nový týždeň v červených číslach. Hrozba, že banková kríza naberie globálne rozmery, tak stále nie je zažehnaná. Obavy cítiť aj na Slovensku. Národná banka však ubezpečuje, že nie je dôvod na paniku.
• Čo sa deje na trhu a ako to ovplyvní ďalší vývoj úrokov na hypotéky?
• ECB v zvyšovaní úrokov podľa ekonómov už dosiahne v máji strop. Budeme svedkami zlacňovania?
• Pribúda hotovostných klientov pri kúpe nehnuteľnosti (štatistiky ECB) – ako je to u nás?

Vplyv na trh nehnuteľností

Obavy ľudí stúpajú a hľadajú bezpečné uloženie peňazí mimo bánk – jednou nielen z investičných možností sú aj nehnuteľnosti.
• Aké má aktuálne možnosti klient pri hypotéke?
• Na čo si dávať pozor pri kúpe nehnuteľnosti?
• Ako dramaticky sa zmenila situácia na realitnom trhu?
• Ako reagujú developeri na slabý dopyt po nehnuteľnostiach?
• Čo radíte predávajúcim?
• Budú sa ceny nehnuteľností upravovať počas roka 2023?

Zmeny úrokových sadzieb

Rok 2022 bol mimoriadne bohatý nielen na politické, ale aj ekonomické udalosti. Jedna z najvýznamnejších zmien pre bežných ľudí prišla s rozhodnutím Európskej centrálnej banky po 11 rokoch zvýšiť základnú úrokovú sadzbu. Po dlhých mesiacoch tak aj na Slovensku skončila éra lacných peňazí. Bývanie sa tento rok kvôli drahším hypotékam stalo najnedostupnejšie za poslednú dekádu.
• Banky majú rekordné zisky, napriek tomu začali s tvrdým navyšovaním úrokových sadzieb.
• Po zdražení hypoték z jedného na vyše štyri percentá sú banky ochotné ľuďom požičiavať o 20 percent menej, ako bolo bežné predtým
• Menšie úvery ovplyvňujú kúpyschopnosť na realitnom trhu, kde už ceny začali koncom vlaňajška klesať
• Nárast úrokov o jeden percentuálny bod sa zvykne do dvoch rokov prejaviť poklesom cien o dve až štyri percentá, vypočítali českí ekonómovia
• Úrokové príjmy totiž tvoria väčšinu zisku bánk. Čistý úrokový výnos v minulom roku presiahol 1,74 miliardy eur, kým v roku 2021 sa dostal na necelých 1,64 miliardy eur. Čistý neúrokový výnos, ktorý tvoria najmä poplatky za služby, taktiež rástol a presiahol hranicu 938 miliónov eur. V roku 2021 sa tento druh výnosu vyšplhal na 814,8 milióna eur.
Predchádzajúce maximum bankový trh dosiahol v roku 2016, vtedy banky zarobili necelých 742 miliónov eur. K novému rekordu bankám okrem iného pomohlo aj to, že počas pandémie štát zrušil bankový odvod. V roku 2017 banky v rámci tohto odvodu poslali štátu viac ako 127 miliónov eur. Na druhej strane, k rekordnému výsledku vtedy sektoru pomohli jednorazové príjmy.

 

Už 30 rokov
Spájame profesionálov v realitách

Realitní makléri o aktuálnej situácii: Kedysi si každý byt našiel kupca, dnes to už neplatí

Ceny bývania pokračujú v poklese, trh sa spomaľuje. Predávajúci už nie je neobmedzeným pánom na trhu a nehnuteľnosti už z trhu odchádzajú.

Vplýva na to viacero faktorov a samotné realitné kancelárie cítia, že trh nehnuteľností sa zmenil. Podľa Rastislava Štalmacha, šéfa siete realitných kancelárií Archeus, si čierneho Petra vytiahnu najmä staršie nehnuteľnosti, ktoré sú v súčasnosti energeticky málo efektívne. Horšie sa však predávajú v podstate všetky typy nehnuteľností.

Riaditeľ Re/Max Slovakia Richard Churý počas Realitnej konferencie TA3 upozornil na to, že realitní makléri musia starostlivejšie voliť postup, ako budú jednotlivé nehnuteľnosti predávať. „S klientom si musíme starostlivo nastaviť stratégiu a potom ju dodržať,“ hovorí. Nehnuteľnosti už neodchádzajú z trhu prakticky samy. Bolo to tak v minulosti, keď si svojho kupca našla prakticky každá nehnuteľnosť.

Trh je iný, bližšie k realite

Trh sa v súčasnosti jednoducho zreálňuje. „V minulosti platilo, že ak sa cenovka nehnuteľnosti nastavila nereálne, tak po určitom čase cena na trhu do tejto sumy dorástla,“ vysvetľuje Vladimír Boháč z Arvin Benet.

„Skupina kupujúcich sa dosť zmenila, pred dvoma rokmi to boli najmä investiční kupujúci, ktorí sa snažili využiť lepšie podmienky na trhu, dnes väčšina ľudí hľadá nehnuteľnosť pre vlastnú potrebu,“ povedal Filip Žoldák, spolumajiteľ realitnej kancelárie Herrys.

Táto situácia prispieva k tomu, že ceny nehnuteľností sa znižujú. Podľa Richarda Churého ani pokles cien nehnuteľností nemusí byť existenčný problém pre ľudí, ktorí chcú predávať. „Za posledných sto rokov aj napriek rôznym výkyvom ceny nehnuteľností stúpajú. Je v poriadku, ak teraz ceny nehnuteľností klesnú aj o 30 percent, stále budú vysoko nad cenami spred piatich rokov,“ hovorí Churý, no nevylučuje aj prudší pokles. Dôvodom môžu byť práve menej dostupné úvery.

Pripúšťa, že dopyt na trhu klesol, no bol výrazne vyšší ako ponuka. Podľa jeho slov mohol dopyt klesnúť niekam na úroveň kedysi nedostatočnej ponuky, aj pokles dopytu tak podľa jeho slov nemusí pôsobiť na výrazný pokles cien. Zároveň platí, že astronomický dopyt nebude hnať ceny bývania nahor. Situácia predávajúcich je však jednoznačne ťažšia.

Predstavitelia realitných kancelárií len neochotne hodnotia ceny na trhu. Hovoriť o tom, či sú ceny vysoké, prípadne nízke, je podľa realitných expertov pomerne náročné. „Ceny sú také, aké akceptuje trh. Najväčší vzostup cien bol na jar v roku 2022, to súviselo s tým, že banky avizovali rast úrokových sadzieb,“ hovorí Ján Palenčár, riaditeľ Národnej asociácie realitných kancelárií SR. Národná banka Slovenska však upozornila počas roka 2022 na to, že ceny nehnuteľností sú na Slovensku zhruba o 600 eur na meter vyššie, ako diktuje stav a sila ekonomiky. Ceny preto majú kam klesať.

Ide o peniaze: Čo urobili úroky na hypotékach s realitným trhom v roku 2022? V relácii Ide o peniaze, odpovedá Matej Dobiš, výkonný riaditeľ spoločnosti Finančný Kompas. Premiéra 15. 12. 2022.

Hypotéky menia trh

Situácia na realitnom trhu sa priamo odvíja od situácie na hypotekárnom trhu. Hypotéky sú totiž dôležitým zdrojom ľudí, ktorí majú záujem kúpiť nehnuteľnosť. To, koľko peňazí záujemcovia majú, súvisí aj s tým, aký objem úverov banky klientom poskytnú. Tento objem sa od jari minulého roka výrazne znížil. V marci 2022 sa objem nových poskytnutých hypoték dostal na tri miliardy eur, aktuálne, v januári 2023, sa tento objem znížil na necelých 780 miliónov eur. Tieto peniaze teraz na trhu s nehnuteľnosťami chýbajú a je to jeden z faktorov, prečo sa trh ochladzuje.

V čase, keď Slováci čerpali rekordné hypotéky, priemerná úroková sadzba bola 0,87 percenta, v januári 2023 bola už priemerná úroková sadzba 3,18 percenta. To, čo na realitnom trhu vzniklo, nie je kríza. „Ľudia nestratili chuť kúpiť nehnuteľnosť, zhoršila sa dostupnosť hypotekárnych úverov,“ upozorňuje Ján Palenčár.

Úrokové sadzby hypoték začali banky zvyšovať vo februári 2022, odvtedy banky sadzby zvyšovali niekoľkokrát a v súčasnosti sa hypotéky s jednoročnou fixáciou poskytujú aj na Slovensku s úrokovou sadzbou, ktorá atakuje päť percent. Podľa Mateja Dobiša z portálu FinančnýKompas.sk je veľmi ťažké povedať, aká bude situácia o rok.

Ďalším faktorom je, samozrejme, vysoká miera inflácie. Vo februári 2023 sa dostala na 15,4 percenta. To de facto znamená, že na Slovensku klesajú reálne mzdy, záujemcom o bývanie tak bežný život ukrajuje viac z prostriedkov, ktoré by za iných okolností mohli použiť napríklad aj na nákup nehnuteľností.

 

Zdroj:  pravda.sk

Autor: Ján Beracka

Poistenie nehnuteľnosti a domácnosti: ktoré z nich potrebujete a čo ak ste rizikový klient?

Aké kritériá treba zvážiť pri výbere poistenia? Aké poistenie nehnuteľnosti a domácnosti poisťovne ponúkajú?

1. Aký je rozdiel medzi poistením nehnuteľnosti a poistením domácnosti?

2. Aké kritériá treba zvážiť pri výbere poistenia?

3. Ako sa rieši poistenie pre klientov, ktorí sú z rôznych dôvodov rizikoví? Musia platiť vyššie poistky?

4. Aké poistenie nehnuteľnosti a domácnosti ponúkate?

 

Allianz -Slovenská poisťovňa

1. Poistenie nehnuteľnosti kryje všetky zabudované súčasti domu či bytu ako obvodové múry, elektroinštalácia, podlahy, okná, sanita, zabudované kuchynské linky a spotrebiče a vstavané skrine. Poistenie domácnosti naopak kryje všetky hnuteľné veci, ktoré v dome či byte máme, teda všetko to, čo by vypadlo, ak by sme stavbu otočili naruby. Poistením domácnosti je teda krytý nábytok, koberce, obrazy, spotrebiče, osobné veci, cennosti či elektronika.

2. Najdôležitej­ším kritériom pri výbere poistenia je vhodný výber rizík, na ktoré majetok poisťujeme, či už sú to prírodné živly, požiar, vodovodné škody, elektrický skrat, krádež alebo vandalizmus. Druhým dôležitým kritériom je správne stanovenie výšky poistnej sumy, aby dostatočne kryla náš majetok. Podpoistenie, teda stanovenie nízkej poistnej sumy, je totiž najčastejšou chybou klientov pri poisťovaní. Pri vzniku škody tak poisťovňa nemôže poškodenému uhradiť vzniknutú škodu v plnej výške, ale vyplatí mu len pomernú časť škody podľa výšky poistenosti. Práve preto sme v rámci majetkového poistenia začali uplatňovať indexáciu ako ochranu klienta pred infláciou, kde zohľadňujeme vývoj cien stavebných materiálov a stavebných prác a nárast indexov spotrebiteľských cien v domácnosti. To znamená, že každý rok počas trvania poistenia máme právo upraviť poistnú sumu a poistné pri poistení budovy indexom vývoja cien v stavebníctve dosiahnutým v predchádzajúcom kalendárnom roku a pri poistení domácnosti indexom životných nákladov dosiahnutým v predchádzajúcom kalendárnom roku.

3. V tomto prípade nejde o rizikovosť, ale škodovosť klientov. V prípade škodovosti klienta máme v zmysle poistných podmienok a poistnej zmluvy právo upraviť poistné na základe predchádzajúcej škodovosti klienta a rovnako poskytnúť percentuálny bonus z výšky poistného v prípade bezškodového priebehu počas poistného obdobia.

4. V Allianz majú klienti na výber z troch balíkov poistenia Môj domov. Základný balík Comfort kryje živelné riziká, požiar či výbuch. V balíku Extra má klient navyše poistené vodovodné škody a sklo a v najvyššom balíku Max je aj vandalizmus, krádež či elektrický skrat a prepätie. Súčasťou všetkých troch balíkov je aj poistenie zodpovednosti za škodu. Poistením Môj domov je možné poistiť akúkoľvek stavbu a zároveň svoju domácnosť.

Poisťovňa Kooperativa

1. V našej poisťovni sú poistením nehnuteľnosti kryté riziká pre budovy, stavby vo vlastníctve poistníka/pois­teného. Takýmito nehnuteľnosťami môžu byť rodinné domy, byty v panelových alebo murovaných bytových domoch, chaty a rekreačné domy, budova vo výstavbe, mobilný dom, garáže alebo hospodárske budovy, tiež iné vedľajšie stavby, ktoré sú stavebnou súčasťou rodinného domu ako bazén, hospodárska budova, fotovoltická elektráreň či sauna. Poistením domácnosti sú kryté riziká pre zariadenie poistenej domácnosti a hnuteľné veci, ktoré slúžia na prevádzku domácnosti alebo uspokojovanie potrieb členov domácnosti. Pre lepšiu predstavivosť: poistenie nehnuteľnosti poskytuje náhradu škody na majetku, ktorý ostane na svojom mieste, keď byt alebo dom pomyselne prevrátime dole strechou a vysypeme časti, ktoré nie sú pevne zakotvené či zabudované. Napríklad krb, sanita, okná, dvere, vstavané skrine sú kryté poistením nehnuteľnosti. Všetko, čo sa „vysype“ z domu či bytu, je zariadenie, ktoré sa poisťuje pod názvom „domácnosť“, t.j. oblečenie, nábytok, stôl, stoličky a podobne.

2. V prvom rade je dôležité správne stanoviť poistnú sumu nehnuteľnosti, aby sa predišlo podpoisteniu. Klienti často majú tendenciu svoju nehnuteľnosť ohodnotiť napríklad aj o 40 % nižšie, ako je reálna hodnota nehnuteľnosti. Odporúčame klientom poisťovať si nielen nehnuteľnosť (stavby, múry, stavebné súčasti ako namontovaná kuchynská linka, skrine) ako takú, ale aj zariadenia v nej a teda poistiť si aj domácnosť. Ďalšie pripoistenia sú vhodné podľa individuálnej potreby klienta.

3. Neuplatňujeme vyššie ceny, uplatňujeme si výluky z poistenia. Napríklad ak vznikne poistná udalosť následkom povodne alebo záplavy alebo v priamej súvislosti s povodňou alebo záplavou do 10 dní po uzavretí poistenia alebo v prípade, že poistenému vznikla v poradí tretia a ďalšia poistná udalosť povodňou alebo záplavou a zároveň od poslednej takejto poistnej udalosti neuplynuli viac ako 2 roky, poistné plnenie za každú ďalšiu poistnú udalosť bude vo výške 80 % z výšky škody.

4. V poistení nehnuteľnosti ponúkame na výber z troch balíkov poistných rizík a v poistení domácnosti z dvoch balíkov s možnosťou navýšenia limitov vybraných poistných rizík. K poisteniam je možné si dojednať aj pripoistenia podľa individuálnych potrieb klienta. Nehnuteľnosť: poistenie hlavnej budovy, vedľajších budov a ostatných stavieb sa vzťahuje na poistné krytie v rozsahu poistných rizík zvoleného balíka poistného krytia dojednaného v poistnej zmluve. Poistenie súboru vedľajších budov a ostatných stavieb sa dojednáva na rovnaký balík poistného krytia ako hlavná budova. Poistenie sa vzťahuje aj na poškodenie alebo zničenie poistenej nehnuteľnosti v príčinnej súvislosti s rizikami zvoleného balíka poistného krytia dojednaného v poistnej zmluve. Domácnosť: poistenie domácnosti sa vzťahuje na poistné krytie v rozsahu poistných rizík zvoleného balíka poistného krytia dojednaného v poistnej zmluve. Poistenie sa vzťahuje aj na poškodenie alebo zničenie poistených vecí v príčinnej súvislosti s rizikami zvoleného balíka poistného krytia dojednaného v poistnej zmluve. Poistenie cudzích vecí, stavebných súčastí, vecí slúžiacich na zárobkovú činnosť a hnuteľných vecí na inej adrese rizika sa dojednáva na rovnaký balík poistného krytia ako poistená domácnosť, ak sú v poistnej zmluve dojednané.

Generali Poisťovňa

1. V prípade poistenia nehnuteľnosti sú poistené všetky pevné súčasti, ako sú steny, okná, obklad alebo podlaha, ale aj vstavané skrine či sanita. Poistenie domácnosti zasa kryje všetko vybavenie domu alebo bytu, ako sú elektrické spotrebiče, nábytok, postele, matrace a pod. Jednoducho všetko to, čo by z nášho bytu vypadlo, keby sme ho otočili hore nohami.

2. Okrem komplexného poistenia majetku a uzatvorenia poistenia domácnosti aj nehnuteľnosti je potrebné dobre zvážiť samotný rozsah poistného krytia a výber poistných rizík, ktoré by mali obsahovať najmä všetky živelné riziká, ako je napríklad povodeň a záplava, požiar, úder blesku, víchrica či krupobitie. Popri základných rizikách netreba zabúdať ani na únik vody z vodovodných zariadení, ktorý je jednou z najčastejších príčin poistných udalostí hlásených z poistenia majetku, tiež na riziko vandalizmu, krádeže či nárazu dopravného prostriedku a podobne. Problémom pri výbere poistných rizík sa však klienti vyhnú s naším poistením majetku DOMino, ktoré ponúka komplexné krytie majetku. Poistné riziká sme vyskladali podľa našich dlhoročných skúseností a na základe najpočetnejších poistných udalostí našich klientov. Klient sa už iba rozhodne, akú výšku poistného limitu si zvolí.

Práve adekvátna poistná suma je ďalším dôležitým kritériom pri uzatváraní poistenia. Dôležité je pri poistení uviesť reálnu hodnotu poistenej nehnuteľnosti a domácnosti. Pri stanovení nižšej sumy než je reálna hodnota poisteného majetku sa totiž klienti vystavujú riziku podpoistenia. Podpoistený majetok môžu mať klienti aj v prípade, ak svoje poistenie v priebehu rokov neaktualizujú. Pred piatimi rokmi by ste napríklad na opravu zatečeného suterénu potrebovali menej financií ako dnes. Hodnota majetku totiž rastie nielen vplyvom inflácie, ale aj nárastu ceny práce alebo stavebných materiálov.

Klientom preto odporúčame, aby poistné zmluvy pravidelne prehodnocovali, ideálne každé dva roky, a v prípade, že svoj majetok zveľadili (napríklad po rekonštrukcii, výmene technológií a pod.), aby zvýšili aj poistnú sumu. Nielen naši klienti, ale aj verejnosť, ktorá má problém určiť hodnotu svojej domácnosti, môže využiť na správne určenie hodnoty svojej domácnosti našu aplikáciu, ktorá slúži na výpočet hodnoty domácnosti: https://generali.sk/…-domacnosti/

K poisteniu majetku klientom vždy odporúčame uzavrieť aj poistenie zodpovednosti za škodu, ktorú spôsobia svojím konaním, prípadne škodu, ktorú spôsobí ich nehnuteľnosť. Takéto poistenie za klientov zaplatí škody, ak napríklad vytopia susedov, sneh zo strechy poškodí susedovo auto, ich dieťa poškodí tovar v obchode alebo ich pes spôsobí dopravnú nehodu. Škody vyplývajúce z občianskej zodpovednosti sa môžu vyšplhať skutočne do vysokých súm, preto odporúčame uzavrieť poistenie s vyšším poistným limitom. V Generali ponúkame poistenie zodpovednosti s krytím škôd až do výšky 500-tisíc eur.

3. Ak sa nehnuteľnosť nachádza v rizikovej oblasti, klientovi jeho majetok vieme poistiť, ale zvýšená miera rizika je následne premietnutá do ceny za poistenie konkrétneho poistného rizika alebo je pre dané riziko znížený limit.

4. Balíčkové poistenie DOMino Trio ako jediné na trhu poskytuje už v základnom balíku komplexné krytie poistenia nehnuteľnosti. Poistné riziká v rámci balíčkového poistenia sme vyskladali podľa našich dlhoročných skúseností a na základe najpočetnejších poistných udalostí našich klientov. Klient sa už iba rozhodne, akú výšku poistného plnenia si zvolí.

Pri modulárnom produkte DOMino Extra si klient vyberá poistné riziká podľa vlastného uváženia. Veľkou výhodou poistenia DOMino Extra je to, že je šité presne na mieru klienta. K základnému rozsahu si môže klient pripoistiť až 18 ďalších rizík. Napríklad pripoistenie Živel Plus uhradí zamrznutú vodu v meračoch určených na meranie prietoku vody, Elektro Nehnuteľnosť uhradí skrat na elektromotoroch slúžiacich na prevádzku poistenej nehnuteľnosti. Povodeň a záplava na 100 % klientovi zabezpečí, ak má vplyvom rizikovej zóny znížený limit, uhradenie celej sumy nehnuteľnosti v prípade poistnej udalosti spôsobenej povodňou alebo záplavou.

Novinkou v našej majetkovej ponuke je poistenie DOMino, ktoré spája výhody balíčkového aj modulárneho produktu a navyše ponúka aj rôzne špeciálne pripoistenia. Klient má na výber z troch totožných balíčkov, ktoré obsahujú komplexné poistné krytie, rozdiel je len vo výške poistných limitov, ktoré si klient môže zvoliť podľa potreby. Toto poistenie kryje požiar, povodeň a záplavu, víchricu a tornádo, úder blesku, krádež, sprejerstvo a mnohé ďalšie poistné riziká.

ČSOB Poisťovňa

1. Poistenie nehnuteľnosti: predmetom poistenia môže byť byt, rodinný dom, rekreačná budova, vedľajšia budova, garáž. Poistenie zahŕňa aj príslušenstvo bytu a rodinného domu alebo rekreačnej budovy, stavebné súčasti budovy, malé mechanizmy, stavebný materiál počas výstavby, rekonštrukcie, vykonávanie opravy, údržby budovy a elektromotory. Poistenie budovy zahŕňa všetky pevné súčasti, napr. okná, dvere, podlahy, sanitu, rozvody, vstavaný nábytok či zasklené balkóny. Možno pripoistiť exteriérový bazén a okrasnú záhradu.

Poistenie domácnosti – Predmetom poistenia je súbor hnuteľných vecí, tvoriaci zariadenie domácnosti, a vecí slúžiacich na jej prevádzku alebo uspokojovanie potrieb členov domácnosti, napr. nábytok, spotrebiče, elektronika, oblečenie, osobné veci, športové vybavenie, peniaze, ceniny a mnoho iných vecí, ktoré máte doma.

2. Pri výbere poistenia treba zvážiť, či je potrebné poistiť si nehnuteľnosť, domácnosť, alebo oboje, a správne si stanoviť poistné sumy tak, aby zodpovedali skutočnej hodnote nehnuteľnosti/do­mácnosti. Ďalej treba zvážiť rozsah poistenia, teda aké riziká chce mať klient poistené. Ak má klient v domácnosti cennejšie veci, ktoré svojou hodnotou prekračujú limit podľa príslušných poistných podmienok, je potrebné si tieto veci doplnkovo pripoistiť. Rovnako je dôležité dôkladne sa oboznámiť s poistnými podmienkami, dodržať podmienky zabezpečenia nehnuteľnosti/do­mácnosti proti odcudzeniu, ktoré sú v nich stanovené.

3. Poisťované nehnuteľnosti sa môžu vyskytovať v oblastiach s vyšším rizikom vzniku škodovej udalosti (napr. na samote, v blízkosti kameňolomu, v oblasti zosuvov pôdy…). Takéto poistenia sú pre poisťovňu rizikové a poisťovňa môže v odôvodnených prípadoch stanoviť vyššie poistné.

4. ČSOB Poisťovňa ponúka poistenie Domos (Poistenie nehnuteľnosti s domácnosťou | ČSOB (csob.sk)), v rámci ktorého si môžu klienti vybrať tri balíky poistnej ochrany – balík Klasik, balík Štandard a balík Extra.

Komunálna poisťovňa

1. Predmetom poistenia nehnuteľnosti sú stavby určené na bývanie – rodinné domy a byty, domy vo výstavbe, rekreačné chaty, garáže, ploty, bazény, ale aj stavebný materiál. Chráni ich pred škodami spôsobenými prírodnými živlami (ako je požiar, víchrica, krupobitie, pád stromov, povodeň, ťarcha snehu či priamy úder blesku), ale aj krádežou, vandalizmom a ďalšími rizikami. Poskytuje tiež poistenie zodpovednosti za škodu vyplývajúcu z vlastníctva nehnuteľnosti.

V rámci poistenia domácnosti sú poistené veci a zariadenie, ktoré z domu či bytu vypadnú, ak by sme ho otočili hore nohami. Ide napríklad o nábytok, elektrospotrebiče, oblečenie, šperky, ceniny či bicykel z pivnice. Poistenie ochráni domáci rozpočet pred nečakanými finančnými nákladmi, ktoré môžu nastať v rôznych situáciách – prírodnou katastrofou, odcudzením zariadenia či poškodením vybavenia domácnosti vandalmi. Rovnako ochráni cudzí majetok pred škodou spôsobenou vami.

Našim klientom odporúčame, aby spolu s poistením nehnuteľnosti uzatvorili aj poistenie domácnosti. Obe poistenia chránia domovy pre prípad škody spôsobenej požiarom, rozmarmi počasia, ale aj pred krádežou či vandalizmom. Ak by napríklad zlodeji pri vlámaní poškodili plot, dvere či okná a následne by ukradli šperky či televízor, poisťovňa vám uhradí opravu dverí, plota a okien z poistenia nehnuteľnosti a škodu za zmiznuté šperky, televízor či bicykel z poistenia domácnosti.

V prípade poistenia nehnuteľnosti sú dôležité dve veci: rozsah poistného krytia, tzn. výber rizík, voči ktorým si chce majiteľ chrániť svoju nehnuteľnosť, a správne určená poistná suma nehnuteľnosti, teda cena, na ktorú bude nehnuteľnosť poistená. Pomerne často sa stáva, že nehnuteľnosť nie je poistená na dostatočnú sumu a v tom prípade môže prísť k podpoisteniu, čiže ku kráteniu poistného plnenia.

Problém s podpoistením si klienti uvedomia až vtedy, keď dôjde k poistnej udalosti a poisťovňa im kráti výšku škody. V prípade poškodenia alebo zničenia nehnuteľnosti poskytne poisťovňa plnenie vypočítané na základe porovnania poistnej sumy budovy dojednanej v zmluve a jej skutočnej hodnoty. Pre správne poistenie odporúčame v poistnej zmluve dojednať indexáciu poistnej sumy (poistná suma je každoročne upravovaná o inflačný index, a preto aj po niekoľkých rokoch zodpovedá novej cene, za akú sa dá poistená budova znovu postaviť).

3. Poisťovňa pristupuje ku každému klientovi individuálne na základe vstupných údajov. Ak ide o poistenie viacrizikových predmetov poistenia (napr. nehnuteľnosť sa nachádza v blízkosti vodných tokov, kde boli za posledné roky zaznamenané povodne alebo záplavy, resp. ide o poistenie drevených objektov či objektov mimo intravilánu), KOMUNÁLNA poisťovňa vie poskytnúť poistenie aj pre takéto prípady s tým, že budú nastavené osobitné poistné podmienky (napr. vyššia spoluúčasť, nižšie limity krytia a bude aplikované vyššie poistné).

4. Komunálna poisťovňa ponúka poistenie nehnuteľnosti a domácnosti ProDomo. Pri poistení nehnuteľnosti majú klienti na výber z troch balíkov poistných rizík, pričom každý jeden si môžu individuálne upraviť podľa svojich požiadaviek.

Z praxe vieme povedať, že ľudia si prioritne si poisťujú nehnuteľnosť a na poistenie domácnosti zabúdajú (vnútorné zariadenie domu a bytu), čo je chyba, lebo v takom prípade nemajú majetok poistený komplexne. Často sa stáva, že ľudia si napr. pri uzatváraní hypotéky poistia dom alebo byt, pretože je to k hypotéke povinné, domácnosť však nechajú nepoistenú. V prípade napr. škody spôsobenej záplavou potom poisťovňa uhradí poškodenie alebo zničenie nehnuteľnosti, ale nie škody na hnuteľných veciach a zariadení, ako je nábytok či spotrebiče. Ak chce mať majiteľ domu či bytu maximálnu ochranu svojho príbytku, optimálna je kombinácia oboch, teda poistenia nehnuteľnosti a zariadenia, ktoré sa v nehnuteľnosti nachádza.

UNIQA

1. Poistenie nehnuteľnosti chráni všetky steny domu alebo bytu aj so stavebnými súčasťami, ako sú napríklad okná, dvere či podlahy. Poistenie domácnosti sa vzťahuje na všetky hmotné hnuteľné veci v domácnosti (nábytok, koberce, doplnky, šatstvo, športové potreby, elektronika, domáce spotrebiče alebo veci osobnej potreby…). Predmetom poistenia nehnuteľnosti sú rodinné domy, chaty a k nim prislúchajúce vedľajšie stavby (garáž, hospodárska budova, pivnica), ako aj byty a k nim prislúchajúce mimobytové priestory (garáž či pivnica). UNIQA poisťovňa najnovšie ponúka rozšírenie základného poistenia o krytie škôd na chodníkoch či zámkových dlažbách patriacich k rodinnému domu. Takisto sú to nové, vyššie limity krytia, napríklad možnosť zvýšiť si poistenie zodpovednosti za škodu až na 1 milión eur. Prax totiž ukazuje, že aktuálne poistné sumy nestačia.

Poistenie nehnuteľnosti zahŕňa krytie škôd spôsobených živelnými rizikami. Ide konkrétne o požiar, výbuch, povodeň, záplavu, zemetrasenie, víchricu, krupobitie, ťarchu snehu a námrazy, lavínu, zosuv pôdy, spätné prúdenie vody a iné. Poisťovňa vám takisto kryje vodovodné škody, krádeže, lúpeže, vandalizmus, zodpovednosť, lom skla, ale aj pripoistenia ako napríklad skrat elektromotorov, prepätie, atmosférické zrážky, zodpovednosť z držby psa a iné. V rámci poistenia nehnuteľnosti má klient UNIQA poisťovne automaticky kryté aj asistenčné služby, ktoré poradia, ak počas poistnej udalosti nastanú právne komplikácie. Pomôžu tiež pri havarijných stavoch v domácnosti – pri problémoch s kúrením, plynom, elektrinou či vodou zabezpečia v núdzi odborníka. V prípade, že si zabuchnete či zablokujete dvere, nemusíte volať zámočníka. Asistenčná služba vám zabezpečí odborníka, ktorý vám dvere odblokuje. Uhradí tiež náklady na opravu pokazených elektrospotrebičov po záručnej lehote až do sedem rokov a ak sa stane domácnosť neobývateľnou v prípade poistnej udalosti, asistenčná služba poskytne rodine náhradné ubytovanie a prípadné sťahovacie služby.

Poistenie domácnosti kryje všetky hnuteľné veci v byte, teda celé zariadenie domácnosti využívané na osobné účely (napr. nábytok, bytové doplnky, elektronika, výpočtová technika, biela a čierna technika, odevy, obuv, hračky, športové potreby – napr. bicykel, umelecké a historické predmety, peniaze, šperky, klenoty do určitého limitu, celé presklenie domácnosti, dokonca aj varné plochy zo sklenenej keramiky, stavebné súčasti a iné ). V základnom komplexnom krytí sú poistené všetky živelné riziká (požiar, výbuch, povodeň, záplava, zemetrasenie, víchrica, krupobitie, priamy úder blesku, ťarcha snehu a námrazy, lavína, zosuv pôdy, spätné prúdenie vody a iné), voda z vodovodných zariadení, krádež, lúpež, vandalizmus, lom (poškodenie, zničenie) skla, tovar v chladiacich zariadeniach, škody spôsobené vodou z akvária. Klient má takisto poistenú zodpovednosť príslušníkov domácnosti s územnou platnosťou Európa, čo znamená, že ak napríklad rozbije zrkadlo v hoteli a budú od neho žiadať náhradu škody, má ju poistením krytú. Poistné krytie si tiež môžete rozšíriť pripoisteniami, ako je napr. skrat elektromotora, prepätie (spôsobuje ho nepriamy úder blesku), atmosférické zrážky, zvýšenie limitu na zodpovednosť príslušníkov domácnosti a iné.

2. Ľuďom odporúčame, aby si svoj domov poisťovali vždy komplexne. Teda okrem poistenia nehnuteľnosti uzatvorili aj poistenie zariadenia domácnosti, ktoré sa v nehnuteľnosti nachádza. Odporúčame tiež sledovať rozsah krytia rizík, nielen cenu poistky. Dobrá poistka by mala zahŕňať maximálny rozsah krytia, ktorý zahŕňa poistenie komplexného živlu (požiar, výbuch, priamy úder blesku, víchrica, povodeň, záplava, zemetrasenie, spätné prúdenie vody atď.), škôd spôsobených vodou z vodovodných zariadení, zodpovednosti za budovu a pozemok, lom skla, ako aj balík pripoistení, ktorý pokrýva škody spôsobené prepätím (z akejkoľvek príčiny), skratom elektromotora, atmosférickými zrážkami, spodnou vodou, únikom vody m3, krádežou, jednoduchou krádežou, vonkajším vandalizmom s krytím aj estetických škôd a pod. Z našich skúseností totiž vyplýva, že jedným z dôvodov, pre ktorý klienti menia poisťovňu, je nízky rozsah poistného krytia – napr. po škodovej udalosti klient zistí, že predmetné riziko, ktoré spôsobilo škodu, nie je poistením kryté.

Súčasťou dobrej poistky by malo byť aj poistenie zodpovednosti za škodu, ktoré kryje škodu, ktorú spôsobíte nehnuteľnosťou alebo príslušníkom domácnosti inému na majetku či zdraví. Ide napríklad o vytopenie suseda, prípadne príslušník domácnosti poškodí majetok niekoho iného – takéto škody sa hradia z tejto poistky. Určite tiež treba sledovať, ako je stanovená poistná suma. V UNIQA sa poistná suma vypočítava na základe podlahovej plochy bytu či domu. Nehnuteľnosť je tak chránená pred podpoistením. Samozrejmosťou v rámci poistenia by malo byť poskytnutie asistenčných služieb, ktoré klient ocení v havarijných situáciách, keď je potrebné vykonať nevyhnutné opatrenia s cieľom ich odstránenia.

V posledných rokoch prudko vzrástli nielen ceny nehnuteľností, ale aj ceny stavebných materiálov a stavebných prác. To má veľký vplyv na poistenie: aby klient v dostal od poisťovne dostatok peňazí na primeranú obnovu, je potrebné zvýšiť poistné sumy v uzavretých poistných zmluvách. Najjednoduchší spôsob, ako to urobiť a nič nezmeškať, je akceptovať indexáciu poistných súm, ktorú aktívne vykonáva pre klientov UNIQA. Rast cien v uplynulom období je skutočne výrazný. Dá sa povedať, že ak klient tento nárast nepremietne a neaktualizuje svoje existujúce zmluvy, či už na základe vlastného rozhodnutia, alebo indexácie vykonanej jeho poisťovňou, môže byť reálne ohrozený podpoistením. Podľa štatistických ukazovateľov je priemerný kumulatívny nárast cien stavebných materiálov a pracovnej sily na Slovensku za posledné tri roky viac ako 16 %. Práve tieto reprodukčné ceny sú rozhodujúce pri náprave vzniknutých škôd, pretože určujú, za koľko by sa nehnuteľnosť mohla dnes postaviť alebo kúpiť.

Riziku nedostatočného plnenia pri vzniknutej škode sa dá vyhnúť pravidelnou aktualizáciou poistných súm dohodnutých v poistnej zmluve. Aktualizácia by mala v ideálnom prípade zohľadňovať vývoj cien súvisiaceho majetku, teda stavebných cien budov a zariadenia domácnosti. Najjednoduchší spôsob aktualizácie je takzvaná indexácia poistných súm vykonávaná poisťovňou. Už samo označenie postupu ako indexácia naznačuje, že nejde o náhodné zvýšenie. Úprava poistných súm sa vykonáva podľa merateľných štatistických indexov, ktoré UNIQA priebežne monitoruje, a tak môže preukázať, prečo a ako došlo ku konkrétnemu posunu v poistnej sume.

Ak je poistná suma nehnuteľnosti stanovená poisťovňou na základe údajov o rozlohe nehnuteľnosti, ktoré nám uvedie klient, a poistenie sa dojednáva s automatickou indexáciou poistnej sumy, v prípade vzniku škody sa poistné plnenie nezníži z dôvodu uplatnenia koeficientu podpoistenia, keďže hodnota nehnuteľnosti je správne stanovená.

3. Pokiaľ ide o rizikového klienta, takého klienta neberieme do poistenia ani za zvýšené poistné. Rizikovosť posudzujeme podľa škodovosti klienta, technického stavu nehnuteľnosti a pod.

4. Okrem dlhoročného produktu Domov & Šťastie ponúkame nový produkt Domov & Bezpečie, v ktorom je možné vybrať si z troch ponúkaných balíkov poistenia MINI, PLUS a EXTRA.

 

Zdroj: pravda.sk

Najhoršia dostupnosť bývania za 11 rokov

Lenka Buchláková, moderátorka: “Aktuálny vývoj na realitnom trhu znamená obrat v trende, ktorý vládol v posledných rokoch. Prevaha dopytu nad ponukou končí. Zároveň máme najhoršiu dostupnosť bývania od roku 2011. Rastúce úrokové sadzby a zároveň slabý pokles cien nehnuteľností spôsobuje, že najmä mladí ľudia majú problém sa dostať k vlastnému bývaniu. O tejto téme sa dnes porozprávame s Filipom Žoldákom, spolumajiteľom jednej z najúspešnejších realitných kancelárií na Slovensku- HERRYS. Dobrý deň, vitajte.”

 

Filip Žoldák, spolumajiteľ realitnej kancelária HERRYS: “Dobrý deň.”

Lenka Buchláková: “Moja veľmi obľúbená otázka na každého realitného makléra je, či vám končia dobré časy po týchto všetkých správach, ktoré počúvame, že sa zvyšujú úrokové sadzby, je menší dopyt po nehnuteľnostiach, developeri nevedia, čo robiť a ponúkajú rôzne zľavy. Končia vám dobré časy?

Filip Žoldák: “Tak musím povedať, že situácia samozrejme nie je jednoduchá ani pre jednu zo zúčastnených strán na realitnom trhu. Ale nemôžeme všetkých maklérov hádzať alebo všetky firmy do jedného vreca, ako sa vraví. Musím povedať, že zaznamenávame my signálu z trhu, kedy malé realitné kancelárie alebo individuálni sprostredkovatelia naozaj môžu mať problém s predajom, už niekoľko mesiacov napríklad nezaznamenali žiadny predaj. Naopak vidíme, že sprostredkovatelia alebo makléri združujúci sa pod väčšími značkami alebo sieťami tento problém nemávajú. A aj keď majú znížený dopyt a znížené počty predajov, tak stále evidujú dopyt po bývaní a určite majú aj väčšiu možnosť vytvoriť si ponuku, pretože v dnešnej situácii predávajúci sa obracajú hlavne na veľké značky, ktoré majú možnosť zabezpečiť dostatočnú viditeľnosť a tým pádom aj väčší dopyt po predaji nehnuteľnosti.”

Lenka Buchláková: “Áno, mali sme tu doteraz také obdobie veľmi dobré pre ľudí, ktorí sa nemuseli obracať veľmi na odborníkov, pretože to, čo niekde zavesili na internet, nejaký predaj bytu alebo domu, tak v zásade do štyroch, piatich minút mali aj niekoľko záujemcov. Teraz to už tak nie je a ten odborník asi naozaj chýba v tomto smere?

Filip Žoldák: “Určite vidíme to aj my z dát, ktoré sledujeme, že správne nastavenie ceny je momentálne alfa a omega celej transakcie. To znamená, keď na nejakej dlhodobej báze sledujeme inzerciu, vidíme nehnuteľnosti, ktoré už aj tri, aj štyrikrát zlacneli cenu a ešte stále sú inzerované. Pričom pri správne nastavených cenách pri daných nehnuteľnostiach niektoré ponuky sa neohrejú zase dlho v tej ponuke v tej inzercii. To znamená, že kým môžeme povedať, že sú na trhu aj ležiaky, tak sú na trhu aj nehnuteľnosti, po ktorých je stále väčší dopyt ako po ostatných. To znamená, buď ide o jedinečné nehnuteľnosti, ktoré nemajú na trhu konkurenciu. Môžeme sa baviť aj o luxusných nehnuteľnostiach, ale najmä o jedinečných nehnuteľnostiach z hľadiska dobrého nastavenia ceny.”

Lenka Buchláková: “My sme už aj pozitívne informovali našich divákov a budúcich zrejme aj kupujúcich, že ceny nehnuteľností klesajú na Slovensku naprieč celým teda Slovenskom. Aj v Bratislavskom kraji a v Bratislave. Očakávate, že tento trend ešte bude pokračovať v nasledujúcich mesiacoch?

Filip Žoldák: “Na základe dát, ktoré sledujeme, tak na sekundárnom trhu v Bratislave už siedmy mesiac po sebe zaznamenávame pokles cien. Ten pokles cien je zatiaľ od toho vrcholu, čo júl minulého roka po dnešný mesiac nejakých 6,2 percenta, pričom vidíme, že transakčné ceny sú ešte o päť aj desať percent nižšie. To znamená, že na báze aktuálneho trendu vývoja a dopytu po nehnuteľnostiach, je možné očakávať aj vyššiu ochotu jednať o cene a je možné aj očakávať, že ak sa bude zvyšovať ponuka, že môže byť aj väčší tlak na znižovanie ceny. Ponuku však evidujeme od novembra viac-menej stabilizovanú a tým pádom si myslíme, že skôr to bude o individuálnom nastavení jednotlivých nehnuteľností a predávajúcich.”

Lenka Buchláková: “Tak ale asi bude aj menej tých kupujúcich v súvislosti s tým, čo sme teraz pred chvíľočkou videli. Európska centrálna banka opäť navýšila základnú úrokovú sadzbu o pol percentuálneho bodu, čo znamená pre slovenských spotrebiteľov, že opäť sa im navýši zrejme teda splátka hypotéky, ktorú majú, alebo tým teda, ktorí si chcú zobrať hypotéky, tak to bude oveľa drahšie a už sa dostávame k piatim percentám. Čo je napríklad pre mladých ľudí veľmi zlá správa, pretože je to stále nedostupnejšie pre nás získať tú nehnuteľnosť.

Filip Žoldák: “Je to tak.”

Lenka Buchláková: “Ale keď si, teda v súvislosti s tými realitami a nižšími cenami, ktoré hovoríte, to ešte stále bude tlačiť na tú cenu, keďže tá ponuka, ako hovoríte, je stabilná, ale tých kupujúcich je menej. Vidíte to napríklad v tom, že sa teraz tí mladí ľudia pozerajú viac po nájme alebo akým spôsobom riešia to, že ako máme aj v titulku, že je na Slovensku najhoršia dostupnosť bývania za ostatných 11 rokov?

Filip Žoldák: “Áno zaznamenávame to hlavne na tom poli, že kupujúci už dnes musí mať väčší podiel vlastných zdrojov a pri našich klientoch alebo pri našich transakciách sa s tým stretávame, že väčšina kupujúcich už používa väčší podiel vlastných zdrojov, ako to bolo v minulosti. V minulosti bol štandard používať 70 až 90 percent z ceny nehnuteľnosti financovaných cez úver, tak dnes je úplný štandard, že aj 50 percent majú klienti vlastné zdroje z toho, že predávajú vlastnú nehnuteľnosť alebo sú schopní sa zaručiť inou nehnuteľnosťou, či už rodičovskou alebo nejakou inou, ktorú majú kúpenú.”

Lenka Buchláková: “Mňa zaujala informácia, že v rámci teda jednotlivých regiónov, že to nie je len v Bratislave zhruba 30 až 40 percent z tých ľudí ktorí kupujú tú nehnuteľnosť, tak sú ľudia, ktorí majú hotovosť, je to tak?

Filip Žoldák: “Áno, už ten podiel je aj väčší.”

Lenka Buchláková: “A čomu to pripisujete, je to z pohľadu toho, že hovoríme, že je nedostupné bývanie, je to taká zaujímavá informácia, že veľmi veľa klientov je takých ktorí nepotrebujú hypotéku?

Filip Žoldák: “Kým v minulosti sa oplatilo si hypotéku zobrať kvôli práve lacným peniazom a nízkym úrokovým sadzbám, tak dnes sa neoplatí pri tých vysokých cenách nehnuteľností brať takú veľkú porciu cudzieho alebo druhého financovania a je výhodnejšie pre nich použiť vlastné zdroje.”

Lenka Buchláková: “Áno a takýmto spôsobom aj ochrániť tie peniaze pred rastúcou infláciou, ktorá ako sme spomenuli, je nad úrovňou 15 percent. Keď hovoríme o, vráťme sa k tým realitným maklérom a k tomu teda, či dobré časy, zlé časy a podobne. My sme spomínali napríklad aj developerov, že ponúkajú napríklad po finančnej kríze, ponúkali auto k novému bytu alebo exotickú dovolenku dokonca. Je to v súčasnosti aj tak, alebo zľavy 15 až 20 percent. Je to v súčasnosti tak a na to reflektujú realitní makléri?

Filip Žoldák: “Momentálne na trhu nových projektov nezaznamenávame nejaké výrazné zlacňovanie alebo nejaké dramatické marketingové ponuky. V Bratislave evidujeme dva alebo tri projekty, ktoré sa pokúšajú týmto spôsobom oživiť dopyt po ich bývaní. Myslím si, že to je úplne prirodzený postup a prístup k súčasnej situácii.”

Lenka Buchláková: “Ako by sa mal správať v súčasnej situácii realitný maklér, alebo ako by mal nastaviť tú komunikáciu s klientom, možno svoj osobný marketing alebo podobne, aby nejakým spôsobom aj prilákal tých klientov, ale vedel im teda fundovanejšie v tejto chvíli pomôcť?

Filip Žoldák: “Najdôležitejšie je, aby mal maklér prehľad o trhu, to znamená, vedel kupujúcemu naozaj správne poradiť v nastavení predajnej ceny. Keď dnes vidíme, že ceny sú o päť až šesť percent rádovo nižšie, ako boli dajme tom pred rokom a transakčné ceny možno niekde ešte nižšie, je veľmi dôležité predávajúcemu vysvetliť, v akej situácii sa nachádza a nastaviť cenu tak, aby sa z jeho nehnuteľnosti nestal ležiak, lebo potom vlastne veľmi dlho trvá, kým tú nehnuteľnosť predá a za úplne iných podmienok, než si predstavuje. To znamená, že jednu vec je zaznamenať zmenu, zaznamenať trend a druhá vec je schopnosť vysvetliť túto zmenu predávajúcemu, ktorý možnože má od predaja svojej nehnuteľnosti úplne iné očakávania nastavené na báze toho, čo si chce potom za to kúpiť.”

Lenka Buchláková: “A vieme aj povedať, aká je tá priemerná doba čakania na to, keď mám nejakého kupujúceho až do toho podpisu tej zmluvy, že teda odovzdávam byt?

Filip Žoldák: “Áno, v priebehu minulého roka na začiatku roka to bolo nejakých 19 dní, ktoré sa teda byť ohrial v inzercii, keď to takto môžem povedať. Na konci roka už to bolo nejakých 40 dní, pričom samotná doba transakcie sa predlžila z nejakých 54 dní na 90 dní dnes.”

Lenka Buchláková: “Tak to je dosť z toho, ako hovorím, akú sme mali priaznivú situáciu na realitnom trhu. Menia sa nejako požiadavky tých klientov? Veľakrát sme mali aj dopyty od našich divákov, že na tých obhliadkach, že je to trošku také komplikovanejšie a uvádzali, že sú také napätejšie tie prehliadky a podobne, možno aj požiadavky, že si teraz môžu viac klásť teraz podmienky?

Filip Žoldák: “My vidíme zmenu hlavne v tom, že kto je dnes kupujúci. Kým v minulosti bol omnoho väčší podiel investičných kupujúcich, pretože sa im oplatilo za výhodných podmienok čerpať hypotekárny úver a takto kúpiť aj byť na investíciu, či už z krátkodobého alebo dlhodobého hľadiska. Tak dnes je kupujúcim kupujúci pre vlastnú potrebu. To znamená, hľadá vlastné bývanie, kde nejakým spôsobom zlepšuje štandard, zvyšuje svoj štandard alebo zlepšuje bývanie, ide z menšieho do väčšieho alebo naopak podľa životnej potreby. Od tohoto sa samozrejme potom odvíjajú aj tie jeho požiadavky. Neevidujeme, že by na obhliadkach bola nejaká napätejšia situácia, pretože veľa tých kupujúcich, ktorí dnes sú schopní si kúpiť byt, tak už majú predschválenú nejakú hypotéku a majú nejaký certifikát. To znamená, to sú dnes hlavne tí kupujúci. Možnože sú nervóznejší tí, ktorí tú hypotéku ešte schválenú nemajú a ak môžem niekomu poradiť, tak mu poradím, nech ide najprv za hypotekárnym sprostredkovateľom, nastaví si príjem na hypotéku a na základe toho až potom si vyberie nehnuteľnosť.”

Lenka Buchláková: “A podľa tých dnešných informácií, že Európska centrálna banka opäť zvyšuje úroky a bude to teda drahšie pre slovenských spotrebiteľov, má to urobiť čím skôr?

Filip Žoldák: “Určite áno.”

Lenka Buchláková: “Predpokladám ale, že nebudeme úplne kopírovať ten český trh, ale keď sa často porovnávame, čo sa deje na českom realitnom trhu, veľakrát sme hovorili, že to veľmi výrazne ovplyvnilo realitný trh, aj developerov samotných, že to výrazne pokleslo a ešte nejakým spôsobom niekoľko mesiacov ich tam zachraňovali tí klienti, ktorí boli hotovostní. Ako ste hovorili, to percento sa zvyšuje teda aj u nás. Tá hranica, úroková sadzba je okolo tých 7 percent. Treba však pripomenúť, že Česká republika patrí pod Českú národnú banku a my sme pod Európskou centrálnou bankou, čiže nevieme až takýmto spôsobom výraznejšie navyšovať úrokové sadzby. Ale bude to viac-menej kopírovať aj to, čo sa deje na realitnom trhu v Česku, že ešte to môže viac prepadnúť?

Filip Žoldák: “Ja si myslím, že trendy sú podobné nielen s Českou republikou, ale vôbec s celým svetom. To znamená, že dnes rovnaké problémy zažívajú aj v Kanade, aj vo Francúzsku, aj v Nemecku, čiže nemusíme sa úplne obracať na Českú republiku. Ale naozaj, trendy sú veľmi podobné. Vďaka tomu, že máme euro alebo sadzby u nás sú kontrolované alebo dané Európskou centrálnou bankou, tak vďaka tomu máme v nominále lepšie tie podmienky na kúpu tej nehnuteľnosti. Verím, že na úroveň šesť alebo sedem percent sa to nedostane, aj keď možnože to bude blízko.”

Lenka Buchláková: “Tak aj ja verím, že tak sa až nedostaneme, ale každopádne by mala Európa ako taká, eurozóna problém, keby sme mali také vysoké úrokové sadzby aj kvôli zadlženému juhu. Každopádne keď sa rozprávame a ste spomínali tie nehnuteľnosti, ktoré sa nakupujú pre spotrebu, chceme bývať, Slováci milujú bývať vo vlastnom, 90 percent ľudí na Slovensku vlastní nehnuteľnosť, v ktorej aj býva. Aký je aktuálny dopyt po investičných nehnuteľnostiach? To sú nehnuteľnosti, ktoré chceme nejakým spôsobom tam zhodnocovať naše peniaze.

Filip Žoldák: “My rozlišujeme dva typy investorov. Prvý typ investorov sú takí, ktorí špekulujú na nárast ceny. Tak tento typ investorov v princípy vymizol z trhu a sú dnes v takzvanej vyčkávacej pozícii a čakajú na lepšie časy alebo na lepšie ponuky. Ten druhý typ investorov sú takzvaní dlhodobí investori, ktorí sa pozerajú na investíciu do nehnuteľnosti z horizontu piatich a viacerých rokov. Sú tú dajme tomu investori typu, ktorí kupujú nehnuteľnosť pre svoje deti alebo ako investíciu, zabezpečenie na dôchodok. A takýto používajú zväčša vlastné zdroje z veľkého podielu. To znamená, títo z trhu nezmizli, ale tých je omnoho menej.”

Lenka Buchláková: “Nie je to teraz menej výhodné si kupovať investičný byt?

Filip Žoldák: “Tak dnes priemerný nájom alebo priemerný výnos z prenájmu v Bratislave na základe ponukových cien prenájmu a ponukových cien predajov je 3,8 percenta a priemerná výška hypotéky 4 percentá. Čiže ak uvažujete, že si 100 percent zoberiete na financovanie bytu na takúto investíciu, tak sa to určite neoplatí a oplatí sa to niekomu, kto vie alokovať väčšiu porciu vlastných zdrojov.”

Lenka Buchláková: “Očakávate, že aj v tých krajských mestách viac porastie to nájomné vplyvom toho, že mladí ľudia radšej teda budú uvažovať na tým nájomným, respektíve lebo si nemôžu nič iné dovoliť?

Filip Žoldák: “Ten teoretický predpoklad tu je, pretože momentálne mesačné nájomné je stále nižšie ako splátka hypotéky na báze nových úrokových sadzieb. Avšak máme pocit, že už z hľadiska výšky toho nájomného celkového ako keby narazila tá výška na ako keby nejaký strop.”

Lenka Buchláková: “Pri novostavbách, keď sa ľudia pozerajú po novostavbách, sme riešili posledné mesiace takzvané inflačné doložky, ktoré teda súviseli s rastúcou infláciou, ktorú sme mali na Slovensku. A mám pocit, že sa už o nich hovorí čoraz menej. Uplatňujú ich ešte developeri alebo v akom štádiu v súčasnosti ich riešia?

Filip Žoldák: “Mám pocit, že to bol prípade troch alebo štyroch developerov. Väčšina developerov k tomuto opatreniu nesiahla. A skôr si myslím, že najmä tí väčší developeri razia tú politiku alebo tú stratégiu neprenášať svoje podnikateľské riziko na klienta, ktorý u nich kupuje byt.”

Lenka Buchláková: “Vy ste spomínali Kanadu, to ma tak zaujalo. Pretože keď ste hovorili, že ako kopírujeme tú situáciu, že to nie je len s Českou republikou, ale v zásade vo všetkých krajinách, tak v niektorých sa už hovorí o prasknutí realitnej bubliny, alebo teda o horších problémoch v rámci realitného trhu. U nás to nehrozí, pretože tie titulky máme stále také šokantné. V tomto prípade, by som povedala, že za chvíľočku praskne realitná bublina a ceny prepadnú. Dokonca boli predikcie aj o nejakých 40 až 50 percent, je to reálne?

Filip Žoldák: “Myslím si, že to je absolútne nereálne aj vzhľadom na veľkosť ponuky a vôbec akože ceny vstupov, ktoré ovplyvňujú cenu nehnuteľnosti v novostavbách, nových projektov na Slovensku a tým pádom aj na sekundárnom trhu. Momentálne vidíme, že nejaká korekcia prebieha. Tá korekcia prebieha na báze toho, že počas covidového obdobia, počas obdobia lacných peňazí tá cena sa na báze zvýšeného dopytu po bývaní vyšplhala na úrovne, ktoré dnes nie sú akceptovateľné a dostávame sa k nejakej korekcii, ktorá je na úrovni možnože desať percent oproti tomu vrcholu.”

Lenka Buchláková: “Poďme si teda ešte povedať otázky, ktoré stále musíme klásť, pretože nám ich kladú naši diváci. A to je, či v tomto čase, ak som teda začínajúci, respektíve ak som mladý človek alebo začínajú pracujúci človek, ktorý chce svoju vlastnú nehnuteľnosť, či s tým ešte počkať nejaké obdobie alebo vyžiť tú šancu, keď sa nezvyšujú až tak úrokové sadzby a nie sú napríklad na piatimi percentami, alebo aj človek, ktorý teraz zvažuje, že už má nehnuteľnosť a či ju predávať teraz alebo ešte počkať?

Filip Žoldák: “Ja každému hovorím kupujúcemu, že nikto neviem, čo bude v budúcnosti a z hľadiska 30-ročnej hypotéky je úplne jedno, či tú nehnuteľnosť kúpi dnes alebo o pol roka. Dôležité je proste do toho vlaku nasadnúť a viesť sa. Ja napríklad som kupoval nehnuteľnosť v roku 2008 a mám pocit, že ako realitný maklér, že to nemohlo byť lepšie alebo horšie obdobie a napriek tomu som na tom byte dlhšie býval a na tom byte som v roku 2015 zarobil. Čiže myslím si, že treba do toho jednoduché vhupnúť, lebo hovorí sa, že nečakaj s kúpou nehnuteľnosti, ale kúp nehnuteľnosť a potom čakaj.”

Lenka Buchláková: “Áno, ale pri tých hypotékach treba v súčasnosti rozumne uvažovať, napríklad si zafixovať ten úrok na čo najdlhšie obdobie, pretože sa môžu zvyšovať. Takže toto je ešte taká záruka, že na nejaký čas máme zafixovanú tú splátku hypotéky, aby nás neprekvapila do budúcnosti.

Filip Žoldák: “Áno, otázka je, že do kedy sa podarí skrotiť tú vysokú infláciu a je veľký predpoklad, že po jej skrotení sa úrokové sadzby môžu vrátiť na nejaké nižšie úrovne, pri ktorých sa môže zvýšiť dopyt a byty alebo ceny bytov môžu začať opäť rásť.”

Lenka Buchláková: “Áno, ale zatiaľ sa to Európskej centrálnej banke nedarí. Uvidíme, ako to bude v ďalšom období. V tejto chvíli vám ďakujem za informácie, pekný deň.”

Filip Žoldák: “Rado sa stalo. Pekný deň.”

 

Zdroj:  TV TA3; Ekonomika

Autor: Lenka Buchláková

Realitný expert pre HN: Ceny bytov sa zredukujú až na úroveň z konca roku 2020

Nebolo úplne zdravé, že medzi cenami nových a starých bytov boli len minimálne rozdiely, hovorí pre HN člen Predstavenstva Národnej asociácie realitných kancelárií Mário Glos.

Aké predikcie ste mali na vývoj realitného trhu koncom minulého roka a napĺňajú sa?

Celý vývoj závisí od rastu úrokovej sadzby na hypotékach, a tým nepriamo aj od boja proti faktorom, ako je inflácia, keďže Európska centrálna banka sa proti nej snaží bojovať práve zvyšovaním základnej úrokovej sadzby. Ak teda bude politika ECB stále rovnaká, tak predpokladáme ďalší rast. S týmto priamoúmerne súvisí aj množstvo dopytu kupujúcich, ktorí sú trošku zaskočení. Žili v čase, keď boli hypotéky pod jedno percento, teraz sa musia na novú situáciu pripraviť. Záujem o kúpu nehnuteľností by tu bol, dopyt stále prevyšuje aktuálnu ponuku, no boríme sa s novými fenoménmi, akými sú napríklad financovanie či spôsob zabezpečenia financovania, keď to nie každému vychádza. Najmä pri drahších nehnuteľnostiach či novostavbách musíte hľadať iné alternatívy, ako sú klasické hypotekárne úvery, alebo musí mať klient vlastné zdroje, aby dokázal znížiť výšku istiny a splniť podmienky sprísneného hypotekárneho posudzovania.

Predikcia je teda taká, že rast úrokových sadzieb bude tlmiť dopyt a redukciu ceny na obdobie spred roka 2021, keď ceny skokovo rástli o 20 percent počas dvoch rokov za sebou. Pôjde teda o celkové zlacnenie najmä starších secondhandových nehnuteľností. Väčšinou mimo krajských miest či v lokalitách, kde nie je vysoké školstvo či dobrý zamestnávateľ, sa zníženie ceny môže prejaviť vo výške 20 percent, a v krajských mestách by to malo byť do 20 percent.

Podľa najnovších štatistík Národnej banky Slovenska na trhu nastalo ochladenie a ceny začali klesať. Asi sa to však týka skôr starších nehnuteľností a nie novostavieb, kde si developeri stále držia ceny vysoko. Rátali ste s tým?

S poklesom sme počítali od septembra minulého roka. Nebolo úplne zdravé, že ceny nových aj starých bytov boli takmer rovnaké a boli medzi nimi len minimálne rozdiely. Keďže novostavba poskytuje úplne inú kvalitu života či iný komfort, kde sa môžeme baviť o zvukovoizolačných vlastnostiach, nižších energetických nákladoch, svetlotechnických posudzovaniach či bezproblémovom parkovaní. Je tu teda oveľa vyšší komfort ako pri secondhandových bytoch, a keďže ponuka bola veľmi nízka a väčšina klientov potrebovala bývať ihneď, tak nemali inú možnosť, než ísť do staršieho bytu. Mnoho novostavieb ešte nebolo skolaudovaných a predávali sa z papiera. Z toho dôvodu dopyt vyhnal cenu secondhandových nehnuteľností tesne pod úroveň novostavieb, to nepovažujeme za zdravé. Predpokladáme teda, že cenový rozdiel medzi novostavbou a starým bytom by mal byť v rozmedzí 20 až 30 percent, v závislosti od lokality. Napríklad, ak si zoberieme priemernú cenu v Žiline, kde zaplatíte 2 500 až 3 000 eur za štvorcový meter starého bytu, novostavby by mali stáť od troch do 3 600 eur. A toto sú tie intervaly, v ktorých by sme sa mali pohybovať. A, samozrejme, ak klesá cena starších bytov, tak sa doťahujeme do stavu, keď cena novostavby zostane nezmenená, ale secondhandy sú lacnejšie. Toto je teda podľa mňa správny trend, ktorý by mal nastať. Pretože nie každý klient si môže dovoliť bývanie v novostavbe z hľadiska štruktúry príjmu a nie vždy je to preňho aj výhodnejšie. Napríklad v prípade, že chce byt používať krátkodobo a potom ho odpredať, mal by zbytočne vysokú splátku hypotéky, a tým by aj viac preplatil na súčasne vyšších úrokoch. A stále by teda preplatil viac, ako keby si kúpil lacnejší secondhandový byt na kratšie obdobie, ktorý by mohol poslúžiť rovnako.

Niektorí odborníci na realitný trh sa pre HN vyjadrili, že aj napriek nižším cenám bytov „dražobu“ dorovnávajú vysoké splátky hypoték, a tak by záujemcovia s kúpou už nemali čakať. Súhlasíte s tým?

Určite áno. Ak sa na tento scenár pozrieme dlhodobo a vrátime sa napríklad do roku 2006, úroková sadzba bola vtedy na úrovni približne 6,5 percenta, a potom kontinuálne klesala až do roku 2009, no úrokové sadzby stále zostali na úrovni okolo troch percent. Ak by sme vtedy porovnávali zníženú cenu, ktorá vďaka hospodárskej kríze prišla, so splátkou úroku zistíme, že ceny z roku 2020 z hľadiska cash flow, teda toho, koľko klient zaplatil mesačne, ak si zobral byt na hypotéku s úročením pod jedno percento, boli veľmi podobné. Mesačne mal tak porovnateľnú splátku bez ohľadu na to, koľko byt stál, pretože marža sa presunula z bánk a hypotekárnych úrokov do peňaženiek developerov a predávajúcich. Ak teda klient bral byt na hypotéku, stále ho kupoval 1:1 vďaka nižšiemu úročeniu, a to aj pri vyššej cene. Dnes, keď nastáva zlacnenie a kúpna cena klesne o 15 až 20 percent a zo stotisícového bytu sa stane 80-tisícový, treba vyrátať, koľko mi robí 80-tisíc v splátke pri vyššom úrokovom zaťažení. Stále to však teraz vychádza tak, že ak ceny klesnú o viac ako 20 percent, tak obdobie, keď boli peniaze za jedno percento, bolo veľmi výhodné aj napriek rastu ceny, no dnes klient o veľa nepríde. A hlavne si to musí rozmeniť na drobné a pozrieť sa, ako dlho bude napríklad platiť takýto vyšší úrok, aj podľa fixácie, pretože je predpoklad, že len čo sa miera inflácie dostane na želané percentá, ECB zastaví rast úrokov a nastane zlacňovanie úrokových sadzieb aj hypoték. Očakávam, že na Slovensku by sa mohli zastabilizovať na úrovni 3,5 percenta, možno troch percent. To znamená, že také výhodné, ako to bolo v minulosti, to v najbližšom období nebude, no hypotekárny úrok na úrovni troch percent je stále zdravý a optimálny. Z tohto hľadiska teda klient v najbližších dvoch rokoch preplatí na úrokoch vyššiu sumu, no potom to zas klesne, a keďže kúpi nehnuteľnosť v poklese, tak sa mu to napokon oplatí.

Čakáte s kúpou bytu na zlacňovanie? Robíte chybu a zrejme prerobíte, varujú pre HN odborníci (+prepočty)

Máte konkrétnu predikciu toho, kedy a o koľko by ceny mohli klesnúť?

Závisieť to bude od toho, akým spôsobom sa bude vyvíjať správanie ECB a akým spôsobom bude bojovať proti inflácii a kedy sa rast inflácie zastaví. Len čo sa zastabilizujú ceny energií, čo pravdepodobne príde až po skončení vojny, inflácia začne klesať a v šesťmesačnom intervale by mohli klesať aj úrokové sadzby. A práve tých šesť mesiacov predtým, než sa tak stane, bude to dno, kam secondhandové ponuky môžu klesnúť. A potom je tu veľa iných faktorov, ako napríklad štátom podporované nájomné bývanie či byty na prenájom, ktoré budú hrať rolu pri celkovom dopyte. No, samozrejme, prenajímateľom nahráva do karát situácia s vysokými úrokmi. Takže len čo začnú sadzby hypotekárnych úverov  klesať, ľudia začnú kupovať, keďže máme na Slovensku stále preferenciu uprednostňovania vlastnenia nehnuteľnosti pred nájmom. To môže viesť k poklesu záujmu o štandardné nájomné bývanie v regiónoch, a tak aj ceny nájomného, ale to sme už ďaleko. Jednoznačná odpoveď síce neexistuje, no myslím si, že sa ceny budú redukovať na úroveň cien z konca roku 2020 či začiatku roka 2021, následne to naozaj rástlo skokovo. Môžeme sa baviť o 40- až 50-percentnom náraste počas dvoch rokov.

Potom máme kategóriu „druhých nehnuteľností“, kde vidíme, že dnes začínajú klesať ceny rekreačných nehnuteľností. Stále sa bavíme o secondhandovom trhu. Dôvodom skokového rastu bola prvá vlna korony. Ľudia, ktorí bývali napríklad v jednoizbových, dvojizbových bytoch bez balkóna, potrebovali pod vplyvom ponorkovej atmosféry z karantény ísť do prírody, resp. zmeniť prostredie, a tak sa začal štartovať dopyt, ktorý za posledných desať rokov v segmente rekreačných nehnuteľností nemal obdobu. No teraz prichádza k vytriezveniu a klienti zistili, že chatu aj tak navštívili dvakrát za rok a v podstate na ňu nemajú čas, respektíve im neprináša takú pridanú hodnotu, ako očakávali. Viacero takýchto ponúk sa teda dostáva na trh, ktorý sa postupne penetruje, a tým sa mení pomer medzi dopytom a ponukou. Dopyt už nie je taký dominantný a nastáva pokles ceny.

Byty vytvárajú cenovú priepasť. Bratislava ide opačným smerom ako zvyšok Slovenska

O presnosti dát

Zvýšenú ponuku chát bolo možné zaznamenať aj na realitných portáloch. Aká je podľa vás kvalita údajov o cenách či ponuke, ktoré ponúkajú rôzne inštitúcie či portály?

Údaje sú tvorené prevažne požadovanými cenami vlastníkov, respektíve ich predstavou o cene. To znamená, že na Slovensku zatiaľ nemáme relevantnú cenovú mapu realizačných cien, na základe ktorej by sme vedeli povedať, že za takúto sumu sa predávala tá daná nehnuteľnosť. A pri rekreačných nehnuteľnostiach to je veľmi ťažké, lebo sú väčšinou situované v mikrolokalitách. To znamená, že ak si kupujete chatu niekde pri jazere či priehrade a túto stavbu máte v prvej línii s priamym výhľadom na vodnú hladinu a so súkromnou plážou, tak bude dvojnásobne drahšia ako tá istá nehnuteľnosť v tretej či štvrtej línii bez výhľadu a priameho vstupu do vody. Cenová mapa by mala vychádzať z ponukových cien a na to musíte mať určitý objem. No my sme vo veľmi malej krajine s obmedzeným počtom nehnuteľností, a ten objem sa nám často nevytvára. Ak napríklad máte zónu secondhandových ponúk, ktoré sú v rekreačnej časti Slovenska a v tejto zóne sa predávajú tri či štyri nehnuteľnosti, tak viete len ťažko povedať, že ide o objektívnu cenu. Jednoduchšie to je pri bytoch, kde viete, že sú v určitej lokalite, majú určitú rozlohu či počet izieb a taktiež ich je podstatne väčší objem.

Druhou otázkou však je, nakoľko je ponuková cena relevantná. Dnes sa stretávame s tým, že veľa klientov príde na obhliadku a začne vyjednávať cenu. Toto by si na prelome rokov 2021 a 2022 žiadny kupujúci nedovolil, lebo by za ním stálo v rade päť ďalších, a tam bola licitácia ceny smerom hore. Dnes teda vidíme nový trend. Najspoľahlivejším nositeľom kvalitných a relevantných informácií zo zrealizovaných cien sú dnes realitné kancelárie, ktoré vedia objektívne povedať, za akú sumu predali aký typ nehnuteľnosti. Pretože aj transakčné ceny, ktoré eviduje kataster, sú často zdeformované, lebo sa pod jednu cenu zapisujú pozemky aj stavby.

Napríklad NBS pracuje s ponukovými cenami, no tie sa neskôr obchodujú nižšie? Stáva sa, že inzerovaná cena neplatí?

Inzerované ceny sú aktuálne rádovo vyššie ako transakčné. Ak sa bavíme o tom, že predávajúci poskytne vyjednávaciu zľavu, tak sú to tri či štyri percentá. Ak však klient, naopak, nadhodnotí cenu a žije v spomienkovom optimizme z minulosti, tak príde k úplnej deformácii ceny. A preto tie štatistiky nemajú kvalitnú výpovednú hodnotu, len dokážu monitorovať dynamiku vývoja ceny na realitnom trhu. No to, že dvojizbový byt sa predáva za takú či onakú cenu, povedať nevedia. Žiaden portál teda nedokáže zabrániť cenovej deformácii z pohľadu vlastníka a ponukovej ceny. Často sa stáva aj to, že deformácia ceny je spôsobená nie úplne šťastným rozhodnutím predávajúceho, ak sa rozhodne o neexkluzívny spôsob predaja a neurčí jednotnú cenu, v ktorej je už zahrnutá aj odmena sprostredkovateľa. Potom sa stáva, že tá istá ponuka je na rôznych portáloch prostredníctvom rôznych realitných kancelárií v rôznych cenách a vzniká obrovský chaos, na ktorý na konci, bohužiaľ, doplatí on predávajúci.

V rámci prieskumu cien odporúčam odrátať index, ktorý vychádza z cenovej deformácie v závislosti od regiónu. A na základe toho očistíme ponukovú cenu od zdeformovaných údajov a vieme získať relevantné informácie, ktoré potom porovnávame s transakčnými cenami.

Prezidentka zákon vetovala, platiť bude aj tak. Poslanci uzemnili občana Slávika

O hypotékach a predajoch

Na začiatku roka analytici odhadovali, že úrokové sadzby tento rok neprekročia päť percent. Ako to vidíte vy? Aký je zlomový úrok, ktorý by mohol spôsobiť spľasnutie bubliny?

Nemyslím si, že ide o bublinu, pretože len výška ceny či výška nájmu a ich vzájomný pomer nie sú smerodajnými informáciami na to, aby sme mohli hovoriť o realitnej bubline. Za mňa by spľasnutie bubliny znamenalo plošný pokles cien na úrovni 40 percent z cien od septembra 2022 a som si istý, že k tomuto nepríde. Realitný trh je zdravý, LTV bolo na úrovni 80 percent. Nedá sa povedať, že by sa niečo vymklo spod kontroly, pretože nehnuteľnosti si hodnotu uchovajú. Aktuálne vzniká rozdiel medzi hodnotou a cenou. Hodnota nehnuteľnosti je to, čo získavate, a cena nehnuteľnosti je to, čo zaplatíte. A kupujúci dnes vedia získať hodnotnú nehnuteľnosť za nižšiu cenu. Hypotekárne zadlžovanie patrí medzi to „zdravé“ zadlžovanie.

Ak si napríklad zoberieme štatistiky novostavieb v Nitre, tam bola v novembri 2022 najnižšia cena 3 100 eur za štvorcový meter aj s DPH v štandarde. To znamená, že sme tesne pod výrobnou maržou. Pretože dnes vás výstavba stojí v rozmedzí od 1 500 do 1 600 eur na štvorcový meter a nemáte v tom ešte päťročné úročenie, keďže približne päť rokov trvá legislatívny proces pri optimistickom scenári vrátane dokončenia výstavby. A tým sa nám réžie rádovo napočítavajú a dnes sa vieme baviť o tom, že pri priemernom poplatku za štvorec je výstavba bytu spojená so všetkými ostatnými nákladmi, soft costmi a pozemkom na úrovni 2 500 eur za štvorec. Marža developera je veľmi nízka a z tohto hľadiska teda ani nemá možnosť klesnúť s cenou. Bavíme sa však stále o krajských mestách, nie o Bratislave či Košiciach, kde sa cena bytu pohybuje na úrovni sedem- až osemtisíc za štvorec. Ak je však cena novostavieb v regiónoch na úrovni do 3 300 eur, tak tam nevidím priestor na pokles ceny a taktiež tu nevidím bublinu.

Čo sa týka cien secondhandu, tam by sa mali nožnice medzi starými a novými bytmi otvoriť viac a cena by mala klesnúť. Finálny pokles by teda mohol byť na úrovni približne 20 percent z ceny nehnuteľností zo septembra 2022.

Šéf Penta Real Estate pre HN: Ak by aj ceny bytov poklesli, tak to nemusí priniesť výhodnejšiu kúpu

Zaznamenali ste núdzové predaje, keď by sa ľudia začali zbavovať investičných bytov?

Zachytil som, že väčšine, až okolo 60 percent hypoték, sa bude končiť fixácia v tomto a budúcom roku, takže tam môžeme zaznamenať núdzový či panický predaj. Zatiaľ som sa s tým však nestretol. Pretože ak aj príde k navýšeniu úrokových sadzieb pri refixácii, tak nesplácanie nenastane okamžite. Ak klient prestane splácať, banka sa s ním bude chcieť dohodnúť a hľadať riešenie. Ak sa riešenie nepodarí nájsť, trvá približne šesť mesiacov, kým sa dostane takýto delikventný klient na  workout banky. Nasleduje zosplatnenie úveru a výkon záložného práva prostredníctvom inštitútu dobrovoľnej dražby. Celý tento proces aj z hľadiska zákonných lehôt je ďalších šesť mesiacov. Čiže takýto scenár má dobeh rok a viac.

Investori sa dnes vo všeobecnosti svojho portfólia nezbavujú, lebo výnos z nájmu bude práve teraz vyšší pre nedostatok vlastného bývania, rast cien nájmu a pokles predajných cien. Dnes už môžeme hovoriť aj o tom, že cena nájmu je vyššia ako pred koronou, pretože tým, že počas korony bola potlačená mobilita ľudí, ceny nájmov klesli. Študenti študovali dištančnou formou, turisti zostali doma, podstatne menej bolo aj pracovných ciest, čo najviac pocítil segment krátkodobého nájmu. Z tohto hľadiska sa veľa bytov následne dostalo z krátkodobého do dlhodobého nájmu, čiže vzrástla ponuka a výrazne klesol dopyt, čo viedlo k zníženiu nájomných cien. Potom prišla vojna na Ukrajine, keď sa mnoho týchto bytov prenajalo Ukrajincom. Dnes sa stretávame s tým, že veľa klientov už nepreferuje takéhoto nájomníka na základe predchádzajúcich situácií, ktoré v bytoch nastávali. To znamená, že majú možnosť si nájomníka vyberať, pričom v minulom roku by bol vďačný za kohokoľvek. A toto spôsobilo opätovný rast cien nájmu. Pre investora je to stále výhodné práve preto, že energie sa prenášajú 1:1 a veľa investorov má v zmluvách inflačnú doložku, čím dokáže nájomné legálne zvyšovať. Tým sa riziko prenáša na nájomníka a investor dostáva viac peňazí, ktorými si vie pokryť vyššiu úrokovú sadzbu, ak prichádza k refinancovaniu.

Koľko je podľa vás na trhu mladých ľudí, ktorí platia vysoké nájomné, hoci by si za tú sumu mohli dovoliť splácať hypotéku, pretože pravidlá im neumožňujú zobrať si takú veľkú splátku hypotéky, ako je nájom?

Toto bude v najbližšom čase výzva, dovoliť si kúpu svojej prvej nehnuteľnosti. Ak by sme prerátali priemernú cenu nájmu, dnes sa napríklad v Žiline dostávame na sumu pri staršom dvojizbovom byte na úroveň približne 450 eur bez energií. Dnes takýto byt vychádza v mesačnej splátke hypotéky pri trojročnej fixácii a 30-ročnej splatnosti približne 515 eur. Nemusíme k tomu pripočítavať ani 20 percent z hodnoty nehnuteľnosti, na ktoré bude potrebovať vlastné zdroje, alebo to riešiť alternatívnym financovaním, jeho splátka hypotéky už bude vyššia. Z hľadiska cash flow hypotéka a prípadný úver na dofinancovanie a zariadenie bytu zaťaží rozpočet viac ako nájom. Samozrejme, pri hypotéke splácate aj istinu, nielen úrok, čiže z tohto hľadiska je bývanie v nájme drahšie, keďže ide len o priamu spotrebu.

Najväčší hráč na trhu s hypotékami dvíha hromadne sadzby. Všetky sú už nad štyrmi percentami

V rámci Bratislavy klesla priemerná cena z 3 451 na 3 342 eur za štvorec. Pôjde podľa vás o prvý región, ktorý bude padať viac?

Bude na to vplývať viacero faktorov, no platí, že tam, kde je najdynamickejší rast, môžete mať aj najdynamickejší pokles. V súčasnosti je podľa Národnej banky Slovenska najvyšší pokles cien okrem hlavného mesta ešte v Žiline. Bratislava je svojím spôsobom značka a z pohľadu investora aj prakticky stávka na istotu. Ak by ste boli investorom, kúpili by ste si byt na sídlisku v Hlohovci alebo pôjdete radšej do hlavného mesta, kde máte omnoho väčšie garancie prenájmu? Aj napriek tomu, že máte v Bratislave menší výnos z dôvodu vyššej obstarávacej ceny nehnuteľnosti, ak chcete mať konzervatívnu investíciu, stále zvolíte hlavné mesto. Bratislava sa teda bude otvárať najmä pre klientov, ktorí majú viac zdrojov alebo tam chcú trvalo fungovať. Z tohto hľadiska si teda nemyslím, že prepad ceny v hlavnom meste by mal byť radikálny alebo by mala byť Bratislava akýmsi trendsetterom. Skôr si myslím, že z hľadiska poklesu ceny ním budú lokality, kde nie je práca. Na porovnanie, po príchode Volva do Košíc môže región zaznamenať zvýšený dopyt práve pre nového investora, a pokles tak nebude výrazný.

Ktoré regióny by sa k sebe mohli v najbližšom období priblížiť najviac?

Podľa našich štatistík vychádza, že ak porovnávame ceny starých a nových bytov mimo Bratislavy, tak sú na prvom mieste z hľadiska novostavieb Košice, no pri secondhande vedie Trnava, ktorá má hneď po Bratislave najdrahšie byty na štvorcový meter. A tým sa hlavné mesto nebude cenovo približovať k Trnave, ale Trnava k Bratislave. Pretože len čo si klienti nebudú môcť dovoliť byt v Bratislave, budú hľadať najbližšiu možnú cestu. Klaster, ktorý sa skladá z Trnavy, Nitry a Bratislavy, má do budúcnosti obrovský potenciál a predpokladá sa, že z hľadiska udržania hodnoty nehnuteľností to bude stávka na istotu. Nitra zažila podobný boom s Jaguarom, keď sa v tom čase ohlásilo aj veľké množstvo projektov, ktoré vytvorili obrovskú zásobu nehnuteľností. A tá sa dnes na trhu prejavuje tak, že Nitra má najnižšiu cenu za štvorcový meter pri starších nehnuteľnostiach zo všetkých krajských miest, čím sa dostáva na siedme miesto, a pri novostavbách na piate. A čo sa týka celkového cenového rozdielu secondhandu, Nitra je na úrovni 2 233 eur za štvorcový meter. V Košiciach je cena pri staršom byte 2 800 eur, čo je 600-eurový rozdiel. V Nitre teda predpokladám najmenší pokles pri starších bytoch a následne sa tieto dve mestá začnú cenovo približovať aj Bratislave.

Kúpiť byt v meste či v blízkom okolí? Sú miesta, kde sa cenové nožnice zatvárajú (+grafy HN)

Keď sa však spätne pozrieme na priemernú cenu za štvorec, tak HN už informovali, že by pri sadzbe hypotéky 2,5 percenta ročne a cenou bytu 217-tisíc eur vychádzala mesačná splátka bytu s veľkosťou 80 štvorcových metrov 858 eur na 30 rokov. Priemerná cena nájmu v Novom Meste sa pohybuje v rozmedzí 700 až 850 eur. Odporúčali by ste teda radšej voliť hypotéku alebo staviť na podnájom?

V aktuálnom období sa neviete dostať pri hypotekárnom financovaní pod štyri percentá, preto splátka vzrastie vo vašom príklade minimálne o 170 eur na sumu približne 1 035 eur. Treba však rátať aj s energiami, ktoré sú v nájme, ktorý uvádzate, už pokryté, keďže ide o balíkovú sumu, no k hypotéke ich sumu musíte narátať a vtedy vám stúpa váš mesačný výdavok približne o ďalších 150 eur, pri tejto kalkulácii  je nájom bytu z vášho príkladu lacnejší približne o 335 až 485 eur mesačne.

Mladí ľudia by mali rozmýšľať pri kúpe nehnuteľnosti etapovito, začať s kúpou menšej a lacnejšej nehnuteľnosti a až postupne „upgradovať“, pretože práve vyššia mesačná spotreba vynaložená na bývanie môže brzdiť ich rozvoj. Existuje odporúčanie OECD, ktoré hovorí o tom, že maximum mesačných nákladov na bývanie by nemalo presiahnuť 35 percent príjmu jednotlivca, respektíve domácnosti. Takže ak kupujúci zarába napríklad tisíc eur, maximálne by mal za bývanie zaplatiť 350 eur. Dnes už však vieme, že na Slovensku je to v kumulatívnej výške takmer 50 percent. To však nie je ideálne, pretože človek následne nemá dostatok financií na to, aby investoval do seba či svojich aktivít, do vzdelania svojich detí a podobne. Tým upadá aj komfort života.

A všimli ste si akúsi väčšiu priepasť medzi ľuďmi, ktorí si môžu dovoliť financovať hypotéku a, naopak, tými, ktorí si nemôžu dovoliť ani prenájom a sú nútení zostať u rodičov?

Bohužiaľ, áno, stále existujú alternatívy v podobe zdieľania bytu, no určite by do situácie mal vstúpiť štát. Či už formou nájomných bytov či v rámci štátneho fondu rozvoja bývania, ktoré by mali práve takýmto uchádzačom umožniť ľahší štart. Napríklad ak pracujete v štátnej či vo verejnej správe a nedokážete zaplatiť komerčný nájom, mal by nastúpiť štát, ktorý dokáže poskytnúť regulované nájomné.

Hypotekárny trh ohrozuje vojna či možný bankový odvod. Komu sa oplatí úver?

O nájomnom sektore

V Bratislave sú len o štvrtinu vyššie platy ako v Košiciach, no nájmy sú omnoho vyššie. Je možné, že vysoké ceny prenájmov začnú ľudí odrádzať od vidiny práce v Bratislave?

Nemyslím si, že sa tak stane, ak ľudia chcú zostať  alebo vrátiť sa do menšieho regiónu, tak majú inú motiváciu. Buď je to rodina a chcú sa vrátiť naspäť, alebo môžu nastať iné okolnosti. Nemyslím si teda, že priepasť nájmov je taká markantná. Napríklad dvojizbový byt v Bratislave či okolitých satelitoch si viete prenajať za 650 až 800 eur a podobnú sumu máte aj v Žiline či Košiciach. Rozdiel je však aj v dispozíciách a vo výmerách. Dvojizbový byt môže mať výmeru 42 štvorcových metrov, ale aj 65. Môžete si prenajať trojizbák, ktorý sa hýbe niekde na cene okolo 850 eur s rozlohou 65 štvorcových metrov ako najväčší typ dvojizbového bytu. Treba to teda pre objektívnosť vždy prepočítať na štvorcový meter podlahovej plochy bytu.

Zaznamenali ste, že by nastal trend nájomného bývania v prímestských oblastiach väčších miest, ako napríklad Bratislava či Viedeň, namiesto bývania v centre?

Zatiaľ nie, no je vysoko pravdepodobné, že tento trend nastane. Ak klient nedokáže dosiahnuť na platenie nájomného v centre, bude musieť ísť do okrajových častí. Toto sa dialo aj v rokoch 2008 až 2010 v satelitných obciach, ktoré vznikali z hľadiska predaja nehnuteľností v aglomerácii krajských miest. Človek teda buď nedokázal dosiahnuť na cenu nehnuteľností v Bratislave, alebo za cenu dvojizbového bytu v Bratislave mal starší rodinný dom so záhradou vo Veľkom Bieli. Prirodzene sa teda rozhodol, že pôjde do satelitu. A myslím si, že takýto scenár je pravdepodobný aj pri prenájme.

Podobná situácie je napríklad v USA v Sillicon Valley v San Franciscu, kde dnes bežní ľudia, ktorí v San Franciscu pracujú v službách ako kuchári, čašníci, taxikári, musia bývať do 80 kilometrov od San Francisca, pretože bližšie sú pre nich už nájmy nedosiahnuteľné.

V Nitre mal vzniknúť pilotný projekt nájomných bytov Kooperativy na čele s Borisom Kollárom. Ako by výstavba ovplyvnila trh? Padli by ceny komerčného prenájmu v dôsledku konkurencie v podobe nájomného bývania?

Ak by sa nájomné bývanie pretransformovalo do reality, pomohlo by to zlepšiť kvalitu bývania a určite by mohla nastať aj vnútorná konkurencia z hľadiska cien nájmu. Na druhej strane, ak sa pozriete na schému štátnej pomoci, tam sa počíta s cenou desať eur na štvorcový meter, pričom ide o komerčnú cenu nájmu. Zostáva teda otázka, ak mi zamestnávateľ neposkytne mesačnú dotáciu, nebudem bývať lacnejšie. Z tohto hľadiska sa mi to zdá zvláštne, pretože ak dochádzate z iného mesta a zamestnávateľ vám dá k výplate 300 eur mesačne, no zrazu sa ozve niekto, kto je vo firme dlhšie a nedostane nič. Vznikne teda isté pnutie, takže si myslím, že toto nie je najvhodnejší spôsob, akým by malo byť nájomné pokrývané. Keď už štát zlacňuje DPH pri výstavbe na päť percent, znamená to, že realitný fond nakúpi či postaví o 15 percent lacnejšie, no v cene nájmu dá komerčný nájom. Uniká mi teda pointa, kde je teda úspora tých 15 percent? Niektoré byty v rámci tohto modelu môžu byť dokonca aj drahšie ako byty v súčasnej ponuke. Niektorí zamestnanci, hasiči, učitelia či policajti síce dostanú úľavu, no prečo by to mal platiť súkromný zamestnávateľ a nie štát, ktorý dal 15-percentnú zľavu nadnárodným investorom na výstavbu nájomných bytov? Vnímam to teda tak, že veľký a silný investor nakúpi a postaví lacnejšie ako všetci ostatní regionálni developeri  a prenajímať bude za komerčnú cenu rovnako ako malí developeri, a dotovať to má tretí subjekt, zamestnávateľ. Mám teda pocit, že tu mierne uniká logika. Z akého dôvodu tieto vybrané nadnárodné spoločnosti dostávajú 15-percentnú zľavu vo forme zníženej DPH, keď sa to neprejaví v nižšej cene nájmu? Dnes pôsobí na Slovensku viacero realitných fondov, ktoré kupujú byty za trhové ceny a následne ich prenajímajú, takýto dopyt tu vytvorený je.

Ceny starších bytov klesajú viac a rýchlejšie ako novostavieb. Ako sú na tom nájmy?

V súvislosti s nájomnými bytmi bola spustená agentúra štátom podporovaného nájomného bývania, kde si záujemca môže vypočítať, či spĺňa kritériá. Podľa kalkulačky vychádza, že dvaja dospelí s jedným dieťaťom potrebujú spĺňať dolnú hranicu čistého príjmu vo výške 1 024 eur, pričom horná je 4 040 eur. V príjmoch sú okrem platu zahrnuté aj rôzne druhy dôchodkov, príspevkov, dávok rodičom či výživné na dieťa. Myslíte si, že sú uvedené hranice prijateľné?

Z hľadiska štátom podporovaného bývania to určite dáva väčší zmysel ako pri štátnom fonde rozvoja bývania, kde je horná hranica príjmu polovičná. Cieľom je pravdepodobne postaviť nájomné byty, ktoré budú určené najmä pre strednú triedu. Horná hranica príjmu je osemnásobok životného minima, ktoré je variabilné v čase. Na druhej strane dáva zmysel aj spodná hranica, aby boli vyselektované sociálne prípady, pre ktoré je určený iný druh bývania, napríklad sociálne byty. Dáva to teda zmysel a myslím si, že uchádzači vedia podmienky splniť. Uprednostňovaní budú zamestnanci štátnej a verejnej správy, ako aj ľudia so zdravotným znevýhodnením. Z hľadiska delikvencie sa však viac osvedčili modely, kde bola kombinovaná skladba nájomníkov a vlastníkov, keďže vlastníkom vždy viac záleží na ich majetku ako nájomníkovi. Správny mix medzi nájomným bývaním a vlastníctvom bol úplne opomenutý, čo opäť môže viesť k zníženej kvalite bývania a väčšej amortizácii bytov.

Stále však podľa ceny pôjde skôr o byty pre strednú triedu, nie pre sociálne slabších. Tým sa asi stráca celá idea pomoci ľuďom, ktorí si nemôžu dovoliť komerčný nájom.

Áno, ktorý malý  developer zo Slovenska dnes dokáže postaviť o 15 percent lacnejšie? Jednoznačne na tom teda bude profitovať veľký investor a nájomníci bez podpory svojho zamestnávateľa v  konečnom dôsledku zaplatia trhové nájomné. Ak sa nad tým kriticky zamyslíme, prečo nie je o 15 percent nižšia DPH pri výstavbe, ktorú podporuje Štátny fond rozvoja bývania? Aj v tomto prípade ide o nehnuteľnosti s  dlhodobým nájomným charakterom! Alebo ešte lepší model by bol ten, že bežný developer sa rozhodne, že zo svojho projektu vyčlení 20 percent bytov, ktoré budú mať dlhodobý nájomný charakter, a z týchto bytov odvedie zníženú DPH na úrovni päť percent. Týmto by bola splnená aj požiadavka na lepšiu integráciu nájomcov do bežných komunít vlastníkov. Vyčlenenie zníženej sadzby DPH len pre „vyvolených“ veľkých hráčov vnímam veľmi kriticky a diskriminačne a opäť takýto zásah bude do výraznej miery narúšať symbiózu realitného trhu.

Prenájom nehnuteľnosti má svoje pravidlá. Na čo si dať pozor a čo patrí do zmluvy?

Ako by to teda mohlo v praxi fungovať v ideálnom svete?

V 90. rokoch nastala privatizácia štátneho bytového fondu. Vtedy ľudia od štátu dostávali možnosť zakúpiť si byty za symbolické zostatkové ceny, takže napríklad za desať- či 30-tisíc korún ste si vedeli odkúpiť byt, v ktorom ste dovtedy žili. Tým sa vypredal štátny bytový fond, a preto nám tie byty dnes chýbajú. Na jednej strane to bolo fajn pre ľudí, pretože hypotéky neboli a bežní ľudia sa dostali k vlastníctvu, čím národ zbohatol. Na druhej strane to však malo fatálny dosah na vývoj na realitnom trhu a vývoj ceny nehnuteľností, ktoré  boli dlhodobo zdeformované. Developerom sa neoplatilo v regiónoch stavať, pretože trhová cena bytu nepokrývala ani náklady na jeho výstavbu. Situácia sa otočila až v roku 2006 s postupným poklesom úrokových sadzieb, čo bol jeden z faktorov, ktorý spôsobil rast cien nehnuteľností, keď začínalo developerom dávať zmysel stavať aj v regiónoch. Začali tak s prípravou projektov a zrazu prišiel rok 2008, keď sme boli na vrchole. Kreslili sa projekty, podávali sa žiadosti o povolenia a prišiel strmý pád zapríčinený hypotekárnou krízou v USA, ktorú odštartoval pád banky Lehman Brothers. Veľa projektov tak išlo opäť do „šuplíka“, keďže realizačné ceny boli viac-menej rovnaké, ale kúpna cena sa prepadla. No a na tomto scenári má svoj nezanedbateľný podiel práve privatizácia štátneho bytového fondu. Štátu teda nezostali žiadne byty v prenájme a bola tu urobená jedna zo strategických chýb z hľadiska nájomného bývania. Dnes sme v  situácii, keď nám štátne byty chýbajú, pretože sme 15 rokov spali na vavrínoch, a prichádzame so skokovým riešením. Omnoho jednoduchšie by bolo, ak by boli byty vo vlastníctve miest, ktoré by regulovali nájom, a dokázali by poskytovať nielen sociálne byty, ale posunul by sa aj maximálny limit  zo štvornásobku životného minima, a dorovnalo by sa tých osem percent životného minima, ako je to pri tomto novom zákone.

V ideálnom svete  by dnes situácii pomohla zmena na legislatívnej, ale najmä personálnej úrovni z hľadiska získavania povoľovacích procesov na stavebných úradoch, kde by developer nebol považovaný za úhlavného nepriateľa, ale, naopak, za subjekt, ktorý prináša do regiónu možnosti nového bývania, zvyšuje zamestnanosť, využíva miestnych subdodávateľov a napomáha lokálnej ekonomike. Zrýchlením procesov a zabráneniu, respektíve nevytváraniu prieťahov v konaniach by sa podstatne zvýšilo  a zároveň zlacnelo tempo výstavby, čo by viedlo v konečnom dôsledku aj k nižším cenám nehnuteľností a víťazi by boli všetci. Dnes je bohužiaľ víťazom v mnohých prípadoch len úradník.

Kto je Mário Glos

Od roku 2004 stojí na čele realitnej skupiny MGM. Je medzinárodne certifikovaný realitný maklér, člen americkej asociácie realitných maklérov, profesionálny speaker hard a soft skills zameraných na obchodné zručnosti s dôrazom na realitný biznis a realitný marketing. Na jeho školeniach sa doteraz zúčastnilo viac ako 100 rôznych realitných kancelárií a pôsobí aj ako interný školiteľ Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska.

 

Zdroj:  hnonline.sk; domáca ekonomika

Autor: Petra Uhráková

Ceny nehnuteľností začali klesať

Lenka Buchláková, moderátorka: “Realizačné ceny nehnuteľností na Slovensku sa na sklonku minulého roku mierne znížili. Spôsobil to najmä pokles cien starších domov a bytov. Medziročné zvyšovanie cien sa preto spomalilo pod 10-percentnú hranicu a pri existujúcich nehnuteľnostiach sa utlmilo takmer o polovicu. Viac si o tejto téme povieme s Jánom Palenčárom, prezidentom Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska. Dobrý deň vitajte.”

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií: “Dobrý deň.”

Lenka Buchláková: “Poďme sa pozrieť na aktuálne štatistiky, ktoré vyšli tento týždeň a ktoré vlastne vydal Štatistický úrad, ale potvrdil to, čo povedala Národná banka Slovenska ešte koncom januára, že sa už postupne teda spomaľuje rast cien nielen starších, ale teda aj nových bytov?

Ján Palenčár: “Áno, tá situácia nastala zhruba v druhej polovici jesene 2022 roku, to znamená zhruba pred pár mesiacmi. Keď sme zaznamenali oslabenie dopytu po kúpe predovšetkým rezidenčných nehnuteľností. Tak sme zaznamenali v podstate pokles cien. Nielen stagnáciu, ale pokles cien predovšetkým starších bytov a v podstate naprieč celým Slovenskom.”

Lenka Buchláková: “Keď sa pozeráme, teda už vidíme aj dáta, respektíve grafy, akým spôsobom sa vyvíjajú tie realizačné ceny. Národná banka Slovenska prišla s ponukovými cenami a Štatistický úrad s realizačnými cenami. V ďalších grafoch uvidíme, ako je to v rámci regiónov. Teda napriek celým Slovenskom hovoríte, že teda klesajú tie ceny, ale najviac práve v Žilinskom kraji a na východe. Prečo je tomu tak?

Ján Palenčár: “Musíme si uvedomiť, že v podstata trh reaguje oveľa rýchlejšie v takom regióne, kde je menší počet transakcií, kde menší počet nehnuteľností sa obchoduje. Keď si pozrieme Bratislavu a Košice ako väčšie regióny, tak tá volatilita je menšia. Z pohľadu ale trendu, ako som spomenul, tak ochladenie dopytu nastalo na celom Slovensku. To bolo spôsobené predovšetkým zvýšenými úrokovými sadzbami pri hypotékach. Na druhej strane si musíme uvedomiť, že ten najväčší boom sme zaznamenali na jar 2022, kedy na základe ohlásených zvyšovaní úrokových sadzieb na hypotéky ľudia v mnohých prípadoch urýchlili rozhodnutie kúpiť si nehnuteľnosť. To znamená, znásobila sa množina dopytujúcich a práve v máji 2022 boli najvyššie, historicky najvyššie ceny na Slovensku. A to skokové zvýšenie cien bolo práve spôsobené tým, že ľudia urýchlili rozhodnutie kúpiť si nehnuteľnosť, aby stihli ešte takzvané jednopercentné hypotéky, čo sa v mnohých prípadoch, samozrejme, udialo. A následne po zvýšení úrokových sadzieb prišlo vlastne k uvoľneniu dopytu, a práve tá veľká skupina dopytujúcich, keď urýchlila svoje rozhodnutie, už nepotrebovala kupovať. Ďalšia časť záujemcov o bývania ani nedosiahli na hypotéku po zvýšení úrokových sadzieb. To znamená, toto sú tie dôvody, prečo sa tá množina dopytujúcich zmenšila. Čo malo vlastne za následok takéto uvoľnenie tlaku na ceny rezidenčných nehnuteľností.”

Lenka Buchláková: “Hovoríte o tých úrokových sadzbách, ktoré teda sa začali zvyšovať. Bohužiaľ, aj v tomto roku pokračuje zvyšovanie úrokových sadzieb. Aj v tomto týždni najväčšia slovenská banka ohlásila ďalšie zvyšovanie úrokových sadzieb naprieč rôznymi fixáciami. A už sa to dostáva nad 4 percentá k piatim percentám. Aj Európska centrálna banka sama teda ešte bude zvyšovať základnú úrokovú sadzbu. Znamená to, že sa dostaneme nad hranicu 5 percent. Bude to ešte nedostupnejšie pre ľudí získať svoju vlastnú nehnuteľnosť?

Ján Palenčár: “Na základe vyjadrenia Európskej centrálnej banky ale aj mnohých renomovaných ekonómov je predpoklad, že sa zvýšia úrokové sadzby na hypotéky a aj na iné typy úverov, čo spôsobí opäť ďalší pokles záujmu o kúpu nehnuteľnosti u tých klientov, ktorí chcú alebo potrebujú kupovať nehnuteľnosť prostredníctvom hypotekárneho úveru. Lebo treba si uvedomiť, že stále tu máme časť obyvateľstva, ktorí kupujú nehnuteľnosti za vlastné prostriedky usporené. Nakoniec aj štatistiky o usporených peniazoch Slovákov hovoria, že tých peňazí je naozaj veľa. Ale tá najväčšia skupina je ovplyvnená práve hypotekárnym trhom a z tohto dôvodu príde ešte k ďalšiemu uvoľneniu dopytu, čo môže znamenať, že niektoré typy nehnuteľností a predovšetkým sa bavíme o starších nehnuteľnostiach, môžu zaznamenať ešte mierny pokles. Pokiaľ by sme sa bavili o novostavbách, tam je situácia iná. Developeri nemajú taký veľký priestor, aby mohli teraz zásadne meniť cenovú politiku a znižovať ceny nehnuteľností. Predovšetkým vysoké energie, aj cena práce, cena stavebných materiálov, cena pozemkov, toto všetko neumožňuje znižovanie cien. Tu predpokladám, že v niektorých prípadoch môže dôjsť k stagnácii cien, ale nie k poklesu.”

Lenka Buchláková: “Poďme sa pozrieť ešte na ďalšie dáta. Keď sme hovorili o tom nedostupnom bývaní, najnedostupnejšom za posledných v podstate jedenásť rokov, čo teda tvrdí aj Národná banka Slovenska. V dlhodobom porovnaní teda s bázickým indexom k priemeru roku 2010 sú aktuálne ceny nehnuteľností vyššie o 85 percent a ceny existujúcich nehnuteľností v priebehu jedenástich rokov zvýšili predajné ceny 95 percent a nové nehnuteľnosti o takmer 70 percent. My sme už veľakrát sa rozprávali o tom, že tie ceny naozaj vystrelili veľmi vysoko v porovnaní s tým, čo si môžeme dovoliť a ako nám rástla životná úroveň a naše platy. Vy ste už veľakrát aj spomínali, že to, čo sa teraz deje na trhu a to, že začínajú ceny klesať, to už sa vraciame do normálu? Aj s tými vyššími úrokovými sadzbami?

Ján Palenčár: “Tvrdím to, že práve posledné zvýšenie, ktoré som spomenul na jar 2022, bolo takým bezdôvodným zvýšením. Bolo skôr takou panikou, čo spôsobilo vlastne urýchlenie rozhodnutia práve kvôli zvyšovaniu úrokových sadzieb a nemalo to nič spoločné s takým zdravým vývojom rastu cien nehnuteľností. A preto si myslím, že keby sa ceny nehnuteľností dostali na úroveň roku 2021, tak je to úplne v poriadku. Tri roky po sebe sme zaznamenali od roku 2019 do roku 2022 priemerné zvýšenie ceny nehnuteľností na Slovensku zhruba 20 percent. To nemá naozaj nič spoločné so zdravým vývojom na realitnom trhu. A k určitému ochladeniu realitného trhu museli prísť. A ten dôvod bol práve na strane hypotekárnych úverov alebo zhoršenia dostupnosti a predraženia hypotekárnych úverov. Keď ale sa pozrieme na vývoj hypotekárnych úverov, respektíve úrokových sadzieb, tak si treba uvedomiť, že výšku súčasných úrokových sadzieb na úrovni 4 – 4,5 percenta sme tu mali pred pár rokmi a klienti boli veľmi radi a brali si hypotéky vo veľkom. Čo ich teda vlastne motivuje dnes nezobrať si tú hypotéku a to je predovšetkým spomienkový optimizmus, že ešte pred rokom si klient mohol zobrať hypotéku za jedno percento a dnes ju vlastne 4-krát preplatí. Preto si myslím, že ďalšie zvýšenie úrokových sadzieb bude znamenať práve zníženie dopytu. A to predovšetkým z toho dôvodu, že klienti už počúvajú taký ten dlhodobý predpoklad, že výška úrokových sadzieb by mala z dlhodobého hľadiska klesnúť. To znamená, v súčasnosti sme ešte v situácii, keď nám v priebehu troch mesiacov, pol roka ešte bude stúpať výška úrokových sadzieb, ale povedzme v priebehu roka, roka a pol by mala poklesnúť a to je práve to obdobie, keď sa opätovne naštartuje realitný trh a ten obrovský dopyt, ten obrovský záujem, ktorý tu dnes existuje, ľudia neprestali akoby mať potrebu bývať. Potreba bývať tu je obrovská. V porovnaní s Európskou úniou máme na tisíc obyvateľov podstatne menej bytov, na Slovensku v porovnaní so západoeurópskymi krajinami chýba zhruba 300 až 400-tisíc bytov. Toto je veľmi ťažké dobehnúť. Čiže len dopyt sa posúva, alebo záujem o realizovanie kúpy sa posúva do situácie, kedy budú hypotekárne úvery lacnejšie.”

Lenka Buchláková: “Ja len teda pripomeniem k tým štatistikám, že napriek tomu, že máme teraz tie hypotéky na úrovni štyroch, piatich percent, čo sa týka úrokových sadzieb, stále sú najlacnejšie v rámci Európskej únie, ak to porovnávame. Len ako hovoríte, ten spomienkový optimizmus a to, že sme to mali pod jedno percento, nás vyhýčkalo na to, aby sme to teraz mali na piatich percentách úrokové sadzby. Hovoríte, že od druhej polovice tohto roka, že by sa mala situácia opäť trošku zlepšiť na trhu, že bude ten dopyt vyšší?

Ján Palenčár: “No v každom prípade bude dôležité, ako zreaguje Európska centrálna banka. Európska centrálna banka má zatiaľ záujem zvyšovať úrokové sadzby. Na druhej strane musí veľmi, veľmi pozorne sledovať vývoj v juhoeurópskych krajinách, či to je Taliansko, Španielsko, kde ekonomika je veľmi citlivá na zvyšovanie úrokových sadzieb. Takže nemyslím si, že zvyšovanie úrokových sadzieb dlhodobo bude úspešné. Čiže v nejakej situácii musí prísť opäť k uvoľneniu financií, aby sa nám ekonomiku nezrútila. A tak ako spomína Európska centrálna banka, je predpoklad, že v priebehu roka až roka a pol príde k poklesu úrokových sadzieb. Na druhej strane z pohľadu vývoja realitného trhu je dôležité povedať, že tým, že klienti nestratili potrebu bývať, tak sa veľké množstvo klientov preklápa z toho trhu predaja do nájomného sektora. Čiže nehnuteľnosť si nevedia kúpiť alebo nechcú kúpiť s vyššou úrokovou sadzbou na hypotéku, ale bývať potrebujú, to znamená, že prechádzajú práve do segmentu nájomných bytov, kde to vidíme, že dopyt sa zvyšuje a je už aj tlak na ceny, ktoré nám mierne stúpajú.”

Lenka Buchláková: “Je to naprieč celý Slovenskom, alebo je to skôr iba v krajských mestách?

Ján Palenčár: “Je to predovšetkým v mestách, kam sa ľudia sťahujú za prácou, prípadne za štúdiom, čiže krajské mestá, ale aj väčšie okresné mestá, kde sú veľkí zamestnávatelia.”

Lenka Buchláková: “Ak sa pozrieme na tieto ceny a na túto situáciu z pohľadu realitných maklérov, už veľakrát som vám kládla túto otázku, či zažívate také horšie časy v súčasnosti?

Ján Palenčár: “Treba otvorene povedať, že v priebehu posledných troch mesiacov sme zaznamenali pokles transakcií. Predovšetkým v prípade kúpnopredajných transakcií. A realitní makléri sa s touto situáciu musia vysporiadať. To znamená, vo väčšej miere sa realizujú obchody v rámci nájomného sektora. Na druhej strane to, čo makléri zaznamenali alebo čo prežívali posledné tri roky, tiež nebolo úplne zdravé. To znamená, nebolo potrebné zapájať marketing, nebolo potrebné robiť veľké kampane, nakoľko bol tak obrovský dopyt, že v princípe nehnuteľnosti sa predávali ľahšie, ako povedzme v súčasnosti. Preto je potrebné, aby makléri sa situácii prispôsobili a začali viac pracovať s takými nástrojmi ako je marketing, ako je prieskum trhu, ako sú analýzy, ako je určenie cieľovej skupiny a podobne.”

Lenka Buchláková: “Spomínali ste aj tých klientov, ktorí si nazhromaždili peniaze a majú na to teda, aby si kúpili nehnuteľnosť. Úplne to tak nie je podľa tých štatistík, ktoré sme pozerali, že to, čo sme si aj vedeli nazhromaždiť počas korony, tak sme minuli do jedného roka po korone, takže väčšina ľudí už nemá svoje úspory. A to je otázka, že ako je to s vývojom ľudí, ktorí platia v súčasnosti v hotovosti, respektíve nepotrebujú hypotéku, stále je to tak, že tvoria zhruba tretinu z tých všetkých kupujúcich?

Ján Palenčár: “Môžeme hovoriť zhruba o nejakých 20 percentách. A predovšetkým pri projektoch, pri novostavbách, ktoré sú lokalizované v danom meste v centrálnej zóne, že sú niečím veľmi špecifické, sú jedinečné, tak o tieto nehnuteľnosti majú záujem práve klienti, ktorí majú k dispozícii hotovosť. Je to pochopiteľné aj vzhľadom k vývoju inflácie. Klienti sa obávajú o znehodnotenie svojich úspor. A napriek tomu, že dnes realitný trh prechádza takou fázou útlmu, klienti veria realitnému trhu a chápu, že zo strednodobého hľadiska budú opäť ceny nehnuteľností rásť.”

Lenka Buchláková: “Ak som v stave ako klient, že rozmýšľam nad predajom nehnuteľnosti, mám ešte počkať na obnovenie toho realitného trhu, ako hovoríte v tom ďalšom polroku alebo nie?

Ján Palenčár: “Ja si myslím, že je dôležité, čo uvažujete s tou utŕženou sumou. To znamená, pokiaľ nemám investičný plán na utŕženú sumu, ktorú získate z predaja nehnuteľnosti, tak by som určite neradil nehnuteľnosť predať a zároveň by ste peniaze dali na nula percentný úrok alebo jednopercentný do banky, kde sa vám znehodnotia. Takže pokiaľ nemáte plán, je treba nehnuteľnosť si nechať, prípadne ju prenajímať a získavať zhodnotenie priebežne z prenájmu. A počkať, kým opäť ceny nehnuteľnosti vzrastú. Pokiaľ máte investičný plán, pokiaľ si chcete kúpiť nehnuteľnosť väčšiu pre vlastnú potrebu, prípadne iným spôsobom investovať, samozrejme tam radím nehnuteľnosť predať.”

Lenka Buchláková: “A tí, ktorí uvažujú nad kúpou?

Ján Palenčár: “Je to veľmi podobná situácia. Pokiaľ klienti uvažujú nad kúpou nehnuteľnosti pre vlastné potreby a konečne po tej dlhej dobe niekoľkých rokov, keď bolo veľmi ťažké si nájsť vhodnú nehnuteľnosť, si nehnuteľnosť našli a budú dnes uvažovať o tom, že možno tá nehnuteľnosť ešte klesne o dve, tri, päť percent, ja si myslím, že je oveľa dôležitejšie kúpiť si tu svoju takzvanú vysnívanú nehnuteľnosť. Dnes je ponuka nehnuteľnosti relatívne slušná, klienti nemusia kupovať pod tlakom a keby si aj v súčasnosti klienti zobrali úrokovú sadzbu za 4,5 percenta hypotéku, tak je to stále výhodné, nakoľko vieme, že úrokové sadzby nie sú trvalé na dvadsať rokov. Čiže v súčasnosti možno rok, rok a pol budú vysoké úrokové sadzby a následne budú klesať.”

Lenka Buchláková: “Poďme sa ale pozrieť na to, aké sú požiadavky v súčasnosti klientov, či s tým, ako sa mení ten realitný trh, sa menia aj požiadavky samotných kupujúcich?

Ján Palenčár: “Z pohľadu realitného trhu je tu stále požiadavka predovšetkým o dvoj a trojizbové byty v služných zaujímavých lokalitách tak pre vlastnú potrebu, ako aj prípadne o investíciu. Trošku inak nám v súčasnosti reagujú klienti, ktorí majú záujem o investičné byty. Tí vyčkávajú, tí veľmi pozorne hodnotia cenový vývoj v rámci jednotlivých lokalít a jednotlivých druhoch nehnuteľností. Ale v prípade, ako som spomenul, záujmu o kúpu nehnuteľnosti pre vlastnú potrebu, to znamená na bývanie, tam sa nám akoby záujem nezmenil, je stále veľmi veľký. Je obmedzený iba vyššími úrokovými sadzbami v bankách.”

Lenka Buchláková: “Ešte sa vrátim k tým cenám. Ak sa teda nemýlim, analytici VÚB banky aktuálne vyrátali, že ak sa zvyšuje úrokovú sadzba na hypotékach, zhruba o to jedno percento, tak v krátkom časovom horizonte aj klesajú ceny nehnuteľností o zhruba 2 až 4 percentá. A teda očakávajú, že v tomto roku by teda malo prísť k výraznejšiemu poklesu, a teda nielen naprieč Slovenskom v iných krajských mestách, ale teda napríklad aj v Bratislave. Čo v rámci tých štatistík, keď pozeráme, tak odoláva zlacňovaniu hypoték, nehnuteľnosti, pardon.

Ján Palenčár: “Pokiaľ by sme sa bavili o Bratislave, Bratislava rovnako zaznamenala pokles cien nehnuteľností, predovšetkým sa jedná o sídliskové staršie byty. Môžem povedať príklad, pokiaľ sme predávali trojizbový byt v Petržalke v panelovej výstavbe v máji 2022 za zhruba 200-tisíc eur, pokiaľ predávajúci v súčasnosti chce predať takýto byt, tak ho predáva za zhruba 197-tisíc. Takže tu už naozaj vidíme reálne pokles ceny nehnuteľností. A je to úplne prirodzené a myslím si, že ten vývoj je správny v zmysle tom, že sa budú otvárať cenové nožnice medzi porovnateľnými novostavbami a starými bytmi. Bohužiaľ, obrovský dopyt, ktorý sme tu mali tri roky, spôsobil, že ceny starých a nových nehnuteľností boli porovnateľné, čo nie je úplne v poriadku. Na jednej strane máte novostavbu, ktorá si nevyžaduje opravy, úpravy, údržbu a podobne, ktorá je energeticky menej náročná. Na druhej strane tu máte starý byt, ktorý si vyžaduje ďalšie investície. A nakoniec aj štátne orgány do budúcna budú vyššie zdaňovať nehnuteľnosti, ktoré budú energeticky náročnejšie. Takže je dôležité, aby sa cenové nožnice medzi týmito dvoma druhmi nehnuteľností otvorili a v podstate súčasná situácia tomuto praje.”

Lenka Buchláková: “V súvislosti s klesajúcimi cenami sme mali aj reláciu Investujeme, kde sme sa spoločne rozprávali napríklad o tom, že po kríze v roku 2010 – 2011, že niektorí developeri pri novostavbách ponúkali auto k bytu, alebo exotickú dovolenku. Je tomu aj teraz takto?

Ján Palenčár: “Situácia z roku 2008 a povedzme z roku 2022 je diametrálne odlišná. V roku 2008 došlo k úplnému prepadu a záujmu o realitný trh. Prišlo k strate spotrebiteľskej dôvery. Klienti neboli ochotní realizovať kúpu, ani keď ste poskytli obrovské zľavy. Situácia bola spôsobená takisto obrovskými problémami na finančných trhoch a v bankovom sektore. V súčasnosti je bankový sektor nielen na Slovensku zdravý, peňazí je kvázi dosť. Skôr tu prichádza k tomu, že máme problém s infláciou a potrebujeme infláciu dostať pod kontrolu. Na základe vyšších úrokových sadzieb alebo zvýšených úrokových sadzieb by sa mala inflácia dostať pod kontrolu. Ale má to práve dopad na financovanie obyvateľstva, čo spôsobuje zníženie dopytu. Čiže myslím si, že dnes nejaké akcie marketingové, také aké boli v roku 2008, nemajú vôbec žiadny zmysel. Vidia to v súčasnosti aj developeri, že sa im spomalil predaj novostavieb. Ale neprichádzajú, ako som spomenul, s výraznými zľavami a skôr developeri budú náchylní k dohode s bankami, ktoré ich financujú na tom, aby sa predĺžili investičné úvery, aby mali väčší čas na predaj nehnuteľnosti bez potreby dávať výrazné zľavy.”

Lenka Buchláková: “Už viackrát ste tu spomenuli marketing, ktorí teda asi bude pre realitných maklérov mimoriadne dôležitý v tejto dobe. Zároveň takisto otázka, že či sa aj prečistí trh od tých nepoctivejších realitných maklérov?

Ján Palenčár: “Samozrejme, každá situácia na trhu, ktorá spôsobuje zníženie počtu transakcií, má za následok akoby prečistenie trhu od tých maklérov, ktorí svoju prácu nepovažujú za takú hlavnú pracovnú činnosť. Ktorí to majú ako druhú prácu alebo niečo podobné. Takže za mňa každá takáto situácia znamená určitú profesionalizáciu trhu, nakoľko na trhu ostávajú tí, ktorí sa trvalo týmto obchodom živia, ktorí trvalo na tom realitnom slovenskom trhu pôsobia.”

Lenka Buchláková: “Povedal Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárii Slovenka. Ďakujem pekne za rozhovor.”

Ján Palenčár: “Ďakujem pekne.”

 

Zdroj:  TV TA3; Ekonomika

Autor: Lenka Buchláková