Byty stoja „na sklade“ dlhšie. Pôjdu ceny dole?

Spomalenie trhu a zníženie dopytu po kúpe nehnuteľností zaznamenali vo väčšine regiónov Slovenska.

Kúpna cena nehnuteľností stagnuje. Môžeme však očakávať aj vývoj smerom dole?

Po spanilej trojročnej jazde, počas ktorej rástli ceny realít priemerne o 20 percent, nastáva fáza vytriezvenia. Aspoň tak to vidia realitní agenti a analytici nehnuteľností.

Návrat do reality ukazuje medzikvartálny rast ponukových cien nehnuteľností na úrovni 1,6 percenta. „To nám napovedá, že trh čaká v najbližšom období stabilizácia ponukových cien. Ďalšie rapídne nárasty sa už očakávať nedajú. Ceny starších nehnuteľností dosiahli svoje maximum, ktoré v najbližších  šiestich až ôsmich mesiacoch nebude prekonané,“ hovorí Viktor Obtulovič, odborník na reality FinGO.sk. Okrem toho sa transakčný čas predaja v Bratislavskom kraji spomalil z jedného mesiaca na tri mesiace.

„Trh sa mení z trhu predávajúcich na trh kupujúcich,“ potvrdzuje Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií.

Spomalenie trhu a zníženie dopytu po kúpe nehnuteľností zaznamenali vo väčšine regiónov Slovenska. Tento stav je spôsobený zvýšením úrokových sadzieb a zhoršením dostupnosti hypotekárnych úverov, predpovedaním príchodu globálnej recesie a celkovou neistotou v súvislosti so zvyšovaním cien energií a s vojnovým konfliktom na Ukrajine.

Ochladenie vidí aj Róbert Ondriáš, prezident Združenia realitných kancelárií Slovenska.

„Predaj sa spomalil, čo môžu potvrdiť aj katastrálne úrady. Klienti si viac vyberajú nehnuteľnosť, hypotéky sa schvaľujú dlhšie a kupujúci viac rozmýšľajú, či sa zadlžiť pri aktuálnych podmienkach v bankách,“ vraví.

Platí tiež, že nehnuteľnosti stoja „na sklade“ dlhšie, kým sa predajú. Kupujúci si môžu viacej vyberať a situácia sa otočila. Už nemusia prikývnuť na prvú ponuku, ale môžu si vybrať z ponuky nehnuteľností.

Ceny smerom dole

Kúpna cena nehnuteľností stagnuje. Môžeme však očakávať aj vývoj smerom dole? Ak áno, pri ktorých realitách?

„Už v súčasnosti sme zaznamenali korekciu cien niektorých ponúkaných nehnuteľností. Vo väčšine prípadov však išlo o zreálnenie nereálnych očakávaní predávajúcich starších nehnuteľností, ktorí kalkulovali s budúcim medziročným zvýšením cien o 20 percent a viac, čo sa v najbližšom období nezopakuje,“ hovorí Palenčár. Vývoj cien bude závisieť od situácie predávajúcich. Pri novostavbách vo väčšine prípadov odborníci nepredpokladajú znižovanie cien, a to ani vzhľadom na zvyšovanie cien stavebných materiálov, prác a energií.

„Developeri radšej ponúkané nehnuteľnosti prenajmú, respektíve dohodnú s financujúcim partnerom nové podmienky, ako by mali predávať nehnuteľnosti so stratou. Pri starších nehnuteľnostiach môže dôjsť v jednotlivých prípadoch k menším korekciám cien,“ dodáva prezident NARKS.

Aj Róbert Ondriáš hovorí, že už teraz ceny nehnuteľností klesajú, niekde od päť až do desať percent. Týka sa to všetkých typov nehnuteľností, zatiaľ s výnimkou developerských projektov.

Pokles cien podľa Obtuloviča sledujeme na sekundárnom trhu, teda pri starších nehnuteľnostiach. Novostavby zatiaľ zľavy neponúkajú. „Očakávam, že na rozdiel od starších nehnuteľností si v najbližšom období novostavby svoje súčasné ceny udržia,“ vraví. Pri niektorých ponukách starších nehnuteľností už musia predávajúci zreálniť svoje očakávania z predaja a cenu prispôsobiť momentálnej situácii na trhu. „Na realitných portáloch už pozorujeme mierne zľavy vo výške tri až sedem percent, pri niektorých ponukách až 10 percent z pôvodnej ceny,“ dodáva Obtulovič.

Podľa finančného analytika OVB Allfinanz Slovensko Mariána Búlika ceny realít sa na Slovensku najviac nafukujú posledné dva roky, keď zdražovanie prekonalo 20 percent ročne.

„Táto situácia na prvý pohľad evokuje, že najmä pri bytoch máme cenovú bublinu, teda ceny výrazne vyššie, ako je reálna hodnota. Myslím si však, že v najbližších mesiacov nezažijeme prudký pokles cien,“ hovorí. Niektoré z kľúčových rastových impulzov, napríklad nízka miera nezamestnanosti či nízky počet realít v ponuke, sa zatiaľ výrazne nemenia.

Čo sa týka novostavieb, tak v čase blížiacej sa recesie a klesajúceho dopytu bude záležať na tom, ako developeri dokážu stlmiť cenový nárast nákladov. To je kľúčový parameter, ktorý dnes vplýva na konečné ceny bytov. „V čase vysokého dopytu sa pri novostavbách predávalo doslova všetko,“ vraví Búlik.  Avšak v momente, keď dopyt klesá, musia predávajúci rozmýšľať nad cenovou a marketingovou stratégiou predaja.

Najväčší priestor na zlacnenie však majú staršie byty a rekreačné nehnuteľnosti. Ich ceny zrejme mierne poklesnú s tým, že niektorí predávajúci budú kvôli urýchleniu predaja ochotní zľaviť z ceny.

Vyčerpaní klienti

Dá sa povedať, že ľuďom dochádzajú peniaze a trh vyčerpal nákupcov, ktorí brali kúpu nehnuteľností ako investíciu?

„Ľudia skôr vyčkávajú, čo sa stane. Kúpa nehnuteľnosti je totiž väčšinou spojená s dlhodobým záväzkom splácania hypotéky. Niektorí preto radšej ostávajú v prenájme a čakajú, kým sa situácia vykryštalizuje, ďalší zase čakajú na výraznejší pokles cien, ktorého sa môžu, ale nemusia dočkať,“ vraví analytik FinGO.sk.

Pokiaľ sa pozrieme na úspory ľudí v bankách, nemôžeme podľa Palenčára tvrdiť, že Slováci schudobneli. „Hypotekárne úvery využívajú do veľkej miery aj bonitní klienti s dostatočnými úsporami. Zvýšenie úrokových sadzieb spôsobilo, že často klient odkladá rozhodnutie kúpiť napríklad investičný byt, keďže si ešte pamätá lacné hypotéky pod jedno percento,“ vraví.

Pre ľudí s hraničným príjmom sa vlastné bývanie v Bratislave a Košiciach a niektorých ďalších krajských mestách stalo od úvodu roka výrazne menej dostupným. Doterajšie zvýšenie úrokových sadzieb má totiž napriek dlhej splatnosti hypotéky dramatický dosah. Ani nie na výšku splátky, ale na samotnú výšku možnej hypotéky.

„Pre bežnú mladú rodinu aktuálne vysoké úroky znamenajú zníženie limitu hypotéky až o desiatky tisíc eur v porovnaní s ich limitom v úvode roka. Mnoho ľudí pri takto výrazne nižšej hypotéke nedokáže dať dokopy dosť hotovosti na dofinancovanie kúpy bývania. Zostávajú preto bývať v podnájme alebo u rodičov,“ vraví Búlik.

Časť ľudí navyše odložila kúpu a čaká na priaznivejšie ceny, ako aj ďalší vývoj ekonomickej a finančnej situácie. Aj keď teda dostupnosť postupne klesá, ešte stále sme na míle vzdialení stavu, že by bývanie bolo nedostupné pre výraznú časť obyvateľov.

Priemerná cena trojizbového bytu sa v hlavnom meste pohybuje okolo 220-tisíc eur, čo pri kúpe na hypotekárny úver znamená, že klient musí mať vlastné zdroje vo výške minimálne 44-tisíc eur. Od januára, keď boli úrokové sadzby na úrovni jedného percenta, narástla sadzba za niekoľko mesiacov na tri a viac percent, čo je minimálne trojnásobný nárast úrokových sadzieb od začiatku roka. „V praxi to znamená, že úroková sadzba sa pri stres teste nepočíta z troch percent, ale z piatich percent, a to už môže byť pre niektorých klientov problém,“ uzatvára Obtulovič.