Aktivita na trhu môže rásť, ceny sú stabilné a podmienky dobré

Vo 4. štvrťroku 2014 došlo podľa údajov Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska k zvýšeniu priemernej ceny bývania o 3 EUR/m2 na 1218 EUR/m2. Znamená to medzištvrťročný aj medziročný rast o 0,2 %. K miernemu zvýšeniu priemernej ceny bývania prispel výraznejší rast priemernej ceny bytov, ako bolo zníženie priemernej ceny domov.

Medzištvrťročné aj medziročné zmeny priemernej ceny bývania sú na Slovensku už niekoľko rokov len minimálne, čo znamená, že trh s bývaním pravdepodobne postupne vygeneroval takú úroveň cien domov a bytov, ktorá je všeobecne akceptovateľná jeho aktérmi. Aktuálna priemerná cena bývania je takmer totožná s dlhodobým priemerom priemernej ceny bývania od začiatku roku 2005 (1 217 EUR/m2) a v porovnaní s vrcholom realitného boomu v 2. štvrťroku 2008 je o 21,4 % nižšia.

Priemerná cena bytov vo 4. štvrťroku 2014 vzrástla oproti predchádzajúcemu štvrťroku o 1,3 % na 1 306 EUR/m2, pričom rástli ceny všetkých typov bytov. Medziročne najviac vzrástla priemerná cena päťizbových bytov (o 5,3 %) a poklesla priemerná cena štvorizbových bytov (o 0,5 %).

vyvoj-priemernej-ceny-byvania-v-percentach
Vývoj priemernej ceny bývania (v percentách)Zdroj –
NARKS / NBS

Minimálne zníženie celkovej priemernej ceny domov vo 4. štvrťroku 2014 v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom (o 1 EUR/m2) bolo výsledkom zníženia priemernej ceny rodinných domov a zvýšenia priemernej ceny relatívne menej obchodovaných rodinných víl.
vyvoj-cien-byvania-podla-typu-nehnutelnosti-eur-za-m2
Vývoj cien bývania podľa typu
nehnuteľnosti (eur za m2)Zdroj – NARKS / NBS

Z regionálneho pohľadu bol vývoj priemernej ceny bývania vo 4. štvrťroku 2014 charakteristický tým, že priemerná cena bývania vzrástla oproti predchádzajúcemu štvrťroku len v Bratislavskom kraji (o 1,2 % na 1 662 EUR/m2). V Trnavskom kraji priemerná cena bývania medzi poslednými dvoma štvrťrokmi stagnovala a v ostatných slovenských krajoch došlo medzi štvrťrokmi k jej zníženiu (najvýraznejšie v Banskobystrickom kraji a Žilinskom kraji).
vyvoj-ceny-byvania-podla-regionov-eur-za-m2
Vývoj ceny bývania podľa regiónov (eur za m2)Zdroj –
NARKS / NBS

V porovnaní s vrcholom realitného boomu sú aktuálne výraznejšie nižšie priemerné ceny menších bytov. Najmenšie zmeny v porovnaní s obdobím realitného boomu v súčasnosti vykazujú priemerné ceny päťizbových bytov a priestranných rodinných víl. Z regionálneho pohľadu najväčší prepad priemernej ceny bývania v súčasnosti oproti vrcholu realitného boomu v 2. štvrťroku 2008 zaznamenal Prešovský kraj (o 29 %) a k najmenšiemu prepadu došlo v Banskobystrickom kraji (o 16 %). Pod celoslovenským priemerom (-21,4 %) z tohto pohľadu sú ešte Bratislavský kraj (-17,7 %) a Trnavský kraj (-19,2 %).

Úspešnosť realizácie bytov a domov

Vývoj cien bývania determinuje ponuka, dopyt a nimi daná úspešnosť realizácie domov a bytov. Je založená na pomere počtu zrealizovaných a ponúkaných jednotlivých typov nehnuteľností na bývanie. Podľa dostupných údajov sa vo 4. štvrťroku 2014 naďalej zlepšovala úspešnosť realizácie bytov, kým v prípade domov sa situácia mierne zhoršila. Znamená to, že v závere roka 2014 sa darilo zrealizovať zhruba každý siedmy ponúkaný byt na predaj, čo bol najlepší výsledok za posledné dva roky.uspesnost-realizacie-bytov-a-domov
Úspešnosť realizácie
bytov a domovZdroj – NARKS / NBS

Zhoršená situácia s realizáciou domov na konci roka (podarilo sa predať každý osemnásty dom, kým v predchádzajúcom štvrťroku zhruba každý sedemnásty dom) súvisela aj s vyšším nárastom počtu ponúk domov na predaj oproti predchádzajúcemu štvrťroku, kým v prípade bytov bola ponuka menšia ako v predchádzajúcom štvrťroku.

Úspešnosť realizácie podľa jednotlivých typov nehnuteľností na bývanie aj podľa regiónov bola vo 4. štvrťroku 2014 značne diferencovaná. V rámci jednotlivých typov bytov sa na konci roka najlepšie predávali jednoizbové byty (podarilo sa predať každý šiesty ponúkaný byt) a najmenej úspešný bol predaj v podstate nadštandardných päťizbových bytov (predal sa až takmer každý pätnásty ponúkaný byt). Najväčšia úspešnosť predaja bytov je aktuálne v Bratislavskom kraji (darí sa predať zhruba každý piaty ponúkaný byt) a najhoršia v Trenčianskom kraji (približne každý štrnásty byt).

Vzhľadom na pretrvávajúcu potrebu bývania, už niekoľko štvrťrokov relatívne stabilné ceny bývania a stále priaznivé podmienky úverových inštitúcií, možno v najbližšom období očakávať pokračovanie zvyšovania aktivít na slovenskom trhu s bývaním a pravdepodobne aj mierny rast priemernej ceny bývania.

Blog Mikuláša Cára

Zaoberá sa problematikou zisťovania cien domov a bytov a spracoval metodiku zostavovania indexu cien nehnuteľností na bývanie v SR, ktorý je zverejňovaný na štvrťročnej báze. V odborných publikáciách sa zameriava najmä na analýzu stavu a vývoja slovenského trhu s bývaním.