Daň z prenájmu nehnuteľnosti: Kedy nemusíte platiť daň? Pozrite si príklady

To, či naozaj musíte zaplatiť daň z prenájmu bytu, domu či pozemku, závisí od viacerých okolností. Pozrite sa, čo všetko je dôležité vedieť a čo rozhodne o tom, či dane zaplatíte, alebo nie. Aké výdavky si môžete uplatniť?

Výdavky pri prenájme nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku

Ak prenajímanú nehnuteľnosť daňovník zaradí do obchodného majetku, to znamená, že o tejto nehnuteľnosti bude účtovať ako o obchodnom majetku alebo bude nehnuteľnosť evidovať v evidencii hmotného majetku zaradeného v obchodnom majetku, môže si uplatniť v daňových výdavkoch

  • výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (formou odpisov),
  • výdavky na technické zhodnotenie prenajímanej nehnuteľnosti (ustanoveným spôsobom),
  • výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov,
  • úroky z úverov a pôžičiek poskytnutých na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti zaplatených po zaradení nehnuteľnosti do obchodného majetku,
  • výdavky za spotrebu energií (vody, plynu, tepla, elektrickej energie),
  • daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť podľa zákona č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku v znení neskorších predpisov,
  • výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti,
  • výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba podľa zákona č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku v znení neskorších predpisov.

Výdavky pri prenájme nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku

Ak prenajímanú nehnuteľnosť daňovník nezaradí do obchodného majetku, môže si do daňových výdavkov zahrnúť

  • výdavky za spotrebu energií (vody, plynu, tepla, elektrickej energie),
  • zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov,
  • výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba podľa zákona č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku v znení neskorších predpisov.

Nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM)

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti. Obidvaja manželia si môžu uplatniť oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 eur.

Príklady

Príklad č. 1:

Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. V roku 2023 dosiahli len príjem z prenájmu nehnuteľnosti v sume 4 200 eur.

Manželia si príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Pretože v roku 2023 nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov. Ani u jedného z manželov zdaniteľný príjem dosiahnutý v roku 2023 nepresiahol sumu 2 461,41 eura.

Príklad č. 2:

Manželia prenajímali v roku 2023 byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Príjem z prenájmu bytu dosiahli vo výške 2 800 eur. Manžel bol zamestnaný a manželka bola celý rok 2023 na rodičovskej dovolenke.

Manželia sa rozhodli príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdeliť na manželku vo výške 2 300 eur a na manžela vo výške 500 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur. Manžel po uplatnení oslobodenia príjmov vo výške 500 eur nedosiahol žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti.

Manžel nemá povinnosť z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti podávať daňové priznanie a môže sa rozhodnúť požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti. Manželka príjem z prenájmu nehnuteľnosti pripadajúci na ňu po rozdelení vo výške 2 300 eur zníži o sumu oslobodených príjmov vo výške 500 eur. To znamená, že jej zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2023 bol vo výške 1 800 eur (2 300 – 500).

Pretože v roku 2023 nedosiahla manželka iné zdaniteľné príjmy, nevzniká jej povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2023. Povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2023 vzniká fyzickej osobe v prípade, ak jej celkové zdaniteľné príjmy dosiahnuté v roku 2023 presiahli sumu 2 461,41 eura.

Príklad č. 3:

Manželia prenajímali v roku 2023 nehnuteľnosť patriacu do ich bezpodielového spoluvlastníctva, z čoho dosiahli príjem vo výške 7 440 eur. Daňové výdavky vynaložené v súvislosti s prenajímaním tejto nehnuteľnosti predstavujú sumu 3 840 eur. Manželia sa dohodli, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia rovnakým dielom, každý v ½. Aké sumy príjmov a výdavkov uvedú v podanom daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2023?

Pretože každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 eur, každý z manželov uvedie v podanom daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2023 príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 3 220 eur. Každý z manželov si uplatní daňové výdavky vo výške 1 670,40 eura (3 220 : 3 720 = 0,87 × 3 840 : 2)

Uplatnenie nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka

Ak daňovník dosiahol v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľností (t. j. len tzv. pasívne príjmy), nemôže si znížiť základ dane odpočítaním nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnej časti základu dane na manžela/manželku.

Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov, t.¤j. príjmov zo závislej činnosti alebo príjmov z podnikania alebo príjmov z inej samostatnej zárobkovej činnosti.

Povinnosť registrácie

Ak daňovník prenajme na území SR nehnuteľnosť, resp. jej časť (okrem pozemku), a nie je registrovaný na miestne príslušnom daňovom úrade z titulu vykonávania podnikateľskej alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti, vzniká mu povinnosť registrácie, a to v lehote do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom na území SR prenajal nehnuteľnosť.

Ak daňovník prenajme na území SR nehnuteľnosť, pričom už je registrovaný na miestne príslušnom daňovom úrade z titulu vykonávania podnikateľskej alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti, nevzniká mu povinnosť registrácie ani povinnosť oznámiť túto skutočnosť správcovi dane.

Príklady:

Príklad č. 1: Vlastním trojizbový byt, v ktorom jednu izbu prenajímam študentom. Mám aj ja povinnosť zaregistrovať sa na daňovom úrade?

Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na osoby, ktoré prenajímajú iba časť bytu, časť nebytového priestoru alebo časť nehnuteľnosti okrem pozemku.

Príklad č. 2: Vzťahuje sa aj na mňa povinnosť registrácie na daňovom úrade, keď so súhlasom vlastníka prenajímam byt, ktorý mám sama v nájme?

Povinnosť registrácie sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme (pre registráciu na daňovom úrade nie je rozhodujúce, či prenajímateľ je vlastníkom prenajímaného bytu). Povinnosť registrácie má aj fyzická osoba, ktorá prenajala byt fyzickej osobe, ktorá tento byt ďalej prenajíma.

Príklad č. 3: Spolu s manželkou vlastníme byt (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov), ktorý sme prenajali, teda sa na nás vzťahuje povinnosť registrácie. Musia sa registrovať obidvaja manželia alebo stačí, keď túto povinnosť splní jeden z manželov?

V prípade prenájmu bytu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu. Povinnosť požiadať o registráciu má ten z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu. Ak sú účastníkmi zmluvného vzťahu obidvaja manželia, povinnosť registrácie vzniká obidvom manželom.

Príklad č. 4: Prenajímam stenu rodinného domu na reklamné účely. Vzniká mi registračná povinnosť? Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti okrem pozemku. Ak teda prenajímate stenu rodinného domu ako časť nehnuteľnosti, vznikla vám registračná povinnosť.

Príklad č. 5: Vlastním chatu v rekreačnej oblasti, v ktorej v zimnej sezóne príležitostne poskytujem ubytovanie. Nemám živnostenské oprávnenie na poskytovanie ubytovania. Vzťahuje sa aj na mňa registračná povinnosť?

Registračná povinnosť sa vzťahuje iba na fyzickú osobu, ktorá prenajme nehnuteľnosť na území SR. To znamená, že povinnosť registrácie vzniká fyzickej osobe iba v prípade uzatvorenia nájomnej zmluvy podľa § 663 Občianskeho zákonníka. Ak poskytujete službu ubytovania na základe zmluvy o ubytovaní podľa § 754 Občianskeho zákonníka, nevzniká vám registračná povinnosť.

Príklad č. 6: Vlastním viac nehnuteľností, pri prenájme prvej nehnuteľnosti si splním svoju registračnú povinnosť. Mám povinnosť oznamovať prenajatie druhej a každej ďalšej nehnuteľnosti?

Ak ste už registrovaný na daňovom úrade z dôvodu prenajímania nehnuteľnosti, nevzniká vám žiadna povinnosť oznamovať daňovému úradu prenajatie každej ďalšej nehnuteľnosti.

Príklad č. 7: Prenajímam byt a mám povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. Je potrebné k žiadosti o registráciu doložiť aj zmluvu o nájme?

K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu. Dátum začatia prenajímania nehnuteľnosti uvediete v X. oddiele žiadosti o registráciu – Poznámky.

Príklad č. 8: Prenajímam nehnuteľnosť a mám povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. Žiadosť o registráciu chcem poslať poštou. Môžem sa aj takýmto spôsobom zaregistrovať?

Áno, žiadosť o registráciu na predpísanom tlačive je možné poslať na daňový úrad aj poštou.

Príklad č. 9: Som občanom Rakúska, na Slovensku vlastním byt, ktorý prenajímam. Vzťahuje sa aj na mňa registračná povinnosť? Ak áno, na ktorom daňovom úrade sa mám zaregistrovať?

Povinnosť registrácie má v zmysle § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov na daňovom úrade každá fyzická osoba, ktorá na území SR prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku. Ak ste teda prenajali na území SR nehnuteľnosť, vznikla vám registračná povinnosť. Ak nemáte na území SR trvalý pobyt, žiadosť o registráciu podáte na Daňový úrad Bratislava.

 

Zdroj: pravda.sk

Autor: Zuzana Hlavačková

Do konca mesiaca musíte stihnúť túto povinnosť. Inak vám hrozí pokuta v tisíckach eur

Do stredy 31. januára si treba splniť viacero povinností voči štátu.

Daň z nehnuteľnosti

Daň z nehnuteľností je považovaná za miestnu daň a upravuje ju zákonom o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady (ďalej len “zákon o miestnych daniach”). Osobitosťou tejto dane je, že sa platí vopred. Daň z nehnuteľností, zaplatená v roku 2024 je daň, ktorá sa vzťahuje na rok 2024. Pokuta za nepodanie je od 5 až do 3 000 eur,

Priznanie k dani z nehnuteľností podáva daňovník, ktorému vznikla povinnosť k dani z nehnuteľnosti, a to v priebehu uplynulého roka sa stal vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom nehnuteľností, ktorá je predmetom dane z nehnuteľností, a to 1. januára zdaňovacieho obdobia nasledujúceho po zdaňovacom období, v ktorom sa daňovníkovi vznikla táto povinnosť.

Ak sa daňovník stane vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom nehnuteľnosti 1. januára bežného zdaňovacieho obdobia, vzniká daňová povinnosť týmto dňom.

Daňová povinnosť zaniká 31. decembra zdaňovacieho obdobia, v ktorom daňovníkovi zanikne vlastníctvo, správa, nájom alebo užívanie nehnuteľnosti.

Ak v priebehu roka 2023 došlo k žiadnym zmenám, daň sa automaticky vyrubí podľa údajov z posledného podaného priznania. Žiadosť o oslobodenie alebo zníženie dane je taktiež potrebné podať do 31. januára 2024.

Daňové priznanie sa podáva na predpísanom tlačive, ktoré je rovnaké aj pre fyzické aj pre právnické osoby. Vyplniť a podať ho môžete: v papierovej forme prostredníctvom tlačiva ??, ktorého vzor ustanovuje Ministerstvo financií Slovenskej republiky všeobecne záväzným právnym predpisom. Riadne vyplnené tlačivo je potrebné odovzdať osobne, alebo si ustanoviť zástupcu, alebo ho zaslať poštou. V elektronickej forme prostredníctvom elektronického formulára ??. Aby ste mohli formulár odoslať a podpísať je potrebné byť prihlásený občianskym preukazom (EID karta) na portáli.

Príklad:// //Ak nadobudnete nehnuteľnosť v období od 2. 1. do 31. 12. 2023, daň platíte od 1. 1. 2024. To isté platí, aj keď nadobudnete nehnuteľnosť 1. 1. 2024. Daň platíte od 1. 1. 2024. Zároveň máte povinnosť najneskôr do konca januára 2024 podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností. Rovnaký termín platí aj pre podanie žiadosti o oslobodenie alebo zníženie dane z nehnuteľností.

Ako sa podáva priznanie

Priznanie k dani z nehnuteľností podáva: fyzická osoba, ktorej pribudla nehnuteľnosť alebo nastala zmena oproti vlaňajšiemu roku, a to do 31.1., právnická osoba, ktorej pribudla nehnuteľnosť alebo nastala zmena oproti vlaňajšiemu roku, a to do 31.1., dedič a vydražiteľ v priebehu zdaňovacieho obdobia.

Priznanie sa podáva príslušnému správcovi dane. Priznanie sa podáva do 31.1. toho zdaňovacieho obdobia, v ktorom vám vznikla/zanikla daňová povinnosť podľa stavu k 1.1. zdaňovacieho obdobia. Fyzická osoba, ktorá nadobudla nehnuteľnosť v dedičskom konaní,ho podáva do 30 dní od vzniku daňovej povinnosti. Daňová povinnosť vzniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni právoplatnosti osvedčenia o dedičstve. Fyzická a právnická osoba, ktorá nadobudla nehnuteľnosť vydražením, a to do 30 dní od vzniku daňovej povinnosti. Daňová povinnosť vzniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, v ktorom sa vydražiteľ stal vlastníkom.

Daň z motorových vozidiel

Ak ste držiteľom motorového vozidla evidovaného v Slovenskej republike a využívate ho na podnikateľské účely alebo inú zárobkovú činnosť, na podanie daňového priznania a na zaplatenie dane z motorových vozidiel (tzv. cestná daň) za zdaňovacie obdobie 2023 máte už len pár dní. Lehota končí 31. januára 2024. Správcom dane je v tomto prípade štát, teda finančná správa.

Správca dane za nesplnenie daňových povinností uloží alebo vyrubí daňovému subjektu pokutu za správny delikt ak :

a) nepodá daňové priznanie v

1. ustanovenej lehote – pokuta od 30 eur až do 16 000 eur,

2. lehote určenej správcom dane vo výzve podľa § 15 ods. 1 daňového poriadku od 30 eur až do 16 000 eur

3. lehote určenej správcom dane vo výzve podľa § 15 ods. 2 daňového poriadku – pokuta od 60 eur až do 32 000 eur,

b) nesplní registračnú povinnosť v ustanovenej lehote – pokuta od 60 eur až do 20 000 eur,

c) nesplní oznamovaciu povinnosť v ustanovenej lehote – pokuta od 30 eur až do 3 000 eur

d) nesplní povinnosť uloženú rozhodnutím správcu dane – pokuta od 60 eur až do 3 000 eur,

 

Zdroj: pravda.sk; Užitočná pravda

Sú ceny bytov nadhodnotené?

Hypotéky boli v posledných dvoch rokoch na Slovensku mimoriadne dostupné. Časy, keď boli úroky pod jedným percentom, sú definitívne za nami.

Lacné peniaze v obehu spôsobili to, že ceny nehnuteľností sú nadhodnotené v porovnaní s výkonom ekonomiky či výškou miezd o viac ako päťsto eur na meter. Tvrdí to Národná banka Slovenska a dodáva, že máme najnedostupnejšie bývanie za ostatných 11 rokov.

O téme hovoril prezident Narks Ján Palenčár v Téme na Televízia TA3 s moderátorkou Lenka Buchláková.

Viac informácií sa dozviete vo videu.

Novinka pre realitné kancelárie NARKS: Poistenie nájmu od Rentodo prináša garanciu dobrých vzťahov medzi prenajímateľmi a nájomcami

RENTODO: Riešenie bezstarostného prenájmu

Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska informuje o novinke pri prenájmoch, ktorá určite zaujme klientov realitných kancelárií. A to prenajímateľov, ako aj nájomcov.

Obavy prenajímateľov z nezaplateného nájmu, či škôd na byte, ktoré by mohol nájomca spôsobiť, často nevyriešia iba kvalitné nájomné zmluvy. Prenajímatelia ponúkajú na prenájom často nadštandardne vybavené byty, ktorých hodnota je skutočne vysoká. Samotná cena prenájmu je v porovnaní s ňou až nepomerná. To si často neuvedomujú nájomcovia, ktorých vzťah k prenajatej nehnuteľnosti nemusí byť vždy ukážkový, teda čo sa týka starostlivosti a zaobchádzania s jej zariadením a vybavením. Preto prenajímatelia pristupujú k uplatňovaniu vopred vyplatených kaucií, aby sa chránili pred prípadnými škodami.

V každom prípade sa vždy odporúča, aby sa prenajímatelia aj nájomcovia zodpovedne starali o nehnuteľnosť a predchádzali akýmkoľvek škodám alebo nezhodám zodpovedným prístupom.

Veľa nájomcov má strach z toho, že po ukončení nájmu mu jeho/jej kaucia nebude vrátená. Nevedia, či im prenajímateľ pri prevzatí bytu nezapočíta medzi spôsobené škody aj bežné opotrebenie, ku ktorému nevyhnutne časom dochádza. Alebo nastane prípad, keď mu práceneschopnosť alebo iná nepredvídaná udalosť spôsobí výpadok vo finančnom príjme a nemá prostriedky na zaplatenie nájmu…

Nový nájom s nižšími počiatočnými nákladmi

Poistenie nájmu, ktorý je na Slovensku novinkou je poistením pre prípad, keby žiaľ nastala práve tá iná situácia. A v tom je jeho veľká výhoda – dokáže obe strany odbremeniť od problémov a zjednodušiť nielen vzájomné vzťahy, ale tiež pomôcť nájomníkovi zaobstarať si nový nájom s nižšími počiatočnými nákladmi. Tie môžu byť až vo výške trojnásobku nájomného a nie je vždy jednoduché dať dokopy taký objem peňazí a viazať ich sčasti aj do kaucie.

Ako poistenie prišlo na Slovensko. Prečo ho môžu realitné kancelárie NARKS využívať

Jedná sa o unikátny produkt v Českej republike a na Slovensku, ktorý vďaka poisteniu nájmu a súhrnu asistenčných služieb na online platforme ponúka podporu ako prenajímateľom, tak nájomcom. Výhody prináša obom. Vďaka širokej škále služieb pre prenajímateľov sa poskytovanie bývania stáva oveľa bezpečnejším, pohodlnejším a bezstarostnejším.

Rentodo je nová online platforma, ktorá má za cieľ zefektívniť a zjednodušiť celý proces prenájmu, ktorý je plne automatizovaný. Základom je preverenie bonity nájomcu v registroch, automatické stráženie platieb, garancia zaplatenia nájomného vrátane služieb, technická a právna asistencia 24/7 na zabezpečenie opráv v spolupráci s najväčším celosvetovým poskytovateľom asistenčných služieb. Táto služba už úspešne funguje v zahraničí niekoľko rokov.

Rentodo si dáva za cieľ byť prenajímateľovi a nájomcami garantom poskytnutých služieb pre celú dobu trvania nájomného vzťahu a riešiť všetky neočakávané situácie súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti. Za cieľ si dáva minimalizovať všetky starosti.

Výhody pre prenajímateľa

Medzi hlavné ciele Rentodo patrí najmä okamžitý prevod platby nájomného na účet prenajímateľa, efektívne riešenie oneskorenej platby a reportovanie do registrov, ktoré využívajú banky, poisťovne a ďalšie. To znamená, že Rentodo reportuje ako pozitívne, tak negatívne referencie o platobnej morálke nájomcu do registra. Takto funguje napríklad Schufa scoring v Nemecku. Produkt Rentodo prichádza v čase, keď dochádza k nárastu oneskorených platieb nájmu. Napríklad v tomto roku nezaplatilo včas nájom 7,7 % nájomníkov, čo oproti minulému roku predstavuje trojnásobný nárast. V prípade škôd Rentodo zaplatí škody spôsobené nájomcom až do výšky 10 000 €. Rentodo potom v prípade potreby uhradí vzniknuté škody prenajímateľovi.

Výhody pre nájomcu

Rentodo ako jediný produkt na trhu ponúka poistenie zaplatenia až 12 nájmov vrátane služieb až do výšky 25 200 € prenajímateľovi. Nájomca, ktorý nemôže platiť – napríklad z dôvodu straty zamestnania alebo pracovnej neschopnosti, má istotu nájmu, bez nutnosti vysťahovania. Pokiaľ nájomca z nejakého iného dôvodu neplatí a nekomunikuje, Rentodo vďaka našej právnej asistencii 24/7 pomôže s výpoveďou a odkúpi pohľadávky, garantuje tak platby nájomného prenajímateľovi. Pre nájomcu s kladným skóringom potom Rentodo ponúka službu Nulová kaucia v spolupráci s poisťovňou Axa. Táto služba významne znižuje počiatočné náklady na bývanie tým, že nájomca nemusí skladať kauciu.

Opravy a závady

Užívatelia si tiež veľmi obľúbili službu opráv a zaplatenie závad 24/7 po celej republike.

Ako sme uviedli v úvode, prenajímatelia aj nájomcovia by mali byť zodpovední a predchádzať nepríjemným situáciám počas užívania nehnuteľnosti. Dobrou správou je, že dostupné poistenie nájmu rentodo je navyše „plánom B“, ktorý vás zabezpečí, keď to nevyjde celkom podľa predstáv.

Informujte sa v Národnej asociácii realitných kancelárií Slovenska ako si poistiť nájom cez spoločnosť rentodo už teraz. Viac informácií poskytneme členom NARKS aj na regionálnych kluboch v dňoch 6. decembra v Bratislave a 7. decembra 2023 v Liptovskom Mikuláši.

Web spoločnosti rentodo – rentodo.sk

Franchisingové podnikanie v realitách

Lenka Buchláková, moderátorka: “Dobrý deň, vitajte pri sledovaní relácie Ekonomika+. Dnes sa budeme rozprávať o realitách a situácii na realitnom trhu. Viac si povieme s Mariánom Patákom, generálnym riaditeľom Directrealu. Dobrý deň, vitajte.”

Marián Paták, generálny riaditeľ Directreal: “Dobrý deň.”

Lenka Buchláková: “Poďme sa pozrieť na aktuálnu situáciu. My sme mal nedávno konferenciu Reality 2023 NARKS a TA3, kde ste boli partnerom a vystupovali ste v jednom paneli veľmi dôležitom, kde sme sa pozreli na prácu realitných maklérov a kancelárii. A hovorili sme o aktuálnej situácii. Ja mám pocit, že sme boli celkom pozitívni, že nie je tá situácia až taká dramatická, ako sa v médiách prezentuje. Alebo je to naopak?”

Marián Paták: “Tak tá situácia, jedna vec je samozrejme média a nejaké oficiálne štatistiky a druhá vec sú pocity maklérov a pocity ľudí, ktorí pracujú v realitnom trhu. Je to, by som povedal región od regiónu. Samozrejme, že všetci, celý trh cítime určitý pokles, ale je dôležité vnímať, ako sa ten pokles rozdistribuoval. Pretože na jednej strane nám síce poklesli predaje nehnuteľnosti kvôli zvýšeným úrokovým sadzbám, ale na druhej strane nám zase stúpajú prenájmy. Takže zase tí realitní makléri, ktorí sa tomu dlhodobo venujú, tak vedia kompenzovať práve tie výpadky v rámci predaja, tak vedia kompenzovať v rámci prenájmov.”

Lenka Buchláková: “Tak ale to nie je zrejme prvá taká kríza, ktorú ste zažili na realitnom trhu, takže nie je to nejaké prekvapujúce, že to prišlo?”

Marián Paták: “My sme to čakali už dlhšie a osobne som hovoril už dva roky, že to nie je akoby bežná situácia, lebo ten trh nemôže rásť donekonečna. A samozrejme, že sa to prejavilo. My sme založili vlastne našu spoločnosť tesne pred krízou v roku 2008, to bolo v 2007 a bolo to veľmi podobné, že ten trh veľmi dramaticky stúpal. A potom vlastne veľmi dramaticky klesol. A samozrejme, že v tom poklese, kedy sa mení trh komplexne z predávajúceho na kupujúceho a vtedy vlastne musí človek úplne iným spôsobom reagovať.”

Lenka Buchláková: “Ako reagujete momentálne, respektíve ako sa prispôsobiť na trhu teraz aktuálnej situácii?”

Marián Paták: “Tak momentálne musíme naozaj veľmi pracovať na vyjednávaní vlastne s klientami, kde im vysvetľujeme, aká je momentálna situácia na trhu. A väčšinou vlastne predaj, keď sa deje nejaký predaj nehnuteľnosti, tak nasleduje následne nejaká kúpa nehnuteľnosti alebo následne nejaká iná transakcia a vysvetľujeme im že aj keď teraz možno lacnejšie predáte tú nehnuteľnosť, tak na druhej strane zase dokážete lacnejšie kúpiť tú nehnuteľnosť. Takže ono celý ten trh sa vlastne pohybuje hore alebo dole. A samozrejme, mení sa aj v tom, že teraz viac ľudí kupuje nehnuteľnosti, tí, ktorí momentálne potrebujú bývať. Čiže nie investičné nehnuteľnosti, ale tí, ktorí potrebujú práve bývať, tam je to viete, keď sa vám narodí malé dieťa a potrebujete proste bývať, tak jednoducho nepozeráte na cenu, ale jednoducho ten byt musíte kúpiť.”

Lenka Buchláková: “Ako to vnímajú realitní makléri, ktorí sú združení v rámci vašej siete a zároveň tá otázka, či je práve takáto doba, ktorá je ťažšia pre realitných maklérov, znesiteľnejšia, tak to povieme, biznisovo, keď sú spojení s väčšou sieťou alebo teda patria pod väčšiu sieť?”

Marián Paták: “Tak my samozrejme budujeme našu franchisingovú sieť realitných kancelárii vlastne dnes už sedemnásty rok. A presne tam bola tá paralela v roku 2008, sme v podstate začínali a v rámci tej krízy sme najviac vyrástli, pretože sme vtedy dokázali pomôcť maklérom, že si dokázali lepšie vzájomne pomáhať zdieľať tie informácie, vytvárať synergie pomocou značky a vtedy im to vlastne pomohlo byť na trhu viditeľnejší a úspešnejší a vlastne robiť tie činnosti, ktoré pomáhajú reálne vlastne. Čiže nemuseli si akoby na všetko prichádzať sami, ale vedeli tie informácie zdieľať od kolegov a vedeli si navzájom pomáhať.”

Lenka Buchláková: “Tak niekedy nie je dobré byť na trhu na vlastnú päsť, najmä v takýchto časoch. Aké výhody má to, že patrí realitný maklér pod nejakú sieť okrem toho, že tie ťažšie časy vie nejako zniesť?”

Marián Paták: “Tak vlastne maklér, pokiaľ pracuje v nejakej sieti, tak sa mu otvárajú možnosti oveľa väčšej spolupráce či už v rámci iných maklérov alebo iných regiónov Slovenska, pretože my pôsobíme vo viacerých regiónoch Slovenska. Máme tridsať realitných kancelárií v rámci našej siete. A tým pádom si vedia pomáhať, že keď máme napríklad klienta, ktorý je z úplne iného regiónu, tak si ho vieme vzájomne akoby odporučiť v rámci siete. A samozrejme, vieme využívať rôzne synergie v rámci marketingu, v rámci školení a možno aj v rámci delenia provízie. A nevýhodou, ste sa pýtali možno aj na tie nevýhody, tak rozdiel je, že musí sa zdať určitej identity v rámci tej značky. Čiže nemôže si úplne budovať vlastne ako keby svoju značku, lebo to by bolo kontraproduktívne.”

Lenka Buchláková: “Aké povinnosti s tým prichádzajú?”

Marián Paták: “Povinnosti, ako v rámci realitného makléra vlastne tie povinnosti nie sú nejako dramatické. Vlastne to je podobné, ako keby fungoval v rámci ktorejkoľvek realitnej kancelárie a v rámci kancelárie musí odvádzať do spoločného systému ako keby poplatky, s ktorými potom financujeme práve ten rozvoj a práve ďalšie ako nejaké výhody z úspory. Vlastne tým, že to nakupujeme ako sieť, tak dokážeme získať lepšie podmienky pri nákupe či už médií, alebo nákupe nejakých iných proste benefitov, ktoré potrebujú vlastne jednotlivé realitné kancelárie.”

Lenka Buchláková: “Vy ste aj členom predsedníctva Národnej asociácie realitných kancelárii Slovenska. Je to proste, že patríte pod nejaké združenie, ktoré vytvára aj nejakú ochranu pre tých realitných maklérov. Takisto to poskytuje aj to, ak som pod takouto nejakou sieťou ako je napríklad Directreal?”

Marián Paták: “Áno samozrejme. My máme centrálu spoločnosti, ktorá má samozrejme právne oddelenie, marketingové oddelenie a všetky tieto ďalšie činnosti, ktoré potrebujeme. A vieme, samozrejme, pomáhať maklérom, alebo aj realitným kanceláriám v rámci teda vykomunikovania určitých problémov alebo smerovaní, alebo vlastne možno nejakých školení. Takže toto sú všetko veci, ktoré ich vlastne chránia predtým, aby si nemuseli vlastne všetky veci si zisťovať sami, ale vieme im v tom pomôcť. Ono je to možno niečo podobné ako NARKS, ktorý zase zastrešuje už potom tie realitné kancelárie v rámci celého Slovenska.”

Lenka Buchláková: “Na čo si treba dávať pozor, respektíve keď začínam s tým, že ja si budujem svoju značku pod nejakou značkou, ako je napríklad táto vaša silná, tak budovať si aj svoj vlastný marketing, respektíve sa aj stotožniť s tým konceptom tej danej firmy.”

Marián Paták: “Tak stotožnenie s konceptom je úplne primárna a zásadná vec. Pretože ja som dlhé roky pôsobím v Slovenskej franchisingovej asociácii, kde sme toto riešili a je veľmi dôležité, aby každý, kto je v tej sieti, vnímal tú sieť a poznal to B, ak to nazveme tak interne a aby sa stotožnil vlastne s tým smerovaním tej firmy, s činnosťami, ktoré robí a ako robí. A samozrejme, že všetci tí realitní makléri, ktorí sú v sieti, tak vzájomne sú medzi sebou ako keby konkurenti. Ale keď nastáva tá určitá forma a dohodnuté pravidlá, tak aj tí konkurenti si vedia vzájomne pomáhať a vedia vzájomne využívať vlastne tie synergie a vlastne tie siete.”

Lenka Buchláková: “Vy pôsobíte vlastne na celom Slovensku. Máte koľko aktuálne pod sebou kancelárii?”

Marián Paták: “Máme okolo 30 kancelárii. Nepôsobíme vo všetkých regiónoch Slovenska. Viac-menej sme najsilnejší v rámci Bratislavy a vlastne Trnavského a Trenčianskeho kraja. Čiže v podstate v okolí Bratislavy. Ono sa to odvíja podľa tej ekonomickej situácie. Ale samozrejme, máme aj na strednom Slovensku. Ale v princípe privítame aj nových partnerov, ktorých by sme práve chceli v tých neobsadených regiónoch, takže pokiaľ má niekto záujem, tak určite sa môžeme o tom porozprávať, aké by boli možnosti.”

Lenka Buchláková: “Vy ste pred reláciou spomínali, že zhruba je to aktuálne okolo 150 maklérov, ktorí nejakým takýmto spôsobom pod vami fungujú. Aktuálne, ak hovoríte, že ste práve silní v tomto kraji, respektíve v Bratislavskom, Trnavskom, možno ten Trenčiansky, tak tu je asi situácia trošku lepšia, porovnávame kraje, čo sa týka predaja, respektíve dostupnosti bývania?”

Marián Paták: “Je to veľmi individuálne, pretože v každej lokalite sa predávajú ako keby iné typy nehnuteľnosti. V Bratislave primárne sú to byty a domy, hlavne teda pre bývanie a takisto aj pre investície. Ale v iných regiónoch sa predávajú rekreačné nehnuteľnosti, prípadne nejaké iné nehnuteľnosti. A my vyhodnocujeme každý mesiac, že buď makléra mesiaca alebo kancelária mesiaca. Ale ono to už nie je, že vždy by bolo v rámci Bratislavy, napríklad tento mesiac bol Liptovský Mikuláš ako najlepší maklér Trenčín bol ako najlepšia kancelária mesiaca. Takže nie je to len výsada Bratislavy.”

Lenka Buchláková: “Keď hovoríme o tom budovaní si značky, to nie je len o tom, že vy máte veľkú sieť a budujete tú jednu značku, pod ktorú sa teda pridružujú tí ďalší, ale ako som spomínala, aj ten sám realitný maklér si mus budovať svoje meno. A to je, ako sme spomínali aj na konferencii, mimoriadne dôležité v súčasnosti. Že už nie je takým administratívnym pracovníkom, ako sme hovorili, že jednoducho len mu prišla ponuka a vybavil to. Teraz sa musí viac snažiť, viac sa predávať, viac riešiť napríklad marketing, čo sa týka sociálnych sietí a podobne?”

Marián Paták: “Tak tá doba sa úžasným spôsobom zmenila. A dnes je to naozaj o budovaní značky. Ak si zoberieme, že pred tými 15 rokmi, tak realitné kancelárie pôsobili absolútne anonymne, to znamená, že nikto ani nevedel, že koľko majú maklérov a poprípade už vôbec nie mená tých maklérov alebo ich tváre. Dnes je úplne bežné, že každý maklér si buduje svoj osobný marketing a osobný brand vlastne cez sociálne siete, prípadne cez nejaké nové platformy. A je úplne bežné, že makléri dávajú do toho podnikania vlastne svoju tvár a budujú si vlastne osobný vzťah z klientami. Na to máme založenú napríklad aj my našu spoločnosť, že vlastne ten maklér je vlastne počas celého procesu predaja s tým klientom a na základe toho vznikajú potom aj tie ďalšie odporúčania a vlastne tie dlhodobé vzťahy medzi klientami, pretože štandardný bežný Slovák si predáva nehnuteľnosť zhruba, máme to tak spočítané, že asi osemkrát za život. Takže ak ten maklér to berie ako naozaj dlhodobé povolanie, tak je schopný s klientom riešiť až osem transakcií za jeho ako keby celú kariéru alebo život.”

Lenka Buchláková: “Čiže nielen pred jeho samotnou kúpou alebo predajom, ale aj po sa stará teda?”

Marián Paták: “Áno, ono to má taký klasický postup, že začína nejakým prenájmom, že vlastne mladí ľudia keď potrebujú odísť od mamy. Potom samozrejme majú nejaký malý byt, potom sa im narodí dieťa, majú rodinu, tak potom prípade sa presťahujú do niečoho väčšieho, prípadne nejaký rodinný do, prípadne nejaká investičná nehnuteľnosť. No a na sklonku života tí ľudia veľakrát predávajú tie svoje nehnuteľnosti, vracajú sa znovu do bytov, alebo prípadne kupujú nehnuteľnosti niekde v zahraničí, na staré kolená, ako sa hovorí.”

Lenka Buchláková: “Myslíte si, že vás ovplyvnia, vašu prácu aj tých maklérov umelá inteligencia a digitalizácia?”

Marián Paták: “Myslím si, že áno. Je to moja téma, veľmi ma zaujíma a práve implementujeme to nášho informačného systému ktorý máme taký interný vlastne. Umelá inteligencia má niekoľko ako keby takých modulov. A môžem povedať, že práve teraz minulý týždeň sme predstavovali vlastne nejaké dva moduly a makléri sú úplne nadšení z toho, že ako im to vie uľahčiť prácu. To, čo trvalo možno niekoľko dní, kým to urobili grafici alebo právnici, prípadne nejakí marketéri, tak dnes za pomoci umelej inteligencie sa tieto veci dajú vyriešiť za niekoľko minút alebo hodín.”

Lenka Buchláková: “Čiže nenahrádza ich umelá inteligencia, ale pomáha.”

Marián Paták: “Určite pomáha, skracuje ten čas, ten reakčný čas tých vecí, ktoré treba riešiť. A myslím si, že bude toho ešte viacej. Takže máme sa na čo tešiť.”

Lenka Buchláková: “Toto je budúcnosť realitného trhu?”

Marián Paták: “Myslím si, že tie nástroje sa budú zlepšovať práve tým použitím umelých inteligencií a celkovo zvýšením výkonnosti počítačov. Ale tá práca, myslím, že úplne nenahradí tú prácu makléra, pretože je to veľmi veľký vzťahový biznis a myslím si, že takto to cítim, ale možno budeme prekvapení, ale si myslím, že takto to bude.”

Lenka Buchláková: “Keď, to je stále taká otázka na záver, kedy sa pýtam ľudí, našich hostí, že čo si myslia, o ďalšom vývoji? Zakaždým povedia nevieme, veď nemajú krištáľovú guľu, je to veľmi ťažké odhadnúť. Ale už sú nejaké predikcie, že napríklad tie úrokové sadzby by mohli v roku 2025 alebo koncom roku 2024 klesnúť, čiže malo by byť dostupnejšie bývanie a ukľudniť sa situácia. Aktuálne sa rieši ako vláda teda pomôže so zastropovaním možno alebo s riešením tých úrokových sadzieb. Malo by prísť k oživeniu realitného trhu v nasledujúcich mesiacoch.”

Marián Paták: “Myslíme si, že k oživeniu realitného trhu určite príde, pretože treba si uvedomiť, že bývanie je v zásade základná životná potreba človeka. Tak ako potrebuje jesť, tak vlastne potrebuje aj bývať. Samozrejme, že ten trh ide raz smerom hore, raz ide smerom dole a vlastne nejaký spôsobom mení ten počet transakcií, ktoré sa robia. Ale samozrejme, ten nástup úrokových sadzieb bol veľmi skokový. Samozrejme, že z jedného percenta išli až na šesť, šesť a pol percenta. To je 600-percentné navýšenie vlastne. Takže to je veľmi ťažké prijať aj mentálne. Takže jedna vec je finančne, ale aj mentálne. Keď si vezmete, že v minulosti niekto platil úrok 350 eur a dnes platí 800, tak na to musí mať aj vytvorené zdroje s tým, že banky ešte sprísnili vlastne posudzovanie týchto úverov. Ale vlastne vidíme to aj v tom vývoji trhu, že ako sa blížime teraz ku koncu roka, tak sme mali veľmi podobný mesiac. Taký ako bol v minulom roku v tomto istom mesiaci. Takže naozaj myslíme, že ten trh, ľudia do jednoducho príjmu, budú možno lepšie plánovať, ale že by sa ten trh zastavil, to si nemyslím.”

Lenka Buchláková: “A vaše plány do budúcnosti aj s rozširovaním siete, alebo vy hovoríte, že veľká vaša téma je umelá inteligencia, ktorá pomôže vašim maklérom, ktorí sú pod vami združení. Ale celkovo možno také vaše plány na rozširovanie, aj teda do tých krajov, ktoré som spomínala, kde ešte nie ste obsadení?”

Marián Paták: “Tak samozrejme, že my by sme boli veľmi radi, ak by sme vedeli obsadiť práve tiet regióny, kde momentálne pôsobíme. Je to hlavne kvôli tomu, že máme veľa klientov práve z týchto regiónov a musíme ich odmietať, pretože nevieme tá transakciu zrealizovať. A takým našim ďalší cieľom je samozrejme budovať v podstate informačný systém a používať tie všetky najnovšie výdobytky vlastne techniky, aby sme vedeli dať nástrojom, našimi nástrojmi také podmienky, že by nemali konkurenciu, a preto by mali byť práve u nás.”

Lenka Buchláková: “No ešte táto otázka na záver, keď sa rozhodujem, že pod ktorú sieť chcem patriť, tak čo je vlastne ten môj primárny rozhodovací aspekt, na ktorý mám dbať, keď je to tá naozaj že silná značka, alebo sú to možno tie ďalšie benefity, ako je napríklad to zjednodušenie toho celého systému? Keď napríklad hovoríte, že nejaká iná sieť sa nevenuje tej umelej inteligencii v súčasnosti.”

Marián Paták: “Tak ako ste na začiatku povedali, tak najdôležitejšie vec je vlastne stotožniť sa s tými ľuďmi a s tým nejakým smerovaním tej spoločnosti. Lebo ten biznis je vzťahový ako medzi maklérom a klientami, ale takisto je vzťahový medzi nami a medzi tými maklérmi. Takže jednoducho mali by u nás pracovať ľudia, ktorých naozaj máme, s ktorými sme sa naladili na spoločnú nótu, ako sa hovorí. A potom si treba spočítať všetky tie veci, ktoré vieme im akoby poskytnúť za tie podmienky, pretože ja ak pôsobím ako maklér ako samostatná entita, tak samozrejme môžem byť úspešný, môžem byť veľmi úspešný maklér, ale väčšinou nedokáže byť vlastne aktívny alebo známy v nejakom veľkom regióne. Pretože jednoducho má len jednu hlavu, dve ruky a 24 hodín a proste to sú limity. Čiže takto si vieme v rámci tej siete veľmi veľa pomáhať a toto je t najväčšia výhoda v podstate sietí. Takže rozdiel medzi tou inou možno našou konkurenciou a inými sieťami, to už je možno na tých detailoch vlastne si to spočítať, v čom sú výhody. My vlastne máme na trhu už v podstate sedemnásť rokov. A možno ešte také pravidlo, ktoré celkovo pôsobí v rámci franchisingu nielen v rámci realít, že je úplne štatisticky dokázané, že pri podnikaní až 80 percent do piatich rokov skrachuje a 20 percent prežije dlhodobé a potom pôsobí. A práve pri franchisingu je to presne opačne. To znamená, že iba 20 percent skrachuje pri franchisingu a až 80 percent prežije. Práve vďaka tomu, že využívajú už tie skúsenosti a ten systém, ktorý franchisingová spoločnosť vybudovala.”

Lenka Buchláková: “Tak pri ďalšom rozhovore sa pozrieme na to, ako sa rozširujete ďalej a čo to prinieslo maklérom na celom Slovensku. Ďakujem veľmi pekne za rozhovor.”

Marián Paták: “Ďakujem.”

Lenka Buchláková: “Mojím hosťom bol Marián Paták, generálny riaditeľ Directrealu. Ďakujem. Rozhovor nájdete aj v našom archíve na našom webe www.ta3.com. Majte sa pekne a dovidenia.”

 

Zdroj: TV TA3

Autor: Lenka Buchláková

Ceny bývania ďalej klesajú. Kedy narazia?

bývanie

Podľa prezidenta Národnej asociácie realitných kancelárií sa môže trend otočiť v prípade, že Slováci akceptujú aktuálnu výšku úrokových sadzieb.

Bratislava – Takto pred rokom prišlo na realitnom trhu k zásadnému zlomu. Po kontinuálnom raste, ktorý nafukoval cenovú bublinu do širokých rozmerov, sa kupujúci v novembri 2022 konečne dočkali úľavy. Už vtedy Národná banka upozornila na spomalenie tempa rastu cien, ktoré napokon predpovedalo vývoj ďalších kvartálov. Od konca vlaňajška totiž sumy začali rapídne klesať a inak to nebolo ani teraz. V medziročnom porovnaní tretích kvartálov sa podľa posledného reportu ceny prepadli o vyše desať percent a zlacnenie sa týkalo celého Slovenska. Priemerná cena bytov sa dostala na úroveň 2 701 eur za štvorcový meter. Do blízkej budúcnosti slovenská centrálna banka očakáva, že zlacňovanie bude pretrvávať aj naďalej. HN sa preto pýtali odborníkov na realitný trh, aké scenáre sú v hre, aké faktory ovplyvnia situáciu a aký trend môžeme na trhu očakávať na prelome rokov. Odpovedali prezident Národnej asociácie realitných kancelárií, analytik Realitnej únie, analytik portálu Nehnuteľnosti.sk, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko a partner realitnej kancelárie Herrys.

1. Dokedy budú klesať ceny nehnuteľností a aké faktory ovplyvnia situáciu?

Ján Palenčár,

prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Základným faktorom je najmä dopyt po kúpe nehnuteľností, spojený s kúpyschopnosťou Slovákov. Tá je do veľkej miery závislá od vývoja hypotekárneho trhu a úrokových sadzieb. Je však dôležité povedať, že v posledných mesiacoch sme zaznamenali zmenu v správaní klientov. Množstvo Slovákov prijalo vyššie úrokové sadzby a pochopilo, že ak túžia po vlastnom bývaní, musia pristúpiť na nové podmienky na trhu.

Vladimír Kubrický,

analytik Realitnej únie Slovenskej republiky Pokles cien v najbližších mesiacoch už nebude dramatický, čísla môžu pripomínať skôr stagnáciu. O dva mesiace budeme mať „rok, keď klesli ceny nehnuteľností“, za sebou. Ten ďalší už môže skončiť v pluse. Všetko sa bude odvíjať od vývoja ekonomiky, rastu miezd a úrokových sadzieb na hypotéky.

Michal Pružinský,

analytik portálu Nehnuteľnosti.sk Závisí to hlavne od lokality. V krajoch a okresoch, kde je nízka kúpna sila, nižšie platy, je možné, že ceny boli viac nadnesené. Ľudia tu budú chcieť alebo potrebovať predávať, čo sa môže premietnuť do ďalšieho poklesu. Avšak v silnejších regiónoch ako Bratislava, Košice, Žilina či Trnava, tu už ten priestor na ďalší pokles je pomerne malý.

Marián Búlik,

finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Hypotekárny trh v štyroch mesiacoch počas posledného polroka indikoval opatrný začiatok oživovania dopytu. V marci, apríli, júni a tiež v auguste medzimesačne mierne narástol objem poskytnutých nových hypoték. Hoci išlo len o mierny nárast, indikoval potenciálne koniec fázy nižšieho záujmu o hypotéky a odštartovanie návratu k dlhodobej úrovni záujmu o financovanie bývania.

Filip Žoldák,

partner realitnej kancelárie Herrys Aktuálny stav vnímam ako dno, pre prípad, že sa nezmenia makroekonomické ukazovatele.

2. Aký vývoj očakávate na prelome rokov?

Ján Palenčár,

prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Ceny realít začnú opätovne rásť po znížení úrokových sadzieb a na trh sa vráti masa kupujúcich. Zmena tak bude zásadná v tom, že sa ceny opätovne zvýšia. V súčasnej situácii mnoho developerov prehodnocuje nové projekty a odkladá výstavbu. Dôvodom je práve zmenšenie skupiny kupujúcich.

Vladimír Kubrický,

analytik Realitnej únie Slovenskej republiky Sezónnosť realitného trhu sa síce v posledných rokoch znížila, nedá sa však čakať, že predaje nehnuteľností na konci decembra či začiatkom januára budú lámať rekordy. Prelom rokov však môže znamenať hrubú čiaru za doterajším sentimentom trhu a naštartovať nový trend.

Michal Pružinský,

analytik portálu Nehnuteľnosti.sk Tretí kvartál býva vo všeobecnosti slabší a pomalší, keďže ide o letné obdobie, dovolenky a ľudia menej riešia takéto otázky. Až štvrtý kvartál reálne ukáže, či trend spomalenia poklesu bude pokračovať. Avšak podľa našich dát a analýz by reálne malo dôjsť k stabilizácii cien, to znamená posuny len v malých percentách, či už smerom dole, ale, samozrejme, aj smerom hore. Ponuka na trhu je veľmi nízka.

Marián Búlik,

finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Vývoj cien bezpochyby ovplyvní cena hypoték v ďalších mesiacoch. Aj keď ECB už pravdepodobne nebude dvíhať sadzby a začiatok ich poklesu sa očakáva v lete či na jeseň 2024, na Slovensku situáciu komplikuje stav verejných financií. Ak vláda neprijme jasné úsporné opatrenia, bude pravdepodobne rásť riziková prirážka štátnych dlhopisov a s ňou aj úroky hypoték.

Filip Žoldák,

partner realitnej kancelárie Herrys Očakávame, že záujemcovia o bývanie s predschválenými úvermi budú chcieť využiť tento čas na nákup nehnuteľnosti. Na rozhodovanie budú mať vplyv najmä úrokové sadzby, ktorých pokles sa však očakáva až v druhej polovici budúceho roka.

 

Zdroj: Hospodárske noviny

Autor: Petra Uhráková

Realitná konferencia NARKS na TA3

Lenka Buchláková, moderátorka: “Dobrý deň, vitajte pri sledovaní relácie Ekonomika +. Dnes sa budeme rozprávať o realitách a našej ďalšej konferencii, ktorá sa bude venovať práve tejto téme realít. Viac si povieme s Jánom Palenčárom, prezidentom Národnej asociácie realitných kancelárii Slovenska. Dobrý deň. Vitajte.”

Ján Palenčár, prezident NARKS: “Dobrý deň.”

Lenka Buchláková: “No Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska, dlhý názov a veľakrát ho tu omieľame, keď vás pozývame do relácií alebo teda vašich kolegov. Čo to vlastne znamená celé to vaše združenie, čomu sa vy venujete?”

Ján Palenčár: “NARKS ako je skratka našej asociácie. je to občianske združenie. Sme profesijnou organizáciou, ktorá združuje realitné kancelárie naprieč celým Slovenskom. Je to viac ako dvesto realitných kancelárií. Keby sme sa mali premietnuť do počtu realitných maklérov, tak je to zhruba 1 300 až 1 500 maklérov, ktorí teda pôsobia, ako som povedal, na celom Slovensku. Naša asociácia sa zaoberá predovšetkým profesionalizáciou realitného trhu tak, aby na Slovensku boli poskytované profesionálne realitné služby tak, ako sú zvyknutí klienti v mnohých krajinách Európskej únie. A preto sme aj súčasťou mnohých zahraničných asociácií, aby sme vnímali tie trendy, ktoré sú v Európe a takisto prípadne v Amerike sú. A aby sme naozaj boli našim klientom prospešní svojou činnosťou.”

Lenka Buchláková: “No poďme si povedať tak prakticky, ak niekto je členom NARKS-u, tak čo prakticky v rámci jeho realitnej činnosti mu to pomáha?”

Ján Palenčár: “V prvom rade je to punc kvality. Realitné kancelárie, ktoré sú združené v našej asociácii, musia spĺňať prísne pravidlá. A medzi tie pravidlá patrí napríklad povinné poistenie zodpovednosti za spôsobenú škodu. Prípadne sú povinní sa vzdelávať, musia byť licencovaní, nakoľko práve NARKS vydáva takzvané licencie pre realitných maklérov, takisto pre realitné kancelárie, ktoré musia byť pravidelne obnovované. To neznamená, že dnes, keď si urobí maklér licenciu, že mu doživotne patrí. Práve realitná činnosť je veľmi komplexná činnosť a tým, že sa na Slovensku veľmi často menia legislatívne podmienky, tak makléri sa musia vzdelávať celý život. Čiže na toto dávame veľký pozor a veľký dôraz práve na vzdelávanie. Čiže toto je pohľad akoby klienta na makléra. To znamená, makléri, ktorí sú u nás v Asociácii realitných kancelárii sú pravidelne preškoľovaní, sú vzdelávaní, musia byť poistení. Musia spĺňať takzvané desatoro. To sú základné činnosti, ktoré sme formulovali, ktoré každý maklér musí zrealizovať. Poviem zopár z týchto desiatich. Maklér v NARKS-e nemôže dať do ponuky nehnuteľnosť, ktorú nevidel, ak si na nej nespravil právne a technické …., to znamená, nemá informácie o danej nehnuteľnosti, takisto ju nesmie dať do ponuky. Bez toho, aby podpísal zmluvu o sprostredkovaní, takisto nemá takú nehnuteľnosť v ponuke. Čiže to je mnoho činností, ktoré klienta ochraňujú, ktoré klientovi dávajú istotu, že daná činnosť bude poskytnutá profesionálne.”

Lenka Buchláková: “Takže z pohľadu toho klienta je to taká pomyselná nálepka kvality, že je niekto pod NARKS-om?”

Ján Palenčár: “Áno, môžeme to tak povedať. Klient má možnosť v prípade, že by bol nespokojný, alebo by mal nejaký problém práve pri obchodnom prípade s členom NARKS-u, má možnosť sa obrátiť na zmierovaciu komisiu našej asociácie, ktorá môže posúdiť, či naozaj prišlo k pochybeniu na strane makléra a zakročiť v takomto prípade. A musím povedať, že 99 percent prípadoch, kde zmierovacia komisia vydá rozhodnutie, tak v týchto prípadoch sa potom makléri, respektíve klienti zachovajú. To znamená, príjmu to rozhodnutie a prípadne upravia ten vzťah voči klientovi, respektíve voči realitnej kancelárii. A tu by som zdôraznil jeden zásadný projekt alebo jednu zásadnú vec, ktorú NARKS má a to je garančný fond. Je to fond, ktorý je určený na to, aby sme v prípade, že naozaj príde k spôsobeniu škody na strane realitnej kancelárie voči klientovi a realitná kancelária napriek rozhodnutiu zmierovacej kancelárie neurobí nápravu, my sme schopní ako asociácia vyplatiť z garančného fondu takto poškodeného klienta. Keďže gro sporov, najväčšia časť sporov medzi realitnou kanceláriou a klientom sa stáva po podpise rezervačnej zmluvy a zaplatení zálohy, tak práve o to, či sa má vrátiť záloha alebo nemá vrátiť záloha, o tomto sú najčastejšie spory. A práve tu sme schopní klientovi pomôcť, aby nebol nútený ísť do súdneho sporu. A vieme, ako dlho trvá na Slovensku vymožiteľnosť práva a takýmto spôsobom klienta odškodniť.”

Lenka Buchláková: “No a o týchto realitných maklérov, ktorí pod vás patria, ako sme teraz v úvode spomínali, tak drvivá väčšina bude aj na našej TA 3 konferencii, ktorú spoluorganizujeme s vami. Je to 25. Októbra v hoteli Hilton v Bratislave, kde sa teda stretnú realitní makléri, ako sme už veľakrát aj spomínali v našom vysielaní, aby sa tieto odborné témy nejakým spôsobom prebrali. Je to o networkingu. A teda my to označujeme ako takú realitnú udalosť jesene alebo teda tohto roka. Čo všetko náš čaká na tejto realitnej konferencii?”

Ján Palenčár: “Realitná konferencia je určená predovšetkým pre realitných maklérov, ale prípade aj iných, iné profesie, ktoré priamo súvisia s realitnou činnosťou, či sú to právnici, developeri, architekti a podobne. Ale musím povedať, že gro tém je zameraných na realitných maklérov a predovšetkým na to, ako sa v súčasnosti mení realitný trh z pohľadu činností realitných maklérov. Takže ja som veľmi rád, že sa nám podarilo pozvať odborníkov aj z oblasti digitálnych technológií. Budeme riešiť práve tému umelej inteligencie vo vzťahu k práci realitného makléra tak v súčasnosti ako aj v blízkej budúcnosti. Ale takisto budeme riešiť vzťah developerov voči realitným maklérom a ďalšie témy, ktoré realitný makléri v podstate dennodenne prežívajú, aby sme poskytli realitným maklérom taký objektívny pohľad na súčasný vývoj realitného trhu a aby sme skúsili pomôcť alebo nejakým spôsobom byť nápomocný v tom, aby realitný makléri dokázali byť úspešní aj v súčasnej dobe, ale za iných podmienok vývoja realitného trhu, ako sme boli zvyknutí posledné roky.”

Lenka Buchláková: “No ten program je naozaj nabitý, ešte sa k nemu dostanem. Ale to, čo som veľakrát spomínala, je, že tá konferencia nemá byť o bedákaní nad súčasným stavom, že ako to máte zlé ako sa už menej predáva a podobne, ale skôr taká motivácia alebo inšpirácia k ďalšej práci. A sú tam naozaj podnetné panely, aj čo sa týka napríklad developerov, ako spomínate.”

Ján Palenčár: “Áno, je pravdou, že v posledných mesiacoch, môžeme hovoriť zhruba o roku prišlo k poklesu množstvo transakcií, ktoré sa týkali predaja nehnuteľností. Čiže maléri toto pociťujú a to súvisí práve so znížením kúpyschopnosti Slovákov. Na druhej strane je potrebné, aby makléri zmenili svoj prístup. To znamená, tak ako sa zmenil trh, ktorý patril predávajúcim posledné obdobie, v súčasnosti patrí kupujúcim. Takisto makléri sa musia tomuto trhu prispôsobiť a byť pripravení, že je potrebné podstatne viac činnosti vynaložiť na to, aby som bol schopný predať nehnuteľnosť. Je potrebné oveľa intenzívnejšie rokovať s predávajúcim ohľadne nastavenia predajnej ceny. Čo v minulosti nebolo potrebné, nakoľko trh sa tak prudko vyvíjal smerom k zdražovaniu nehnuteľností, že aj keď sme mierne vyššie nastavili cenu, tak trh nás v čase dobehol. Dnes je oveľa dôležitejšie profesionálne pripraviť prezentáciu a ako som povedal, objektívne nastaviť predajnú cenu, aby sa z tej nehnuteľnosti, ktorú ponúkame, nestal ležiak a teda nepredajná nehnuteľnosť.”

Lenka Buchláková: “No a jeden panel sa bude venovať aj tým úrokovým sadzbám a teda vývoju úrokových sadzieb. A keď ste hovorili zloženie tých ľudí, ktorí by si to prišli vypočuť, tak v zásade ten panel je aj pre finančných sprostredkovateľov, ktorí s vami samozrejme nejakým spôsobom kooperujú. Tu si pomôžem tým, čo stále hovoríte v rámci úrokov, spomienkový optimizmus, tam zaznie určite v tom paneli. Ale teda máme aj dobré správy v rámci tých dát, ktoré máme k dispozícii a teda tých predikcií, tak teda vyzerá to tak, že tie úrokové sadzby by mali poklesnúť, takže to zmiernenie na trhu by malo prísť v nasledujúcom roku, dvoch?”

Ján Palenčár: “Verme, že k tomu príde. Pokiaľ som pozorne sledoval vyjadrenie zástupcov Európskej centrálnej banky, tak to posledné zvýšenie úrokových sadzieb bolo komentované tým, že budú pozorne sledovať dopad na vývoj inflácie. Takže dnes predikovať, kedy by malo dôjsť k poklesu, nevieme. Možno nakoniec Európska centrálna banka zhodnotí, že je ešte potrebné mierne navýšenie. Ale ako ste spomenuli, do dvoch rokoch by malo prísť k úprave úrokových sadzieb smerom dolu. Na jednej strane je dôležité, aby išli dole úrokové sadzby. Na druhej strane si treba uvedomiť, že sa už nevrátime k tým jednopercentným úrokovým sadzbám pri hypotékach. Toto, na tomto sa zhoduje odborná verejnosť naprieč všetkými segmentami. Že ak klient uvažuje nad tým, že si počká na jednopercentnú, jeden a pol percentnú hypotéku, asi bude zbytočné čakať. Čiže ak sa stabilizujú úrokové sadzby na úrovni okolo tých 3,5 percenta. Myslím si, že to bude veľmi dobre pre klientov, ako aj pre realitný trh.”

Lenka Buchláková: “Ja len teda prečítam pár mien. Napríklad Lukáš Chovanda príde povedať o tom, aká je situácia v Českej republike, keďže vieme, že oni inak pristupujú k úrokovým sadzbám ako my v rámci Českej národnej banky. Martin Mikolášek, Martin Lazík teda z NARKS-u bude hovoriť o vývoji, Matej Dobiš, ktorý je známy komentátor týchto úrokových sadzieb, ale v rámci týchto panelistov, čo sa týka realitných maklérov alebo realitiek, tak Lucia Talianová, Mário Glos, Mário Patak, Richard Churý. Mali sme aj taký dopyt zo strany divákov, prečo tam nemáme takých tých naozajstných realitných maklérov, ktorí nie sú šéfovia tých pobočiek a podobne, že tí vedia viac z toho, ako sa situácia vyvíja. Je to naozaj tak?”

Ján Palenčár: “Tu by som oponoval a práve tie mená, ktoré ste prečítali, to nie sú len majitelia realitných kancelárií, ale sú to do veľkej miery aj realitný makléri a to je vlastne aj môj príklad. Napriek tomu, že už nemám veľa času na štandardnú realitnú činnosť, vždy si nechávam nejaké tie nehnuteľnosti vo svojej ponuke, lebo považujem činnosť, profesiu realitného makléra za veľmi peknú profesiu, a preto stále som v tom dennodennom dotyku s činnosťou realitného makléra a takisto aj kolegovia, ktorých ste spomenuli. Myslím si, že budú mať veľmi dobrý pohľad tak na prácu realitného makléra, ako sa mení, ako je potrebné ju meniť, ak chceme byť úspešní, ako aj pohľad majiteľa realitnej kancelárie, majiteľov realitných kancelárií, čo je potrebné, čo sa týka povedzme vedenia tímu, motivácie tímu a podobne.”

Lenka Buchláková: “Hovoríte, že vy si nechávate ešte túto činnosť. Takúto realitnú, keď sme sa rozprávali s finančnými sprostredkovateľmi, že tiež to majú komplikované v súvislosti s úrokovými sadzbami, že sa prečisťuje trh a práve tam zostanú tí, ktorí sa len tomu venujú a nie že majú ešte tri zamestnania, lebo toto nie je gro ich práce, tak nebude to aj v tomto prípade tak?”

Ján Palenčár: “Určite áno. Každá náhla zmena na realitnom trhu znamená, že prichádza k redukcii množstva maklérov, alebo ľudí, ktorí participujú na sprostredkovaní. A sú to predovšetkým tí, ktorí túto prácu našu nerobia ako full time job, je to pre nich druhá, tretia práce popri niečom inom a toto považujem za pozitívne v rámci súčasnej situácie, že príde k prečisteniu trhá práve o tých maklérov, ktorí sa nevenujú profesionálne našej činnosti. A tým pádom môžu čiastočne zanechávať zlý dojem z činnosti realitných maklérov. Takže toto je to, čo vítam a čo je pre mňa pozitívne.”

Lenka Buchláková: “No a budeme oceňovať tých najlepších, ktorí sú na trhu. Ocenenie NARKS, čo to znamená, že sú tí najlepší, čo musia spĺňať?”

Ján Palenčár: “Ako ste spomenuli, budeme oceňovať tých najlepších v rámci jednotlivých regiónov. To znamená, budeme sa zameriavať na Bratislavu, západ, stred, východ a budú to štyri realitné kancelárie, najlepšie v danom regióne. Pri nastavovaní metodológie vyhlasovania, posudzovania kvality realitnej kancelárie boli faktory ako inovácia v rámci realitnej činnosti ako je profesionalizácia v rámci realitnej činnosti ako je mienkotvornosť vo svojom okolí a to sú tri, ktoré som povedal, bolo tam zhruba dvanásť faktorov, ktoré sme posudzovali. A v rámci bodovania týchto faktorov sme vybrali skoro, ešte nám tam chýba jeden región, sme vybrali tých najlepších za rok 2023.”

Lenka Buchláková: “A budete vyberať aj osobnosť?”

Ján Palenčár: “A budeme vyberať aj osobnosť, tam je trošku iný pohľad, keď sme vnímal potrebu, alebo keď vnímame, kto je to vlastne osobnosť realitného trhu, má to byť niekto kto nielenže prispel ako realitný maklér, ako realitná kancelária, ale aj svojou inou činnosťou prispel k profesionalizácii činnosti realitných maklérov a aj celého realitného trhu.”

Lenka Buchláková: “Keď sme sa rozprávali o nejakých inováciách alebo trendoch, že čo nás čaká do budúcnosti, ako sa majú nastaviť tí realitní makléri. Hovorili ste o umelej inteligencii, ako teda bude ovplyvňovať nielen tie úrokové sadzby, ale aj tá umelá inteligencia bude ovplyvňovať ďalej ich prácu. Aj tam sú obavy, že či nejakým spôsobom tá umelá inteligencia ich nahradí? Budeme aj s advokátmi riešiť také možno krízové situácie, ktoré aktuálne sa dejú, čo sa týka úniku dát a podobne, takže možno aj nejaké praktické rady, aby si s tým vedeli poradiť. Myslíte si, že aj to bude mať do budúcna, ja neviem, päť, desať rokov nasledujúcich taký výrazný vplyv na realitný trh?”

Ján Palenčár: “Určite áno, umelá inteligencia do veľkej miery ovplyvní činnosť realitného makléra. A množstvo činností, ktoré dnes realitný maklér sám robí, nahradí umelá inteligencia. Medzi tie činnosti patrí vytvorenie povedzme profesionálnej ponuky, vytvorenie reklamných textov a podobne. To znamená, množstvo tejto činnosti prejde na umelú inteligenciu, čo však neprejde a to v akomkoľvek stave vývoja umelej inteligencie, je práve ten vzťah maklér verzus klient. To znamená, že klient nutne potrebuje pri rozhodnutí sa o kúpe bytu, o tom, že sa zaviaže na splácanie úveru pomaly na celý život, potrebuje sa s niekým poradiť, potrebuje na niekoho presunúť tú svoju starosť a ľahšie sa rozhodnúť a tu je kľúčová úloha realitného makléra a tá bude do budúcnosti sa ešte zhodnocovať. A to je práve tá ľudskosť, práve tie soft skillsy, aby klient bol dobrý poradca, pardon, realitný maklér bol dobrý poradca klienta. Aby klient mal pocit, že naozaj sa s maklérom úprimne poradil a maklér mu pomohol akoby sa zbaviť tej svojej starosti, ako sa správne rozhodnúť.”

Lenka Buchláková: “Povedal Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska. Veľmi sa teším na konferenciu. Ja len pripomínam 25. októbra v hoteli Hilton v Bratislave. Ešte stále si môžu aj naši diváci zakúpiť lístky. Ako ste spomínali, nie je to len pre odbornú verejnosť, ale aj pre tú neodbornú alebo pre tých klientov, ktorí napríklad riešia v súčasnosti predaj alebo kúpu bytu. My to budeme, samozrejme aj potom neskôr dávať vo vysielaní v rámci našich živých vstupov. Ide o to, aby sme vlastne aj celú vašu profesiu trošku ešte viac poľudštili, teda ukázali ten neodbornej verejnosti, ako vy vlastne fungujete.”

Ján Palenčár: “Určite áno. Myslím si, že táto konferencia bude mať aj jednu z úloh alebo z cieľov nejakým spôsobom priblížiť činnosť realitného makléra bežnému klientovi, aby sme spopularizovali činnosť realitného makléra. Aby klienti videli, čo sú všetky činnosti, ktoré realitný maklér by mal robiť a ako si vybrať tú správnu realitnú kanceláriu.”

Lenka Buchláková: “No a viac o programe realitnej konferencie nájdete na stránke www.ta3konferencie.com, no a tento rozhovor nájdete aj na stránke www.ta3.com. Vidíme sa na konferencii 25. októbra. Majte sa pekne a dovidenia.”

 

Zdroj: TV TA3

Autor: Lenka Buchláková

Dobré časy sú stále pred nami 

Minulý rok bol mimoriadne bohatý nielen na politické, ale aj ekonomické udalosti. Jedna z najvýznamnejších zmien pre bežných ľudí prišla s rozhodnutím Európskej centrálnej banky po jedenástich rokoch zvýšiť základnú úrokovú sadzbu. Po dlhých mesiacoch tak aj na Slovensku skončila éra lacných peňazí. Tento rok by sme mohli nazvať rokom zdražovania hypoték. Bývanie sa kvôli drahším hypotékam stalo najnedostupnejšie za poslednú dekádu.

Depozitná sadzba stúpla aktuálne na rekordných 3,75 percent, sadzba hlavných refinančných operácií na 4,25 a jednodňových refinančných operácií na 4,5 percenta. O ďalšom zvyšovaní úrokovej miery Európska centrálna banka priamo nehovorí. Konštatuje len, že pri „určovaní primeranej úrovne a dĺžky trvania reštrikcie sa Rada guvernérov bude naďalej riadiť aktuálnymi údajmi“.

Podľa správ a prognóz z Národnej Banky Slovenska je vrchol inflácie za nami. Postupný pokles možno predpokladať až v rokoch 2024 – 2025. Všetky kroky ECB pociťujú aj klienti slovenských bánk. Každým jedným navýšením. Na Slovensku po zdražení hypoték z jedného na vyše štyri percentá sú aktuálne banky ochotné ľuďom požičiavať o 20 percent menej, ako bolo bežné predtým. Slováci sa k hypotékam dostávajú zložitejšie.
Fixácia úrokových sadzieb

Približne štvrtina hypoték sa vlani presunula do dlhších fixácií na päť alebo viac rokov, pričom tento rok sa refixácia dotkne desatiny úverov, budúci rok asi 20 %. Klientom stúpne splátka v priemere o polovicu, domácnosti to zoberie v priemere osem percent príjmu, k tomu však treba počítať s pomerne silným rastom miezd, tento aj budúci rok o 10 percent. Aj Národná banka Slovenska preto predpokladá, že väčšina klientov by mala vyššie splátky zvládnuť. Splátka by sa mala vyšplhať v priemere o 100 eur mesačne viac ako predým.

Mnohí si aktuálne vyberajú aj predĺženie splatnosti úveru, čo však nemusí každému vyhovovať. V praxi to bude znamenať, že ak si niekto požičal v roku 2018 sumu 200-tisíc eur, bude na konci fixácie jeho zostatok úveru 172 587 eur. Ak sa rozhodne úver predĺžiť opätovne na 30 rokov a zvolí si opäť 5-ročnú fixáciu, narastie v prípade najlacnejšej ponuky jeho splátka „iba“ o 122 eur, miesto 209 eur.

Prečo ECB zvyšuje sadzby

ECB je centrálnou bankou, ktorá je zodpovedná za euro a za  udržanie  jeho stability. Keď je inflácia príliš vysoká, zvyšovanie úrokových sadzieb pomáha znižovať infláciu späť na cieľovú hladinu 2 % v strednodobom horizonte. Podľa štatistického úradu EÚ Eurostat boli v júni spotrebiteľské ceny v spoločenstve 20 krajín platiacich eurom o 5,5 % vyššie ako v rovnakom mesiaci minulého roka. To je výrazne viac ako strednodobá cieľová hodnota na úrovni dvoch percent, ktorú považuje ECB za optimálnu pre udržanie cenovej stability v strednodobom horizonte. Jadrová inflácia, ktorá nezahŕňa kolísavé ceny energií a potravín, navyše v júni vzrástla na 5,5 % z májových 5,3 %.

Hlavným cieľom ECB je udržiavať cenovú stabilitu. Úrokové sadzby sú len jedným z viacerých nástrojov, ktoré ECB v rámci svojej menovej politiky využíva. K dispozícii má celý súbor nástrojov, ktoré používa, a to aj v kombinácii, na usmerňovanie inflácie.

Úrokové sadzby pre súkromné osoby a podniky ponúkané  bankami sa menia v závislosti od zmeny sadzieb ECB. Úrokové sadzby závisia aj od dopytu a ponuky úverov, teda  koľko sú záujemcovia o úvery ochotní míňať a investovať a aký objem úverov je k dispozícii.

Keď chcú ľudia míňať peniaze a investovať, ale nemajú možnosť získať dostatočne vysoký úver od banky, úrokové sadzby zvyčajne rastú, keďže je k dispozícii menej úverov. Ak si ľudia naopak v bankách uložia značný objem úspor, ekonomika má k dispozícii veľa peňazí a sadzby vtedy zvyknú byť nízke. Zmena kľúčových úrokových sadzieb sa vo väčšej alebo menšej miere odrazí v celom hospodárstve vrátane bankových úverov, trhových úverov, hypoték, sadzieb bankových vkladov a iných investičných nástrojov.

Keď je inflácia príliš vysoká z dôvodu vysokého dopytu a nedostatku tovaru a služieb, zvýšením sadzieb môžeme vyvolať zdraženie úverov. To schladí ekonomiku, upokojí inflačné očakávania a zníži infláciu. Pri príliš nízkej inflácie môže ECB znížiť úrokové sadzby a zlacniť tak úvery na podporu investícií a dopytu. Vyššie sadzby dokážu udržať pod kontrolou inflačné očakávania.

Ak si ľudia aj firmy myslia, že vysoká inflácia je trvalého rázu, zamestnanci budú pravdepodobne požadovať vyššie mzdy a zamestnávatelia zasa môžu zvýšiť svoje vlastné ceny. Takýto jav sa označuje ako mzdovo-cenová špirála. Aby sme tejto špirále predišlo, ECB budem naďalej zvyšovať úrokové sadzby, a tým zvyšovať cenu úverov i úročenie úspor. Tým zabezpečí, že podniky, pracovníci a investori budú presvedčení, že inflácia v strednodobom horizonte klesne na 2 %.

Zvýšené sadzby ECB majú nevýhody, ale aj výhody. Vyššie sadzby znamenajú, že si požičiavame drahšie a ľudia si pri svojich súčasných príjmoch nebudú môcť dovoliť takú vysokú hypotéku, ako dostali v minulosti. Banky im poskytne menej peňazí na financovanie  nehnuteľnosti. Problém to bude hlavne pre nízkopríjmové skupiny ľudí, pre ktorých sa hypotéka stane nedostupná. Na strane druhej vklady a sporenia bývajú výhodnejšie. Ak budú ľudia viac sporiť a menej míňať, spomalí sa produkcia tovarov a služieb v ekonomike a to pomôže znížiť infláciu.

Na čo treba myslieť

Ešte predtým, ako sa Slováci zadĺžia, treba myslieť na to, že splátka môže mať najviac 60 % z mesačného príjmu, čo vytvára vankúš pre rast úrokov ale aj iných nákladov ako je aktuálne aj vysoká inflácia, nad 10-timi percentami. Treba myslieť na to, že v aktuálne nastavených opatreniach NBS hypotéku môžete dostať na maximálne 80% ceny nehnuteľnosti. Každý klient je pri poskytnutí úveru testovaný na sadzbu, ktorá je vyššia o 2 percentuálne body, akú reálne dostane.

To je ďalší dodatočný vankúš v príjme domácností. Nové hypotéky nemôžu zasahovať do dôchodkového veku, keď väčšine ľuďom prudko poklesne príjem. NBS zaviedla limity na maximálnu výšku celkového dlhu, teda všetkých úverov, ktoré domácnosť má. To by malo aj do ďalších rokov pomôcť k tomu, aby sa klient príliš nezadlžoval a nepreplácal úver. Vďaka týmto opatreniam je málo pravdepodobné, že by mala veľká časť domácností problém splácať svoje záväzky. Samozrejme, ide o priemer a časť domácností problémy so splácaním úverov bude mať. Aj NBS spotrebiteľov vyzýva, aby si tvorili finančné vankúše, úspory, aby sa nimi pripravili na zvýšené splátky. Najrizikovejší klienti sú tí s nižším príjmom, vzdelaním, vyšším zadlžením a tí, ktorí dostali úver len nedávno.

Ceny nehnuteľností pod tlakom sadzieb klesajú 

Aktuálna situácia sa odráža aj na realitnom trhu. Nárast úrokov o jeden percentuálny bod sa zvykne do dvoch rokov prejaviť poklesom cien o dve až štyri percentá. Ponukové ceny nehnuteľností v druhom štvrťroku 2023 medzikvartálne klesli o 2,3 percenta. Priemerná cena sa medzi štvrťrokmi znížila o 58 eur na 2 498 eur štvorcový meter.V porovnaní s cenovým vrcholom v júli 2022 sú dnes dokonca lacnejšie o deväť percent, informuje v pravidelnej správe o vývoji cien nehnuteľností Národná Banka Slovenska. Kým však ceny bytov pokračujú v poklese, ceny domov stagnujú. Ako ďalej uvádza NBS, z regionálneho hľadiska bol „výraznejší cenový pokles zaznamenaný na strednom a východnom Slovensku. V Trnavskom kraji sa ceny prakticky nezmenili a v Nitrianskom kraji veľmi mierne rástli.“

Priemerná cena dosiahla podľa NBS pri bytoch hodnotu 2 711 eur za štvorcový meter, čo zodpovedá medzikvartálnemu poklesu o tri percentá a medziročnému o osem percent. Priemerná cena domov sa v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom prakticky nezmenila, medzikvartálne vzrástla len o 0,7 percenta na 1 944 eur za štvorcový meter. Medziročne to predstavovalo pokles o 2,1 percenta. Z pohľadu regiónov ceny nehnuteľností v druhom štvrťroku 2023 klesali vo väčšine krajov. Výnimkou bol Nitriansky kraj, kde ceny mierne vzrástli (o 1,3 percenta oproti minulému štvrťroku), zatiaľ čo v Trnavskom kraji ceny stagnovali. Ceny klesli výraznejšie v Prešovskom (- 5,1 percenta), Košickom (- 4,9 percenta), Trenčianskom (- 4,6 percenta) a Žilinskom kraji (- 4 percentá).

 

Drahšie prenájmy bytov

Lucia Barmošová, moderátorka
A späť k nám. Drahé a ťažšie dostupné hypotéky spôsobujú, že ľudia s kúpou nehnuteľnosti čakajú, radšej hľadajú podnájom. Lenže aj ceny nájmov sa zvyšujú, keďže dopyt stúpa. Situácia je rovnaká na celom Slovensku. Aká je teda budúcnosť cien bytov?Klaudia Malovcová, redaktorka
Ani pokles cien nehnuteľností sa neprejavuje na kúpe bytov, brzdia nás vysoké úrokové sadzby. Analytici hovoria o poklese kúpnopredajných zmlúv.Martin LAZÍK, analytik, Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska
Mnohí hovoria o tom, že sme niekde na úrovni päťdesiatich percent, ale naozaj to je veľmi ťažko porovnať s tým medziročným stavom, pretože pred rokom sme mali veľký boom.

Klaudia Malovcová, redaktorka
Ľudia, ktorí si nemôžu dovoliť nákup nehnuteľnosti, dávajú prednosť pomerne lacnejšej alternatíve bývania, a to prenájmom. No ale ani pri tých to nie je najružovejšie. Zvýšený dopyt tlačí ceny nahor.

Martin LAZÍK, analytik, Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska
Primárne hrajú veľké krajské mestá, kde je dobrá šanca na zamestnanie a lepšie príjmy. Cenovky nájmov rôzne išli hore od 10 do 15 %.

Klaudia Malovcová, redaktorka
Ceny prenájmov rástli aj v závislosti príchodu utečencov z Ukrajiny či vysokých cien energií. Vyšší tlak na ceny aktuálne spôsobuje aj zvýšený záujem zo strany študentov s blížiacim sa školským rokom.

Peter PORUBSKÝ, analytik, Nehnutelnosti.sk
Pri jednoizbovom byte v Bratislave, o 470 stál prenájom predtým, teraz je to okolo 500 euro. Pri dvojizbovom byte bolo to cca 600 euro, teraz je to okolo 630 a trojizbový byt bol okolo 750, teraz to môže byť okolo 800 euro.

Klaudia Malovcová, redaktorka
Pozreli sme sa na ponuky a reakcie ľudí na sociálnych sieťach. Po pripočítaní nákladov na energie sú mnohí znechutení.

osoba /zdroj: FB/Prenájom bytu Bratislava/
“Keď si spomeniem, že presne za rovnakú cenu som mala pred cca desiatimi rokmi krásny dvojizbový mezonet a teraz tu niekto ponúka dieru.”

“Za 1 550 eur takýto starší dom, to je ozaj vysoká cena.”

“Tak to je hotel, kde sa nedá žiť dlhodobo. Za také peniaze?”

“Podnájmy išli hore kvôli predaju, keď ľudia nemajú na kúpu.”

Klaudia Malovcová, redaktorka
Dá sa však povedať, že väčšina ľudí túži po vlastnom. Ak teda ide o kúpu, aktuálnym trendom sú staršie byty.

Peter PORUBSKÝ, analytik, Nehnutelnosti.sk
Ak sa bavíme o panelákovom napríklad štvorizbáku, ktorý kúpite v Karlovej Vsi alebo na Dlhých Dieloch za 200 000 cca, tak novostavba tam môže stať aj 450 000, čiže ten rozdiel môže byť od 80 000 euro až do 250 000 euro.

Klaudia Malovcová, redaktorka
Faktom je tiež to, že výmery nových bytov v novostavbách sú oveľa menšie ako tých starších.

Peter PORUBSKÝ, analytik, Nehnutelnosti.sk
Je to kvôli tomu, že, že náklady na tú výstavbu, respektíve aj tie marže a tie ceny proste rastú.

Martin LAZÍK, analytik, Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska
Skôr vidíme príchod stále vyššej a vyššej kvality a štandardu, ktorý, samozrejme, sebou má aj trošku vyššiu cenovku v nákladoch, že preto je aj veľmi malý predpoklad na to, že by cenovky novostavieb v budúcnosti mohli klesať.

Klaudia Malovcová, redaktorka
Aktuálny pokles cien bytov sa podľa analytika Petra Porubského dlho neudrží. Ceny podľa jeho slov môžu po roku opäť narásť. Klaudia Malovcová, Televízia JOJ.

 

Zdroj: TV JOJ; 19:30 Noviny TV JOJ

Úroky na hypotékach stúpajú, podnájom je drahý. Čo si teda vybrať? + Príklady a rady odborníkov

Oplatí sa viac kúpa nehnuteľnosti na hypotéku alebo si byt či dom prenajať? Aké sú ceny nehnuteľností? Budú ešte klesať? Je dobré kupovať byt či dom pred dôchodkom? A mali by mladí s kúpou radšej počkať?

Rozhodnutie medzi týmito úverom na bývanie a prenájmom nehnuteľnosti jednou z najdôležitejších životných volieb, najmä pre mladých ľudí vo veku okolo 30 rokov.

Každá možnosť má svoje výhody a nevýhody, a preto je dôležité zvážiť svoje finančné možnosti, životné ciele a preferencie predtým, ako urobíte konečné rozhodnutie.

Aké sú dnes ceny nehnuteľností a úroky na hypotékach?

Jednou z hlavných výhod kúpy nehnuteľnosti je to, že ste jej vlastníkom. To prináša istotu a stabilitu, pretože nemusíte čeliť neustálym zmenám a vyhýbať sa výpovediam zo strany prenajímateľov.

Môžete si nehnuteľnosť prispôsobiť podľa svojich predstáv a potrieb, a to je veľmi dôležité pre mladých ľudí, ktorí chcú mať svoje vlastné miesto, kde sa cítia doma.

Za hypotéku hovorí aj vývoj na trhu s nehnuteľnosťami. Ceny nehnuteľností totiž išli dolu, a to nielen medzikvartálne, ale aj medziročne, v niektorých mestách dokonca až o 15 percent.

V porovnaní s prenájmami ide o výhodnejší spôsob zaobstarania nového bývania. Ceny prenájmov totiž zase rastú. Môže za to rast úrokov na hypotékach, zvýšený dopyt po bytoch na prenájom, ale aj vyššie ceny energií.

Investícia do nehnuteľnosti môže byť aj dlhodobou investíciou. Ceny nehnuteľností sa s časom môžu zvyšovať, a tak sa vaše vlastníctvo môže zmeniť na hodnotný majetok.

Ale hodnota nehnuteľností môže byť aj nestála a môže závisieť od ekonomických podmienok a miesta, kde sa nehnuteľnosť nachádza.

Je dôležité mať na pamäti, že kúpa nehnuteľnosti si vyžaduje finančný vklad vo forme vlastných peňazí, keďže stopercentné hypotéky už banky nedávajú, a to môže byť značná suma.

Pred kúpou dôkladne zvážte svoje finančné možnosti, aby ste mali jasnú predstavu o tom, či dokážete úver splácať.

Jednou z hlavných výhod podnájmu je flexibilita. Ak si ešte nie ste istí, kde chcete dlhodobo žiť, alebo ak plánujete zmeniť miesto zamestnania alebo životného štýlu, podnájom vám umožňuje jednoduchšie a rýchlejšie zmeniť bývanie bez komplikácií.

Podnájom môže byť aj finančne prístupnejšou možnosťou, najmä pokiaľ nechcete alebo nemáte dostatok peňazí na splácanie hypotéky a najmä vlastné peniaze. Nemusíte sa starať o náklady na údržbu a opravy nehnuteľnosti, ktoré sú zodpovednosťou majiteľa.

Jednou z nevýhod podnájmu však je, že neinvestujete do vlastného majetku. Platíte nájom za bývanie, ktoré nemá dlhodobú hodnotu. Navyše, ceny nájmu môžu stúpať v priebehu času, čo môže ovplyvniť vašu finančnú stabilitu v budúcnosti.

V konečnom dôsledku, rozhodnutie medzi hypotékou a podnájmom závisí od vašich osobných preferencií, finančnej situácie a dlhodobých cieľov. Vždy si dôkladne premyslite svoje možnosti a poraďte sa s odborníkom, ak máte akékoľvek pochybnosti.

Príklady: Čo radia odborníci mladým a čo ľuďom v preddôchodko­vom veku?

Hypotéka alebo podnájom? Pri zvažovaní treba brať do úvahy mnohé okolnosti. Dôležitú úlohu však zohráva aj vek záujemcu o kúpu nehnuteľnosti.

Príklad č. 1: Má si tridsiatnik kúpiť vlastný byt?

Mám 30 rokov, je pre mňa v súčasnosti výhodnejšie si platiť podnájom alebo zainvestovať a kúpiť si nehnuteľnosť?

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných agentúr:

„Pokiaľ majú mladí ľudia možnosť financovať kúpu bytu z vlastných zdrojov (približne 40% z ceny), je určite výhodné byt kupovať. Pri predpokladanom znížení úrokových sadzieb pri hypotékach, v priebehu 1,5 až 2 rokov, si budú vedieť svoju investíciu v byte znížiť.“

Peter Porubský, nehnutelnosti.sk

Ak má mladý človek už vyriešené, kde chce zostať, či neplánuje už odchod do zahraničia, respektíve rozmýšľa, na ktorom mieste bude bývať, určite je namieste zaoberať sa aj otázkou kúpy vlastného bývania.

Dôležité je tiež vedieť, či má nasporený daný finančný objem v objeme približne 20 percent ceny nehnuteľnosti, ktorý je potrebný pri kúpe. Pretože banky už financujú vo väčšine prípadov maximálne 80 percent z ceny nehnuteľnosti.

V aktuálnej situácii klesajúcich cien sa zväčšuje ponuka, čo hrá do kariet kupujúcim. Mladým ľuďom takisto pri kúpe pomáha ich vek, pretože si splatnosť hypotéky môžu natiahnuť na dlhšie obdobie a tak si znížiť splátky a zaťaženie svojho rozpočtu.

Príklad č. 2: Je výhodná kúpa bytu pred dôchodkom?

Mám 55 rokov a zvažujem kúpiť nehnuteľnosť, oplatí sa mi to?

Pri starších ľuďoch je situácia trocha odlišnejšia. Peter Porubský z nehnutelnosti.sk tvrdí, že oni už pravdepodobne majú vyriešenú otázku, kde chcú ostať.

Rovnakou podmienkou však je, že musia mať usporený určitý finančný vankúš vlastných peňazí, aby sa mohli pustiť do kúpy vlastnej nehnuteľnosti.

Úplne odlišné je to však pri braní hypotéky. Vzhľadom na vyšší vek banky takýmto kupujúcim skracujú hypotéku, čo môže splátku výrazne navýšiť. Preto je v tomto veku ťažšie kupovať vlastnú nehnuteľnosť.

Matej Dobiš, výkonný riaditeľ Finančného kompasu uvádza konkrétny príklad takého 55-ročného človeka. Jeho mínusom to, že mu na splatnosť úveru už nezostáva 30 rokov, čo teda spôsobí, že jeho mesačná splátka rovnakého úveru už bude vyššia, a to aj o 100 eur.

Inak platí to isté, pri vhodnom nastavení osobných financií by nemal byť problém so schválením úveru. Prax ukazuje, že nedostatok nájomného bývania či samotných nehnuteľností z nich robí vhodnú investíciu aj na iné možnosti, ako iba na bývanie.

Takisto Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií, hovorí, že starší ľudia majú obmedzené možnosti financovania, a to najmä vzhľadom na to, že banky poskytujú hypotekárne úvery so splatnosťou do dôchodkového veku.

Pokiaľ však zvažujú nákup za predovšetkým vlastné zdroje, situácia na trhu je vo všeobecnosti pre kupujúcich výhodná.

 

Zdroj: pravda.sk

Autor: Dominika Čilíková