Vy ešte nemáte pôdu?
9.5.2012, etrend.sk, ePROFIT.sk
Pôda je samostatná komodita. Nie je taká lesklá a vábivá ako zlato, ale...
Investovať do pôdy vždy neznamená zašpiniť si ruky. Za ostatnú dekádu sa zhodnotila viac ako iné investície, tvrdia prieskumy. Pôda sa však nikdy neobchoduje "nahá", jej cenu určuje priveľa vecí.
Začnime tým, že do pôdy sa oplatí investovať. Môžeme vychádzať z faktu, že do akejkoľvek formy pôdy investujú všetci finančne skúsení ľudia. Miliardár George Soros kupuje pozemky v Južnej Amerike. Aj exminister financií Ivan Mikloš má podľa majetkových priznaní vo vlastníctve veľa pôdy – patrí mu niekoľko stoviek parciel ornej pôdy, lesných pozemkov či nezastavanej trávnatej plochy. Šéf rezortu dopravy Ján Počiatek takisto podľa priznania vlastní ornú pôdu, zastavané plochy, lesné a stavebné pozemky.
V tomto smere nie sú jedinými a podľa všetkého robia dobre. "Pozemky majú výhodu v tom, že aj počas kríz, keď sa ceny nehnuteľností znižujú, držia si cenu. Kúpiť ornú pôdu za dobrú cenu je najlepšia investícia," naznačuje riaditeľ realitnej kancelárie Remax Richard Churý.
V pokojných vodách
Cenu pôdy určuje viacero faktorov: lokalita, či ide o ornú pôdu alebo stavebný pozemok, v akej urbanistickej časti sa nachádza, čo sa s ňou plánuje, či na nej stojí nehnuteľnosť alebo či produkuje iné komodity. Alebo aj to, ako sa vyvíja trh a ako sa mení inflácia. Napriek tomu, že ide o priveľa faktorov, vo všeobecnosti platí, že investovať do pôdy sa oplatí. Najmä preto, že pôdy na predaj ubúda a jej cena klesá len ojedinele.
Tohto faktu, ktorý má najväčší vplyv na cenu pôdy, sú si predajcovia vedomí. "Z hľadiska medziročného poklesu cien je situácia na trhu s pozemkami pokojná. Ale očakávania predávajúcich sú pri cenách naďalej vysoké. Reálne ceny sú stále zhruba dvadsať percent pod hranicou toho, koľko sa pýta. Ťažko určiť priemernú cenu pozemku," domnieva sa Milan Kollár, konzultant spoločnosti Colliers International, ktorá sa venuje prieskumu realitného trhu. Podľa neho pri ornej pôde teraz ťažko určiť ceny, ale tá reálna sa pohybuje do päťdesiat centov za štvorcový meter za kvalitnejšiu pôdu. Aj keď mnohí majitelia pýtajú viac. Cenu ovplyvňuje aj množstvo sprostredkovateľov. Ak si každý z nich prihodí zopár centov k provízii, cena neúmerne stúpa.
Bez zmien v kríze
Najlepšie to, paradoxne, potvrdzuje vývoj cien pôdy v ostatných štyroch rokoch. Obdobie, ktoré trh nazýva krízovým, odhalilo, o koľko boli ceny nadhodnotené. Požadované ceny stavebných pozemkov na rezidenčnú výstavbu a na komerčné účely klesli v roku 2010 medziročne v priemere o desatinu, uvádza prieskum spoločnosti Colliers International.
Trh s pozemkami vtedy neprešiel takými výkyvmi ako rezidenčný trh, keď ceny prudko klesali od polovice roka 2008. Najväčší medziročný pokles sa udial na južnom Slovensku, najmenší v okolí Košíc. "Cenu pozemku ovplyvňuje najmä jeho poloha, ale aj dostupnosť infraštruktúry, veľkosť, tvar, orientácia na svetové strany a okolie. Pozemky bez infraštruktúry sú o pätnásť až dvadsať percent lacnejšie," tvrdí M. Kollár.
Na druhej strane maximálnu hodnotu dosahovala priemerná cena pôdy práve pred dvoma rokmi. Výskumný ústav ekonomiky poľnohospodárstva a potravinárstva uvádza, že v niektorých okresoch požadovali za štvorcový meter maximálne ceny. Nadhodnotené ceny predávaných pozemkov spred roku 2008 však nakoniec padli. Dôležitým poznatkom bolo, že ich predajcovia s cenami neklesali tak výrazne ako v prípade nehnuteľností.
Cudzinci za dverami
Aj napriek tomu máme najväčšie pohyby cien pôdy podľa odborníkov stále pred sebou. Nie sú pritom také vzdialené ako budúce generácie, ktoré vraj budú prahnúť po pestovateľských plochách a kvôli vysokým cenám plodín budú nútené vrátiť sa k ich pestovaniu. Reálny, ale stále vzdialený scenár. Rapídne zvýšenie cien pôdy môže priebežne nastať už o necelé dva roky.
Do roku 2014 si totiž Slovensko vydobylo odklad ukončenia vysporiadania pozemkov a zahraničným investorom tak umožní nakupovať tuzemskú pôdu. Doteraz to nebolo možné. Zahraničné spoločnosti majú pritom o slovenskú pôdu veľký záujem aj preto, že jej ceny sú v porovnaní s vyspelejšou časťou únie ešte vždy niekoľkonásobne nižšie. Inými slovami, cudzinci skupujú, čo sa dá a enormný nárast dopytu môže aj podľa realitných odborníkov zdvihnúť ceny pôdy.
Dôvod? Ceny v únii sú nepomerne vyššie. Čím to je? Historickým vývojom sa ustálili, najvyššie sú v Holandsku, v Luxembursku, tam, kde je pôdy najmenej a je vzácna, uvádza Štefan Buday, riaditeľ Výskumného ústavu ekonomiky poľnohospodárstva a potravinárstva. Dodáva, že odloženie moratória o tri roky bolo dobré rozhodnutie. Na Slovensku máme v tejto oblasti údajne značné rezervy. Musíme byť pripravení na to, za akých podmienok budeme predávať pôdu, pretože sa dostaneme do otvoreného priestoru Európskej únie. Podľa Š. Budaya potrebujeme mať presne určené zásady predaja pôdy najmä zahraničným investorom.
Ružová budúcnosť
Podľa odborníkov z oblasti realít môže tento dodatočný dopyt zvýšiť cenu pôdy aj viac ako o desať percent. M. Kollár tvrdí, že najstabilnejšie sú dnes ceny priemyselných pozemkov, kde je cena dlhodobo tridsať až päťdesiat eur za štvorcový meter. "Nepredpokladám, že by ceny pozemkov klesli, vlani a predvlani dosiahli svoje dno," naznačuje na svojom portále Pozemky.sk Dalibor Hahn, konateľ realitnej kancelárie Adolia a majiteľ portálu. Nemenné alebo rastúce ceny pozemkov v súvislosti s vývojom na finančných trhoch vo svete predpovedá aj Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska či bankoví analytici. Množstvo pozemkov je totiž obmedzené a nové zóny budú pribúdať len ťažko. M. Kollár to komentuje nasledujúco: "Ťažko určiť priemernú cenu pozemku, keďže závisí od mnohých faktorov. Ak má napríklad územné, prípadne stavebné rozhodnutie, pozemok má vyššiu cenu. Ak sú pripravené siete, cena tiež stúpne. V prípade, že sú problémy s vyjadreniami dotknutých strán, cena klesne. Rovnako vtedy, ak je nevyhovujúci územný plán. V prípade, ak je svahovitý terén, stúpajú stavebné náklady, to znamená, že majiteľ síce môže pýtať viac, ale kupujúci je vzhľadom na tieto náklady ochotný ponúknuť menej. Preto sú ceny väčšinou orientačné a musíte sa dohadovať."
Takisto musí sedieť možná plocha na stavanie a reálnosť povolení. Keď má niekto povolené postaviť tridsaťposchodový vežiak na svojom pozemku a len kvôli tomu si určí neprimerane vysokú cenu, nemá to zmysel. "Žiaden developer do toho nepôjde. Ak je ochotný ponúknuť cenu na základe reálnych kalkulácií, to znamená, že dopyt bude napríklad po bytoch v maximálne desaťposchodových stavbách, tak ponúkne cenu, ktorá mu vychádza pri takýchto výpočtoch, a nie pri maximálne povolených číslach," vysvetľuje M. Kollár.
Návrat k zjednávaniu
Jasnejšie stanovisko poskytuje D. Hahn. Podľa neho v regiónoch mimo Bratislavy, Košíc a väčších miest nie je dôvod čakať s kúpou. Ceny sú v týchto lokalitách už vyprofilované a výrazne sa nehýbu.
Ceny pozemkov v tomto prípade môže ovplyvniť len nová výstavba alebo výrazná zmena územného plánu.
V okolí väčších miest záleží na tom, v akej zóne sa daný pozemok nachádza. Ak je na danom mieste v ponuke veľa pozemkov a predaných je málo, je priestor komunikovať s developerom, či nespustí z ceny. V najdrahších lokalitách sa však ceny posúvajú nahor po desatinkách percenta, uzatvára D. Hahn.
Je dôležité zvážiť, či pri kúpe chcete investovať, pozemok si podržať, alebo chcete ihneď stavať. Pozemok možno totiž len ťažko prenajať, majiteľovi prináša viac výdavky, než zisk. Oproti nehnuteľnosti sa však neopotrebúva.
Iný pohľad na pôdu
Investor a správca viacerých hedžových fondov George Soros zvykol predstavovať investovanie na pozadí hodnoty pôdy. Aké iné aktívum sa zhodnotilo za ostatnú dekádu viac ako ktorékoľvek iné? Orná pôda.
Potraviny na celom svete dražejú. Keďže dolár stráca na svojej hodnote, môžu byť náklady za dovoz potravín oveľa vyššie, čo ich opäť predraží. Aj preto sa investori zaujímajú o pôdu oveľa viac než inokedy.
Pravdepodobne to je dôvod, prečo sa investori na celom svete hrnú do poľnohospodárstva ako do nového rastového priemyslu. Tak ako sa zvyšujú celosvetové ceny potravín, investori nalievajú svoje úspory do ornej pôdy. Napríklad fond spravovaný samotným G. Sorosom vlastní takmer štvrtinu juhoamerického farmárskeho podniku Adecoagro. Pôdu v tomto duchu nakupujú aj iní investori. Dopyt po potravinách totiž rastie, či sú lacné alebo nie. Priamo od tohto dopytu sa pritom budú odvíjať aj ceny ornej pôdy. Závisí to však od lokality či potenciálu pôdy, ktorú kupujete.
Portál Finančný trh.com uvádza príklad spoločnosti Ceres Partners, ktorá investovala do ornej pôdy a produkovala od jej založenia v roku 2008 aj počas ekonomickej recesie šestnásť percentný ročný zisk.
Kedy požiadať znalca o ocenenie pôdy
Pri predaji pôdy zväčša stačí, ak sa obe zmluvné strany na cene predávanej plochy dohodnú. Posudok na ocenenie pôdy by však mal vždy slúžiť na určitý právny úkon. Napríklad na prevod. Nie je potrebný pri iných zmluvných krokoch ako dedičských konaniach. V takom prípade hodnotu pôdy odhaduje notár so súhlasom. Inak je to v prípade, keď vlastník pôdy nevie jej hodnotu určiť sám. Vtedy je možné dať si pozemok ohodnotiť znalcom. V mnohých prípadoch je jeho prítomnosť opodstatnená, keďže kupec si posudok môže vyžiadať. Znalec má mať spôsobilosť na oceňovanie. Požiadať možno Výskumný ústav ekonomiky poľnohospodárstva a potravinárstva.
Investovať do pôdy vždy neznamená zašpiniť si ruky. Za ostatnú dekádu sa zhodnotila viac ako iné investície, tvrdia prieskumy. Pôda sa však nikdy neobchoduje "nahá", jej cenu určuje priveľa vecí.
Začnime tým, že do pôdy sa oplatí investovať. Môžeme vychádzať z faktu, že do akejkoľvek formy pôdy investujú všetci finančne skúsení ľudia. Miliardár George Soros kupuje pozemky v Južnej Amerike. Aj exminister financií Ivan Mikloš má podľa majetkových priznaní vo vlastníctve veľa pôdy – patrí mu niekoľko stoviek parciel ornej pôdy, lesných pozemkov či nezastavanej trávnatej plochy. Šéf rezortu dopravy Ján Počiatek takisto podľa priznania vlastní ornú pôdu, zastavané plochy, lesné a stavebné pozemky.
V tomto smere nie sú jedinými a podľa všetkého robia dobre. "Pozemky majú výhodu v tom, že aj počas kríz, keď sa ceny nehnuteľností znižujú, držia si cenu. Kúpiť ornú pôdu za dobrú cenu je najlepšia investícia," naznačuje riaditeľ realitnej kancelárie Remax Richard Churý.
V pokojných vodách
Cenu pôdy určuje viacero faktorov: lokalita, či ide o ornú pôdu alebo stavebný pozemok, v akej urbanistickej časti sa nachádza, čo sa s ňou plánuje, či na nej stojí nehnuteľnosť alebo či produkuje iné komodity. Alebo aj to, ako sa vyvíja trh a ako sa mení inflácia. Napriek tomu, že ide o priveľa faktorov, vo všeobecnosti platí, že investovať do pôdy sa oplatí. Najmä preto, že pôdy na predaj ubúda a jej cena klesá len ojedinele.
Tohto faktu, ktorý má najväčší vplyv na cenu pôdy, sú si predajcovia vedomí. "Z hľadiska medziročného poklesu cien je situácia na trhu s pozemkami pokojná. Ale očakávania predávajúcich sú pri cenách naďalej vysoké. Reálne ceny sú stále zhruba dvadsať percent pod hranicou toho, koľko sa pýta. Ťažko určiť priemernú cenu pozemku," domnieva sa Milan Kollár, konzultant spoločnosti Colliers International, ktorá sa venuje prieskumu realitného trhu. Podľa neho pri ornej pôde teraz ťažko určiť ceny, ale tá reálna sa pohybuje do päťdesiat centov za štvorcový meter za kvalitnejšiu pôdu. Aj keď mnohí majitelia pýtajú viac. Cenu ovplyvňuje aj množstvo sprostredkovateľov. Ak si každý z nich prihodí zopár centov k provízii, cena neúmerne stúpa.
Bez zmien v kríze
Najlepšie to, paradoxne, potvrdzuje vývoj cien pôdy v ostatných štyroch rokoch. Obdobie, ktoré trh nazýva krízovým, odhalilo, o koľko boli ceny nadhodnotené. Požadované ceny stavebných pozemkov na rezidenčnú výstavbu a na komerčné účely klesli v roku 2010 medziročne v priemere o desatinu, uvádza prieskum spoločnosti Colliers International.
Trh s pozemkami vtedy neprešiel takými výkyvmi ako rezidenčný trh, keď ceny prudko klesali od polovice roka 2008. Najväčší medziročný pokles sa udial na južnom Slovensku, najmenší v okolí Košíc. "Cenu pozemku ovplyvňuje najmä jeho poloha, ale aj dostupnosť infraštruktúry, veľkosť, tvar, orientácia na svetové strany a okolie. Pozemky bez infraštruktúry sú o pätnásť až dvadsať percent lacnejšie," tvrdí M. Kollár.
Na druhej strane maximálnu hodnotu dosahovala priemerná cena pôdy práve pred dvoma rokmi. Výskumný ústav ekonomiky poľnohospodárstva a potravinárstva uvádza, že v niektorých okresoch požadovali za štvorcový meter maximálne ceny. Nadhodnotené ceny predávaných pozemkov spred roku 2008 však nakoniec padli. Dôležitým poznatkom bolo, že ich predajcovia s cenami neklesali tak výrazne ako v prípade nehnuteľností.
Cudzinci za dverami
Aj napriek tomu máme najväčšie pohyby cien pôdy podľa odborníkov stále pred sebou. Nie sú pritom také vzdialené ako budúce generácie, ktoré vraj budú prahnúť po pestovateľských plochách a kvôli vysokým cenám plodín budú nútené vrátiť sa k ich pestovaniu. Reálny, ale stále vzdialený scenár. Rapídne zvýšenie cien pôdy môže priebežne nastať už o necelé dva roky.
Do roku 2014 si totiž Slovensko vydobylo odklad ukončenia vysporiadania pozemkov a zahraničným investorom tak umožní nakupovať tuzemskú pôdu. Doteraz to nebolo možné. Zahraničné spoločnosti majú pritom o slovenskú pôdu veľký záujem aj preto, že jej ceny sú v porovnaní s vyspelejšou časťou únie ešte vždy niekoľkonásobne nižšie. Inými slovami, cudzinci skupujú, čo sa dá a enormný nárast dopytu môže aj podľa realitných odborníkov zdvihnúť ceny pôdy.
Dôvod? Ceny v únii sú nepomerne vyššie. Čím to je? Historickým vývojom sa ustálili, najvyššie sú v Holandsku, v Luxembursku, tam, kde je pôdy najmenej a je vzácna, uvádza Štefan Buday, riaditeľ Výskumného ústavu ekonomiky poľnohospodárstva a potravinárstva. Dodáva, že odloženie moratória o tri roky bolo dobré rozhodnutie. Na Slovensku máme v tejto oblasti údajne značné rezervy. Musíme byť pripravení na to, za akých podmienok budeme predávať pôdu, pretože sa dostaneme do otvoreného priestoru Európskej únie. Podľa Š. Budaya potrebujeme mať presne určené zásady predaja pôdy najmä zahraničným investorom.
Ružová budúcnosť
Podľa odborníkov z oblasti realít môže tento dodatočný dopyt zvýšiť cenu pôdy aj viac ako o desať percent. M. Kollár tvrdí, že najstabilnejšie sú dnes ceny priemyselných pozemkov, kde je cena dlhodobo tridsať až päťdesiat eur za štvorcový meter. "Nepredpokladám, že by ceny pozemkov klesli, vlani a predvlani dosiahli svoje dno," naznačuje na svojom portále Pozemky.sk Dalibor Hahn, konateľ realitnej kancelárie Adolia a majiteľ portálu. Nemenné alebo rastúce ceny pozemkov v súvislosti s vývojom na finančných trhoch vo svete predpovedá aj Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska či bankoví analytici. Množstvo pozemkov je totiž obmedzené a nové zóny budú pribúdať len ťažko. M. Kollár to komentuje nasledujúco: "Ťažko určiť priemernú cenu pozemku, keďže závisí od mnohých faktorov. Ak má napríklad územné, prípadne stavebné rozhodnutie, pozemok má vyššiu cenu. Ak sú pripravené siete, cena tiež stúpne. V prípade, že sú problémy s vyjadreniami dotknutých strán, cena klesne. Rovnako vtedy, ak je nevyhovujúci územný plán. V prípade, ak je svahovitý terén, stúpajú stavebné náklady, to znamená, že majiteľ síce môže pýtať viac, ale kupujúci je vzhľadom na tieto náklady ochotný ponúknuť menej. Preto sú ceny väčšinou orientačné a musíte sa dohadovať."
Takisto musí sedieť možná plocha na stavanie a reálnosť povolení. Keď má niekto povolené postaviť tridsaťposchodový vežiak na svojom pozemku a len kvôli tomu si určí neprimerane vysokú cenu, nemá to zmysel. "Žiaden developer do toho nepôjde. Ak je ochotný ponúknuť cenu na základe reálnych kalkulácií, to znamená, že dopyt bude napríklad po bytoch v maximálne desaťposchodových stavbách, tak ponúkne cenu, ktorá mu vychádza pri takýchto výpočtoch, a nie pri maximálne povolených číslach," vysvetľuje M. Kollár.
Návrat k zjednávaniu
Jasnejšie stanovisko poskytuje D. Hahn. Podľa neho v regiónoch mimo Bratislavy, Košíc a väčších miest nie je dôvod čakať s kúpou. Ceny sú v týchto lokalitách už vyprofilované a výrazne sa nehýbu.
Ceny pozemkov v tomto prípade môže ovplyvniť len nová výstavba alebo výrazná zmena územného plánu.
V okolí väčších miest záleží na tom, v akej zóne sa daný pozemok nachádza. Ak je na danom mieste v ponuke veľa pozemkov a predaných je málo, je priestor komunikovať s developerom, či nespustí z ceny. V najdrahších lokalitách sa však ceny posúvajú nahor po desatinkách percenta, uzatvára D. Hahn.
Je dôležité zvážiť, či pri kúpe chcete investovať, pozemok si podržať, alebo chcete ihneď stavať. Pozemok možno totiž len ťažko prenajať, majiteľovi prináša viac výdavky, než zisk. Oproti nehnuteľnosti sa však neopotrebúva.
Iný pohľad na pôdu
Investor a správca viacerých hedžových fondov George Soros zvykol predstavovať investovanie na pozadí hodnoty pôdy. Aké iné aktívum sa zhodnotilo za ostatnú dekádu viac ako ktorékoľvek iné? Orná pôda.
Potraviny na celom svete dražejú. Keďže dolár stráca na svojej hodnote, môžu byť náklady za dovoz potravín oveľa vyššie, čo ich opäť predraží. Aj preto sa investori zaujímajú o pôdu oveľa viac než inokedy.
Pravdepodobne to je dôvod, prečo sa investori na celom svete hrnú do poľnohospodárstva ako do nového rastového priemyslu. Tak ako sa zvyšujú celosvetové ceny potravín, investori nalievajú svoje úspory do ornej pôdy. Napríklad fond spravovaný samotným G. Sorosom vlastní takmer štvrtinu juhoamerického farmárskeho podniku Adecoagro. Pôdu v tomto duchu nakupujú aj iní investori. Dopyt po potravinách totiž rastie, či sú lacné alebo nie. Priamo od tohto dopytu sa pritom budú odvíjať aj ceny ornej pôdy. Závisí to však od lokality či potenciálu pôdy, ktorú kupujete.
Portál Finančný trh.com uvádza príklad spoločnosti Ceres Partners, ktorá investovala do ornej pôdy a produkovala od jej založenia v roku 2008 aj počas ekonomickej recesie šestnásť percentný ročný zisk.
Kedy požiadať znalca o ocenenie pôdy
Pri predaji pôdy zväčša stačí, ak sa obe zmluvné strany na cene predávanej plochy dohodnú. Posudok na ocenenie pôdy by však mal vždy slúžiť na určitý právny úkon. Napríklad na prevod. Nie je potrebný pri iných zmluvných krokoch ako dedičských konaniach. V takom prípade hodnotu pôdy odhaduje notár so súhlasom. Inak je to v prípade, keď vlastník pôdy nevie jej hodnotu určiť sám. Vtedy je možné dať si pozemok ohodnotiť znalcom. V mnohých prípadoch je jeho prítomnosť opodstatnená, keďže kupec si posudok môže vyžiadať. Znalec má mať spôsobilosť na oceňovanie. Požiadať možno Výskumný ústav ekonomiky poľnohospodárstva a potravinárstva.
