Ktoré nehnuteľnosti sa oplatí kupovať
5.1.2012, Forbes, Investičná príručka
V poslednom čase sa na nás obracia rastúci počet ľudí, ktorí sa pýtajú, či je rozumné investovať do nehnuteľností a keď, tak na ktoré sa zamerať. Vedie ich k tomu okrem iného aj snaha ochrániť úspory v eurách, keďže v médiách sa preberá otázka možného rozpadu eurozóny. Na prvý pohľad to vyzerá zaujímavo, ale situácia realitnému trhu v Bratislave nepraje tak, ako by sa zdalo.
MARTIN HOLEC, BRATISLAVSKÁ REALITNÁ KANCELÁRIA
Málokto investuje do nehnuteľností len svoje peniaze. Na kúpu si potrebuje časť peňazí požičať. S tým je práve spojené riziko a obavy, či sa zadlžiť a či budem mať na to, aby som splácal. Cítiť obavy, že môže dôjsť k zníženiu príjmu alebo k strate zamestnania. Táto neistota je výrazne podporovaná správami médií. Nielen za našu kanceláriu, ale aj za Národnú asociáciu realitných kancelárií Slovenska môžem povedať, že médiá informujú príliš čierne. Nehnuteľnosti sú relatívne bezpečné a nie sú až takou zlou investíciou, najmä nie v súčasnosti. Druhým obmedzujúcim faktorom je, že na rozdiel od investovania do akcií, kde stačí aj pomerne nízky objem financií, je minimálna suma pri investovaní do realít dosť vysoká. Pri nižších zdrojoch sa dá ísť cestou špeciálnych fondov nehnuteľností. Ak prejdeme k cenám, trochu prekvapujúco vyznieva, že rozdiel medzi cenami bytov v centre a v okrajových častiach Bratislavy sa zmenšuje. Očakávali sme, že to bude skôr naopak, že ceny si udržia najmä lukratívnejšie lokality. Záujem sa však sústreďuje práve do okrajových lokalít a tie ostávajú cenovo pomerne stabilné na rozdiel od centra mesta. Keď porovnáme ceny novostavieb a starších bytov, je na nich vidieť, že ceny starších nehnuteľností sa prepadu v dopyte po roku 2008 prispôsobili veľmi rýchlo a od polovice roku 2009 sa vyvíjajú pomerne stabilne. Pri nových projektoch developeri spočiatku držali ich ceny, a preto aj v súčasnosti ich ceny mierne klesajú. Pri porovnaní cien 2- a 3-izbových bytov by som tiež očakával, že hodnotu si lepšie udržia dvojizbové byty, lebo sú dostupnejšie a je ich menej. Nie je to však tak. Znamená to, že na trhu si ľudia riešia predovšetkým bytovú otázku a nešpekulujú. Pri kancelárskych a obchodných priestoroch nastal podobný vývoj ako pri bytoch. Vykazujú trvalý pokles, nájom však naň nezareagoval tak prudko ako predaj. Nájom v starších budovách z dôvodov nižšieho štandardu výrazne klesol, je tam vysoká konkurencia, ktorá tlačí ceny dolu. Týka sa to kancelárií aj obchodu. Staršie budovy sú navyše energeticky náročnejšie. Firmy dnes uvažujú, že radšej pôjdu na menšiu plochu, ale do kvalitnejšieho, aby si udržali štandard pre klienta. Predpokladáme, že pri obchodoch aj kanceláriách ešte dôjde k miernemu poklesu nájmu pri miernom raste nákladov na energie. Čo z toho vyplýva? Trendy, ktoré možno v súčasnosti na realitnom trhu v Bratislave badať, sú:
Na trhu je výrazný prebytok jednotiek vo všetkých segmentoch s výnimkou pozemkov, čo je dané tým, že rozvoj Bratislavy je obmedzovaný Dunajom, štátnou hranicou, Karpatami, k tomu sa pridáva aj pomerne zdĺhavý proces tvorby územných plánov v mestských častiach.
Preferovanie nižšej ceny pred lokalitou a kvalitou. Hovoríme o ľuďoch, ktorí neinvestujú, ale nehnuteľnosti kupujú na pokrytie svojich potrieb. Úvery sú dostupnejšie, napriek tomu nedošlo k oživeniu. K orientácii na menšie výmery dochádza, samozrejme, pre dostupnosť takéhoto bývania. Posledným trendom je záujem o výšku spotreby energií, najmä nákladov na vykurovanie.
INVESTIČNÉ TÉMY:
- Kúpa nehnuteľnosti na bývanie: je vhodný čas, pri relatívne dlhodobo vyrovnaných cenách je široký výber nehnuteľností na Slovensku aj v Bratislave. Sú to novostavby, ale aj staršie byty.
- Kúpa nehnuteľnosti na bývanie s cieľom prenajímať ju: neodporúčam, táto investícia ponúka relatívne nízky výnos, pretože výrazne poklesli nájmy. Rizikom tiež je, že byty môžu na dosť dlhé obdobie ostať neobsadené. Rok mám nájomcu, pol roka nie. Konkrétny výnos závisí od bytu a lokality, ale môžeme hovoriť o 2 až 6 percentách. Očakávame, že výšku nájmu si podržia kvalitné byty, ostatné pôjdu smerom dole. Ak by niekto chcel investovať do nehnuteľnosti a prenajímať ju, lepšie sa javia nebytové priestory, pri ktorých je riziko neobsadenosti nižšie. Odporúčal by som obchodné priestory, napríklad v polyfunkčných priestoroch na prízemí, ale treba každý jeden posúdiť.
- Kúpa nehnuteľnosti zo špekulatívnych dôvodov: neistý budúci dlhodobý vývoj, vyrovnaná cenová hladina. Predsa len možno odporučiť kúpu najmä menších a kvalitnejších jednotiek po porade s realitným odborníkom (odporúčam nezávislého, nie predajcu!).
NOVÉ PRAVIDLÁ PEŇAZÍ
Nápady hľadajte aj na internete
Najlepší manažéri hedžových fondov pri výbere akcií a prieskume trhu stále spolupracujú. Internet dal individuálnym investorom rovnaké šance. Prečítajte si niečo na webových komunitách ako Linkedln či Value Investors Club s jeho hĺbkovými prieskumami alebo na stránke pre komoditných investorov ValueForum.com.
MARTIN HOLEC, BRATISLAVSKÁ REALITNÁ KANCELÁRIA
Málokto investuje do nehnuteľností len svoje peniaze. Na kúpu si potrebuje časť peňazí požičať. S tým je práve spojené riziko a obavy, či sa zadlžiť a či budem mať na to, aby som splácal. Cítiť obavy, že môže dôjsť k zníženiu príjmu alebo k strate zamestnania. Táto neistota je výrazne podporovaná správami médií. Nielen za našu kanceláriu, ale aj za Národnú asociáciu realitných kancelárií Slovenska môžem povedať, že médiá informujú príliš čierne. Nehnuteľnosti sú relatívne bezpečné a nie sú až takou zlou investíciou, najmä nie v súčasnosti. Druhým obmedzujúcim faktorom je, že na rozdiel od investovania do akcií, kde stačí aj pomerne nízky objem financií, je minimálna suma pri investovaní do realít dosť vysoká. Pri nižších zdrojoch sa dá ísť cestou špeciálnych fondov nehnuteľností. Ak prejdeme k cenám, trochu prekvapujúco vyznieva, že rozdiel medzi cenami bytov v centre a v okrajových častiach Bratislavy sa zmenšuje. Očakávali sme, že to bude skôr naopak, že ceny si udržia najmä lukratívnejšie lokality. Záujem sa však sústreďuje práve do okrajových lokalít a tie ostávajú cenovo pomerne stabilné na rozdiel od centra mesta. Keď porovnáme ceny novostavieb a starších bytov, je na nich vidieť, že ceny starších nehnuteľností sa prepadu v dopyte po roku 2008 prispôsobili veľmi rýchlo a od polovice roku 2009 sa vyvíjajú pomerne stabilne. Pri nových projektoch developeri spočiatku držali ich ceny, a preto aj v súčasnosti ich ceny mierne klesajú. Pri porovnaní cien 2- a 3-izbových bytov by som tiež očakával, že hodnotu si lepšie udržia dvojizbové byty, lebo sú dostupnejšie a je ich menej. Nie je to však tak. Znamená to, že na trhu si ľudia riešia predovšetkým bytovú otázku a nešpekulujú. Pri kancelárskych a obchodných priestoroch nastal podobný vývoj ako pri bytoch. Vykazujú trvalý pokles, nájom však naň nezareagoval tak prudko ako predaj. Nájom v starších budovách z dôvodov nižšieho štandardu výrazne klesol, je tam vysoká konkurencia, ktorá tlačí ceny dolu. Týka sa to kancelárií aj obchodu. Staršie budovy sú navyše energeticky náročnejšie. Firmy dnes uvažujú, že radšej pôjdu na menšiu plochu, ale do kvalitnejšieho, aby si udržali štandard pre klienta. Predpokladáme, že pri obchodoch aj kanceláriách ešte dôjde k miernemu poklesu nájmu pri miernom raste nákladov na energie. Čo z toho vyplýva? Trendy, ktoré možno v súčasnosti na realitnom trhu v Bratislave badať, sú:
Na trhu je výrazný prebytok jednotiek vo všetkých segmentoch s výnimkou pozemkov, čo je dané tým, že rozvoj Bratislavy je obmedzovaný Dunajom, štátnou hranicou, Karpatami, k tomu sa pridáva aj pomerne zdĺhavý proces tvorby územných plánov v mestských častiach.
Preferovanie nižšej ceny pred lokalitou a kvalitou. Hovoríme o ľuďoch, ktorí neinvestujú, ale nehnuteľnosti kupujú na pokrytie svojich potrieb. Úvery sú dostupnejšie, napriek tomu nedošlo k oživeniu. K orientácii na menšie výmery dochádza, samozrejme, pre dostupnosť takéhoto bývania. Posledným trendom je záujem o výšku spotreby energií, najmä nákladov na vykurovanie.
INVESTIČNÉ TÉMY:
- Kúpa nehnuteľnosti na bývanie: je vhodný čas, pri relatívne dlhodobo vyrovnaných cenách je široký výber nehnuteľností na Slovensku aj v Bratislave. Sú to novostavby, ale aj staršie byty.
- Kúpa nehnuteľnosti na bývanie s cieľom prenajímať ju: neodporúčam, táto investícia ponúka relatívne nízky výnos, pretože výrazne poklesli nájmy. Rizikom tiež je, že byty môžu na dosť dlhé obdobie ostať neobsadené. Rok mám nájomcu, pol roka nie. Konkrétny výnos závisí od bytu a lokality, ale môžeme hovoriť o 2 až 6 percentách. Očakávame, že výšku nájmu si podržia kvalitné byty, ostatné pôjdu smerom dole. Ak by niekto chcel investovať do nehnuteľnosti a prenajímať ju, lepšie sa javia nebytové priestory, pri ktorých je riziko neobsadenosti nižšie. Odporúčal by som obchodné priestory, napríklad v polyfunkčných priestoroch na prízemí, ale treba každý jeden posúdiť.
- Kúpa nehnuteľnosti zo špekulatívnych dôvodov: neistý budúci dlhodobý vývoj, vyrovnaná cenová hladina. Predsa len možno odporučiť kúpu najmä menších a kvalitnejších jednotiek po porade s realitným odborníkom (odporúčam nezávislého, nie predajcu!).
NOVÉ PRAVIDLÁ PEŇAZÍ
Nápady hľadajte aj na internete
Najlepší manažéri hedžových fondov pri výbere akcií a prieskume trhu stále spolupracujú. Internet dal individuálnym investorom rovnaké šance. Prečítajte si niečo na webových komunitách ako Linkedln či Value Investors Club s jeho hĺbkovými prieskumami alebo na stránke pre komoditných investorov ValueForum.com.